Offene Immobilienfonds

[mausone46]

vor 11 Stunden von mausone46:

Korrektur!

 

Bei UniImmo Deutschland werden nur 40% versteuert, Also 60% Steuerfrei, das relativiert den Netto Auschüttung gegenüber eine Anleihe.

Im Falle eine galoppierende Inflation sind mit Immobilien, egal welche, immer noch lieber als Anleihen.

 

[Ramstein]

Fondsteilfreistellung für Ausschüttungen & Kursgewinne

>50% Aktien => 30%;      deut. Immobilien >50% => 60%

>25% Aktien => 15%;      ausl. Immobilien  >50% => 80%

[IchBinAndreas]

vor 5 Stunden von powerschwabe:

Sind nur 60% Steuerfrei

 

Sorry und danke für die Korrektur! Ich hatte beim Grundbesitz Global geschaut und dummerweise HausInvest geschrieben. 

[powerschwabe]

Mal wieder ein Update. Der Catella MAX - EUR DIS und grundbesitz europa - RC EUR DIS werten in letzer Zeit wohl ihre Immobilien leicht ab.

[easyjo]

Der ja (früher, jetzt wohl nicht mehr) so gerühmte Wertgrund Wohnselect A1CUAY reduziert seine m.E. ohnehin schmale Ausschüttung in 2023 (jetzt ca. Mitte August) um rd. 38 %, m.W. auf nur (noch) 75 Cent, entspricht im Verhältnis zum Kurs lediglich 0,7 %. Da ist ja jedes Festgeld besser und das ist risikoarm und nicht wie bei OIF risikoreich. Damit ist für mich klar, auch diese OIF-Position glattzustellen; d.h. zeitnahe Abgabe unwiderrufliche Rückgabeerklärung gegenüber der Gesellschaft. Der Verkauf über die Börse mit Abschlag 6 % im Vergleich zum Kurs der Gesellschaft ist mir zu hoch.  

Ich habe zudem noch den A12BSB FOKUSWOHNEN der zwar besser läuft als der Wertgrund Wohnselect, aber auch den werde ich in Gänze glattstellen. Die Erlöse fließen in den Sicherheitsbaustein in Form von Festgeldtreppe und/oder in Zinswachstum GEFA-Bank, dort besteht nach 12 Monaten jederzeit die Möglichkeit des "Ausstieges", wenn denn dann erforderlich.

[powerschwabe]

vor 17 Stunden von easyjo:

Der ja (früher, jetzt wohl nicht mehr) so gerühmte Wertgrund Wohnselect A1CUAY reduziert seine m.E. ohnehin schmale Ausschüttung in 2023 (jetzt ca. Mitte August) um rd. 38 %, m.W. auf nur (noch) 75 Cent, entspricht im Verhältnis zum Kurs lediglich 0,7 %. Da ist ja jedes Festgeld besser und das ist risikoarm und nicht wie bei OIF risikoreich. Damit ist für mich klar, auch diese OIF-Position glattzustellen; d.h. zeitnahe Abgabe unwiderrufliche Rückgabeerklärung gegenüber der Gesellschaft. Der Verkauf über die Börse mit Abschlag 6 % im Vergleich zum Kurs der Gesellschaft ist mir zu hoch.  

Ich habe zudem noch den A12BSB FOKUSWOHNEN der zwar besser läuft als der Wertgrund Wohnselect, aber auch den werde ich in Gänze glattstellen. Die Erlöse fließen in den Sicherheitsbaustein in Form von Festgeldtreppe und/oder in Zinswachstum GEFA-Bank, dort besteht nach 12 Monaten jederzeit die Möglichkeit des "Ausstieges", wenn denn dann erforderlich.

Habe meine auch alle gekündigt. Die erste Rückgabe ist nun im September und in den 6 Monaten wird der Rest auch ausgezahlt. Der Einzigste wo ich in letzter Zeit noch Intersant fand war der KGAL.

Allerdings habe ich auch überlegt ob ich nicht doch mit Abschlag von 10-15% Kaufe und gleich wieder über KAG Verkaufe und Auszahlung in 24 Monate.

[easyjo]

Die Anlageklasse OIF ist für mich uninteressant geworden, nicht nur seit Kommer u.a. "Gurus" von dieser Anlageklasse abraten. Auch werde ich keine Spekulationen machen da ich befürchte das die Kapitalanlagegesellschaft die NAV Kurse auch senkend anpasst. Ich jedenfalls gehe davon aus.

