Eigentumswohnung - Rendite

[juliusjr]

Hallo zusammen!

 

Überlege gerade ob es sich rentiert eine Eigentumswohnung zu kaufen.

Ich will hier nicht in die Runde fragen und hören das sich das eh nicht rentiert sondern ganz einfach über die Fakten diskutieren und die wären:

-Bleibt der Wert der Eigentumswohnung gleich?

-wieviel % des Kaufpreises kann als Nettomiete kalkuliert werden und kann ich mit steigenden Mieten

kalkulieren?

-wieviel % der Nettomiete muss ich für Arbeit, zukünftige Reparaturen, also Kosten die ich nicht dem Mieter

weitergeben kann kalkulieren?

-steuerliche Aspekte und was sonst noch für die Rendite eine Rolle spielt.

 

Mir ist klar das man das nicht pauschal für die Zukunft sagen kann, aber viell. haben sich ja schon manche Forumleser eine Immobilie gekauft und können so von der Vergangenheit berichten.

 

MfG Juliusjr

[benny_m]

Die Wertänderung hängt wohl stark von der Lage ab. Wird z.B. ein Flughafen daneben gebaut wird der Wert stark nach unten gehen.

Die Steuern hängen stark von deinem Einkommen. Da solltest du mit deinem Steuerberater reden.

[Geparda]

Von jemandem, der seit mehreren Jahren vermietet lass Dir einen guten Rat geben... lass es.

Wer es sich leisten kann baut sich sein eigenes Häuschen. Diejenigen, die es sich nicht leisten können wohnen zur Miete - und meistens können sie sich selbst die nicht leisten.

Es gibt zwar Mieter, die zahlen, aber die werden immer weniger.

Wenn Du Spaß daran hast, deine Wochenenden mit dem lesen und beantworten von Anwaltsschreiben wg. Nebenkosten, Mietminderung, etc. zu verbringen lass Dich aber nicht aufhalten.

[ahmet]

Schwieriges Thema sind wohl auch immer die Mieter als solche, wie man immer wieder hört. Wenn man keinen hat, mach man Verluste (klar), wenn mann nun wiederum einen Mieter hat wird man diesen nur sehr schwer wieder los. Selbst wenn Du an jemanden vermietest, der keine Miete entrichtet (sog. Mietnomaden) dauert es unter Umständen ein Jahr bis man sojemand aus der Wohnung rausgeklagt hat.

 

Meiner Meinung nach hohes Risiko für geringe Rendite. Viel Stress, da man sich ständig um irgendwas kümmern muss. Nur was für nervenstarke Zocker .

 

ahmet

[rolasys]

-Bleibt der Wert der Eigentumswohnung gleich?

 

Das hängt stark von der Lage der Wohnung ab. Laut Schätzungen wird der Markt ab 2020 nach unten gehen auf Grund der bekannten Fakten. (Alterung der Bevölkerung, keine Kinder etc.) Wenn, dann lohnt sich sowas wahrscheinlich nur noch in wirklichen Toplagen, ansonsten würde ich (selbst wenn ich es mir leisten könnte) davon die Finger lassen. (Geparda hat völlig Recht, auch wenn ich nicht selbst aus Ergahrung sprechen kann)

 

und kann ich mit steigenden Mieten

kalkulieren?

 

Wenn überhaupt, dann nur sehr vorsichtig würde ich sagen, Ich denke eher, dass die Mieten eher leicht fallen werden auf Grund des Überangebots.

[ghost_69]

Hallo juliusjr

 

Mmh, das hängt von vielen Faktoren ab,

für sich selber zum wohnen ist ein Eigenheim

ob Haus oder Wohnung immer gut,

weil man dort schnell die Miete spart,

doch wenn man dieses Wohneigentum vermieten möchte,

hängt das von der Lage, der Mieter, der Entwicklung der Region

und noch vieler kleiner Dinge ab,

da ist das schwer so pauschal zu sagen.

 

Ghost_69, der in den eigenen Vierwänden sitzt.

[rolasys]

ür sich selber zum wohnen ist ein Eigenheim

ob Haus oder Wohnung immer gut,

weil man dort schnell die Miete spart,

 

Naja, so pauschal kann man das auch nicht sagen, Sicher spart man die Miete, aber nur, wenn das Haus oder die Wohnung auch abbezahlt ist. Ob man am Ende wirklich besser dasteht, ist so ein Frage. Aber das wahr ja hier nicht das Thema

[juliusjr]

Danke für die rege Diskussion.

