Immobilie Abschreibung Sanierung

[Cornwallis]

Liebe Immobilieneigentümer und Vermieter,

 

ich saniere bzw. renoviere derzeit erstmals eine kleine Eigentumswohnung (bzw. lasse dies größtenteils tun), die sodann wieder vermietet werden soll. Die Maßnahmen werden einen ganz erheblichen Prozentsatz des ursprünglichen Kaufpreises ausmachen.

 

Exkurs: Steuerrechtlich scheint der Fall nach kurzer Recherche klar zu sein. Entweder schreibe ich komplett im Jahr der Instandhaltung ab oder ich darf die Aufwendungen linear über die gesamte ursprüngliche (steuerrechtliche) Nutzungsdauer der Immobilie ansetzen, sofern es sich nicht bloß um Instandhaltungen handelt, sondern die Ausstattung verbessert wird. Das sind sicherlich Graubereiche mit steuerlichem Gestaltungsspielraum, allerdings finde ich im Ergebnis die steuerliche Abschreibung entweder über ein Jahr oder über mindestens 33 (mglw. auch 40 oder sogar 50) Jahre irgendwie ja sehr unbefriedigend.

 

Mich interessiert hier fortan nicht mehr die steuerliche Betrachtung, sondern vielmehr eine "handelsrechtliche" Betrachtung, die vermutlich sehr viel näher an der Realität sein dürfte, als die oben skizzierten steuerlichen Extremvarianten. Welche Abschreibungsdauer ist für die erneuerten Gewerke sinnvoll anzusetzen? Konkret geht es für mich um Badezimmer, Boden und Küche, die ich nun mache(n lasse). Wir reden nicht von Tapeten, Kleister und Farbe.. Leider liefern weder die AfA-Tabelle für die allgemein verwendbaren Anlagegüter des BMF, noch das BewG oder gar die BelWertV verwertbare Angaben oder ich finde sie nur nicht!? Die 30 Jahre alte (steuerrechtliche) AfA-Tabelle für den Wirtschaftszweig "Heil-, Kur-, Sport- und Freizeitbäder" nennt bspw. für Badewannen und Waschbecken zehn Jahre. (Nun bin ich doch wieder in der steuerlichen Betrachtung.) Schon spannend, dass mir derartige Tabellen für die Immobilienwirtschaft bisher verborgen blieben, obgleich es sehr Skurriles gibt, wie bspw. die AfA-Tabelle für den Wirtschaftszweig "Hut- und Stumpenindustrie". (Viele (alle?) Tabellen gibt's hier.) In der Hotellerie geht man wohl wirtschaftlich davon aus, alle acht Jahre die Zimmer erneuern zu müssen. Die regelmäßig (alle acht Jahre) einfallenden Rockstars zerlegen so'n Zimmer schnell einmal..

 

Ich möchte ungern jedes Waschbecken und jede Schranktür einzeln aufnehmen und abschreiben.

 

Also konkret (und übrigens auch für diesen Faden hier im Forum) habe ich folgende Fragen:

 

Welche übliche Nutzungsdauer soll ich annehmen für..

.. ein komplett entkerntes und saniertes Bad? Suchmaschine: 25 bis 30 Jahre

.. einen neuen, aber einfachen Laminatfußboden? Suchmaschine: 10, 15, sogar bis 25 Jahre

.. eine neue Küchenzeile mit Backofen und Kochplatte ohne sonstige Weißware? (Waschmaschinen und Wäschetrockner findet man übrigens in den Afa-Tabellen.) Suchmaschine: 15 bis 25 Jahre bzw. 20 bis 30 Jahre

 

Sind die Vorschläge der Suchmaschine brauchbar? Nein, aufgrund der extremen Spannweite, immerhin geringer als die steuerrechtliche Betrachtung, bleibt weiterhin großer Spielraum.

 

Auf welche anderen Fundstellen könnt Ihr verweisen? Gibt es etwa keine DINorm für diese Zwecke (oder Vergleichbares, wie bspw. die sog. Gradtagzahlentabelle (aus VDI 2067, Blatt 1), vgl. bspw. hier, Seite 355 bzw. 370)?

 

Wie rechnet Ihr, die anderen Vermieter hier? Wie kalkuliert Ihr bspw. die neue Kaltmiete?

 

 

Zu guter Letzt: Aus dem Bauch heraus, gefühlt hätte ich jetzt zehn oder zwölf Jahre angesetzt für alle Aufwendungen.

