Offene Immobilienfonds

[stagflation]

Vielleicht erwartest Du einfach zu viel? In dem Artikel von Gerd Kommer wird es erklärt: Offene Immobilienfonds – Illusion und Wirklichkeit

[Gast231208]

Das erwarte ich von meinem OI-Fonds, Kommer hin oder her

https://www.fondsweb.com/de/vergleichen/ansicht/isins/DE0009809566,DE0009786228,DE0008474560 

[hattifnatt]

vor 3 Stunden von pillendreher:

Das erwarte ich von meinem OI-Fonds, Kommer hin oder her

https://www.fondsweb.com/de/vergleichen/ansicht/isins/DE0009809566,DE0009786228,DE0008474560 

Höchst wundersam - sowas wie Covid scheint es da nicht gegeben zu haben, und das mit 62,7% Büros und 17,9% Handel/Gastronomie ...?

 

[qwertzui]

vor 11 Stunden von stagflation:

Vielleicht erwartest Du einfach zu viel? In dem Artikel von Gerd Kommer wird es erklärt: Offene Immobilienfonds – Illusion und Wirklichkeit

Jedenfalls hatte ich etwas anderes erwartet. Wie gesagt habe ich mich bisher nicht näher mit OIFs befasst. Was ich erwartet habe, war die Glättung übers Jahr, denn Immobilienpreise werden nun mal nicht kontinuierlich ermittelt. Was ich nicht erwartet habe ist, dass man weder Corona, noch die Immobilienkrise, noch irgendwelche anderen Krisen im Kurs vom Hausinvest sieht. Nach Kommers Blog haben ja zumindest die drei größten OIFs keinen signifikaten Drawdown. Wie kann das sein? Das ist doch nur mit Hilfe von Bewertungstricks möglich. Weiß jemand wie das die OIFs genau machen?

[Gast231208]

vor 45 Minuten von qwertzui:

Nach Kommers Blog haben ja zumindest die drei größten OIFs keinen signifikaten Drawdown. Wie kann das sein? Das ist doch nur mit Hilfe von Bewertungstricks möglich. Weiß jemand wie das die OIFs genau machen?

Muss man das wissen? Was zählt ist, dass es funktioniert (bei meinen DEKA OIs schon ein Vierteljahrhundert) und weiter funktionieren wird, so lange der Sparkassenverkäufer einen Dummen finden wird, der die Fonds kauft - und das wird er. Solange das Schneeballsystem funktioniert, mache ich mir da keine Sorgen, zumal man in sowas eh nicht 50 bis 90% seines Vermögens investiert, wie so mancher Vermieter von Wohnungen.

 

vor 8 Stunden von hattifnatt:

Höchst wundersam 

Nö - wenn man sich den Weltaktienmarkt anschaut, werden auch sämtliche Krisen ausgeblendet (kurzer Schluckauf und weiter geht's).

https://www.fondsweb.com/de/vergleichen/ansicht/isins/DE0009809566,IE00B3RBWM25 

 

Da weiß der Aktienmarkt auch mehr als der Papst (»Die Welt, die uns umgibt, zerbröckelt«)

=> man muss die Welle reiten bis sie bricht (noch ist es nicht soweit)

 

[qwertzui]

vor 38 Minuten von pillendreher:

Muss man das wissen? Was zählt ist, dass es funktioniert (bei meinen DEKA OIs schon ein Vierteljahrhundert) und weiter funktionieren wird, so lange der Sparkassenverkäufer einen Dummen finden wird, der die Fonds kauft - und das wird er.

Interessante Einstellung 

Klingt bisschen nach Finanzwesir, verschafft aber bestimmt Seelenfrieden. 

 

vor 40 Minuten von pillendreher:

man muss die Welle reiten bis sie bricht

Was meinst du mit dem Brechen der Aktienmarktwelle? Der Tag des jüngsten Gerichts, globaler Kommunismus? 

[hattifnatt]

vor 1 Stunde von qwertzui:

Das ist doch nur mit Hilfe von Bewertungstricks möglich. Weiß jemand wie das die OIFs genau machen?

