Wie hoch anfängliche Tilgung bei Immobilienkredit?

[smarttrader]

Das absolute Minimum tilgen und das maximale finanzieren was geht. Auch bei einer Vermietung in 20 Jahren, wären die Zinsen dann Werbungskosten. Wir haben uns auch für eine Anschlussfinanzierung entschieden, obwohl wir die 240k zur Verfügung hätten.

[Gasheizung]

vor 9 Stunden von Sapine:

Nach meinem Eindruck versuchst Du ein Haus zu kaufen ohne Mehraufwand gegenüber einer Miete. Möglicherweise geht es um eine Schönrechnerei für den Ehepartner, der den Kreditvertrag mitunterschreiben muss. 

Bei 1k Zins+Tilgung wäre der Mehraufwand sogar niedriger als die aktuelle Miete, da die neue Immobilie größer wäre.

[moonwalker]

Dann zahlst du fast nur Zinsen und tilgst kaum. 
 

https://www.interhyp.de/baufinanzierungsrechner/

 

 

[Pfennigfuchser]

vor 10 Stunden von satgar:

An sich hast du ja recht. Leider zeigt die Realität, das viele Leute die Disziplin nicht aufbringen.

Darauf kommt es bei der Entscheidung einzig an.

 

Wenn man in Finanzdingen eh zu den disziplinierten Rationalen gehört, dann kann man ruhig eine niedrige Rate wählen und hoch sondertilgen. Ansonsten eher nicht.

 

Als wir finanziert haben, wollten wir eine hohe Soti Option, der Berater meinte damals "können sie gerne haben, hält eh keiner durch. Garten, Einrichtung, Kinder, Urlaub, sich mal was gönnen wollen, Renovierungen, es gibt jedes Jahr einen Grund, nicht zu tilgen" (Wir haben die Situation voll ausgeschöpft...).

 

Heute sind viele Kredite ohne Zusatzkosten flexibel. Da sind dann jährlich Tilgungsänderungen inklusive oder eben auch Sondertilgungen.

 

vor 10 Stunden von Sapine:

Welchen vernünftigen Grund hast Du, Deine Zinsen und Kapitaleinkünfte zu versteuern und gleichzeitig, Zinsen auf die Hypothek zu zahlen?

Flexibilität ist alles. Bei unserer ersten Finanzierung sind damals die Zinsen nach zwei Jahren so gestiegen, dass es auch nach Steuern günstiger war, das Geld festverzinslich anzulegen. Dann haben wir genau das mit den vorgesehenen Sondertilgungen halt gemacht und endfällig getilgt.

 

Aber auch da gilt: das ist nur etwas für disziplinierte Anleger, die das Geld dann nicht für das nächste kaputte Auto einsetzen.

 

 

vor 23 Minuten von Gasheizung:

Bei 1k Zins+Tilgung wäre der Mehraufwand sogar niedriger als die aktuelle Miete, da die neue Immobilie größer wäre.

Unter 2% Tilgung würde ich nicht gehen. 

 

Alles drüber kann man über die Sondertilgung abdecken, aber die Restschuld sollte auch im Notfall (=falls ihr doch keine Sondertilgungen leistet) nach Ende der Zinsbindung soweit gefallen sein, dass ihr einen Puffer für potentielle höhere Zinsen habt. Sonst rechnet ihr es euch schön.

[PrivateBanker]

vor 7 Minuten von moonwalker:

Dann zahlst du fast nur Zinsen und tilgst kaum. 
 

https://www.interhyp.de/baufinanzierungsrechner/

 

 

Na da bin ich mal gespannt welche Bank da  "HIER, ICH MACH'S" schreit

[satgar]

vor 2 Stunden von smarttrader:

Wir haben uns auch für eine Anschlussfinanzierung entschieden, obwohl wir die 240k zur Verfügung hätten.

Selbstgenutzt oder vermietet?

 

Für Eigennutz Zinsen zu bezahlen, obwohl man Geld besitzt, leuchtet mir nicht ein. Zumindest nicht bei 3,5% Zinsniveau derzeit. Bei 0,8% mag das vor 1-2 Jahren mal anders gewesen sein.

[smarttrader]

Wir wollen eigentlich nochmal bauen, da ohne Home-Office das einfach zu groß ist.

 

Die Bank will nicht neu finanzieren solange wir nicht eine Finanzierung ablösen.