 

 

Ich freue mich auf eine rege Diskussion und bedanke mich im Voraus bei allen, die mir keine thesaurierenden Welt AG ETFs empfehlen ;-)

 

 

Gruß

 

[N/com]

  Am 8.4.2025 um 13:20 von Cornwallis:

Liebe Immobilieneigentümer und Vermieter,

 

ich saniere bzw. renoviere derzeit erstmals eine kleine Eigentumswohnung (bzw. lasse dies größtenteils tun), die sodann wieder vermietet werden soll. Die Maßnahmen werden einen ganz erheblichen Prozentsatz des ursprünglichen Kaufpreises ausmachen.

 

Exkurs: Steuerrechtlich scheint der Fall nach kurzer Recherche klar zu sein. Entweder schreibe ich komplett im Jahr der Instandhaltung ab oder ich darf die Aufwendungen linear über die gesamte ursprüngliche (steuerrechtliche) Nutzungsdauer der Immobilie ansetzen, sofern es sich nicht bloß um Instandhaltungen handelt, sondern die Ausstattung verbessert wird. Das sind sicherlich Graubereiche mit steuerlichem Gestaltungsspielraum, allerdings finde ich im Ergebnis die steuerliche Abschreibung entweder über ein Jahr oder über mindestens 33 (mglw. auch 40 oder sogar 50) Jahre irgendwie ja sehr unbefriedigend.

 

Mich interessiert hier fortan nicht mehr die steuerliche Betrachtung, sondern vielmehr eine "handelsrechtliche" Betrachtung, die vermutlich sehr viel näher an der Realität sein dürfte, als die oben skizzierten steuerlichen Extremvarianten. Welche Abschreibungsdauer ist für die erneuerten Gewerke sinnvoll anzusetzen? Konkret geht es für mich um Badezimmer, Boden und Küche, die ich nun mache(n lasse). Wir reden nicht von Tapeten, Kleister und Farbe.. Leider liefern weder die AfA-Tabelle für die allgemein verwendbaren Anlagegüter des BMF, noch das BewG oder gar die BelWertV verwertbare Angaben oder ich finde sie nur nicht!? Die 30 Jahre alte (steuerrechtliche) AfA-Tabelle für den Wirtschaftszweig "Heil-, Kur-, Sport- und Freizeitbäder" nennt bspw. für Badewannen und Waschbecken zehn Jahre. (Nun bin ich doch wieder in der steuerlichen Betrachtung.) Schon spannend, dass mir derartige Tabellen für die Immobilienwirtschaft bisher verborgen blieben, obgleich es sehr Skurriles gibt, wie bspw. die AfA-Tabelle für den Wirtschaftszweig "Hut- und Stumpenindustrie". (Viele (alle?) Tabellen gibt's hier.) In der Hotellerie geht man wohl wirtschaftlich davon aus, alle acht Jahre die Zimmer erneuern zu müssen. Die regelmäßig (alle acht Jahre) einfallenden Rockstars zerlegen so'n Zimmer schnell einmal..

 

Ich möchte ungern jedes Waschbecken und jede Schranktür einzeln aufnehmen und abschreiben.

 

Also konkret (und übrigens auch für diesen Faden hier im Forum) habe ich folgende Fragen:

 

Welche übliche Nutzungsdauer soll ich annehmen für..

.. ein komplett entkerntes und saniertes Bad? Suchmaschine: 25 bis 30 Jahre

.. einen neuen, aber einfachen Laminatfußboden? Suchmaschine: 10, 15, sogar bis 25 Jahre

.. eine neue Küchenzeile mit Backofen und Kochplatte ohne sonstige Weißware? (Waschmaschinen und Wäschetrockner findet man übrigens in den Afa-Tabellen.) Suchmaschine: 15 bis 25 Jahre bzw. 20 bis 30 Jahre

 

Sind die Vorschläge der Suchmaschine brauchbar? Nein, aufgrund der extremen Spannweite, immerhin geringer als die steuerrechtliche Betrachtung, bleibt weiterhin großer Spielraum.

 

Auf welche anderen Fundstellen könnt Ihr verweisen? Gibt es etwa keine DINorm für diese Zwecke (oder Vergleichbares, wie bspw. die sog. Gradtagzahlentabelle (aus VDI 2067, Blatt 1), vgl. bspw. hier, Seite 355 bzw. 370)?

 

Wie rechnet Ihr, die anderen Vermieter hier? Wie kalkuliert Ihr bspw. die neue Kaltmiete?