Für mich ein typischer Fall von "if it sounds too good to be true ...". Man muss sich nur die Entwicklung der Bewertungen der US-REITS für Büro/Einzelhandel der letzten 4 Jahre anschauen.

[Gast231208]

vor 8 Minuten von qwertzui:

Was meinst du mit dem Brechen der Aktienmarktwelle? Der Tag des jüngsten Gerichts, globaler Kommunismus? 

Off Topic (daher nur eine kurze Antwort):

Die derzeitige Weltlage hat gewisse Ähnlichkeit mit dem Zustand des römischen Reiches zu Beginn der Völkerwanderung.

https://de.wikipedia.org/wiki/Untergang_des_Römischen_Reiches

Ob das, was die nächste Jahrzehnte (besser ein bis zwei Jahrhunderte) folgen wird, gut oder schlecht sein wird, keine Ahnung.

 

[mausone46]

Meine Meinung nach werden OI meist konservativ bewertet, haben also Spielraum für schlechte Zeiten, um ein kontinuerliche Steigerung zu erzeugen.

[Valueanalyst]

vor 22 Stunden von mausone46:

Meine Meinung nach werden OI meist konservativ bewertet, haben also Spielraum für schlechte Zeiten, um ein kontinuerliche Steigerung zu erzeugen.

Welche Steigerung? Der Hausinvest schüttet m.E. schon Jahre mit von der Substanz aus. Wier haben die Fonds es um 2008-2010 mit 5-6% geschafft. Zinsniveau ist mittlerweile ja vergleichbar. Die Bewertung sind i.d.T mit stillen Reserven belegt, da beim Ansatz der Ertragswertmethode gilt sonst hätte man ja ein wildes Zickzack wenn man nach Marktwert ansetzt, der ohnehin eher weniger substanziell ist.

[Wusel83]

Am 6.10.2023 um 17:49 von satgar:

Darum gehts erstmal gar nicht. Wenn der 

Ob jetzt 0,8 oder 1,2 spielt doch gar keine wesentliche Rolle. Wir liegen jetzt bei 4%. DAS ist eine ganz andere Welt als zuvor.

Für alle die anscheinend keine Bauzinskurven lesen können Mai 2022 war die 10 Jährige bei 2,6%. Quelle Statista. Ob jetzt der Anstieg von 1 auf 2% oder von 3 auf 4% verheerender ist bei Bewertungsmodellen. Da hat die Finanzmathe zumindest in meiner Filterbuble ne Meinung die du anscheinend nicht teilst oder verstehst. Ist aber auch nicht schlimm. Ich gehe ja grundsätzlich mit das eben Kaufpreise bei 4% anders sein müssten. Ob das jetzt stärker ausgelöst wird durch das erste Prozent ist oder das letzte ist ne Nuance im Ergebnis.

 

Aber vieleicht auch einfach mal damit beschäftigen was ein Gutachter macht und auf was dessen Einschätzung basiert. 

 

Für mich endet diese partikular Diskussion hier. 

[slowandsteady]

vor 11 Stunden von Wusel83:

Ob das jetzt stärker ausgelöst wird durch das erste Prozent ist oder das letzte ist ne Nuance im Ergebnis.

Off-Topic: Das erste Prozent ist schon entscheidender als das letzte, Beispielrechnung für Kredithöhe mit Annuität 2000/Monat und 20 Jahren Volltilgung:

Zitat

 

0% Zinsen -> 480k (=20*12*2000)

1% Zinsen -> 434k (-54k)

2% Zinsen -> 395k (-39k)

3% Zinsen -> 360k (-35k)

4% Zinsen -> 330k (-30k)

5% Zinsen -> 303k (-27k)

Zurück zum Thema: OIF sind Mist und waren es schon immer. Da muss ich Gerd Kommer einfach zustimmen. Sie sind intransparent, nicht liquide und hohe Kosten. Wenn man in Immobilien investieren will, dann in eine Immobilienfirma wie Vonovia etc. oder halt selbst Vermieter werden. Letzteres lohnt sich IMHO im Vergleich zu Profis wie Vonovia mit eigenen Handwerkern i.A. nur, wenn man die Handwerksarbeiten selbst und unbezahlt in seiner Freizeit macht. Oder wenn man der Nachbars-Oma ihr Häuschen unter Wert abschwatzt.