[Valueanalyst]

Ich habe noch einige Immofonds und sehe das Chancen-Risikoverhältnis mehr als bedenklich und damit wie @easyjo. Selbst der steuerliche Nutzen dürfte die Nettorendite kaum anheben, aber wo sind die Zeiten der 4-6% hin, denn die Liquidität als damaliger Renditebremse sollte doch mittlerweile unterstützend sein? Die Renditen müssten doch auch steigen, da die meisten Verträge Inflationsgekoppelt sind, so zumind. die Theorie.....

Die Jahresperformance dürfte/müsste damnach doch eigentlich steigen, aber was ist zu erwarten und wie schnell kommt man raus? Ich habe noch Anteile von vor 2012 vom Haus- und Grundinvest und die sind <30T€. Hier müsste ich doch eigentlich sofort rauskommen? Welchen Sinn haben derzeit die Immofonds und ist ggf. mit einem Run und Schließungen wie damals zu rechnen?

 

Wie seht ihr das wo man Festgeld mit >4% zu 100% Sicherheit in AAA-Rating-Ländern mit schneller Kündbarkeit bekommt also Netto 3% nach Steuer?

[powerschwabe]

Update 30.09

[Geldhaber]

@powerschwabedanke für die Übersicht! 

Für den Deka-ImmobilienEuropa gibt fondsweb allerdings 3,36 % Perf. 1 Jahr an.

[Schildkröte]

Am 3.9.2023 um 20:51 von Valueanalyst:

Die Renditen müssten doch auch steigen, da die meisten Verträge Inflationsgekoppelt sind, so zumind. die Theorie.....

Zitat

Bei gewerblich vermieteten Immobilien ... stehen ... die laufenden Mieterträge im Mittelpunkt. Entsprechend geht es hier um den Ertragswert, der auf den daraus erzielten, zukünftigen Einnahmen basiert. Der größte Teil der Fondsobjekte hat dabei indexierte Mietverträge oder zumindest feste Verträge mit Staffelmiete. Demnach werden regelmäßig die Mieten an die jeweils amtlich festgestellte Inflationsrate angepasst und es erfolgt mit einem kleinen Zeitverzug ein weitestgehender Inflationsausgleich bei den Mieten. Damit halten die Miteinnahmen mit der Teuerung Schritt und Offene Immobilienfonds haben quasi einen eingebauten Inflationsschutz.

Quelle

 

Ohne jetzt groß weiter zu recherchieren - vor Jahren hatte ich mich schonmal mit diesem Aspekt beschäftigt. Die Aussage eines Fondsmanagers in einem Interview war, dass dieser Effekt sich erst zeitversetzt auf die Performance auswirkt, da die Mieten eben nur regelmäßig und nicht ständig von heute auf morgen angepasst werden. Die o. g. Quelle bestätigt diese Aussage.

 

Zitat

Wie seht ihr das wo man Festgeld mit >4% zu 100% Sicherheit in AAA-Rating-Ländern mit schneller Kündbarkeit bekommt also Netto 3% nach Steuer?

Immerhin beruhigt sich die Inflation allmählich wieder. Bei einer "richtigen" Inflation würdet Ihr mit solchen Umschichtungen prozyklisch agieren.

[Nasenwasser]

Am 3.9.2023 um 20:51 von Valueanalyst:

Wie seht ihr das wo man Festgeld mit >4% zu 100% Sicherheit in AAA-Rating-Ländern mit schneller Kündbarkeit bekommt also Netto 3% nach Steuer?

Wo gibt es Festgeld mit schneller Kündbarkeit? Das wäre mir neu. 

[Valueanalyst]

Am 30.9.2023 um 10:30 von Nasenwasser:

Wo gibt es Festgeld mit schneller Kündbarkeit? Das wäre mir neu. 

Wo gibt es Immofonds mit schneller Kündbarkeit. 4% für 1J. ist Gang und Gebe und 4,5% sind auch kein Problem mehr und @powerschwabe (danke für die Aufstellung) zeigt es ja ganz gut in der Performanceübersicht und der Aktienkurs als Abschlag:
<3% bei hausinvest und wenn ich mir den grundbesitz europa ansehe frag ich mich was da passiert ist. Kickback und "steueroptimiert" tröstet da auch nicht viel drüber weg. 

- Womit ist zu rechnen?

- Große Verkaufswelle und erneute Schließungen?

- Wann schlägt sich der Markt/Zinsumfeld/Inflationsstatus zeitversetzt auf eine bessere Performance nieder?

- Auf der anderen Seite mit 10% Abschlag an der Börse kaufen wäre auch eine Alternative, aber ich sehe das Chancenrisiko-Verhältnis nicht sonderlich gut, ins besondere im Gewerbebereich und dem Marktumfeld?
 

