Nachträglich Steuern sparen?

[elektron3k]

Ich habe im letzten Juli eine vermiete Wohnung zur Geldanlage im Rahmen einer Zwangsversteigerung gekauft. Bezahl mit 100% Eigenkapital. Leider erst jetzt habe ich mich mit den steuerlichen Aspekten beschäftigt und bei einem Telefonat mit Haus und Grund kommt raus, dass man den Kauf doch nachträglich auf Kredit machen könnte ("ist ja noch nicht ein Jahr her"), um Steuer (die Zinsen sind absetzbar) zu sparen. Das klang für mich sehr abgefahren. Hat hier jemand Erfahrungen?

 

1. Machen Banken bei sowas mit?
2. Macht das Finanzamt bei sowas mit?
3. Macht das steuerlich Sinn?

 

Insbesondere der letzte Punkt bereitet mir noch Kopfzerbrechen. Insbesondere wenn ich es vergleiche mit dem aktuellen Status Quo (ist bezahlt und das wars). Wenn ich die Kaufsumme als Kredit bekomme (sagen wir mal 250k auf 10 Jahre), würde ich ja das Geld haben und nicht für die Immobilie ausgeben müssen (die ist ja schon bezahlt). Die Zinsen muss ich zahlen. Von den Zinsen kann ich einen Teil benutzen, um mein Einkommen zu drücken (sagen wir mal 40%). Aber ein Großteil der Zinsen muss ich ja schon zahlen. Damit das besser ist, muss mit dem freien Geld gearbeitet werden. D.h. ich lege die 250k an und jedes Jahr wird rund 25k entnommen. D.h. im Durchschnitt über die Jahre werden 125k angelegt. Bei einer Rendite von 6% wären das 7500 Euro / Jahr. Dagegen stehen bei 3,5% Kredizins 45800 Euro Zinsen in den 10 Jahren an. Sind 4580 / Jahr. Wären also 2920 Ersparnis für die Kreditvariante. Wenn aber die Anlagenrendite nur 4% ist, schmilzt der Vorsprung auf knappe 500 Euro / Jahr.

 

Was übersehe ich?

[maktaba]

  Am 20.4.2025 um 04:14 von elektron3k:

Was übersehe ich?

Das Geldanlagen mit sicheren 6% p.a nicht existieren. Ansonsten ist das ein stinknormales Zinsdifferenzgeschäft.

[PrivateBanker]

1. Wie ist mein Gesamtvermögen strukturiert? Ist alles in der Wohnung und/oder welche sonstige Vermögensanlagen habe ich?

 

    Je höher der Wohnungsanteil, um so höher das Klumpemrisiko und die Illquidität. Dies würde dann für eine (Teil)finanzierung sprechen.

 

2. Welche steuerliche Wirkung hat die reine EK- Finanzierung ggü. einer Kreditfinanzierung? 

   

    Je höher der persönliche Spitzensteuersatz (> 25%), um so besser.

 

3. Wie wirkt sich eine Kreditfinanzierung nach Steuern auf meine Gesamtliquidität aus?

 

4. Welche Anlagerendite nach Steuern kann ich für mein EK erzielen?

5. Welche Wertsteigerungen der Immobilie erwarte ich nach mind. 10 Jahren, bei einem z.Zt. steuerfreien Verkauf?

 

Evtl. Lösung: Teilfinanzierung auf Basis der Liquidität nach Steuern (Miete - Afa - (Darl.zins+Tilgung) + - Steuerwirkung)

 

Zu deinen ursprünglichen Fragen:

 

1.Warum nicht? Besicherung durch Grundschuld an der WHG und bedingter EK-Einsatz

2. Verwendungszweck des Darlehens in zeitlichem Zusammenhang zum Kauf " Kauf Whg ...!" mMn kein Problem

2. siehe oben

 

 

[reckoner]

Hallo,

 

erstmal sollte man immer bedenken, dass die alternativen Anlagen auch steuerpflichtig sind, man spart also nur die Differenz zur Abgeltungsteuer.

