Immobilie gekauft - Einschätzung erbeten

[Die_Cu]

Einen wunderschönen!

Ich würde mich riesig über ein paar Meinungen zu folgendem Sachverhalt freuen. Ich beschäftige mich erst seit kurzem mit dem Thema Geld anlegen und habe schon einige Threads gelesen, bin aber definitiv noch absoluter Einsteiger und hoffe, nicht allzuviel falsch gemacht zu haben. 
Seit März 2023 bin ich in einem Autohaus tätig und habe im Durchschnitt ein Einkommen von 5000€. Mal mehr, mal weniger, aber eigentlich immer zwischen 5000 und 5500. Nachdem ich einen Privatkredit abgelöst habe und ein Auto gekauft hatte, habe ich in den letzten 2 Jahren gute 40.000€ gespart gehabt. 
Ich bin seit 5 Jahren mit meiner Partnerin zusammen und wir haben seit Dezember einen Sohn. 
Vor kurzem habe ich ein Haus gekauft. Dies war zum einen schon immer eine Wunschvorstellung meinerseits, möglichst früh ein Haus zu besitzen und dieses entsprechend früher abgezahlt zu haben. Das Haus befindet sich 7km abseits meiner Heimatstadt (70.000 Einwohner) und weg möchte ich hier ohnehin nicht, wir wollten nur etwas raus aus der Stadt und das ländliche Leben haben.

Das Haus hat mich 250.000€ gekostet und 20.000 habe ich für Sanierung aufgenommen, da einiges bereits saniert war. Die Nebenkosten habe ich aus meinem Ersparten bezahlt.

Die Rate liegt bei 1300€, Zins bei 3,55%. 
Die Vorstellung, diese Verbindlichkeit für 27 Jahre (Zinsbindung 10) zu haben, war vorerst abschreckend. Ich wuchs in ärmlichen Verhältnissen auf und habe daher einen schwierigen Draht zu Geld. Auf der anderen Seite hatte ich keine Idee, was ich mit dem Geld machen soll, bin seit Jahren genervt von der Mietsituation in meiner Stadt und sehe das Haus eben auch ein Stück weit als Anlage.

Die Grundidee meinerseits war folgende: nach Abzug aller Fixkosten (Rate durch 2 (650)- Partnerin wohnt quasi zur Miete bei mir, hat Gründe die unwichtig sind -, KFZ, Versicherungen,  Rücklage für Hausarbeiten) würden mir weiterhin 2500-3500€ im Monat bleiben. Rechne ich jetzt einfach mit 2500 wären das 30000 im Jahr. Davon würde ich 13500€ (Höchstbetrag jährlich) in die Sonderzahlung des Hauses packen. So hätte ich nach 5 Jahren eine Restschuld von 165.000 und wäre damit zumindest bei einem etwaigen Verkauf des Hauses abgesichert.

Nun nehmen wir mal an, das Ganze würde so laufen, hätte ich ja noch einiges an Geld übrig. 
Zum einen: Was ist eure Einschätzung zur Investition des Hauses? Da ich mir damit ja auch einen Traum erfüllt habe, sehe ich es nicht als reine Wertanlage, bin aber interessiert, ob ihr den Punkt der Sondertilgung als sinnvoll erachtet. Zum anderen: wie würdet ihr das übrig gebliebene Kapital investieren? TG-Konto? ETF? Horten?

Ich hoffe, ich habe jetzt nicht kompletten Nonsens von mir gegeben und freue mich auf Rückmeldungen!

 

[313]

Als Eigennutzer einer Immobilie ist es oftmals sinnvoll, dass Du so schnell wie möglich tilgst.

 

Als ein Risiko hast Du, dass nach Ablauf der Zinsbindung in 10 Jahren immer noch eine hohe Restschuld auf dem Haus liegt, Du aber den Zins neu verhandeln musst. Wenn Du Pech hast, ist Dir dieser weggelaufen und Du kannst die neuen, höheren Raten nicht mehr zahlen. In Deinem Beispiel sind nach 10 Jahren noch 198.000 EUR vorhanden (laut https://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner.php). Und je niedriger die Restschuld ist, desto besser wird der Zins sein, der Dir dann angeboten wird.

 

Wenn Du die Sondertilgung von 13500 EUR pro Jahr tatsächlich durchhälst, hast Du nach 10 Jahren nur noch 39.000 EUR Restschulden und bist nach 12 Jahren mit der ganzen Sache durch und hast das Risiko "Hausschulden" komplett aus Deinem Leben getilgt. Das ist auch der Zeitpunkt, wo Dein Kind beginnt, teurer zu werden, Du wirst Dich also über das mehr an Geld freuen, aber nicht lange...