[Pirx]

Am 30.9.2023 um 10:30 von Nasenwasser:

Wo gibt es Festgeld mit schneller Kündbarkeit? Das wäre mir neu. 

Beispiele für eine mögliche Näherung:

IKB TG zu 4 % für 3 Monate garantiert, ansonsten gestaffelte Anlage in eine Festgeld-Leiter bei der Crédit agricole, die FG mit 3, 6, 9, 12 usw. Monate Laufzeit anbietet. Ansonsten Anleihen solider Emittenten. Alles ähnlich bzw. besser verzinst und risikoärmer.

[qwertzui]

Bitte korrigiert mich wenn ich einen Denkfehler habe, aber wenn ich in Immobilien und nicht Immobilienaktien investieren möchte, bleiben doch nur die Direktanlage in einzelne Immos oder offene Immobilienfonds oder? Die Immobilienaktien habe ich ja schon im Welt-ETF. 

Wenn ich zudem langfristig unterwegs bin, stört mich auch die Haltedauer nicht. Ganz im Gegenteil, ich könnte die Illiquidität handeln, indem ich an der Börse kaufe und über die KAG zurückgebe. Um immer investiert zu sein, würde ich nach der Rückgabe direkt wieder über die Börse kaufen. Ich habe also eine kalkulierbare Arbitrage im Vergleich zum Kauf über die KAG.

Was bleibt sind dann das Bewertungsrisiko, dass sich im NAV ausdrückt und die Kosten. Das Bewertungsrisiko hsbe ich letztlich beim Direktkauf der Immobilie auch, wenn auch unsichtbar und die Kosten sind mit beispielsweise 0,84% beim Hausinvest auch noch ok. Oder sind in der TER nicht alle Kosten enthalten? Ich denke hier an Transaktionskosten bei Aktien-ETFs, die auch nicht in der TER enthalten sind. 

[chirlu]

vor 2 Stunden von qwertzui:

Bitte korrigiert mich wenn ich einen Denkfehler habe, aber wenn ich in Immobilien und nicht Immobilienaktien investieren möchte, bleiben doch nur die Direktanlage in einzelne Immos oder offene Immobilienfonds oder?

 

Da müsstest du erst einmal definieren, was Immobilien und was Immobilienaktien für dich sind. Und ob du die verzerrte Bewertung von offenen Immobilienfonds (und wahrscheinlich auch Einzelimmobilien, wenn du der Typ „solange ich nicht verkaufe, ändert sich der Wert nicht“ bist) als positiv oder negativ für dich ansiehst.

 

vor 2 Stunden von qwertzui:

Oder sind in der TER nicht alle Kosten enthalten?

 

Richtig.

 

vor 2 Stunden von qwertzui:

Ich denke hier an Transaktionskosten bei Aktien-ETFs, die auch nicht in der TER enthalten sind. 

 

Die Transaktionskosten bei Immobilienfonds sind ebensowenig in der TER enthalten. Der Unterschied ist nur, dass Transaktionskosten bei Immobilien ein klein wenig höher ausfallen.

[satgar]

vor 19 Minuten von chirlu:

Der Unterschied ist nur, dass Transaktionskosten bei Immobilien ein klein wenig höher ausfallen.

Oh ja. Nachdem ich das auch verstanden hatte (durch die relativ neuen Transparenzmitteilungen der Banken über einbehaltene Kosten und wohin diese fließen), hab ich die Immobilienfonds abgestoßen. Für den Ertrag den sie bringen, war es mir deutlich zu teuer. Damals lag der Hausinvest bei mir bei SBroker, weil man es dort kostenlos ansparen konnte (ohne AA). Diese teilten mir zu den Gebühren mit:

 

"Gemäß  KID kommen zu den laufenden Kosten, die mit 1,04 % von der KAG für das Geschäftsjahr 2018/2019 angegeben werden, ggf. noch Gebühren von jeweils 1 % für den An-/verkauf und den Umbau von Immobilien hinzu. Dazu kommt noch, dass die Kostenquote für abweichende Zeiträume (Geschäftsjahr 2018/19 gegenüber nur 2018 im Report) angegeben werden. Wir übernehmen nur die von der Fondsgesellschaft übermittelteten Zahlen, die sich auf eine Obergrenze mgl. anfallender Kosten beziehen"

 

Die Werte, die man im Internet zur TER von OIs liest, sind also nur die halbe Wahrheit. 