 

Und wenn wir jetzt voll tilgen und in 2-3 Jahren vielleicht doch nochmal bauen, sind die Zinsen vermutlich nicht auf 0 gefallen oder bei 6% angekommen, dann nutze ich lieber für die dann selbstgenutzte Immobilie das EK und kann die Zinsen steuerlich geltend machen bei der Vermietung.

 

Mein Problem ist "armer Millionär". Auf Papier existieren Vermögenswerte die weder für mich ein Wert haben noch für die Bank. Bzw. wäre eine vermietete Immobilie ein Wert, müsste die Bank ja sofort weitere Finanzierungen genehmig

[satgar]

vor 9 Minuten von smarttrader:

Wir wollen eigentlich nochmal bauen, da ohne Home-Office das einfach zu groß ist.

 

Die Bank will nicht neu finanzieren solange wir nicht eine Finanzierung ablösen.

 

Und wenn wir jetzt voll tilgen und in 2-3 Jahren vielleicht doch nochmal bauen, sind die Zinsen vermutlich nicht auf 0 gefallen oder bei 6% angekommen, dann nutze ich lieber für die dann selbstgenutzte Immobilie das EK und kann die Zinsen steuerlich geltend machen bei der Vermietung.

 

Mein Problem ist "armer Millionär". Auf Papier existieren Vermögenswerte die Weser für mich ein Wert haben noch für die Bank.

Einfache Fragen zu beantworten ist nicht so deins, oder?^^

[smarttrader]

vor 24 Minuten von satgar:

Selbstgenutzt oder vermietet?

 

Für Eigennutz Zinsen zu bezahlen, obwohl man Geld besitzt, leuchtet mir nicht ein. Zumindest nicht bei 3,5% Zinsniveau derzeit. Bei 0,8% mag das vor 1-2 Jahren mal anders gewesen sein.

Ich zahle Zinsen 3,0x%, da das Finanzamt nachträgliche Beleihungen nicht Steuerminderung akzeptiert und die Bank und auch kein weiteren Neubau finanzieren will ohne Ablösung einer bestehenden Finanzierung.

[satgar]

vor 4 Minuten von smarttrader:

Ich zahle Zinsen 3,0x%, da das Finanzamt nachträgliche Beleihungen nicht Steuerminderung akzeptiert und die Bank und auch kein weiteren Neubau finanzieren will ohne Ablösung einer bestehenden Finanzierung.

Nochmal meine Frage:

 

Objekte zur Selbstnutzung. Stimmt da deine Aussage mit: "Das absolute Minimum tilgen und das maximale finanzieren was geht."
Der TO, und um den geht es, will selbst nutzen. In wie weit trifft da also deine Aussage zu?

[smarttrader]

vor 49 Minuten von satgar:

Nochmal meine Frage:

 

Objekte zur Selbstnutzung. Stimmt da deine Aussage mit: "Das absolute Minimum tilgen und das maximale finanzieren was geht."
Der TO, und um den geht es, will selbst nutzen. In wie weit trifft da also deine Aussage zu?

Ach entschuldige ich baue auf Erfahrungen und habe diesen dummen Fehler bei unserer ersten ETW alles aus EK zu zahlen ohne Finanzierung. Das war zu dem Zeitpunkt die Immobilie das "Leben". Jetzt ist sie steuerlich katastrophal und hat die geringste Rendite.

 

Unser aktuelles Haus, toll ein Traum. Aber der Home-Office Trakt ist zu 99% nicht genutzt. Wieder der gleiche Fehler, nur 300k finanziert und fast 500k aus EK eingebracht.

 

Die nächste Immobilie soll dann aber wirklich für 10 Jahre sein oder vielleicht doch nicht.

 

Ich bin dumm und habe bescheidene Fähigkeiten und die Zukunft vorher zu sagen. Ich kann nur aus unseren Erfahrungen berichten und würde niemals viel tilgen oder viel EK einbringen.

 

Vielleicht geht es beruflich in eine andere Region, vielleicht geht man irgendwann getrennte Wege. ICH mag Flexibilität.

 

Wer sich jetzt gerne auf 30 Jahre in einer Immobilie festlegt der kann natürlich tilgen was geht. Ich mag es nicht....

[satgar]

vor 2 Minuten von smarttrader:

Ach entschuldige ich baue auf Erfahrungen und habe diesen dummen Fehler bei unserer ersten ETW alles aus EK zu zahlen ohne Finanzierung. Das war zu dem Zeitpunkt die Immobilie das "Leben". Jetzt ist sie steuerlich katastrophal und hat die geringste Rendite.