 

Ohne die Sondertilgungen läuft der Kredit - wie Du schon sagst - 27 Jahre und Du zahlst 150.000 EUR an Zinsen. Mit den Sondertilgungen laufen in den 12 Jahren nur 62.000 EUR Zinsen auf. Diese Ersparnis hast Du sicher bei Dir.

 

Ob Du Dir das alles so leisten kannst und willst, kannst nur Du absehen. Nach Deiner Rechnung hast Du nach den Sondertilgungen noch 16,500 EUR pro Jahr übrig, aber Du bist jetzt Vater und Hausbesitzer. Wenn etwas am Haus kaputtgeht, bezahlst Du es ab jetzt selbst aus eigener Tasche und nicht mehr ein Vermieter. Du willst (!) also Rücklagen dafür haben, damit Du nicht für eine Reparatur wieder neues Geld leihen musst, sondern handeln kannst. Die Kinder werden auch größer und teurer, also nicht übernehmen. In Urlaub fahren möchtet ihr vielleicht auch mal etc...

 

Das Geld für die Rücklagen gehört auf Tagesgeld, das Geld für die Sendertilgungen natürlich auch. Mein Tipp wäre hier, dass Du am Monatsanfang erstmal 2000 EUR auf dieses TG einzahlst, dann hast Du am Ende das Geld für die Sondertilgungen zusammen und etwas über 10.000 EUR pro Jahr an Rücklagen für Dein Haus. Wie weit Du die Rücklagen ansparen willst, musst Du am Baujahr und Zustand festmachen. Erst danach würde ich über risikoreichere Anlagen nachdenken.

 

Das hier wäre ein sicherer Weg für das Haus und den Kredit. Natürlich kannst Du auch sagen, dass Du das Risiko eingehst und in 10 Jahren auf bessere Zinsen hoffst. Natürlich kannst Du Deine Rücklagen auch in Aktien anlegen, aber all dies machst Du dann auf eigene Risiko, denn beides ist Spekulation. Und mit jeder anderen geldanlage musst Du sicher und langfristig besser als die 3,55% fahren, die Du jetzt an Zinsen zahlst, denn die schnelle Rückzahlung hast Du als sichere Rendite.

[PeterS]

Hi,

 

- Ich würde es weniger als Anlage sehen, sondern mehr als Konsum, aber man kann es auch als Zwangsapren sehen (Kredit). An sich eine gute Entscheisung, gerade wenn du dich wohl damit fühlst. 

- Bei der Zinshöhe würde ich die nächste Jahre alles in die Sonderzahlung geben, eventuell auch max. Tilgungszahlung monatlich, falls du das noch ändern kannst. Nach dem Auslauf des Kredits in 10J, kannst du prüfen, ob du Diversifizieren willst (weitere Anlagen wie Aktien). 

- wenn du jetzt schon in alternative Anlageformen gehen willst, solltest du zwischen Brutto- und Netto-Rendite (vor/nach Steuern) unterscheiden. Der Kreditzins ist die sichere Bank, wenn du so früh wie möglich davon weg kommst.

[smarttrader]

Vielleicht kann mir einer erläutern, warum es sinnvoll ist maximal zu tilgen statt mit einer ordentlichen Summe investiert zu sein und Gelegenheiten auch wahrnehmen zu können.

 

Ich habe irgendwie immer vor Augen das Banken bei Kreuzsicherungen von Immobilien nicht so gerne mitspielen zb. .

 

Oder Corona Crash mit unglaublichen Gewinnen in kurzer Zeit usw. .

[Die_Cu]

Ganz lieben Dank für eure Antworten! 
das Thema Haus ist ja in vielen Foren so eine Sache, freue mich daher umso mehr über die positive Resonanz. :-)

Ich bin ohnehin nicht sehr Risikofreundlich, daher sind mir sichere (dafür nicht so ertragreiche) Anlagen lieber. Beim TG-Konto kann ich jederzeit auf das Geld zugreifen oder? Da muss ich mich noch einlesen. 
Die 10 Jahre jedes Jahr zu tilgen wäre natürlich meine Wunschvorstellung. Dann wäre ich mit 37 fast fertig. Noch wichtiger sind mir die ersten 5. Vielleicht hat man irgendwann keine Lust mehr auf den Stress als Verkäufer. Da will man nicht nur des Geldes wegen arbeiten gehen. 
Mal eine generelle Frage, sofern man diese überhaupt beantworten kann… Sofern ich das Haus jetzt in gutem Zustand erhalte und so wie jetzt beim Einzug modernisiere.. könnte man doch davon ausgehen, dass das Haus in 5 Jahren einen ähnlichen Wert hat oder? Die Situation für Mieter ist bei uns wirklich schlecht. Die noblen modernen Wohnungen kosten 1300 kalt und die bezahlbaren netten Wohnungen sind nicht vorhanden oder verbunden mit schwieriger Lage (Migrationslastige Viertel) oder eben 6. OG ohne Aufzug, kaum Parkplätze, etc. Das Immobilien immer etwas steigen und sinken habe ich schon gelesen. Für mich wäre so eine „Garantie“ schön, dass wenn man in 5 Jahren feststellen sollte, Haus schön und gut, ist aber doch nichts für mich, da schadensfrei rausgeht und dank der Sondeetilgungen unter Umständen mit etwas Kapital rausgeht. 