[market anomaly]

OIFs sind ein deutscher Einzelweg.

Dieser Umstand alleine reicht für mich, um die Finger davon zu lassen.

[Hicks&Hudson]

vor 43 Minuten von slowandsteady:

Zurück zum Thema: OIF sind Mist und waren es schon immer.

+1

 

Wie man in der aktuellen Marktlage mit 4% risikolosem Zins immer noch an diesen teuren Schrott-Produkten festhalten kann und damit gleichzeitig den Banken damit weiter schön den Abzocker-Hintern pudern kann, ist mir ein Rätsel. Da soll sich noch einer dieser Anleger über die Anlegerkultur und Abzocker-Mentalität von Banken und Versicherern in Deutschland beschweren.

Aber warten wir mal ab, wie sich die Gesichter von einigen hier die nächsten Jahre entwickeln.

Reine Wohnimmobilienfonds wie der Uni Immo Wohnen bröckeln seit einigen Monaten wie erwartet nun langsam auch beim KVG-Kurs. Ewig können die das Risiko auch nicht verstecken.

 

[mausone46]

Wenn die Zinsen wieder auf 1-2 % fallen sind OI nichr schiet, oder?

Ich habe inm Jahr 2019-2020 mein OI Investment runtergefahren, weil an die Börse mit Apple und im Corona Crash gute gelegenheiten gabs.

Hab über die Börse damals gut verkaufen können. Der Rest bleibt jetzt drin, es sind 3,x % von Portfolio.

Es werden wieder bessere Zeiten für OI kommen, da bin ich mir sicher.

[market anomaly]

vor 9 Stunden von mausone46:

Wenn die Zinsen wieder auf 1-2 % fallen sind OI nichr schiet, oder?

Ich habe inm Jahr 2019-2020 mein OI Investment runtergefahren, weil an die Börse mit Apple und im Corona Crash gute gelegenheiten gabs.

Hab über die Börse damals gut verkaufen können. Der Rest bleibt jetzt drin, es sind 3,x % von Portfolio.

Es werden wieder bessere Zeiten für OI kommen, da bin ich mir sicher.

Und du hast das Gefühl, dass diese 3% etwas bringen, bezogen auf dein gesamtes Portfolio? Behalte sie oder verkaufe sie, es macht keinen Unterschied. Dein Portfolio ist nur unnötig kompliziert. Falls du von OIs überzeugt wärst, dann hättest du vermutlich ~20% deines Geldes dort investiert und nicht so eine Homöopathische Quatschmenge ;).

[Hicks&Hudson]

vor 9 Stunden von mausone46:

Wenn die Zinsen wieder auf 1-2 % fallen sind OI nichr schiet, oder?

Deine Frage hier zeigt doch schon, dass du offensichtlich nicht zu 100% überzeugt bist von diesen Produkten oder ?

Wäre es anders, würdest du die Frage nicht stellen an andere hier oder ?

Die nur 3% bezogen auf das Gesamtdepot untermauern meine These. Es ist wie @market anomalyschreibt. Du willst halt doch irgendwie ´dabei sein´, traust dich aber trotzdem nicht mehr zu investieren. Solche ´will halt doch bissl dabei sein´-Assets sollte man meiden. Die bringen meist null Nutzen, sondern sind eher ein Klotz am Bein.

 

Egal, ob 4% Zins oder 2% oder 0% - der Punkt ist doch der, dass die Dinger eine Mogelpackung sind in Sachen Rendite-Risiko-Verhältnis und teils auf einem Schneeballsystem basieren. Keiner weiß, wie lange das noch gut geht. Es muss nicht einmal zu einer Gesetzesänderung kommen, sondern wenn das System mal in die andere Richtung geht und mehr und mehr Leute merken, wie das System aufgebaut ist, dann springen alle nach und nach ab und das Kartenhaus fällt zusammen. 

