Offene Immobilienfonds

[Skuggasteg]

DKB: Ja (habe ich per Nachricht an Kundenservice erfolgreich beantragt)

ING: Nein

[1974]

Sbroker: Ja

[toob]

Flatex österreich, Schriflicher Verkaufsorder für 50 Euro Gebühr.

[Arcon]

Wie würdet Ihr einen Offene Immobilienfonds in der Asset-Allocation einordnen (RK 1, 2, 3.....) ?

[chirlu]

vor 3 Minuten von Arcon:

Wie würdet Ihr einen Offene Immobilienfonds in der Asset-Allocation einordnen (RK 1, 2, 3.....) ?

 

Wie Aktienfonds, also RK 3.

[Arcon]

vor 11 Minuten von chirlu:

 

Wie Aktienfonds, also RK 3.

Hatte mir gedacht das die nicht RK 1 sind, wie man hier und da liest, danke. Rk 2 liest man aber auch ab und an.

[stagflation]

Eine Erklärung findest Du hier: Offene Immobilienfonds – Illusion und Wirklichkeit

 

[Lazaros]

vor 8 Minuten von Arcon:

Hatte mir gedacht das die nicht RK 1 sind, wie man hier und da liest, danke. Rk 2 liest man aber auch ab und an.

Fondsgesellschaften sehen es etwas anders:

UniImmo  Deutschland    - Risikoprofil des typischen Anlegers  - Konservativ  https://www.union-investment.de/uniimmo_deutschland-DE0009805507-fonds-980550/?portrait=2

UniGlobal - Risikoprofil des typischen Anlegers  - Risikobereit  https://www.union-investment.de/fonds/uniglobal-DE0008491051-fonds-849105/?portrait=1

 

@Arcon Weil man ja nicht ohne Grund frägt, was ist der Hintergrund für deine Frage?

vor 26 Minuten von Arcon:

Wie würdet Ihr einen Offene Immobilienfonds in der Asset-Allocation einordnen (RK 1, 2, 3.....) ?

 

[Arcon]

vor 9 Minuten von stagflation:

Eine Erklärung findest Du hier: Offene Immobilienfonds – Illusion und Wirklichkeit

 

 

Danke für den Link

 

vor 1 Minute von Lazaros:

Fondsgesellschaften sehen es etwas anders:

UniImmo  Deutschland    - Risikoprofil des typischen Anlegers  - Konservativ  https://www.union-investment.de/uniimmo_deutschland-DE0009805507-fonds-980550/?portrait=2

UniGlobal - Risikoprofil des typischen Anlegers  - Risikobereit  https://www.union-investment.de/fonds/uniglobal-DE0008491051-fonds-849105/?portrait=1

 

@Arcon Weil man ja nicht ohne Grund frägt, was ist der Hintergrund für deine Frage?

 

 

In der Familie wird sich mal um die Anlagen gekümmert und es gibt Anteile an einem Offene Immobilienfonds und die Frage kam auf wie diese wirklich in einer Asset-Allocation einzuordnen sind.

[stagflation]

vor 36 Minuten von Lazaros:

UniImmo Deutschland - Risikoprofil des typischen Anlegers - Konservativ  https://www.union-investment.de/uniimmo_deutschland-DE0009805507-fonds-980550/?portrait=2

Das ist ja kaum zu glauben! Ich kopiere die Angaben von der Homepage direkt hier rein:

 

 

Formal ist die Kategorisierung wohl in Ordnung. Weil das Risiko aus den Kursschwankungen der Vergangenheit berechnet wird - und weil die NAV Kurse künstlich berechnet werden und deshalb wenig schwanken - kommt man formal zu einem geringen Risiko.

 

Das wahre Risiko wird sichtbar, wenn Wertberichtigungen durchgeführt werden müssen. Wie kürzlich beim UniImmo Wohnen ZBI. Dann kommt das böse Erwachen.

 

Wie Kommer sagt: Finger weg von diesen Produkten. In den USA sind Produkte, bei denen die Preise nicht am Markt ermittelt werden, nicht zugelassen. Warum sollten sich deutsche Anleger diese Produkte ins Depot legen? Und warum sollte man sich auf eine Risikokategorisierung verlassen, von der man weiß, dass sie aus künstlich berechneten Daten beruht?

 

EDIT: Hier ist die Bewertung der Fondsgesellschaft zu Ihrem Wohnen ZBI Fonds (Quelle):

 

 

Hier ist die Fondsgesellschaft in der Risikobewertung zwar eine Stufe hochgegangen... Aber auch diese Bewertung ist viel zu gut. Die Investoren mussten gerade einen Wertverlust von über 20% hinnehmen.

[Lazaros]

vor 24 Minuten von stagflation:

Das ändert sich schlagartig, wenn Wertberichtigungen durchgeführt werden müssen. Wie kürzlich beim UniImmo Wohnen ZBI. Dann kommt das böse Erwachen. 