Edit: der Punkt mit Migration ist nicht meine persönliche Meinung. Es gibt hier jedoch tatsächlich „Brennpunkte“ wo viele nicht hinziehen möchten, weil die Zahl an Migranten sehr hoch ist und es dort immer wieder zu Problemen kommt. 

[Marco_]

  Am 21.4.2025 um 18:39 von Die_Cu:

Das Haus befindet sich 7km abseits meiner Heimatstadt (70.000 Einwohner) und weg möchte ich hier ohnehin nicht, wir wollten nur etwas raus aus der Stadt und das ländliche Leben haben.

Das Haus hat mich 250.000€ gekostet und 20.000 habe ich für Sanierung aufgenommen, da einiges bereits saniert war. Die Nebenkosten habe ich aus meinem Ersparten bezahlt.

Die Rate liegt bei 1300€, Zins bei 3,55%.

Das Haus dürfte jetzt Dein bedeutendster Vermögenswert sein. Könntest Du ihn etwas näher beschreiben, denn das wird maßgeblich den Betrag bestimmen, den du in den nächsten 10-15 Jahren in das Haus investieren, bzw. mit welchen Steigerungen Du bei den Heizkosten rechnen musst.

Besonders das Baujahr und der Sanierungsstatus (Bj. Fenster, Dämmungen, Heizung) wären wichtig.

 

Auf immobilienscout24 war neulich zu lesen, dass viele Interessenten nur noch nach Energieeffizienzklasse D oder besser suchen.

Hier eine aktuelle Erhebung der immowelt über den Einfluss der Energieeffizienzklasse auf den Kaufpreis, die Preisentwicklung in Abhängigkeit von der Energieeffizienzklasse  und zum Status in D, inkl. regionaler Verteilung:

https://www.immowelt.de/ueberuns/presse/pressemitteilungenkontakt/2025/preisfaktor-energieeffizienz-bis-zu-23-prozent-aufschlag-fuer-immobilien-mit-bestem-energiestandard/

https://www.immowelt.de/ueberuns/presse/pressemitteilungenkontakt/2025/massiver-investitionsbedarf-mehr-als-ein-drittel-aller-angebotenen-wohnimmobilien-mit-schlechter-energieeffizienz/

 

Je nach dem, solltest Du abwägen, was wirtschaftlicher ist: mehr Sondertilgungen zu leisten oder sich um die (energetische) Sanierung zu kümmern..

 

[Die_Cu]

  Am 21.4.2025 um 21:41 von smarttrader:

Vielleicht kann mir einer erläutern, warum es sinnvoll ist maximal zu tilgen statt mit einer ordentlichen Summe investiert zu sein und Gelegenheiten auch wahrnehmen zu können.

 

Ich habe irgendwie immer vor Augen das Banken bei Kreuzsicherungen von Immobilien nicht so gerne mitspielen zb. .

 

Oder Corona Crash mit unglaublichen Gewinnen in kurzer Zeit usw. .

Ich als Laie hatte dabei die Befürchtung, dass die Wahrscheinlichkeit große Gewinne zu machen ja doch von vielen Faktoren abhängt. Bei der Sondertilgung weiß ich definitiv, was ich „spare“ bzw. welche Menge an Zinsen ich umgehen kann. Würde ich gar nichts sondertilgen hätte ich nach 5 Jahren 230.000 offen. Und wie 313 schon schrieb, wäre bei Ende der Sollzinsbindung die Gefahr gegeben, höhere Zinsen und damit eine höhere Rate bedienen zu müssen. 
Andererseits könnte ich durch die Anlage riesige Gewinne eingefahren haben und somit das Haus nach Ende der Zinsbindung auszahlen. Das ist mir dann aber zu riskant. :-D

  Am 21.4.2025 um 21:55 von Marco_:

Das Haus dürfte jetzt Dein bedeutendster Vermögenswert sein. Könntest Du ihn etwas näher beschreiben, denn das wird maßgeblich den Betrag bestimmen, den du in den nächsten 10-15 Jahren in das Haus investieren, bzw. mit welchen Steigerungen Du bei den Heizkosten rechnen musst.

Besonders das Baujahr und der Sanierungsstatus (Bj. Fenster, Dämmungen, Heizung) wären wichtig.