 

 

Zu guter Letzt: Aus dem Bauch heraus, gefühlt hätte ich jetzt zehn oder zwölf Jahre angesetzt für alle Aufwendungen.

 

 

Ich freue mich auf eine rege Diskussion und bedanke mich im Voraus bei allen, die mir keine thesaurierenden Welt AG ETFs empfehlen ;-)

 

 

Gruß

 

Zusätzlich noch die anschaffungsnahen Herstellungskosten beachten, falls Erwerb vor weniger als drei Jahren und die Sanierungskosten > 15% der Kaufsumme (Ergebnis: dann Aktivierung und Abschreibung über ND des Hauses).

 

Meine Vorschläge:

Vollständige, neue Einbauküche: Abschreibung über 10 Jahre (gibt auch BFH-Rechtsprechung dazu)

Laminatboden: Abschreibung 10 Jahre (AfA Tabellen Allgemein - Sozialbereich oder Verwaltung); in der Praxis würd ich das evt. auch mit 7 Jahren versuchen

Bad: Hier müsstest du noch mehr Infos zum Sachverhalt geben. Wurden bestehende Teile 1:1 einfach durch modernere ersetzt (also alte Dusche -> neue Dusche, etc.), oder war es vorher eine Nasszelle mit 1 Waschbecken, 1 Toilette und nun eine Standardhebung, bspw.  2 Waschbecken, Dusche, Badewanne, Fussbodenheizung etc.? Bei ersterem Würde ich es direkt als Erhaltungsaufwand ansetzen und sofort als Werbungskosten mitnehmen ... Gab es ansonsten (neben Sanitär) Arbeiten an Elektroinstallation, Fenster & Heizungen, welche eine grds. Standardhebung (bei Hebung von 3 der 4 Merkmale) annehmen lassen?

 

LG

[ein_johannes]

  Am 9.4.2025 um 09:31 von N/com:

Zusätzlich noch die anschaffungsnahen Herstellungskosten beachten, falls Erwerb vor weniger als drei Jahren und die Sanierungskosten > 15% der Kaufsumme (Ergebnis: dann Aktivierung und Abschreibung über ND des Hauses).

Ich korrigiere, es sind nicht 15% der Kaufsumme, sondern 15% des Gebäudewerts, also Kaufsumme - Grundstückswert

[Rubberduck]

  Am 8.4.2025 um 13:20 von Cornwallis:

Welche übliche Nutzungsdauer soll ich annehmen für..

.. ein komplett entkerntes und saniertes Bad? Suchmaschine: 25 bis 30 Jahre

.. einen neuen, aber einfachen Laminatfußboden? Suchmaschine: 10, 15, sogar bis 25 Jahre

.. eine neue Küchenzeile mit Backofen und Kochplatte ohne sonstige Weißware? (Waschmaschinen und Wäschetrockner findet man übrigens in den Afa-Tabellen.) Suchmaschine: 15 bis 25 Jahre bzw. 20 bis 30 Jahre

 

 

Vermieterforum? Die Werte sind höchstens relevant wenn Ersatz vom Mieter wegen Schäden gefordert werden muss.

 

Wenn es nicht mehr zumutbar ist, muss es ersetzt werden. Oder Du vermietest an Geringverdienende/Geflüchtete mit dem dazugehörigen Spaßfaktor.

("Hilfe mein Hartzi sitzt im Knast. Wer zahlt meine Miete und darf ich in die Wohnung rein?")

 

Laminat ist jetzt 20 Jahre drin. Würde ich beim nächsten Auszug ersetzen. Die Ü40 Uralt-Küche habe ich direkt nach dem Kauf rausgeschmissen. Gibt genug Leute die das als Selbstabholer kostenlos rausschrauben. Kühlschrank muss der Mieter selbst mitbringen. Sieht als erstes ekelig aus. Ebenso WaMa und Trockner. Ich stelle aber einen Geschirrspüler. Hält vermutlich sowieso nur 10 Jahre.

Bad ist praktisch original. 40 Jahre. Neues Waschbecken. Neue Armaturen. 90er-Jahre-Weiß sieht noch ganz okay aus. So 70er 80er Fliesen verursachen schon eher Augenkrebs. Will keiner mehr.

 

Laminat ist bei der Kautionsabrechnung der Klassiker. Für Billig-Laminat kann man höchstens 10 Jahre ansetzen. Da macht auch Reparatur (Ersetzen einzelner Teile) keinen Sinn. 