 

Unser aktuelles Haus, toll ein Traum. Aber der Home-Office Trakt ist zu 99% nicht genutzt. Wieder der gleiche Fehler, nur 300k finanziert und fast 500k aus EK eingebracht.

 

Die nächste Immobilie soll dann aber wirklich für 10 Jahre sein oder vielleicht doch nicht.

 

Ich bin dumm und habe bescheidene Fähigkeiten und die Zukunft vorher zu sagen. Ich kann nur aus unseren Erfahrungen berichten und würde niemals viel tilgen oder viel EK einbringen.

 

Vielleicht geht es beruflich in eine andere Region, vielleicht geht man irgendwann getrennte Wege. ICH mag Flexibilität.

 

Wer sich jetzt gerne auf 30 Jahre in einer Immobilie festlegt der kann natürlich tilgen was geht. Ich mag es nicht....

Wieso gehts in deinen Posts eigentlich immer nur um dich und nicht um das was die Thread-eröffner fragen ?

 

Ich hab dir auch zwei mal ne ganz konkrete Frage gestellt, ob es sinnvoll ist, wenn selbstnutzer so viel wie möglich finanzieren und kein Eigenkapital (oder so wenig wie möglich) einsetzen. Das ist doch wohl einfach und kurz zu beantworten ohne deine Lebensgeschichte.

[Pfennigfuchser]

Smarttrader, hier kann doch niemand etwas dran ändern, dass Du Dich nach kurzer Zeit für eine andere Nutzung der Immobilie entscheidest. Klassischer Planungsfehler. 

 

Wenn man eine Nutzungsänderung in Betracht zieht, sollte man anders finanzieren, ja. Aber davon hat der TE doch nichts geschrieben?

 

Bei einer selbstgenutzten Immo lohnt es normalerweise, zu tilgen (bzw EK einzusetzen), so lange die Schuldzinsen höher als ein alternativer Anlagezins abzüglich KapSteuern sind.

 

Bei der fremdgenutzten Immo nur dann, wenn Schuldzins abzüglich persönlicher Grenzsteuersatz höher ist als der alternativer Anlagezins abzüglich KapSteuern. Daher kann die Entscheidung anders lauten als bei der Selbstnutzung. Das ist doch kein Hexenwerk. 

[satgar]

vor 23 Minuten von Pfennigfuchser:

Smarttrader, hier kann doch niemand etwas dran ändern, dass Du Dich nach kurzer Zeit für eine andere Nutzung der Immobilie entscheidest. Klassischer Planungsfehler. 

 

Wenn man eine Nutzungsänderung in Betracht zieht, sollte man anders finanzieren, ja. Aber davon hat der TE doch nichts geschrieben?

 

Bei einer selbstgenutzten Immo lohnt es normalerweise, zu tilgen (bzw EK einzusetzen), so lange die Schuldzinsen höher als ein alternativer Anlagezins abzüglich KapSteuern sind.

 

Bei der fremdgenutzten Immo nur dann, wenn Schuldzins abzüglich persönlicher Grenzsteuersatz höher ist als der alternativer Anlagezins abzüglich KapSteuern. Daher kann die Entscheidung anders lauten als bei der Selbstnutzung. Das ist doch kein Hexenwerk. 

Absolut. Und das ist auch die gänge Meinung von Finanzierungsberatern und auch Verbraucherzentralen. Es ist die absolut gängige Praxis, dass Selbstnutzer viel eigenes Geld einsetzen, um den Zins zu drücken und die Beleihung zu reduzieren. Die ersten 60% Beleihung sind immer preiswert an Zins zu haben. Der Aufschlag Richtung 80% wird dann schon teurer, ab 80% Richtung 90% oder gar 100% wird dann richtig teuer. von 110% Finanzierungen inkl. Nebenkosten mal gar nicht zu sprechen. Die kriegt man aber auch selten bei Banken. Da sind die sehr kritisch.

 

Und da ist die Meinung keine neue, die da für Selbstnutzer gilt. Wer da 240k EK vorweisen kann und diese nicht größtmöglich einsetzt, würde einen sehr teuren Fehler begehen und bei dem Gesamtkonstrukt "Hauskauf" massiv draufzahlen.