 

Auf immobilienscout24 war neulich zu lesen, dass viele Interessenten nur noch nach Energieeffizienzklasse D oder besser suchen.

Hier eine aktuelle Erhebung der immowelt über den Einfluss der Energieeffizienzklasse auf den Kaufpreis, die Preisentwicklung in Abhängigkeit von der Energieeffizienzklasse  und zum Status in D, inkl. regionaler Verteilung:

https://www.immowelt.de/ueberuns/presse/pressemitteilungenkontakt/2025/preisfaktor-energieeffizienz-bis-zu-23-prozent-aufschlag-fuer-immobilien-mit-bestem-energiestandard/

https://www.immowelt.de/ueberuns/presse/pressemitteilungenkontakt/2025/massiver-investitionsbedarf-mehr-als-ein-drittel-aller-angebotenen-wohnimmobilien-mit-schlechter-energieeffizienz/

 

Je nach dem, solltest Du abwägen, was wirtschaftlicher ist: mehr Sondertilgungen zu leisten oder sich um die (energetische) Sanierung zu kümmern..

 

Das Haus ist aus 94 und ein Massivhaus. Den Punkt der Effizienzklasse kann ich bestätigen. Alles was unter D war, fiel sofort raus, da meistens Ölheizung etc.

Das Haus hat Effizienzklasse C. Die Fenster im OG ersetze ich, da diese zum Teil nicht mehr perfekt abdichten und so unnötig viel Kälte reinkommt. Gasheizung die 2016 neu kam. Holzkamin im Wohnbereich (wurde 2010 installiert wenn mich nicht alles täuscht.) Also neben der Sondertilgung wird definitiv auch Geld in die Erhaltung/Verbesserung der Energieeffizienz fließen. 

[Marco_]

Bj. 1994 ist nicht schlecht, aber ob Du da schon Wärmedämmglas in den Fenstern hast, wohl eher nicht? In vielleicht 10 Jahren könnte die Gasheizung fällig sein. Ich vermute, dass in eurer Gegend keine Fernwärme gelegt wird und daher mit Holz (Pellets bzw. Hackschnitzel) geheizt werden muss, falls genügend Platz vorhanden oder mit Wärmepumpen.

Wäre noch das Dach als potenzieller Kostenfaktor und in 10-20 Jahren könnten die Abwasser- und Wasserrohre, evtl. auch Grundleitung dran sein.

 

[sedativ]

Hättest du vor dem Hauskauf geschrieben, hätte man dir noch von diesem Projekt abraten können. Jetzt ist das Kind aber bereits in den Brunnen gefallen. Die Idee, die Sondertilgungen voll auszuschöpfen ist im Prinzip gut, aber am Ende bleibt hier zuwenig Geld, um vernünftig zu leben. Was ist eigentlich mit deiner Partnerin? Kann sie sich nicht an den Sondertilgungen beteiligen?

[slowandsteady]

  Am 21.4.2025 um 21:41 von Die_Cu:

Sofern ich das Haus jetzt in gutem Zustand erhalte und so wie jetzt beim Einzug modernisiere.. könnte man doch davon ausgehen, dass das Haus in 5 Jahren einen ähnlichen Wert hat oder?

Ein Haus verliert an sich ca. 1-2% pro Jahr an Wert. Nach 50-70 Jahren ohne Investition ist es wertlos bzw. hat einen negativen Wert (Abrisskosten). Viele der Investitionen, die man als Eigentuemer so macht, sind nicht unbedingt wertsteigernd oder zumindest nicht 1:1. Beispiel ist neu streichen - schaut besser aus, bringt aber an Wertsteigerung kaum etwas.

Der Bodenrichtwert kann steigen, ist aber auch keine garantierte Einbahnstrasse nach oben - die letzten 1-2 Jahre ist er in vielen Gegenden gefallen.

Meist hat man nach ein paar Jahren beim Verkauf mehr als den Kaufpreis, das liegt aber hauptsaechlich an der Inflation. Letztendlich ist der Wert des selbst bewohnten Hauses aber auch egal, solange nicht verkauft wird.

Ich wuerde schon so viel sondertilgen wie moeglich - gerade am Anfang. Aber dabei aufpassen, dass du einen finanziellen Puffer hast, denn du brauchst auch Liquiditaet fuer unvorhergesehenes. Also 25k auf dem Tagesgeld lassen, wenn mal die Heizung eine dringende Reperatur oder Austausch braucht.

[Die_Cu]

  Am 22.4.2025 um 03:09 von sedativ:

Hättest du vor dem Hauskauf geschrieben, hätte man dir noch von diesem Projekt abraten können. Jetzt ist das Kind aber bereits in den Brunnen gefallen. Die Idee, die Sondertilgungen voll auszuschöpfen ist im Prinzip gut, aber am Ende bleibt hier zuwenig Geld, um vernünftig zu leben. Was ist eigentlich mit deiner Partnerin? Kann sie sich nicht an den Sondertilgungen beteiligen?