Das geht auch gar nicht anders, weil bei abziehendem Kapital auch der tolle Gutachter der KAGs nichts mehr retten kann. Dann müssen Gebäude verkauft werden und zwar unter massivem Druck. Beim UniImmoWohnen ist das teils schon so (im Stammtisch bei uns sitzt einer aus der Volksbank, der das schon einige Zeit beobachtet und wie hier im Faden schon einmal geschrieben, ist das ganze Thema OI zur Zeit kein Kleines, seit die Spreads zwischen KAG und Börsen immer weiter auseinanderlaufen). 

Hier hatte ich im August schon etwas dazu geschrieben.

Seit Ende Juni ist der UniImmoWohnen (und auch einige andere rein Wohnimmo-Fonds) nur noch am fallen und das auch mit KAG-Kurs:

https://www.union-investment.de/uniimmo_wohnen_zbi-DE000A2DMVS1-fonds-A2DMVS/?portrait=2

Der Spread zwischen KAG- und Börsenkursen liegt auch mittlerweile dort bei ca. 15% (!!).

Wer das Muster noch nicht erkennt, dem ist halt nicht mehr zu helfen.

 

Man sollte sich eben immer die Frage stellen, welche Mehrwert solche Produkte bieten. 

Aktuell gibt es da keinen einzigen Funken Mehrwert, sondern nur Nachteile wie die schlechte Handelbarkeit.

Es ist keine hohe Rendite erwartbar, sondern eher das Gegenteil.

Es ist keine Diversifizierungswirkung (wie z.B. bei Gold) erwartbar.

Das Zeug ist nicht so liquide wie z.B. Geldmarktfonds.

 

Das Argument ´bisher hat es ja auch immer funktioniert und es ist noch nichts passiert´ ist kein gutes.

Das bringen Befürworter von Klitschenbanken aus Malta, Rumänien und Co auch immer vor (Einlagensicherung hat dort noch nie versagt usw). Sorry, aber wer so argumentiert, hat keine Ahnung, was Risiko bedeutet. Risiken müssen sich nicht erst verwirklichen, damit bewiesen ist, dass sie da sind. Wenn das passiert, ist es zu spät und man hängt schon tief in der Kacke drin.

[investorfonds]

3,x % vom Gesamtdepot können auch ein Haufen Geld sein.

 

Wir wissen ja nicht wie gross sein Depot ist!

 

[market anomaly]

vor 20 Stunden von investorfonds:

3,x % vom Gesamtdepot können auch ein Haufen Geld sein.

 

Wir wissen ja nicht wie gross sein Depot ist!

 

3% sind 3%

 

edit: es wäre aber fiktiv möglich, dass die 3% dem Immobilienvermögen auf der Welt entsprechen, dann wäre in der Tat nicht mehr drin…

[slowandsteady]

Am 10.10.2023 um 08:16 von Hicks&Hudson:

Der Spread zwischen KAG- und Börsenkursen liegt auch mittlerweile dort bei ca. 15% (!!).

Was umgekehrt auch bedeutet, dass der Markt erwartet, dass der NAV nach der Rückgabefrist -15% niedriger liegt. Sonst würde ja niemand mit 15% Abschlag verkaufen.

Am 9.10.2023 um 22:55 von mausone46:

Es werden wieder bessere Zeiten für OI kommen, da bin ich mir sicher.

Mag sein, aber man fährt dann IMHO mit Immobilienfirmen trotzdem besser als mit OIFs.

[Chris75]

vor 15 Minuten von slowandsteady:

Was umgekehrt auch bedeutet, dass der Markt erwartet, dass der NAV nach der Rückgabefrist -15% niedriger liegt. Sonst würde ja niemand mit 15% Abschlag verkaufen.

Nein, es ist eher ein Liquiditätsabschlag wegen der 1jährigen Mindesthaltedauer + 1jähriger Kündigungsfrist.

Es gab immer wieder Zeiten, in denen der Börsenkurs vom KAG-Kurs nach unten abgewichen ist.