Dieses Ereignis nahm ich zum Anlass um mich kürzlich von meinen DEKA-Immobilienfonds nach ca. 2 Jahrzehnten zu trennen.

(War etwas kompliziert, weil die wieder angelegten Ausschüttungen ab 2013 eigentlich nicht sofort verkaufbar gewesen wären)

Risiko passt nicht mehr zur Ertragschance.

 

 

[mausone46]

Ja, der Kommer wie all die andere versucht sein Zeug zu Verkaufen.

Eine unabhängige Meinug hat er nicht.

[Milch_Mädchen]

vor 3 Stunden von mausone46:

Ja, der Kommer wie all die andere versucht sein Zeug zu Verkaufen.

Eine unabhängige Meinug hat er nicht.

Ich bin bei den Offenen Immobilienfonds auch hin- und hergerissen. Ich sehe die Argumente, sehe aber auch, dass sie oft mit besonderer Verve von Leuten vorgetragen werden, die mit anderen Anlagen Geld verdienen. Mir ist klar, dass das Konstrukt schwierig ist, eine illiquide Anlageklasse liquide handelbar zu machen - Dinge zu bewerten, die nur bei Verkäufen echt bewertet werden, die ihrer Natur nach aber nicht oft verkauft werden. Aber andererseits denke ich mir, jede Anlageklasse hat Vor- und Nachteile und spezifische Risiken und eigentlich heißt die Goldene Regel doch, man soll diversifizieren. Wäre also in einigen Monaten, wenn ein Abwertungsgewitter durchgezogen und verzogen ist, ein Einstiegszeitpunkt?

[Sapine]

Sofern die Fonds überleben

Das Problem ist die fehlende Liquidität und die Unklarheit über die Bewertung. Dann noch die Frage in was der Fonds investiert. Gewerbe- oder Wohnimmobilien? Wie sieht es mit der Krisenfestigkeit aus? Möchte aktuell lieber keinen Fonds haben, der in Kaufhäuser investiert mal so als Beispiel. 

[Valueanalyst]

Jetzt mal blöd gefragt: Was soll an Immofonds überhaupt noch attraktiv sein. Enorme Kostenquote bei 1-2% Nettorendite nah Steuer. Jedes Tagesgeld und Langläufer bringen derzeit mehr. Bei Nullzinsphase waren Immos ev. interessant, aber jetzt ist das Risiko und das Abwertungspotential ins besondere bei den Gewerbeimmos doch enorm gestiegen?

[satgar]

vor 3 Stunden von Valueanalyst:

Jetzt mal blöd gefragt: Was soll an Immofonds überhaupt noch attraktiv sein. Enorme Kostenquote bei 1-2% Nettorendite nah Steuer. Jedes Tagesgeld und Langläufer bringen derzeit mehr. Bei Nullzinsphase waren Immos ev. interessant, aber jetzt ist das Risiko und das Abwertungspotential ins besondere bei den Gewerbeimmos doch enorm gestiegen?

Seh ich ganz genauso. Die wirklichen Kosten (nicht nur die TER), in Betrachtung mit dem Ertrag in Einklang gebracht mit dem Risiko dieser Anlageart lässt mich zweifeln, warum man das kaufen sollte.

[Schildkröte]

Ich bin seit ca. 10 Jahren im hausInvest investiert und stelle die Anlageklasse ebenfalls seit einiger Zeit auf den Prüfstand. Die hier von Kommer und anderen mantraartig vorgetragenen Gegenargumente nehme ich zur Kenntnis, will sie aber auch nicht überbewerten. Immobilienfonds haben durchaus ihre Berechtigung und können eine sinnvolle Beimischung im Depot sein.

 

Mir persönlich ist die Rendite zu gering bei dem Risiko. Der hausInvest kommt wie seine Pendants von der Deka und Union Investment langfristig auf 2,xx % p. a. Das mag in der Niedrigzinsphase akzeptabel gewesen sein. Bei nun wieder gestiegenen Zinsen komme ich über Tagesgeld, Festgeld und Anleihen mit weniger Aufwand und Risiko auf genauso viel bis mehr Rendite. Nach Internetrecherche und Gesprächen mit Immobilieninvestoren sollten Immobilien jährlich mindestens 4 bis 6 Prozent Rendite abwerfen.

 

Ist die Frage, ob Immobilienfonds in absehbarer Zeit die Rendite steigern können. Der Markt sieht eher das Gegenteil angesichts der Kursabschläge an der Börse gegenüber den von Gutachtern ermittelten NAVs. Bei der kürzlichen Abwertung des UniImmo: Wohnen ZBI sollte berücksichtigt werden, dass die meisten Immobilienfonds in Gewerbeimmobilien investieren. Gewerbeimmobilien profitierten während der Niedrigzinsphase nicht so erheblich von Buchgewinnen wie Wohnimmobilien. Dafür hat Corona Homeoffice und Internetversand verstärkt, was zu höheren Leerständen führen kann.