Also das müsstest du bitte genauer erläutern. Oder rechnest du mit 15000 jährlichen Instandhaltungskosten fürs Haus?

[Caveman8]

Die wichtigste Frage zur Bewertung des Kaufes wurde noch nicht gestellt oder habe ich überlesen:

 

Was würde dich eine vergleichbare Immobilie zur Miete kosten? 
Was hast du vor dem Umzug an Miete bezahlt bzw. was wäre die kleinstmögliche Miete für dich, deine Frau und Kind? 

[Marco_]

  Am 22.4.2025 um 05:45 von Caveman8:

Was würde dich eine vergleichbare Immobilie zur Miete kosten? 

Das leitet über zur Wertermittlung (hier Ertragswertverfahren).

 

  Am 22.4.2025 um 05:17 von Die_Cu:

Oder rechnest du mit 15000 jährlichen Instandhaltungskosten fürs Haus?

Peterssche Formel:
Nach dieser Methode müssen die reinen Herstellungskosten (ohne Grundstücks- oder Erschließungskosten; siehe auch Baukosten) mit dem Faktor 1,5 multipliziert und dann durch 80 Jahre dividiert werden. Grundlage dieser Kalkulation ist die Annahme, dass innerhalb von 80 Jahren der 1,5-fache Wert der Herstellungskosten für die Instandhaltung eines Gebäudes anfällt.

https://de.wikipedia.org/wiki/Peterssche_Formel

 

Gehen wir mal von den 15 T€/Jahr aus:

 

Herstellungskosten * 1,5 = x
x/80 = jährliche Instandhaltungskosten

umgekehrt:
x = 15 T€ *80 = 1,2 Mio
Herstellungskosten = 1,2 Mio/1,5 = 800.000 €

Ich denke, da dürftest Du deutlich darunter liegen.
Zu berücksichtigen ist jedoch, dass die Umstellung auf eine CO2-freie Heizung nicht in der Petersschen Formel enthalten ist.

 

Wertermittlung (für Gutachten)

 

Die normierten Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV 2021

Grundsätzlich sind zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren, das
Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen.
Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände
des Einzelfalls, insbesondere der Eignung der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen.

 

Das Sachwertverfahren § 35ff. ImmoWertV 2021

Das Sachwertverfahren wird angewandt, wenn bei einem Wertermittlungsobjekt die
erzielbaren Erträge oder deren Einsparpotential im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nicht
vordergründig sind. Priorität hat dann der tatsächliche Wert der Sache in Abhängigkeit der
(Herstellungs-) Kosten. Das ist z.B. insbesondere bei Ein- Zweifamilienhäusern der Fall. Im
Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus den vorläufigen Sachwerten der
nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen, sowie aus dem Bodenwert ermittelt. Der
vorläufige Sachwert des Grundstücks ergibt sich dabei durch Bildung der Summe aus dem
vorläufigen Sachwert der baulichen Anlagen, dem vorläufigen Sachwert der baulichen
Außenanlagen und sonstiger Anlagen, sowie dem zu ermittelnden Bodenwert.

 

Für die Wertermittlung wären wichtig:

 

Ausstattungsstufe
Baujahr
Korrekturfaktoren (z.B. Bundesland, Ortsgröße, Bauart, Wohnungsgröße)
Index zu Stichtag
Alter zum Stichtag (Restnutzungsdauer und Wertminderung ermitteln)
Wert Außenanlagen
Bodenwert

 

Fazit:

Ich denke und hoffe, dass Du das schaffen wirst, zumindest, wenn Dein Arbeitsplatz sicher bleibt.

[Malvolio]

Vergleich zur Mietwohnung und Wertermittlung sind interessante Fragen, aber für die gegebene Situation doch eigentlich ziemlich unwichtig. Die Immobilie ist gekauft und die Finanzierung steht. Ich denke hier sind andere Fragen deutlich wichtiger.

 

Meine Gedanken dazu. Der Fragesteller hat ein ordentliches Einkommen, aber die Frage ist, ob das für die nächsten 20+X Jahre auch so bleibt. Man muss auch sehen, das heute viele Ehen vorzeitig scheitern. Diese Unsicherheiten sind vermutlich die größten Risiken. Die Frage ist, wie man sich dagegen am sinnvollsten versucht abzusichern?

