Offene Immobilienfonds

[DrFaustus]

vor 40 Minuten von Peter Grimes:

Welcher Risikopuffer soll da existieren? Die Immobilien werden nach Marktlage bewertet, und wenn ein Markt "zurück auf den Boden kommt", dann werden die Bewertungen der betroffenen Immobilien im Fonds und damit der NAV dem folgen.

Im Gegenteil!

Die realisierten Ergebnisse der abgewickelten Fonds oder noch in Abwicklung befindlichen Fonds zeigen, dass die Gutachterbewertungen das Papier oft nicht wert sind auf dem sie stehen, bzw. die 0en und 1en.

Das sind Schönwetterbewertungen. Wie auch anders? Es lauert eben auch nicht an jeder Ecke ein Käufer, der zu DEM Marktpreis eine Immobilien mit mehreren Mio. EUR kauft.

[Peter Grimes]

@DrFaustus

Genau das ist doch der Punkt. Wo soll in einem Immobilienfonds ein Risikopuffer sein, wenn sich die Marktbewertungen ändern?

[DrFaustus]

vor 1 Minute von Peter Grimes:

@DrFaustus

Genau das ist doch der Punkt. Wo soll in einem Immobilienfonds ein Risikopuffer sein, wenn sich die Marktbewertungen ändern?

Ich bezweifle, dass es für derart große Objekte überhaupt eine verlässliche Marktbewertung gibt.

 

[blackearth]

vor 2 Stunden von Peter Grimes:

In den Paragraphen 248 - 251 des Kapitalanlagegesetzbuchs ist beschrieben, wie und wie oft Immobilien eines Immobiliensondervermögens bewertet werden. Zu vermuten braucht man da nichts.

Das es grundsätzlich Rahmenauflagen für Bewertungen geben müsste war mir eigentlich klar, aber gibt es da nicht trotzdem genug Spielraum für "Tricksereien hinterm Vorhang"? Schlupflöcher und Grauzonen gibt es doch fast immer und überall - selbst in stark regulierten Systemen.

 

vor 2 Stunden von Peter Grimes:

Welcher Risikopuffer soll da existieren? Die Immobilien werden nach Marktlage bewertet, und wenn ein Markt "zurück auf den Boden kommt", dann werden die Bewertungen der betroffenen Immobilien im Fonds und damit der NAV dem folgen.

Das es Fonds gibt, die eher konservativ bewerten im Vergleich zu anderen hatte ich vor etlichen Jahren mal irgendwo an verschiedenen Stellen gelesen. Deshalb hatte ich mich dies gefragt...
Hätte sich z.B. eine zurückliegende Immobilienkriese nicht viel stärker in den Kursen zeigen müssen bei manch einem Fonds? Kann aber natürlich auch alles ein naiver Trugschluss meinerseits sein :-).

 

vor einer Stunde von Peter Grimes:

@DrFaustus

Genau das ist doch der Punkt. Wo soll in einem Immobilienfonds ein Risikopuffer sein, wenn sich die Marktbewertungen ändern?

Am Beispiel des Wertgrund Wohnselect sieht man ja, dass auch Verkäufe weit über Buchwert möglich scheinen. Wenn jetzt eine KAG eher konservativ bilanzieren sollte, dann ist die Fallhöhe doch natürlich auch nicht so hoch. Das meinte ich eher damit.

 

vor 1 Stunde von DrFaustus:

Ich bezweifle, dass es für derart große Objekte überhaupt eine verlässliche Marktbewertung gibt.

Letzten endes ist das wohl so. Wobei auch klar sein dürfte, dass eine Fondsabwicklung (teils unter Verkaufsdruck) meist keine strategisch gute Ausgangslage ist um hohe Erlöse beim Verkauf zu erzielen.

[DrFaustus]

vor 15 Stunden von blackearth:

Am Beispiel des Wertgrund Wohnselect sieht man ja, dass auch Verkäufe weit über Buchwert möglich scheinen. Wenn jetzt eine KAG eher konservativ bilanzieren sollte, dann ist die Fallhöhe doch natürlich auch nicht so hoch. Das meinte ich eher damit.

Meines Wissens darf eine KVG gar nicht unter Buchwert verkaufen, es sei denn der man hat gewichtige Gründe, die dafür sprechen (z.B. Liquiditätsmangel).

Eigentlich zeigt das Beispiel eher, dass viel zu viel dummes Geld unterwegs ist.