 

Also jetzt erzähl ich mal von den Bekannten die mir von deren Wohnung erzählt haben.

Beide in der Nähe von Augsburg, also in den letzten 15Jahren keine Boomregion (Truppenabzug der Amis und daher viele leere Wohnungen)

 

Ein Bekannter hat die Wohnung seit 15Jahren, die Wohnung kann zum Kaufpreis wieder verkauft werden, die Miete bringt zum Kaufpreis 4%, bedeutende Kosten für Renovierungen hatte er bisher nicht, einmal im Jahr werden die Fenster gestrichen und Ärger mit der Mieterin einer alten Frau hatte er bisher noch nicht! Abrechnungen macht die Hausverwaltung.

 

Ein anderer Bekannter hat die Wohnung ca. 12 Jahre kann die Wohnung (so denkt er) wieder zum Kaufpreis verkaufen und die Mietrendite liegt so bei 3% zum Kaufpreis. Leider konnt ich ihn nicht noch mehr ausfragen und selbst mitrechnen. Er ist jedenfalls sehr begeistert von seiner Eigentumswohnung und sieht diese als seine Rentenversicherung.

 

Klar das mit der demographischen Entwicklung ist mir auch bekannt, aber wenn ich denke was vor 10Jahren noch Häuser und Wohnungen in unserer Gegend gebaut wurden und jetzt fast keine mehr dann gibt mir das auch zu denken. Außerdem fällt die Eigenheimbeihilfe weg, was der Rendite der Mietwohnungen zugute kommen müßte.

 

MfG Juliusjr

[€-man]

Aber bitte bedenkt, alles in nichtmaterielle Dinge zu investieren, wäre mir zu wenig Diversifikation. Nur als warnendes Beispiel: Im letzten Jahrhundert gab es in D zweimal eine Währungsreform, d.h., dein Geld war faktisch wertlos.

 

Gruß

-man

[Geparda]

Danke für die rege Diskussion.

 

Also jetzt erzähl ich mal von den Bekannten die mir von deren Wohnung erzählt haben.

Beide in der Nähe von Augsburg, also in den letzten 15Jahren keine Boomregion (Truppenabzug der Amis und daher viele leere Wohnungen)

 

Ein Bekannter hat die Wohnung seit 15Jahren, die Wohnung kann zum Kaufpreis wieder verkauft werden, die Miete bringt zum Kaufpreis 4%, bedeutende Kosten für Renovierungen hatte er bisher nicht, einmal im Jahr werden die Fenster gestrichen und Ärger mit der Mieterin einer alten Frau hatte er bisher noch nicht! Abrechnungen macht die Hausverwaltung.

 

Ein anderer Bekannter hat die Wohnung ca. 12 Jahre kann die Wohnung (so denkt er) wieder zum Kaufpreis verkaufen und die Mietrendite liegt so bei 3% zum Kaufpreis. Leider konnt ich ihn nicht noch mehr ausfragen und selbst mitrechnen. Er ist jedenfalls sehr begeistert von seiner Eigentumswohnung und sieht diese als seine Rentenversicherung.

 

Klar das mit der demographischen Entwicklung ist mir auch bekannt, aber wenn ich denke was vor 10Jahren noch Häuser und Wohnungen in unserer Gegend gebaut wurden und jetzt fast keine mehr dann gibt mir das auch zu denken. Außerdem fällt die Eigenheimbeihilfe weg, was der Rendite der Mietwohnungen zugute kommen müßte.

 

MfG Juliusjr

Ob eine Wohnung zum Kaufpreis wieder verkauft werden kann zeigt sich genau dann, wenn Du sie verkaufen willst oder musst.

Ich habe auch nicht mit jedem Mieter Ärger, aber die Ausfallquote liegt mittlerweile bei ca. 35 %. Da handele ich ja bald mit Optionsscheinen sicherer - und da ist wenigstens nur der Einsatz weg - bei einer Wohnung ist da auch gerne mal mehr weg.

Außerdem bist Du bei einer Eigentumswohnung immer abhängig von der Eigentümergemeinschaft. Wenn die beschließt, dass ein neues Dach oder eine neue Fassade her soll, dann musst Du das mitfinanzieren, ob Du kannst/willst oder nicht.