 

Ich würde folgendermaßen vorgehen:

1. Kassensturz über alle regelmäßigen und unregelmäßigen Ausgaben.

2. Existenzielle Risiken absichern (z.B. Risiko-Lebensversicherung, Gebäudeversicherung).

3. Liquiditätsreserve vorhalten für geplante und ungeplante Ausgaben (monatliche Überweisung auf ein Tagesgeldkonto, um Abflüsse wieder aufzufüllen).

4. Mit einem Teil der restlichen verfügbaren Mittel würde ich Sondertilgungen machen ... mit dem anderen Teil, würde ich ein konservatives Anlage-Portfolio aufbauen. Den Schwerpunkt würde ich auf die Sondertilgungen legen.

 

Nach 10 Jahren (am Ende der Zinsbindung) kannst Du dann neu überlegen, ob du den dann noch bestehenden Darlehensbetrag durch Auflösung des Anlage Portfolios weiter abbaust, je nach der dann vorliegenden Situation. So baust du deine Verbindlichkeiten ab, aber es bleibt eine gewisse Flexibilität, um dich an geänderte Umstände anpassen zu können. Im Zweifelsfall würde ich das Darlehen möglichst früh reduzieren.

 

Was Investitionen in das Haus angeht, so musst Du das selbst beurteilen. Notwendige Reparaturen, Instandhaltungen, etc. sind klar. Unnötige Ausgaben würde ich mir gut überlegen. Absehbare Ausgaben würde ich bei meiner Liquiditätsreserve berücksichtigen. 

 

Insofern sind Sondertilgungen auf jeden Fall sinnvoll, aber ich würde mir daneben noch eine gewisse Flexibilität erhalten, besonders im Hinblick auf das Ende der Zinsbindung. Du musst z.B. auch damit rechnen, dass der dann der neue Zinssatz sehr viel höher sein könnte als heute. Dann bist Du um jeden Euro froh, der dann schon getilgt ist und nicht mehr weiter finanziert werden muss.

[ein_johannes]

Kurz und knapp:

 

Der Kredit kostet dich 3,55% Zins, diese kannst du nicht von der Steuer absetzen, da das Haus eigengenutzt ist.

Um eine Überrendite gegenüber der Sondertilgung zu erzielen bräuchtest du eine Anlage, welche mindestens 4,73% erzielt - denn auf deine Kapitalanlagegewinne zahlst du ja Steuern; solltest du Kirchensteuerpflichtig sein brauchst du noch mehr.

 

4,7% p.a. sind nur mit riskanteren Anlagen, etwa Aktien, möglich.

Ich an deiner Stelle würde mir einen klassischen Notgroschen (10.000 € ?) auf ein Tagesgeldkonto oder Geldmarktfonds packen, die Sondertilgungen zumindest die ersten Jahre voll leisten und wenn dann noch was über bleibt kann man dieses "Spielgeld" beruhigt in einen breiten ETF oder einen Fonds wie das Global Portfolio One etc. stecken.

 

Das wäre wirtschaftlich ok, lässt dir genug finanzielle Luft zum atmen und die gesparten 3,55% Zins sind halt sicher und Sicherheit ist dir wohl wichtig, gerade auch mit Nachwuchs.

 

 

 

[smarttrader]

  Am 22.4.2025 um 08:26 von ein_johannes:

Kurz und knapp:

 

Der Kredit kostet dich 3,55% Zins, diese kannst du nicht von der Steuer absetzen, da das Haus eigengenutzt ist.

Um eine Überrendite gegenüber der Sondertilgung zu erzielen bräuchtest du eine Anlage, welche mindestens 4,73% erzielt - denn auf deine Kapitalanlagegewinne zahlst du ja Steuern; solltest du Kirchensteuerpflichtig sein brauchst du noch mehr.

 

4,7% p.a. sind nur mit riskanteren Anlagen, etwa Aktien, möglich.

Ich an deiner Stelle würde mir einen klassischen Notgroschen (10.000 € ?) auf ein Tagesgeldkonto oder Geldmarktfonds packen, die Sondertilgungen zumindest die ersten Jahre voll leisten und wenn dann noch was über bleibt kann man dieses "Spielgeld" beruhigt in einen breiten ETF oder einen Fonds wie das Global Portfolio One etc. stecken.

 

Das wäre wirtschaftlich ok, lässt dir genug finanzielle Luft zum atmen und die gesparten 3,55% Zins sind halt sicher und Sicherheit ist dir wohl wichtig, gerade auch mit Nachwuchs.

 

 

 

Ich würde erst zum Ende hin sonder tilgen. Die Wahrscheinlichkeit das eine Korrektur sich innerhalb 10 Jahre erholt ist höher als wenn es nach 8 Jahren einmal korrigiert und sich innerhalb von 2 Jahren wieder voll erholt. Zudem ist 2-3 Jahre vor Ende der Sollzinsbindung eine erste Prognose für den Zinssatz der Verlängerung abschätzbar.