 

vor 15 Stunden von blackearth:

 

Letzten endes ist das wohl so. Wobei auch klar sein dürfte, dass eine Fondsabwicklung (teils unter Verkaufsdruck) meist keine strategisch gute Ausgangslage ist um hohe Erlöse beim Verkauf zu erzielen.

Und ein freihändiger Verkauf an Leute, die ihr Kapital dringend anlegen müssen, weil es sonst -0,6% Strafzinsen gibt, ist das andere Extrembeispiel. Die "Wahrheit" (so es sie denn gibt) liegt irgendwo dazwischen.

[ceekay74]

Ursprünglich erschienen in der FAZ und hinter Paywall "Weiterlesen mit F+ FAZ.NET komplett":

 

Immobilienfonds im Härtetest (veröffentlicht unter fokus-wohnen-deutschland.de)

Zitat

Es sind schwierige Zeiten für Anleger. Die Aktienkurse liegen in Deutschland trotz der jüngsten Kurserholung immer noch durchschnittlich knapp 25 Prozent unter den Höchstständen vom Februar. Wer mit Rohstoffen spekuliert, musste ebenfalls herbe Verluste einstecken, vor allem bei Öl. Und die Renditen von seriösen Anleihen sind weiter tief im Minus, mit ihnen verlieren die Käufer also sicher Geld. Aus dieser tristen Anlagewelt ragen nur zwei Dinge positiv heraus: Edelmetalle und offene Immobilienfonds. (...)

 

Einen Corona-Effekt haben die Fonds auch an der Börse gespürt. Denn ein kleiner Teil der Anteile (unter einem Prozent) wird nicht über die Fondsgesellschaft gehandelt, sondern direkt an der Börse. Mitte März zum Höhepunkt der Corona-Turbulenzen sind die Börsenumsätze deutlich gestiegen, hat Scope anhand von Handelsdaten festgestellt. Nervöse Anleger wollten so offenbar rasch ihre Anteile loswerden und damit die Kündigungsfrist umgehen. Das hat eine interessante Folge: Mittlerweile sind Scope zufolge die Anteile an der Börse fast drei Prozent günstiger zu bekommen als über die Fondsgesellschaften. Bisher hatten die Börsenkurse einen Aufschlag. Im Januar 2020 lag er zum Beispiel bei 2,1 Prozent. Das heißt: Wer jetzt offene Immobilienfonds kaufen will, macht das am besten über die Börse und nicht über die Fondsgesellschaft. (...)

[Bigwigster]

Hallo zusammen,

 

ich beschäftige mich zurzeit mit der Anlageklasse offene Immoblienfonds und würde gerne ein bisschen über die konkrete Produktauswahl reden. Selbst habe ich es mir erstmal einfach gemacht und den größten global diversifizierten Fonds gekauft der aktuell auch noch "günstig" ist (sowohl von den aktuellen Fondskosten als auch vom Abschlag auf den offiziellen Fondspreis), den Hausinvest.

Nun hinterfrage ich das Ganze etwas und überlege ob ich die falschen Kriterien bei der Auswahl bevorzugt habe.

Meiner Meinung nach gibt es zwei Hauptrisiken bei einem OIF: das Liquiditätsrisiko und das Bewertungsrisiko. Bei meiner ersten Auswahl habe ich eher an das erstere gedacht und ein Dickschiff genommen, wobei ich mir hier nicht einmal sicher ist ob das wirklich hilft. Inzwischen denke ich auch, dass durch die Mindesthaltefristen hier ausreichend gegengesteuert wurde.

Nach diesem Gedankengang wäre dann das Bewertungsrisiko das entscheidende und damit meine ich, dass die Bewertung der Experten zu hoch gegriffen ist. Mein Ansatz um dieses Risiko etwas zu minimieren wäre den Fokus auf die Mieteinnahmen zu legen, also darauf dass die Wertentwicklung des Fonds weniger von Bewertungsänderungen und Gewinnen durch Käufe/Verkäufe zustande kommt, sondern durch direkte Mieteinnahmen. Dies könnte man aus den Jahresberichten ziemlich leicht herauslesen und vergleichen. Damit man nicht zu sehr in qualitativ minderwertige Immobilien investiert würde ich das ganze noch mit dem Score von scopeanalysis kombinieren, dass heißt z.b. nur Fonds betrachten mit einem Rating von a oder mehr.

 

Was haltet ihr von der Idee? Habe ich irgendwo Denkfehler gemacht oder etwas falsch verstanden?