[Wusel83]

vor 2 Stunden von qwertzui:

Wenn ich zudem langfristig unterwegs bin, stört mich auch die Haltedauer nicht. Ganz im Gegenteil, ich könnte die Illiquidität handeln, indem ich an der Börse kaufe und über die KAG zurückgebe. Um immer investiert zu sein, würde ich nach der Rückgabe direkt wieder über die Börse kaufen. Ich habe also eine kalkulierbare Arbitrage im Vergleich zum Kauf über die KAG.

Was bleibt sind dann das Bewertungsrisiko, dass sich im NAV ausdrückt und die Kosten.

Ich würde sagen das siehst du weitestgehend richtig. Witzig könnte es werden wenn genügend denken das eine solche Arbitrage Sinn macht und dabei den Fonds zwingen Objekte zu verkaufen und damit die wirkliche Bewertung offenbaren.

 

Anekdotisch: Meine Frau war gestern bei einer Zwangsversteigerung. 2008er Objekt. Mai 2022 war Bewertungsstichtag, ist für genau 7/10 weggegangen. Lage Speckgürtel Frankfurt mit Sbahn Anschluss. Zumindest in dieser einen Bewertung lag der Gutachter 17 Monate später daneben und war etwas optimistisch was die Preise angeht. Der Job des Gutachters ist aber nicht zu kucken was ist morgen möglicherweise, sondern was war gestern belegbar. Da hat er halt gesehen bei 0,x% Zinsen ist das Objekt halt Y-Wert. Würde er heute das Gutachten für die Wohnung daneben schreiben würde er sehen die ist für 7/10 übern Tresen und der Verkehrswert der weiteren Wohnung wäre dichter an den 7/10

 

Wäre jetzt spannend zu rechnen was der OI macht wenn Objekte mit 30% Abschlag verkauft werden in den nächsten 12 Monaten. Ich vermute mal das dann die Arbitrage in die entgegengesetzte Richtung geht. Also aus deinem Protmonai herraus.....

[satgar]

vor 16 Minuten von Wusel83:

umindest in dieser einen Bewertung lag der Gutachter 17 Monate später daneben und war etwas optimistisch was die Preise angeht.

17 Monate später? "damals" war die Welt aufgrund der Niedrigst-Zinsen noch eine ganz andere.

 

Da würde ich keinen Fehler oder dergleichen unterstellen. Die Marktlage hat sich nur innerhalb kürzester Zeit massiv geändert.

[Wusel83]

Erstmal war der Zins im Mai 2022 schon nicht mehr ganz niedrig. Zumindest konnte man da auf weiter Flur keine 0,x% mehr finden. Hab aus August 2021 eine 1,21% für nen kleineres Ding das kompliziert war und sich auch hinzog und da war es im Schaufenster schon an 1% für 10 Jahre meine ich zu erinnern.  Was der Gutachter halt nicht hatte war eine Liste von rezenten Transaktionen anhand derer er andere Preise begründen konnte. Preisverhandlung bis Aufnahme in die Daten des Gutachterausschuss hat auch gut und gerne 6 Monate Verzögerung. Ich hab die entsprechenden Formulare mit dem Grundererwerbssteuerbescheid bekommen und das war meist ca. 6 Monate nachdem man sich mündlich geeinigt hat. Kann sein das es jetzt etwas fixer geht weil alle Beteiligten mehr Zeit haben. 

 

Wie ich schrieb der Gutachter schaut was war und nicht was sein wird. Ich schrieb nicht von Fehler. Ich hab auch geschrieben das vermutlich ein Gutachten bei einer sonst ähnlichen Wohnung heute zu einem anderen Wert kommen würde ob es dann 7/10 wären (falls dies der aktuell faire Wert ist) bezweifel ich allerdings weil auch dort weiter Datenpunkte aus diesem Damals eine Rolle spielen.

 

Was ich sagen will: alle Gutachten sind indikativ. Auf solchen Gutachten basiert in dem Fall das NAV. Nur der Verkauf kann den aktuell tatsächlichen Wert bestimmen. 

[qwertzui]

vor 2 Stunden von Wusel83:

7/10

Kapiere nicht was das bedeutet, kannst du schreiben was du damit meinst? 

vor 3 Stunden von chirlu:

wenn du der Typ „solange ich nicht verkaufe, ändert sich der Wert nicht“ bist

Jaja diese Leute  Bin bisher nur über Aktien in Immobilien investiert und auch nur nach Marktkapitalisierung gewichtet. 

 

vor 3 Stunden von satgar:

Gebühren von jeweils 1 % für den An-/verkauf und den Umbau von Immobilien hinzu

Hmm ist das wirklich so viel? Ich denke nicht, dass man privat eine Immobilie für über die Zeit gerechnet 1% Kosten kaufen und halten kann. Gibt es da noch weitere Kostenpunkte oder kommen die geringen Renditem einfach von der geringen Profitabilität der Immobilien? 

vor 3 Stunden von chirlu:

Und ob du die verzerrte Bewertung... als positiv oder negativ für dich ansiehst.