 

Vielleicht geht es wieder Richtung 2,x%? Vielleicht Richtung 5,x%.

 

Aber ich habe auch noch nie ein Cent Sondertilgung genutzt und habe lieber die 0,15% als Sondertilgungsverzicht genommen. Die gab es auf die volle Summe.

[Hotzenplotz2]

@Threadersteller, Smarti muss man leider getrost ignorieren. Ständig wirre Takes über Immobilien und ärger darüber, dass die Familie seinem Bruder nicht das Haus mit Pool in bester Lage in Hamburg finanzieren will. Ist auch komplett beratungsresistent und wiederholt immer nur die gleichen Phrasen.

[PeterS]

  Am 22.4.2025 um 09:12 von smarttrader:

Ich würde erst zum Ende hin sonder tilgen. Die Wahrscheinlichkeit das eine Korrektur sich innerhalb 10 Jahre erholt ist höher als wenn es nach 8 Jahren einmal korrigiert und sich innerhalb von 2 Jahren wieder voll erholt. Zudem ist 2-3 Jahre vor Ende der Sollzinsbindung eine erste Prognose für den Zinssatz der Verlängerung abschätzbar.

 

Vielleicht geht es wieder Richtung 2,x%? Vielleicht Richtung 5,x%.

 

Aber ich habe auch noch nie ein Cent Sondertilgung genutzt und habe lieber die 0,15% als Sondertilgungsverzicht genommen. Die gab es auf die volle Summe.

Da der TE erwähnte, eher risikoscheu zu sein, wäre die Kreditzinstilgung eine gute Wahl für Ihn. Alles Überschüssige kann ja zB in Alternative Anlagen wie Aktien über den ETF Mantel passieren, solange genug Notgroschen und Rücklagen einkalkuliert wurden.

 

@Malvolio hat ja weitere wichtige Sekundäre Themen angesprochen. 

[Die_Cu]

Alles sehr komplex. Für mich als jemanden, der alles zerdenkt ohnehin schwierig. :-)

Ich rechne ja auch immer mit dem Worstcase. Ich habe mich dahingehend viel umgehört und von vielen Bekannten gehört, dass es dort immer wieder Fälle gab, wo ein Haus aufgrund von Jobwechsel, Scheidung, Krankheit verkauft werden musste. Mir hat das bei der Entscheidung geholfen. Finanziell wäre das natürlich höchst unwirtschaftlich, aber es hilft zu wissen, dass man wenn alle Stricke reißen, man rauskommt und dann an Erfahrung gewonnen hat, dass ein Haus vielleicht doch nicht die richtige Entscheidung war. Diese Worstcase-Gedanken sind sicherlich gänzlich weg, wenn man im Haus angekommen ist und den Mehrwert spürt.

 

zur Mietsituation: wie ich schon schrieb, liegen vernünftige moderne Wohnungen hier zwischen 1000 und 1300€ und sind absolut schwer zu bekommen. Jetzt hatten wir eine Warmmiete von 750. Das sind im Jahr rund 9000€ die „weg“ sind. 
 

Ich denke vorerst wäre es am Besten, wie die meisten hier schreiben, die Tilgung wahrzunehmen und übriges Geld auf der Kante zu haben und wenn in 2-3 Jahren eine größere Summe da ist, nochmal ins Thema Anlage zu gehen. 
 

Ich hatte auch überlegt, mit dem Hauskauf 2 Jahre zu warten und mit mehr EK auf die Suche zu gehen. Dann hätte ich aber in den 2 Jahren wieder 18000€ in Miete gezahlt und doch nicht so ideal gespart, wie es jetzt wäre, wenn ich bereits Raten tilge.

[PeterS]

  Am 22.4.2025 um 10:01 von Die_Cu:

zur Mietsituation: wie ich schon schrieb, liegen vernünftige moderne Wohnungen hier zwischen 1000 und 1300€ und sind absolut schwer zu bekommen. Jetzt hatten wir eine Warmmiete von 750. Das sind im Jahr rund 9000€ die „weg“ sind. 

Das Thema wird kontrovers diskutiert, aber Mietzahlungen sind nicht verkehrt.  Es gibt's unzählige Videos dazu, angefangen hier:

 

 

[smarttrader]

Ich bin echt etwas zu "einfach". Laut Montecarlo Simulation und einen 0815 World/EM Portfolio liegt die Wahrscheinlichkeit bei 75% eine jährliche Rendite von 5% oder mehr auf 10 Jahre zu erzielen.

 

Für mich ist das eine Untermauerung meiner ständigen Wiederholungen und Unklarheiten bezüglich Sondertilgung.

 

Anders formuliert 1 von 4 fährt mit der Sondertilgung besser. Für mich ist das kein sinnvolles Argument.