 

[Moneycruncher]

Grundsätzlich ist deine Vorgehensweise gut. Du machst dir Gedanken über die verschiedenen Risiken von OIs, die selbst für Experten schwierig zu bewerten sind. Ich habe den Versuch aufgegeben, analytisch an diese Asset-Klasse heranzugehen und habe mich ebenfalls für den Hausinvest und den grundbesitz global entschieden. Die Leitidee war hierbei die breite Länderstreuung mit zwei "seriösen" Fonds. In der Übersicht von Scope (s.o.) sieht man übrigens, dass die grundbesitz-Fonds relativ stark in "Wohnen" und "Logistik" investiert sind. Diese beiden Branchen sind vermutlich in der aktuellen Situation attraktiver gegenüber Hotels, Büros, Handel/ Gastronomie. Aber auch hier gilt: wie weit sich das in den Bewertungen/ Anteilspreisen widerspiegelt kann ich überhaupt nicht beurteilen.

[Sir Zock-a-lot]

Ich frage mich, wie es mit dem leidigen Brexit-Thema aussieht. Findet das bei den Bewertungen Berücksichtigung? Ich meine gelesen zu haben, dass der hausinvest oif mit ca. 20% in Grossbritannien aktiv ist...

[Bigwigster]

vor 30 Minuten von Sir Zock-a-lot:

Ich frage mich, wie es mit dem leidigen Brexit-Thema aussieht. Findet das bei den Bewertungen Berücksichtigung? Ich meine gelesen zu haben, dass der hausinvest oif mit ca. 20% in Grossbritannien aktiv ist...

Ja gab eine deutliche Abwertung des uk-teils der Immobilien, ist alles eigentlich ganz sauber in den Jahresberichten dokumentiert.

[Bigwigster]

Vielleicht für den einen oder anderen auch interessant:

[Gast231208]

Am ‎01‎.‎10‎.‎2020 um 19:13 von Bigwigster:

 

ich beschäftige mich zurzeit mit der Anlageklasse offene Immoblienfonds und würde gerne ein bisschen über die konkrete Produktauswahl reden.

 

Ich habe mich für die beiden Deka Immobilienfonds Deka-ImmobilienEuropa  WKN: 980956  und Deka-ImmobilienGlobal  WKN: 748361 entschieden, gleichgewichtet aufgeteilt,  

Depotanteil im riskanten Rebalancing-Depot ca. 15% (konkret 1/6).

Bezogen aufs Gesamtdepot machen die offenen Immobilienfonds aktuell 7% aus.

 

Warum?
1. Weil ich sie eh schon teils Jahrzehnte im Deka Depot habe und ich der Einfachheit halber die vorhandenen Fonds nachkaufe, wenn es sie mal über die Börse günstig gibt.

2. Vor allem wegen der Fondsgesellschaft = Deka.

Einfacher Gedankengang dahinter, nachdem offene Immobilienfonds historisch verbrannte Erde sind: 

Können es sich Deka und die Sparkassen leisten, diese seit Jahrzehnten beworbenen und von den Sparkassen an zig Kleinanleger angedrehten Fonds im Krisenfall abschmieren zu lassen?

Ich vermute nicht.

 

[Bigwigster]

Den Punkt das Deka und Sparkassen ein sehr hohes Interesse am Fortbestand haben stimmt natürlich. Trotzdem sollte es doch so sein, dass ein Fonds der seine Wertentwicklung zum Großteil aus Mieteinnahmen bestreiten kann auch in der Krise besser dastehen sollte. Mittelabflüsse können natürlich die Sparkassen relativ effektiv verhindern.

Du ordnest OIFs dem riskanten Depotanteil zu, wie schätz du Drawdown und Ausfallwahrscheinlichkeit ein? Ich würde es eher dem zu Aktien unkorrelierten Anteil und in Richtung risikoarm zuordnen (wobei risikoarm in meinem Fall ein maximalen Drawdown von 10% auf Jahressicht bedeuten würde). 

[odensee]

vor 2 Stunden von pillendreher:

Einfacher Gedankengang dahinter, nachdem offene Immobilienfonds historisch verbrannte Erde sind: 

Können es sich Deka und die Sparkassen leisten, diese seit Jahrzehnten beworbenen und von den Sparkassen an zig Kleinanleger angedrehten Fonds im Krisenfall abschmieren zu lassen?