 

Bei uns in der Gegend wird noch gebaut wie blöde - allerdings auch zwangsversteigert. Das ist die Kehrseite der Medallie.

 

Wenn es Dir darauf ankommt, dass Du etwas reelles haben willst, dann kauf Dir nen Goldbarren - der lässt sich auch mitnehmen, falls es notwendig werden sollte. Eine entsprechende Rendite sollte sich bei geschickt gewähltem Einstiegszeitpunkt damit auch erzielen lassen.

[norisk]

Beide in der Nähe von Augsburg, also in den letzten 15Jahren keine Boomregion (Truppenabzug der Amis und daher viele leere Wohnungen)

 

Ein Bekannter hat die Wohnung seit 15Jahren, die Wohnung kann zum Kaufpreis wieder verkauft werden, die Miete bringt zum Kaufpreis 4%,

 

Ein anderer Bekannter hat die Wohnung ca. 12 Jahre kann die Wohnung (so denkt er) wieder zum Kaufpreis verkaufen und die Mietrendite liegt so bei 3% zum Kaufpreis.

 

Wenn ich diese Mietrenditen sehe, frage ich mich, wieviele Vermittler beim Verkauf kräftig mitverdient haben. Selbst für neue Wohnungen sind die Renditen ziemlich mies. Das wäre höchstens noch akzeptabel, wenn die Lage der Wohnung gute Wertsteigerungen versprechen würde.

[juliusjr]

Ok, ich sehs ein. Die Beiden haben keine Investition getätigt bei der Neid aufkommen müsste.

Wertverlust der Immobilie ca. in Größenordnung wie die Inflation bei Renten, Mietrendite nicht höher als Zinsen bei Renten und die einzig positive Aussicht ist die Erhöhung der Miete. Arbeit und Reparaturen müssen wohl von der steigenden Miete gezahlt werden.

 

MfG Juliusjr

[Gallo]

Diejenigen, die es sich nicht leisten können wohnen zur Miete - und meistens können sie sich selbst die nicht leisten. Es gibt zwar Mieter, die zahlen, aber die werden immer weniger.

Wenn Du Spaß daran hast, deine Wochenenden mit dem lesen und beantworten von Anwaltsschreiben wg. Nebenkosten, Mietminderung, etc. zu verbringen lass Dich aber nicht aufhalten.

 

BOAAAAH Geparda !!!

 

Hack´ gefälligst nicht immer so auf Mietern rum. Es kann niemand etwas dafür, dass Du Dir die ganze Bude mit "Mietnomaden" voll geladen hast. Du kannst wohl kaum 19 Millionen Mietverhältnisse in Deutschland über einen Kamm scheren, oder ?

 

Kopfschüttelnde Grüße vom Gallo

[Laser12]

Eine klare Aussage lässt sich dazu wohl nicht treffen, weil Wertsteigerungen regional sehr unterschiedlich sind.

 

Preise für ähnliche Wohnungen in Oldenburg:

3 1/2 ETW Preis 1996 200.000 DM, 2006 200.000 Rendite: aus Wertsteigerung 7 % + 5 % Miete p.a., davon träumt mancher Aktionär

 

2 Zimer ETW Luftlinie 200 m weiter, von einer süddeutschen Bank 1993 mit 250.000,- DM beliehen (die hatten damals keine Ahnung), in 1999 für 70.000 DM zwangsversteigert, vergleichbare Wohung wurde in 2005 für 75.000 verkauft, Ersteller sitzt auf dicken Verlusten, Zwangsersteigerer (Preis war damals in Ordnung) auf ca. 8 % Wertsteigerung und gut 7 % Mietrendite

 

Das Problem ist heute allerdings, dass die Verfügungsmöglichkeiten über vermietetes Eigentum immer weiter eingeschränkt werden. Das ganze kann also auch böse in die Hose gehen.

[Geparda]

BOAAAAH Geparda !!!

 

Hack´ gefälligst nicht immer so auf Mietern rum. Es kann niemand etwas dafür, dass Du Dir die ganze Bude mit "Mietnomaden" voll geladen hast. Du kannst wohl kaum 19 Millionen Mietverhältnisse in Deutschland über einen Kamm scheren, oder ?