[s1lv3r]

  Am 22.4.2025 um 11:24 von smarttrader:

Für mich ist das eine Untermauerung meiner ständigen Wiederholungen und Unklarheiten bezüglich Sondertilgung. Anders formuliert 1 von 4 fährt mit der Sondertilgung besser. Für mich ist das kein sinnvolles Argument.

 

Die ständige Wiederholung macht aber - wie bei vielem was du so schreibst - kein besseres Argument. Man hat halt nur ein Leben und kann dieses eine Leben nicht wie einen Durchlauf bei einer Monte-Carlo Simulation beliebig wiederholen.

 

Für die Praxis ist daher der Worst-Case wesentlich relevanter als in einer Simulation, wie der OP schon ganz richtig geschrieben hat:

  Am 22.4.2025 um 10:01 von Die_Cu:

Ich rechne ja auch immer mit dem Worstcase. Ich habe mich dahingehend viel umgehört und von vielen Bekannten gehört, dass es dort immer wieder Fälle gab, wo ein Haus aufgrund von Jobwechsel, Scheidung, Krankheit verkauft werden musste. Mir hat das bei der Entscheidung geholfen.

 

[sedativ]

  Am 22.4.2025 um 05:17 von Die_Cu:

Also das müsstest du bitte genauer erläutern. Oder rechnest du mit 15000 jährlichen Instandhaltungskosten fürs Haus?

 

Davon war noch gar nicht die Rede. Du schriebst selbst von 2500 Euro, die dir nach Abzug aller Kosten blieben. Zieht man hiervon 1125 Euro Sondertilgung ab, hast du nur noch 1375 Euro für Essen, Kleidung, Kind, Auto, Urlaub, außerplanmäßige Hausreparaturen, ...

[Marco_]

  Am 22.4.2025 um 08:26 von ein_johannes:

Der Kredit kostet dich 3,55% Zins, diese kannst du nicht von der Steuer absetzen, da das Haus eigengenutzt ist.

Um eine Überrendite gegenüber der Sondertilgung zu erzielen bräuchtest du eine Anlage, welche mindestens 4,73% erzielt - denn auf deine Kapitalanlagegewinne zahlst du ja Steuern; solltest du Kirchensteuerpflichtig sein brauchst du noch mehr.

 

  Am 22.4.2025 um 10:01 von Die_Cu:

Ich denke vorerst wäre es am Besten, wie die meisten hier schreiben, die Tilgung wahrzunehmen und übriges Geld auf der Kante zu haben und wenn in 2-3 Jahren eine größere Summe da ist, nochmal ins Thema Anlage zu gehen. 

Ich denke, man könnte es sich so überlegen:

Würdest Du Geld auf Kredit (Zinssatz 3,55%) anlegen, mit der Auflage, dass Du über 4,73% Rendite machen musst, damit es sich überhaupt lohnt? Davon würde ich einer jungen Familie abraten. Also lieber so viel wie möglich tilgen und Rücklagen für Instandhaltung bilden.

 

Du hast Dein Geld in die Immobilie gesteckt und hast jetzt keines übrig, auf das Du verzichten könntest, ohne dass die Lebensqualität von Dir und Deiner Familie leidet.

Letzteres würde ich als Voraussetzung dafür sehen, Geld in Aktien oder Aktien-ETFs anzulegen.

 

Schau Dir an, wie sich die Welt und auch Deutschland in den letzten 15 Jahren verändert haben. Die Risiken von uns betreffenden Kriegen und der Klimawandel bedrohen uns schon aktuell. Die genauen Auswirkungen sind im zeitlichen Verlauf nicht vorhersehbar. Weitere Risiken dürften zunehmen: neue Krankheiten/Pandemien, Einbrüche der Nahrungsmittelproduktion aufgrund des Klimawandels. Dass Aktien-ETFs so steigen wie in den letzten Jahren ist leider nicht sicher genug und in Deiner Situation könntest Du m.E. das Risiko nicht tragen.

 

 

 

[maktaba]

  Am 22.4.2025 um 12:24 von sedativ:

Davon war noch gar nicht die Rede. Du schriebst selbst von 2500 Euro, die dir nach Abzug aller Kosten blieben. Zieht man hiervon 1125 Euro Sondertilgung ab, hast du nur noch 1375 Euro für Essen, Kleidung, Kind, Auto, Urlaub, außerplanmäßige Hausreparaturen, ...

Ich bin zwar nicht der TE aber: erstens hat er die 2500€ nach Abzug der Fixkosten konservativ angesetzt. Er spricht von 2500€-3500€. Zweitens hat auch die Partnerin ein Einkommen (mutmaßlich, denn sie zahlt "Miete"), und Kindergeld fehlt in obiger Aufstellung auch noch.