 

Aber davon ab würde ich für Privatpersonen schon fast grundsätzlich sagen, dass man entweder Vermögen oder Schulden haben sollte.

Die Anlage in die eigenen Schulden (also zurückzahlen) bringt eigentlich immer eine bessere Rendite als die Anlage in vergleichbare Risiken.

 

Wenn man beispielsweise 100.000 Euro erbt und sich nun fragt, wie man das Geld am besten anlegt, dann ist "Schulden zurückbezahlen" oft das Sinnvollste.

[alles nur abstrakt, insbesondere kommt es im Einzelfall auch auf den Zinssatz an den man sich vielleicht vor ein paar Jahren gesichert hat]

 

Du willst diesen Schritt aber nun praktisch umgekehrt gehen (Schulden aufnehmen um Vermögen zu generieren), ich möchte bezweifeln, dass das gut ist.

 

Anders sieht es noch aus, wenn man eine selbst bewohnte Immobilie abbezahlt, oder wenn geplant ist eine solche auf Kredit zu erwerben. Dann wäre es gut wenn man diesen Kredit quasi auf die vermietete Immobilie umschulden könnte (was nur beim Kauf der vermieteten Immobilie bzw. zeitnah dazu geht).

 

  Zitat

Bei einer Rendite von 6%

Wie willst du die erzielen?

Ich frage das nicht weil ich sie anzweifele (meine eigene Rendite liegt im Schnitt über 11%). Aber praktisch wäre das eine Spekulation auf Kredit, ist dir das klar?

Würdest du dir auch einfach so 250.000 Euro leihen und diese anlegen?

 

Stefan

 

[Rubberduck]

  Am 20.4.2025 um 04:14 von elektron3k:

 

1. Machen Banken bei sowas mit?
2. Macht das Finanzamt bei sowas mit?
3. Macht das steuerlich Sinn

Zu Punkt 2: ziemlich sicher sagt das FA nein. Du kannst dir also alle anderen Überlegungen sparen.

 

Die Einjahres-Frist ist eine Erfindung deines Haus-Grunds. 

wie immer: Vermieter-Forum.com ist einen Besuch wert.

 

[Rubberduck]

  Am 20.4.2025 um 08:57 von PrivateBanker:

2. Welche steuerliche Wirkung hat die reine EK- Finanzierung ggü. einer Kreditfinanzierung? 

 

Das ist die zentrale Frage. Dazu wissen wir aber überhaupt nix. Wie hoch ist die jährliche Abschreibung?

Werden Renovierungskosten etc über mehrere Jahre abgeschrieben?
Und wie steht das in Relation zu den Mieteinkünften.

 

Da erst letztes Jahr gekauft: Gibt es dazu überhaupt schon einen Steuerbescheid?

Dann sieht man meistens klarer.

[barkas]

  Am 20.4.2025 um 04:14 von elektron3k:

.... dass man den Kauf doch nachträglich auf Kredit machen könnte ("ist ja noch nicht ein Jahr her"), um Steuer (die Zinsen sind absetzbar) zu sparen. Das klang für mich sehr abgefahren. Hat hier jemand Erfahrungen?

 

 

1. Machen Banken bei sowas mit?
2. Macht das Finanzamt bei sowas mit?

Nein - die BFH-Rechtsprechung ist eigentlich eindeutig, hier wäre kein Finanzierungszusammenhang gegeben. Im Rahmen der Mehrkontenmodellrechtsprechung wurde das immer wieder entschieden. Entscheidend ist der Finanzierungszusammenhang, Kredit aufnehmen, damit bezahlen. Bei einigen Tagen mag es noch im Einzelfall Argumente geben, warum eigentlich Kreditmittel eingeplant waren, aber EK verwendet wurde. In dem Fall wäre es ein Kredit der nicht mit dem Wohnungskauf im Zusammenhang steht und daher steuerlich unbeachtlich ist.

[elektron3k]

Danke für die vielen Antworten. Ich werde die Idee erstmal nicht weiter verfolgen.