[ein_johannes]

 

  Zitat

Also konkret (und übrigens auch für diesen Faden hier im Forum) habe ich folgende Fragen:

 

Welche übliche Nutzungsdauer soll ich annehmen für..

.. ein komplett entkerntes und saniertes Bad? Suchmaschine: 25 bis 30 Jahre

.. einen neuen, aber einfachen Laminatfußboden? Suchmaschine: 10, 15, sogar bis 25 Jahre

.. eine neue Küchenzeile mit Backofen und Kochplatte ohne sonstige Weißware? (Waschmaschinen und Wäschetrockner findet man übrigens in den Afa-Tabellen.) Suchmaschine: 15 bis 25 Jahre bzw. 20 bis 30 Jahre

Ich kalkuliere so: (im Durchschnitt hält es aber etwas länger)

Bad: 20 Jahre; Strom- und Wasserleitungen halten 40, aber nach 20 Jahren wird neu gefliest (Fliese auf Fliese)

günstiges Laminat: 10 Jahre

Küche: 10 Jahre

 

Mieter gehen mit deinem Eigentum oft genau so "gut" um, wie mit nem Mietwagen - kalter Motor, 5000 Umdrehungen, scheißegal, ist ja nicht meiner.

Im pfleglichen Privatgebrauch halten die Sachen natürlich länger und bei einem ordentlichem Langzeitmieter ebenfalls, aber davon kannst du nicht ausgehen. Im Extremfall zieht ein Mieter ein, seine Katze uriniert noch am ersten Tag aufs Laminat und es zieht ins Holz -> Laminat hat einen Tag gehalten. Ich habe schon 3 Jahre alte Küchen entsorgen dürfen.

 

  Zitat

 

Wie rechnet Ihr, die anderen Vermieter hier? Wie kalkuliert Ihr bspw. die neue Kaltmiete?

Kaltmiete ist so hoch, wie es der Wohnung in dieser Lage und dem Renovierungszustand angemessen ist. Wie viel mich die Renovierung gekostet hat ist egal bzw. ich renoviere sowieso nur, wenn es sich auch lohnt.

 

Ich würde solche Fragen an deiner Stelle aber in einem anderem Forum stellen, etwa dem Vermieterforum (bin selbst nicht dort angemeldet).

 

Ach ja, ich möchte nochmal darauf hinweisen, ZWINGEND unter der 15% Grenze des Gebäudewerts zu bleiben. 1 Euro mehr und du musst ggf. den kompletten Betrag über 50 Jahre abschreiben, was steuerlich extrem nachteilig ist. Im Zweifel lieber Rechnungen nicht einreichen als drüber zu kommen.

 

[Cornwallis]

Hallo,

 

vielen Dank für die Beiträge. Ja, ins Vermieterforum habe ich mich bisher noch nicht als registrierter Nutzer verirrt. Die Suchfunktion geht dort (ebenfalls) nicht anonym.

 

Wie gesagt, die steuerliche Behandlung ist gar nicht so sehr im Vordergrund. Ich denke, die Lage an dieser Front ist klar. Die Wohnung habe ich vor sieben Jahren erworben, insofern sind die nun angelaufenen Ertüchtigungen steuerrechtlich sicherlich nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu interpretieren. Im Endeffekt ist es keine Erhöhung des Standards, keine Fußbodenheizung, keine weiteren Waschbecken. Ich ersetze einfach alt durch neu.

 

Mir ging es vielmehr um eine wirtschaftliche Betrachtung, um die übliche Nutzungsdauer. Und da sind die Erfahrungsberichte schon sehr hilfreich gewesen. Vielen Dank nochmals!

 

Gruß

 

[MeinNameIstHase]

  Am 8.4.2025 um 13:20 von Cornwallis:

Mich interessiert hier fortan nicht mehr die steuerliche Betrachtung, sondern vielmehr eine "handelsrechtliche" Betrachtung, die vermutlich sehr viel näher an der Realität sein dürfte, als die oben skizzierten steuerlichen Extremvarianten.

Du hast als Privatbesitzer mit Handelsrecht nichts am Hut, weil du nicht bilanzierst (Gewinnermittlung durch Vermögensvergleich zwischen Jahresanfang und -ende). 

 

Aber die steuerlichen Regeln konkretisieren in weiten Bereichen das, was handelsrechtlich erlaubt ist. Umgekehrt wird ein Schuh draus. Sie müssten den handelsrechtlichen Regeln (besser dem Auslegungsraum der Regeln) widersprechen, wenn das stimmt, was du behauptest. Und das tun sie meiner Meinung nach nicht. Wer lange genug sucht, wird natürlich Ausnahmen finden.