 

Kopfschüttelnde Grüße vom Gallo

 

Das Problem ist, dass einer völlig ausreicht, um Dir den Spaß an der Sache zu vermiesen. Ich habe ja auch nie behauptet, dass alle Mieter so sind - ich selbst habe z.B. gerade 5 "anständige" Mietparteien. M.E. ist das Risiko eines Mieterausfalls jedoch ungleich höher als die Pleite eines im Dax gelisteten Unternehmens - bei wesentlich schlechteren Renditeaussichten.

[juliusjr]

Danke Laser12. Waren echt n paar nette Beispiele. Eigentumswohnungen sind ja schwankungsanfällig wie Aktien.

 

Noch ne Frage an Geparda. Bist du (oder von denen du etwas geerbt hast) durch Aktien, durch Immobilien oder durch sehr hohes Einkommen so reich geworden. Frage ist natürlich sehr diskret und muss ja nicht unbedingt beantwortet werden.

 

Das Forum ist wie immer bei einer Frage bezüglich Vermögensplanung echt spitze!

MfG Juliusjr

[Geparda]

Danke Laser12. Waren echt n paar nette Beispiele. Eigentumswohnungen sind ja schwankungsanfällig wie Aktien.

 

Noch ne Frage an Geparda. Bist du (oder von denen du etwas geerbt hast) durch Aktien, durch Immobilien oder durch sehr hohes Einkommen so reich geworden. Frage ist natürlich sehr diskret und muss ja nicht unbedingt beantwortet werden.

 

Das Forum ist wie immer bei einer Frage bezüglich Vermögensplanung echt spitze!

MfG Juliusjr

 

Ich habe durch Schenkung die Häuser meiner Großeltern "geerbt".

Als reich würde ich mich allerdings nicht bezeichnen, da beide Häuser in einer sehr schlechten Wohnlage liegen und das Baujahr mit 18.. beginnt. Würde ich die Häuser verkaufen gäb's mit Glück vielleicht 50 k pro Stück. Aber das mit dem Verkaufen scheidet ohnehin in näherer Zukunft aus, schließlich leben meine Eltern noch und die sind in den Häusern aufgewachsen.

[juliusjr]

Danke Geparda für deine Antwort (bin halt ein neugieriger Mensch)!

 

Müsst doch bei dem nicht so hohem Wert der Häuser ne sehr hohe Mietrendite ergeben, wenngleich die Arbeit, Reparaturen und Ärger wahrscheinlich auch höher liegen als bei einem Neubau?

 

MfG Juliusjr

[Geparda]

Danke Geparda für deine Antwort (bin halt ein neugieriger Mensch)!

 

Müsst doch bei dem nicht so hohem Wert der Häuser ne sehr hohe Mietrendite ergeben, wenngleich die Arbeit, Reparaturen und Ärger wahrscheinlich auch höher liegen als bei einem Neubau?

 

MfG Juliusjr

 

Wie mann es nimmt. Wenn nix ansteht sicherlich, nur die Fassaden und Dachsanierung in diesem Jahr kostet mich ca. 90 k. Soviel zur Rendite. Naja, nem geschenkten Gaul ...

[juliusjr]

Selbst wenn Du die 90k auf den Wert der Häuser draufrechnest kann ich mir vorstellen das die Mietrendite sehr hoch ist.

Darf man fragen was du für die Wohnungen so im Monat kassierst?

[Geparda]

Selbst wenn Du die 90k auf den Wert der Häuser draufrechnest kann ich mir vorstellen das die Mietrendite sehr hoch ist.

Darf man fragen was du für die Wohnungen so im Monat kassierst?

 

Du rechnest falsch. Dadurch, dass ich 90 k investiere werden die Häuser nicht automatisch um den Betrag mehr Wert. evtl. kann ich statt 50 k nun 65 k verlangen. Der Rest muss über die Miete reinkommen.

In den Mietverträgen steht, dass ich ca. 2 k bekommen müsste. Wenn alle zahlen würden und sich nicht über 10 Cent bei der Nebenkostenabrechnung aufregen würden wäre das ja auch alles o.k..

Was einen wirklich fertig machen kann ist der psychische Stress.

Ich sehe die Dinger derzeit als Abschreibungsobjekte. Dafür taugen sie ganz gut. Ist doch nett, wenn man Vater Staat mit 20 % an seinen Ausgaben beteiligen kann. Trotzdem würde ich mir sowas nie freiwillig zulegen.