 

Auch ich habe meine Anteile am Fokus Wohnen Deutschland gekündigt (Kauf etwa 5% unter NAV). Rückzahlung im Mai 2024. Ich gehe davon aus, dass ich hier keinen Abschlag bei Rückgabe haben werde. Eher überlege ich, diese Liquiditätsprämie dann im Mai wieder durch Neukauf und Rückgabe nach 2 Jahren mitzunehmen. Klar mit Risiko verbunden, aber bei einem reinen Wohnimmobilienfonds mit aktuell immer noch gutem Rating für mich vertretbar. Aktuell liegt der Abschlag bei 10%.

 

[wolf666]

Bei welchen Brokern kann man OIs über Fondsgesellschaft verkaufen ? Geht ja bei vielen nicht.

Ich überlege ein paar OIs über Börse zu kaufen und gleich über Fondsgesellschaft zu verkaufen. Abschläge sind ordentlich.

Z.b . Grundbesitz Europa ~18% für 24 Monate plus die Ausschüttung

[slowandsteady]

vor 46 Minuten von Chris75:

Nein, es ist eher ein Liquiditätsabschlag wegen der 1jährigen Mindesthaltedauer + 1jähriger Kündigungsfrist.

Ein fairer Liquiditätsabschlag für 1 Jahr (es gibt immer Marktteilnehmer, die die Mindesthaltedauer hinter sich haben) wäre der sichere Zins von derzeit ca. 4%. Das erklärt nicht die -10% bis -20%.

vor 46 Minuten von Chris75:

Eher überlege ich, diese Liquiditätsprämie dann im Mai wieder durch Neukauf und Rückgabe nach 2 Jahren mitzunehmen.

vor 35 Minuten von wolf666:

Ich überlege ein paar OIs über Börse zu kaufen und gleich über Fondsgesellschaft zu verkaufen. Abschläge sind ordentlich.

  Es ist eben nicht nur eine Liquiditätsprämie, sondern eine Risikoprämie. Wenn viele Marktteilnehmer auf diese Idee kommen, was passiert dann? Der Fond muss seine Substanz genau zum ungünstigsten Zeitpunkt verkaufen und der NAV geht stark nach unten. Du hast dich aber dann verbindlich festgelegt zu diesem NAV zu verkaufen... Es gibt kein Free Lunch, der Börsenpreis ist quasi der "echte" und faire Preis. Der NAV ist nur ein hypothetischer Preis, genauso wie die Angebotspreise auf Immoscout für die die wenigsten Immobilien aktuell verkauft werden.

Das heißt nicht, dass es nicht funktionieren kann - aber es ist alles andere als "sicher". Ein A1JX52 hat IMHO weniger Risiko und der wird gemeinhin als "riskant" angesehen.

[mausone46]

Mein OI Investment in 2015 war als alternative zu Tagesgeld die kaum Zinsen brachten gedacht. Verkaufen konnte ich Tagesaktuell über die Börse, so mein Gedanke damals.

Im Jahr 2019 und 2020 ist es genauso gekommen, 65% von mein OI über die Börse mit gewinn verkauft, 2019 in Apple und in März 2020 in Corona Crash einige ausgebombte DAX Werte umgeschichtet.

Glück gehört auch dazu manchmal.

[wolf666]

vor 14 Minuten von slowandsteady:

es ist alles andere als "sicher". Ein A1JX52 hat IMHO weniger Risiko

Das es nicht sicher ist, ist mir klar. Aber fast 12% p.a. ist mMn. eine gutes Risiko-Rendite Verhältnis wenn man bedenkt, dass Grundbesitz Europa seit 1970 (?) konstant ihren Wert halten und erhöhen konnte.

Diese höheren Abschläge gibt es schon lange, wenn auch nicht so hoch. Man hätte so schon jahrelang gute Rendite machen können.

Es soll bei mir zu Aktien eine kleine Asset-Allocation OI geben (erstmal max. 2%), aber nur wenn ich eine Rendite über 10% p.a. sehe.