 

Es gibt verschiedene Dinge, die man tunlichst auseinander halten sollte und deren Bedeutung man wirklich verstehen muss, damit es nicht verwirrt.

• Vermögensgegenstand/Wirtschaftsgut und wirtschaftl. Einheit. Beispiel Garten: Grenzhecke ist Teil einer Wohnimmobilie, der Rasen und Teich im Garten ist ein eig. WG. Wer 2022 die Angaben für die Grundsteuerreform gemacht hat, wird vieles wieder erkennen, aber auch die Unterschiede.
• Gewinnerzielungsabsicht/Einkünfteerzielung ... bei Immobilien nur per Vermietung und soweit keine anderen Einkunftsarten greifen (-> Gewerbe/Betriebszugehörigkeit, Betriebsaufspaltung)
• Anschaffung/Herstellung vs. Erhalt. Das basiert alles auf § 255 HGB, der steuerlich einfach nur eng gestrickt wird.
• Bewertung (u.a. Afa)
• Werbungskosten vs. Sonderausgaben vs. Fördergelder

Und achte beim Stöbern im Internet auch darauf, dass viele Stichworte sich nicht auf das EStG beziehen, sondern mit dem UStG (EU-Recht) zu tun haben. Da wird ein Vermieter dann zum Unternehmer, der ein Ladenlokal (oder eine ehem. Eigentumswohnung als Büro) mit USt-Option vermietet und deshalb die Vorsteuer aus der Herstellung geltend machen kann. Nur das der Herstellungsbegriff hier nicht der aus dem EStG ist, weil umsatzsteuerlich schon der Vermögensgegenstand anders abgegrenzt wird.

 

Manchmal ist es wie beim Navi: Parkplatz ist Luftlinie nur 200m weg, aber in der Realität ist ein Fluss dazwischen.

[Quailman]

Auch wenn steuerlich außer Acht bleiben soll. Dennoch ein Hinweis, der sich auf die Steuerbelastung auswirken kann. Steuerlich können größere Instandhaltungsaufwendungen entweder im Jahr der Zahlung (Abfluss) oder aber auch auf bis zu 5 Jahre verteilt werden, vgl. § 82 EStDV. 

[MeinNameIstHase]

  Am 10.4.2025 um 10:48 von Quailman:

Steuerlich können größere Instandhaltungsaufwendungen entweder im Jahr der Zahlung (Abfluss) oder aber auch auf bis zu 5 Jahre verteilt werden, vgl. § 82 EStDV. 

Das Zauberwort ist: Instandhaltungsaufwand ... Zuerst muss das vom Anschaffungs-/Herstellungsbegriff abgegrenzt werden. Und in die Nummer kommt man nur, wenn man Vermietungseinkünfte hat und nicht selbst drin wohnt.

Ob die Verteilung sich lohnt oder einfach via Verlustvortrag alles zunächst im Jahr der Entstehung geltend gemacht werden soll, ist ein anderes Thema. lt. § 82 EStV kann man sich das ja aussuchen bzw. ob man überhaupt davon Gebrauch macht. Ein Rechenspiel auch mit der Steuerprogression.

[Cornwallis]

Moin,

  Am 10.4.2025 um 10:48 von Quailman:

§ 82 EStDV.

danke für diese sehr gute steuerrechtliche Fundstelle. Da hielt das Steuerrecht dann doch noch eine Überraschung bereit.

§ 82 EStDV ist übrigens weggefallen. Ich habe aber den § 82b Abs. 1 EStDV gefunden.

 

Ferner ist mir schon klar, dass ich als natürliche Person sozusagen nichts im Handelsrecht verloren habe.

Vom Handelsrecht schrieb ich exakt ein einziges Mal, dazu noch in Anführungszeichen.

Viele Male hingegen schrieb ich von wirtschaftlicher bzw. üblicher Nutzungsdauer. Und nur darum ging es mir hier:

Wie lange halten ein Bad, ein Boden, eine Küchenzeile, bevor ich diese erneut austauschen muss?

Mir ist auch hier klar, dass die Antwort wie immer lautet: Es kommt darauf an! (Qualität, Pflege, Kinder, Haustiere, .. )

 

Ich möchte meinen Danke an die Vermieter hier erneuern, die ihre Erfahrungen mit mir geteilt haben.

 

Gruß