[Ich lerne dazu]

...habe gerade einen passenden Artikel gelesen...

 

http://www.faz.net/s/Rub42AFB371C83147B795...n~Scontent.html

[Gallo]

Das Problem ist, dass einer völlig ausreicht, um Dir den Spaß an der Sache zu vermiesen. Ich habe ja auch nie behauptet, dass alle Mieter so sind - ich selbst habe z.B. gerade 5 "anständige" Mietparteien. M.E. ist das Risiko eines Mieterausfalls jedoch ungleich höher als die Pleite eines im Dax gelisteten Unternehmens - bei wesentlich schlechteren Renditeaussichten.

 

Ja, ist soweit natürlich klar. Wir hatten uns auch vor ein paar Wochen schonmal über das Thema unterhalten. Es gibt offensichtlich keine für beide Parteien annehmbare Lösung sich gegen Mietausfälle solcher Art zur Wehr zu setzen. Doofe Sache, das!

 

Was ich auch oftmals (zumindest ein meinem Bekanntenkreis) feststellen musste, dass sich einige Leute offenbar auch so gar keine Gedanken über den von Dir erwähnten Aufwand zur Instandhaltung einer Immobilie machen... So ein "Klotz" kostet natürlich eine Menge Zeit, Geld und Nerven und so geht es entweder nur übers "selber machen" - was viele heute bedingt duch die Belastungen im Job immer weniger schaffen - oder alternativ mit ner Menge Geld in der Hand um anstehende Arbeiten zu erledigen.

 

Ich habe so das Gefühl, das viele überhaupt nicht mehr rechnen können. Gestern Abend erst beschwerte sich ein Bekannter, dass die anfallenden (Instandhaltungs-)Kosten garnicht so richtig mit in die Finanzierung des vor einem Jahr getätigten Hauskaufes eingerechnet worden wären... Ja bitte - WO leben dieses Leute ???

 

Gruss vom Gallo

[Geparda]

Was ich auch oftmals (zumindest ein meinem Bekanntenkreis) feststellen musste, dass sich einige Leute offenbar auch so gar keine Gedanken über den von Dir erwähnten Aufwand zur Instandhaltung einer Immobilie machen... So ein "Klotz" kostet natürlich eine Menge Zeit, Geld und Nerven und so geht es entweder nur übers "selber machen" - was viele heute bedingt duch die Belastungen im Job immer weniger schaffen - oder alternativ mit ner Menge Geld in der Hand um anstehende Arbeiten zu erledigen.

 

Ich habe so das Gefühl, das viele überhaupt nicht mehr rechnen können. Gestern Abend erst beschwerte sich ein Bekannter, dass die anfallenden (Instandhaltungs-)Kosten garnicht so richtig mit in die Finanzierung des vor einem Jahr getätigten Hauskaufes eingerechnet worden wären... Ja bitte - WO leben dieses Leute ???

 

Gruss vom Gallo

 

Jepp, vor allem die Mieter machen sich da gar keine Gedanken. Ist was nicht in Ordnung wird sofort gefordert; meistens achte ich allerdings darauf, dass ich selber die Bude instand halte. Nur wenn ich dann von meinen Mietern noch zu hören bekomme, dass ja nix am Haus gemacht wird, dann kommt mir die Galle hoch. MANCHE glauben wirklich, dass ich arbeiten gehen sollte, um denen auch noch den Wasserverbrauch und das Öl zu finanzieren. Natürlich kann ich während ich arbeiten gehe mich auch noch selber um die Reparaturen kümmern, da ja kein Geld mehr übrig ist, um die Handwerker zu bezahlen.

Schlimm ist, dass der Gesetzgeber ausschließlich auf Seiten des Mieters ist. Ich werde gezwungen, die Fassade zu sanieren (Energieeinsparverordnung), dazu muss ich einen Kredit aufnehmen, nur das mit dem Abzahlen fällt dann nicht mehr so leicht, wenn die Mieter wegen der Belästigung durch die Baustelle 100 % der Miete kürzen dürfen.

Eigentum macht echt arm.

[uzf]

Verkauf doch den Schrott,solange es steuerlich noch geht.

mfg

der Mietnomade

uzf