Vorläufigkeitsvermerk in Steuerbescheiden bei Vermietung und Verpachtung

[Bolanger]

Hallo,

 

ich habe letzten einen Einkommensteuerbescheid gesehen, bei dem für die Ein- und Ausgaben bei Vermietung und Verpachtung ein Vorläufigkeitsvermerk erstellt wurde, da die Gewinnerzielungsabsicht nicht endgültig festgestellt weren konnte.

 

Prinzipiell kann ich diese Einschränkung durchaus nachvollziehen, da es bei neu gekauften Immobilien durch Abschreibung, Zinsen etc. zu vorübergehenden Verlusten kommen kann. Mich hat allerdings gewundert, dass dieser Vermerk allgemein für den gesamten bereich aus Vermietung und verpachtung angewandt wurde, obwohl eine der zwei vermieteten Wohnungen schon seit Jahren einen positiven ertrag abwirft. Müssste der Vorläufigkeitsvermerk dann nicht auf die zweite Wohnung mit derzeit negativen Erträgen begrenzt werden? 

[bmi]

Das Finanzamt ist erfahrungsgemäß nicht sehr streng, da sie bspw die Vermietungsabsichten auch über Jahre im Nachhinein prüfen können. Es gibt wohl Fälle, bei denen Vermieter 10+ Jahre später neue Steuerbescheinigungen ohne Vorläufigkeitsvermerk als endgültige Bescheide zugeschickt bekommen haben. Aus Sicht der Finanzamtes also kein großes Thema, eher für dich als Vermieter bzgl Steuernachzahlungen. Auch gibt es Fälle, bei denen auf einen Entscheid zu Rechtsfragen auf das BVerfG oder BFH gewartet wird. 

[Bolanger]

Solange die Steuerbescheide als vorläufig aufrecht erhalten werden ist ja auch nichts dagegen einzuwänden, dass auch nach > 10 Jahren der endgültige Bescheid kommt. Mir ging es eher um die Frage, ob die Vorläufigkeit allgemein auf die V&V (Vermietung & Verpachtung) angewendet werden darf oder objektbezogen gelten müsste. Soweit ich die V&V verstehe, ist es häufig so, dass man in den ersten 10 Jahren durch Sonderabschreibungen, degressive Abschreibung oder hohe Zinszahlungen wegen noch geringer Tilgung und noch nicht eingetretener Mietanpassung durch Inflation Verluste hat, die dann irgendwann in Gewinne umschlagen. Beim schnellen Stöbern im Netz finde ich auch viele Hinweiie darauf, dass der Steuerbescheid nicht im Ganzen vorläufig erteilt werden darf sondern sich die Vorläufigkeit auf den Teil beschränken muss, zu dem es Zweifel der Gewinnerzielungsabsicht gibt. Ob das nun aber allgermein die V&V ist oder objektbezogen konnte ich noch nicht herausfinden.      

[PKW]

  Am 8.4.2025 um 12:12 von Bolanger:

Müssste der Vorläufigkeitsvermerk dann nicht auf die zweite Wohnung mit derzeit negativen Erträgen begrenzt werden?

Ja, sofern es getrennte Einheiten mit separaten Steuernummern sind.
Bei uns war die Vorläufigkeit auf ein Objekt begrenzt. Innerhalb des Objektes wurde aber nicht nach den verschiedenen Wohnungen unterschieden.

[Turmalin]

Wenn du mit der anderen Wohnung bereits einen Überschuss erzielst, ist hierfür die Gewinnerzielungsabsicht doch bereits unzweifelhaft gegeben (es sei denn, du hast zukünftig eine andere Verwendung im Sinn). Dann ist die Begründung der Vorläufigkeit zwar nicht sauber formuliert, aber Probleme sind doch gar nicht zu erwarten. Dass die Vorläufigkeit für die komplette Einkunftsart ausgesprochen wird und nur die Begründung das Thema eingrenzt, ist meines Erachtens normal. 

[oktavian]

Meines Wissens spielt steuerlich das Gesamtergebnis keine Rolle, sondern die Absicht Gewinne zu erzielen. Verluste nicht anerkennen und nur Gewinne versteuern wäre verfassungswidrig. Nun müsstest du deine beabsichtigten Gewinne plausibel machen. Irgendeine Rechnung wirst du vor Kauf gemacht haben. Du kannst nachfragen beim Finanzamt wieso es vorläufig ist und was die bräuchten, damit es nicht vorläufig ist. Sonst hast du mal einen schlechten Mieter und machst Minus durch dieses idiosynkratische Risiko und das FA erkennt dann die Verluste nicht an.

 

  Am 8.4.2025 um 15:59 von Turmalin:

es sei denn, du hast zukünftig eine andere Verwendung im Sinn

Meines Wissens spielt es keine Rolle, wenn sich deine Absicht verändert, aber zuvor Gewinnerzielung beabsichtigt wurde. Nur von vornherein ohne Gewinnabsicht geplant darf es nicht gewesen sein. Wie man das nachweist, ist eine andere Frage.

[Bolanger]

@oktavian Natürlich geht es um das gesamtergebnis - nur was ist das Gesamtergebnis? Geht es um die Gewinnerzielung mit einer Immobilie oder geht es um die Gewinnerzielung mit einem Portfolio aus mehreren Immos? 

[MeinNameIstHase]

Zum Thema Vorläufigkeit: Haufe: Vorläufigkeitsvermerke aufmerksam überprüfen

 

und Zitat Haufe:

Der Umfang der Vorläufigkeit ist nur dann ausreichend konkret angegeben, wenn die Tatsachen angegeben sind, die die Finanzbehörde als ungewiss betrachtet und deren Vorliegen geklärt werden muss bzw. wenn sie die Besteuerungsgrundlagen angibt, hinsichtlich deren Behandlung eine rechtliche Ungewissheit besteht. Dabei können die Tatsachen durch eine Sammelbezeichnung angegeben werden. So genügt es z. B., wenn der Umfang der Vorläufigkeit mit Begriffen wie "Voraussetzungen des gewerblichen Grundstückshandels", "Gewinnerzielungsabsicht" bzw. "Liebhaberei" o. Ä. umschrieben wird.

 

Unterscheide Vorläufigkeit mit oder ohne Vorbehalt der Nachprüfung nach § 165 Absatz 3 AO.

 

Zum Thema, wie lange die Vorläufigkeit gilt, hier ein lesenswertes Urteil: FG Münster Urteil vom 21.02.2018 (7 K 288/16 E)