Was zählt als Immobilienanteil?

[cp03525]

Was wird zum Immobilienanteil in einem Portfolio gezählt?

Einfaches Beispiel:

Networth des Investors: 1mio

Er kauft eine Mietshaus für 500k das auch einen Verkehrswert von 500k hat. Davon zahlt er 100k Eigenkapital und nimmt 400k als Baukredit auf. 

Der Investor hat jetzt:

900k im Portfolio (Aktien, Anleihen, X)

100k als Eigenkapital im Mietshaus.

400k Schulden auf dem Mietshaus.

 

Hat er jetzt einen Immobilienanteil von 10% (Eigenkapital das in der Immobilie steckt) oder 50% (weil er ja schließlich auch für die Schulden haftet mit denen das Mietshaus belastet ist)?

[investorfonds]

  Am 22.4.2025 um 07:38 von cp03525:

Hat er jetzt einen Immobilienanteil von 10% (Eigenkapital das in der Immobilie steckt) oder 50% (weil er ja schließlich auch für die Schulden haftet mit denen das Mietshaus belastet ist)?

50%, die Hütte hat ja schließlich nen Wert von 500 T€.

[Malvolio]

Die Frage ist: Immobilienanteil wovon? Ich würde den Anteil am Vermögen betrachten.

 

Er hat Vermögenswerte in Höhe von 1,4 Mio. Euro. Wenn man die Immobilie mit 500k bewertet, ist das ein Anteil von ca. 36%.

 

Man kann natürlich auch andere Werte ausrechnen, je nach dem was man betrachtet. Die Frage ist nur, was man dann davon hat.

 

 

 

 

[PrivateBanker]

Für alle, die nicht aus dem kaufmännischen Bereich kommen, die Grundsätze der ordnungsgemäßen Buchführung (GoB):

 

Insgesamt sind es acht Grundsätze:

 

Klarheit und Übersichtlichkeit.

Vollständigkeit.

Richtigkeit und Willkürfreiheit.

Einzelbewertung.

Wertaufhellung.

Ordnungsmäßigkeit.

Sicherheit.

Beleggrundsatz.

 

D.h. Immo 500' und Darlehen 400'

[Schwachzocker]

  Am 22.4.2025 um 09:10 von PrivateBanker:

...Willkürfreiheit.

Im WPF wird das gelegentlich nicht so genau genommen.

[Inka]

Kommt drauf an.

 

Variante A

1. Vermögen i.S.v. "Eigenkapital": 1.000k

2. Wert des, von Belastungen freien, Portfolios (Aktien, Anleihen, etc.): 900k

3. Immoanteil ist folglich 100k, also 10%

 

Variante B

1. Vermögen i.S.v. gesamtes vom Anleger eingesetztes Kapital: 1.400k

2. Wert des, von Belastungen freien, Portfolios (Aktien, Anleihen, etc.): 900k

3. Immoanteil ist folglich 500k, also 36%

 

Je nach Fragestellung bzw. Analyseziel kann A oder B die geeignetere Betrachtung sein. Immoanteil von 50% ist m.E. immer falsch.

[PrivateBanker]

Subjektivität geht vor Objektivität. Jeder legt es sich halt aus wie er es braucht, oder ein gutes Gefühl damit hat. Was nützen Regeln wenn die Emotionen im Vordergrund stehen

[PrivateBanker]

vorher:                                                           nachher:

Aktivseite                   Passivseite                    Aktivseite                     Passivseite

Immo     0                     FK 0                          Immo    500                   FK  400

WP   1000                     EK 1000                     WP       900                   EK 1000

 

Bilanz

summe 1000                1000                            1400                                 1400

 

Würde es ein anderes Bild ergeben, wenn er die Immo komplett aus WP bezahlt hätte und dann die WP mit 400 FK zurück gekauft hätte?

Wenn morgen die Immo komplett wertlos wäre, fehlen dann 500 EK oder 100 EK?

 

[Inka]

  Am 22.4.2025 um 12:08 von PrivateBanker:

Subjektivität geht vor Objektivität. Jeder legt es sich halt aus wie er es braucht, oder ein gutes Gefühl damit hat. Was nützen Regeln wenn die Emotionen im Vordergrund stehen

Sinn?

[PrivateBanker]

  Am 22.4.2025 um 22:46 von Inka:

Sinn?

bezieht sich auf @Schwachzocker's Kommentar. 

 

Zudem stellt sich das Problem des TO überhaupt nicht. Es gibt Regeln und Gesetze (HGB; IFRS; Bilanzierung usw.). In der Bilanz stehen unter Aktiva das Vermögen und die Schulden unter Passiva (Bruttoausweis !!). Der TO muss halt in seinem Portfolio danach auch die Schulden aufführen. Ansonsten kann er für sich gerne andere Regeln und Zusammenhänge definieren, die zu seiner Haltung/Einstellung passen, dann aber zu Missverständnissen/Diskussionen mit anderen führen können/werden.

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Zur Fragestellung des TO: Erinnert mich so ein bisschen an den Ankereffekt aus der Behavioral Finance Theorie