Das ist eine gute Frage, auf die ich auch noch keine Antwort haben. An sich finde ich es nicht negativ, dass der Preis nicht börsentäglich rumzappelt. Das ist ein angenehmer Unterschied zu Aktienfonds. Auf der anderen Seite ist dieses rumzappeln transparent, fair und einfach die Marktmeinung. Dagegen ist das Bewertungsverfahren eine Black Box und es wäre schlecht, wenn irgendwann der Hammer kommen und der Fonds abwerten.

[satgar]

vor einer Stunde von qwertzui:

Hmm ist das wirklich so viel? Ich denke nicht, dass man privat eine Immobilie für über die Zeit gerechnet 1% Kosten kaufen und halten kann

Darum gehts erstmal gar nicht. Wenn der Fonds allerdings anstatt TER 1% dann effektiv das doppelte kostet, und dabei nur renditen von 2-3% erwirtschaftet und es eine Unsicherheit bei der Bewertung seiner Immobilien gibt (NAV verschleiert den wahren Wert der Immos), dann stimmt das Profil für mich nicht mehr. Zu hohes Korrekturrisiko, zu teuer, zu wenig Rendite.

vor einer Stunde von qwertzui:

Kapiere nicht was das bedeutet, kannst du schreiben was du damit meinst?

Er meint, dass der Preis der bezahlt wurde, nur 70% des Gutachtens/Wertes entsprach. Es gab also einen Abschlag von 30%. 7/10 ist ja nichts anderes als ein Bruch, der 70% beschreibt.

vor 2 Stunden von Wusel83:

Erstmal war der Zins im Mai 2022 schon nicht mehr ganz niedrig

Ob jetzt 0,8 oder 1,2 spielt doch gar keine wesentliche Rolle. Wir liegen jetzt bei 4%. DAS ist eine ganz andere Welt als zuvor.

[easyjo]

genau das ist auch meine Meinung, deshalb FokusWohnen und Wertgrund Wohnselect (obwohl beide sicherlich noch zu den besseren gehören) "gekündigt", d.h. der Gesellschaft zur Rücknahme angedient. Mal sehen wie sich nach Ablauf der 1-Jahres-Kdgs.Frist dann der NAV-Kurs darstellt. Der Erlös wandert in den risikoarmen Baustein (FG-Treppe oder GEFA-Zinswachstum, mal sehen wenn es soweit ist = Mitte 08.2024).

[stagflation]

vor 1 Stunde von qwertzui:

An sich finde ich es nicht negativ, dass der Preis nicht börsentäglich rumzappelt.

 

Dieses "Rumzappeln" ist eine wichtige und wesentliche Rückmeldung für einen Anleger. Es zeigt das Risiko. Wenn das künstlich ausgeblendet wird, fehlt diese Rückmeldung.

 

Deshalb werden Produkte, bei denen der Kurs nicht an der Börse, sondern von einem Emittenten festgelegt werden (also beispielsweise Offene Immobilienfonds oder Optionsscheine), in den USA nicht für den Vertrieb an Privatanleger zugelassen. Deutsche bzw. europäische Aufsichtsbehörden scheinen das anders zu sehen. Das heißt aber noch lange nicht, dass man als Privatanleger derartige Produkte kaufen sollte.

[qwertzui]

 

vor 53 Minuten von satgar:

und dabei nur renditen von 2-3% erwirtschaftet

Genau das ist mir nicht klar, warum die Rendite so gering ist. Habe mich bisher nicht mit offenen Immobilienfonds beschäftigt, also sorry wenn ich auf dem Schlauch stehe. Lassen wir Kauf und Verkauf von Immobilien mal weg, dann ist die Rendite des Fonds gleich Mieterlöse minus Gesamtkosten. Wenn die Gesamtkosten 2% betragen und im Schnitt etwa 2,5 % Wertsteigerung erzielt wird, können die Immobilien ja nur 4,5 % Bruttomietrendite haben. Das ist ja für ein Immobilieninvestment gar nicht schlecht, aber da geht man ja auch von einem langfristigen Inflationsausgleich zusätzlich aus, was ja bei dem Fonds nicht der Fall zu sein scheint. 

Ich frage mich also ob noch irgendwelche Kosten unerwähnt bleiben, die enthaltenen Immobilien einfach eine lausoge Rendite haben, die Investitionsquote gering ist oder der NAV einfach grundsätzlich viel zu hoch angesetzt ist.