[Malvolio]

Offene Immobilienfonds haben so viele Nachteile .... und das für 2-3% .... wenn alles gut geht. Das sollte man sich wirklich sehr gut überlegen ... und dann kann man eigentlich nur zu einem Ergebnis kommen: Finger weg! 

[mausone46]

Die Zinsen werden bald wieder fallen, Festgeld ist bald kein Alternative mehr.

Unser Immofonds hat besonders in Nullzinsphase gute Erträge gebracht.

Unser Uniimmo Deutschland gehört seit 9 Jahre in mein Portfolio, zuletzt mit 3% Gewichtung.

Werde sie als Beimischung behalten.

Seit 2022 steigt ausserdem die Auschüttung wieder, könnte mir in Zukunft weiter steigende Auschüttungen gut vorstellen.

Gewerbe Immobilien in beste Lage werden sich weiter behaupten.

[odensee]

vor 19 Minuten von mausone46:

Unser Uniimmo Deutschland gehört seit 9 Jahre in mein Portfolio, zuletzt mit 3% Gewichtung.

Werde sie als Beimischung behalten.

Was sollen 3% einer "Beimischung", die gerade mal 2,x% Rendite/Jahr bringt, bewirken?  Gibt es andere Beimischungen mit ähnlichen Renditeerwartungen?

[stagflation]

Außerdem wird der Fonds an den Börsen mit 8% Abschlag gehandelt.

 

Es wäre möglich, dass Mr. Market falsch liegt. Genauso wäre möglich, dass der Fonds bald eine Wertberichtigung durchführt.

[chirlu]

Mit guter Kristallkugel alles kein Problem:

vor 43 Minuten von mausone46:

Die Zinsen werden bald wieder fallen

 

könnte mir in Zukunft weiter steigende Auschüttungen gut vorstellen.

Gewerbe Immobilien in beste Lage werden sich weiter behaupten.

 

[Bigwigster]

vor 9 Stunden von mausone46:

Unser Uniimmo Deutschland gehört seit 9 Jahre in mein Portfolio, zuletzt mit 3% Gewichtung.

Schaut zumindest für die Niedrigzinsphase schon ganz gut aus:

 

Die Frage ist ob sich nun wirklich nur einmalig etwas die Risiken gezeigt haben:

 

Aktuell wäre ich zumindest stark besorgt, dass größere Wertberichtigungen auch andere OIFs (inkl. diesem) treffen könnten.

Könnte ja sogar "unverschuldet" der Fall sein, wenn einfach zu viele Anleger nun verkaufen.

(Edit: letzten Chart ignorieren, zumindest nach KGV Preisen stimmt der UniImmo knick nicht, keine Ahnung was da bei fondsweb falsch lief.)

[ein_johannes]

vor 11 Stunden von Schildkröte:

Nach Internetrecherche und Gesprächen mit Immobilieninvestoren sollten Immobilien jährlich mindestens 4 bis 6 Prozent Rendite abwerfen.

Ja, das sollte es mindestens sein. Solche Wohnimmobilienfonds kaufen aber halt nur durchentwickelte, sanierte, marktüblich vermietete Immobilien in größeren Paketen an. Da ist das Geld schlicht schon verdient worden - vom Verkäufer.

Es gibt eine Vielzahl von Firmen, die die Zusammenstellung von Portfolien für solche Fonds als Geschäftsmodell betreiben. Der Fonds kauft von diesen weitgehend problemlose, aber eben auch teure Immobilienpakete an und setzt da dann noch mal seinen Wasserkopf drauf - die Rendite ist dann auch entsprechend gering.

 

Auf der anderen Seite sind Immobilien im Eigenbestand Arbeit und absolut nicht für jeden geeignet, auch wenn die Rendite idR. deutlich höher ist.

[s1lv3r]

vor 23 Stunden von Milch_Mädchen:

Ich bin bei den Offenen Immobilienfonds auch hin- und hergerissen. Ich sehe die Argumente, sehe aber auch, dass sie oft mit besonderer Verve von Leuten vorgetragen werden, die mit anderen Anlagen Geld verdienen. Mir ist klar, dass das Konstrukt schwierig ist, eine illiquide Anlageklasse liquide handelbar zu machen - Dinge zu bewerten, die nur bei Verkäufen echt bewertet werden, die ihrer Natur nach aber nicht oft verkauft werden.

 

Welche Argumente? Wenn du in die Assetklasse Immobilien investieren willst warum kaufst du dann nicht Anteile von TAG, LEG und Vonovia? Wesentlich besser diversifiziert bist du mit einem OIF doch auch nicht. Oder geht es dir um die höhere Teilfreistellung? Dann kaufe dir einen REIT.

 

Bei diesen Anlagen hat komischerweise niemand ein Problem damit, illiquide Assets tagesaktuell zu bewerten. Das Problem der OIF ist doch einfach nur, dass das Konstrukt der Bewertung mittels vom Fondsmanagement beauftragten Gutachtern inhärent unehrlich und mit Interessenkonflikten behaftet ist.