War es nicht so, dass in der damaligen (Finanz)Krise es insbesondere die institutionellen Anleger waren, die durch massives Abziehen von Geldern aus den Immobilienfonds zu den Problemen und Fondsschließungen geführt haben? Und sind Deka und Union-Fonds, aber auch Hausinvest, hier durch eine andere Anlegerstruktur (mehr "Kleinanleger") einfach besser geschützt gewesen? Das schreibe ich jetzt nur aus der Erinnerung. Kann durchaus sein, dass ich mich irre. Zahlen habe ich keine parat.

[jogo08]

@BigwigsterIch habe das Zitat aus dem oberen Post entfernt, daher:

 

Mal eine Bitte, ihr müsst nicht immer die ganzen Posts zitieren, die unmittelbar über dem eigenen Beitrag stehen, der Zusammenhang der Antwort ist in den meisten Fällen auch ohne das Zitat erkennbar. Danke.

[Moneycruncher]

vor 15 Stunden von odensee:

Und sind Deka und Union-Fonds, aber auch Hausinvest, hier durch eine andere Anlegerstruktur (mehr "Kleinanleger") einfach besser geschützt gewesen?

Es war meines Wissens weniger die Anlegerstruktur, die damals vor dem Ausbluten geschützt hat. Vielmehr konnten und können die genannten Anbieter auf eine großflächige Vertriebsorganisation zurückgreifen und somit bei Bedarf Mittelzufluss generieren.

Zum Thema "verbrannte Erde" wollte ich noch ergänzen, dass sich die Gesetzesnovelle 2013 bislang sehr gut bewährt hat und einen großen Risikofaktor der Offenen Immobilienfonds - schnelle und viele Anteilsrückgaben - herausgenommen hat.

Last but not least würde ich diese Asset-Klasse eher den risikoarmen als den riskanten Anlagen zuordnen. Neben Gold war es wohl die einzige Kategorie, die in den letzten Monaten negativ zu Aktien korreliert war.

[Bast]

vor 19 Minuten von Moneycruncher:

Neben Gold war es wohl die einzige Kategorie, die in den letzten Monaten negativ zu Aktien korreliert war.

Gibt es eine Erklärung dafür, warum OIFs im Gegensatz zu REITs seit Februar  nicht an Wert verloren haben? 

[whister]

vor 2 Minuten von Bast:

Gibt es eine Erklärung dafür, warum OIFs im Gegensatz zu REITs seit Febrzar nä nicht an Wert verloren haben?

Das liegt vermutlich an der Art und Weise wie OIFs bewertet werden.

[odensee]

vor 4 Minuten von Bast:

Gibt es eine Erklärung dafür, warum OIFs im Gegensatz zu REITs seit Februar  nicht an Wert verloren haben? 

Haben sie doch.

https://wertpapiere.ing.de/Investieren/Fonds/DE0009807016

 

[odensee]

Nachtrag: wenn man bei dem von mir genannten Link auf "Maximum" stellt,, sieht man auch den Brexitentscheid Mitte 2016. Soviel zu der oben aufgeworfenen Frage nach einem Brexiteinfluss.

[Moneycruncher]

vor 45 Minuten von odensee:

Haben sie doch.

https://wertpapiere.ing.de/Investieren/Fonds/DE0009807016

 

Das sind allerdings Börsenkurse, nicht die KAG-Kurse. Da sieht´s anders aus.

[jogo08]

vor 30 Minuten von Moneycruncher:

Das sind allerdings Börsenkurse, nicht die KAG-Kurse. Da sieht´s anders aus.

Die Frage ist halt, wieweit sich die KAG-Kurse längerfristig an die Börsenkurse annähern/angleichen. Insbesondere beim "alten" Kanam liegen die Kurse sehr weit auseinander.

[odensee]

vor 3 Stunden von Moneycruncher:

Das sind allerdings Börsenkurse, nicht die KAG-Kurse. Da sieht´s anders aus.

Klar. Aber die Börsenkurse spiegeln das wieder, was der Fonds den Anlegern wert ist. Der NAV hingegen gibt die (halb?)jährlichen Bewertungen irgendwelcher hoffentlich unabhängiger Gutachter wieder.

[Peter Grimes]

vor 38 Minuten von odensee:

Der NAV hingegen gibt die (halb?)jährlichen Bewertungen irgendwelcher hoffentlich unabhängiger Gutachter wieder.

Vierteljährlich durch zwei Gutachter (§§ 250 u. 251 KAGB), um genau zu sein.

 

[odensee]

vor 28 Minuten von Peter Grimes:

Vierteljährlich durch zwei Gutachter (§§ 250 u. 251 KAGB), um genau zu sein.

Danke.