[zoni]

Ich würde so viel tilgen wie geht ohne dass es wehtut. Mind3% Anfangstilgung.

macht bei 300k Kredit zu 3,5% grob 1.625 im Monat. Passt auch gut zu 5k HH EK

[Idontcare]

vor 14 Stunden von Cai Shen:

Die flexibleren Institute bieten sogar x-mal Änderung der Tilgunsrate ohne Aufpreis.

Das war am Ende der Grund für mich, nicht das günstigste Angebot zu nehmen, sondern das zweitgünstigste, da es mehr Flexibilität bot. Wobei der Unterschied bei mir gering war, aber über die Laufzeit summiert sich das ggf. sehr schnell. So wurde es die ING. Du kannst dort beliebig den Tilgungssatz zwischen 1 und 10% anpassen, mit ein paar Klicks im Online-Banking. Zweimal kostenfrei, jede weiter Änderung kostet eine Gebühr von 150€ oder was in der Größenordnung. Dazu 5% Sondertilgung kostenfrei. Damit für alle Eventualitäten gerüstet, egal ob Schön- oder Mistwetter.

Das halte ich insbesondere für wichtig, wenn mit hohen Raten geplant wird. Mit 2k Rate bei 5k Einkommen wäre ich zumindest etwas nervös, zumindest wenn es keine größeren Rücklagen gibt. War jetzt nicht klar (oder ich habe es überlesen), ob alles ins EK fließen soll oder es noch weitere, im Fall der Fälle einfach liquidierbare, Rücklagen gibt.

 

 

LG,

 

Idontcare

[Gasheizung]

vor 22 Minuten von Idontcare:

War jetzt nicht klar (oder ich habe es überlesen), ob alles ins EK fließen soll oder es noch weitere, im Fall der Fälle einfach liquidierbare, Rücklagen gibt.

Letzteres ein wenig, Stand heute vielleicht 50k, also ich würde mein Aktiendepot nicht vollständig liquidieren. Teilweise liquidieren wäre nötig, da wäre natürlich auch noch die Abgeltungssteuer zu berücksichtigen. Aber 350k EK sind realistisch.

[smarttrader]

vor 4 Stunden von satgar:

Wieso gehts in deinen Posts eigentlich immer nur um dich und nicht um das was die Thread-eröffner fragen ?

 

Ich hab dir auch zwei mal ne ganz konkrete Frage gestellt, ob es sinnvoll ist, wenn selbstnutzer so viel wie möglich finanzieren und kein Eigenkapital (oder so wenig wie möglich) einsetzen. Das ist doch wohl einfach und kurz zu beantworten ohne deine Lebensgeschichte.

Es ist nicht sinnvoll, es sei denn es steht fest das man den letzten Umzug seines Lebens macht, der oder die Partnerin bis zum Tode bleibt, die Kinder ewig klein bleiben und man Privatier ist und keine abhängige Beschäftigung ausübt.

 

Das einzige was ich glaube, das ich irgendwann mal sterbe und das ist das einzige was alle gleich haben.

 

So lange gehe ich von einer Welt im Wandel aus und würde eher sagen in 10 Jahren wenn das letzte Kind aus dem Haus ist würd die Wohnsituation sich wieder ändern und es wird wieder gekauft oder gebaut. 

[Idontcare]

vor 7 Stunden von Gasheizung:

Stand heute vielleicht 50k, also ich würde mein Aktiendepot nicht vollständig liquidieren.

Das ist aber genau das, was ich nicht meinte. Beispiel: große Krise, du verlierst dein Job und findest zeitnah keinen neuen. Der Arbeitslosengeld-Maximalbetrag liegt je nach individueller Situation irgendwo zwischen 2000 und 3000€. Du hast also Schwierigkeiten deine 2k Rate zu bezahlen. Gleichzeitig steht dein Aktiendepot, weil ja Krise ist, bei -60%. Würdest du es trotzdem liquidieren? Selbst wenn, ist es halt jetzt nur noch 0.4 x 50k = 20k Wert. Hier käme dir die Möglichkeit deine Rate anpassen zu können sehr gelegen. 

Ist natürlich eine Frage der persönlichen Risikoneigung und muss im Kontext deiner kompletten Asset-Allokation gesehen werden.

 

LG,

 

Idontcare

[Gasheizung]

vor 4 Minuten von Idontcare:

Hier käme dir die Möglichkeit deine Rate anpassen zu können sehr gelegen.

Ok, aber diese Möglichkeit scheint sowieso Standard zu sein?

[DancingWombat]

vor 23 Minuten von Gasheizung:

Ok, aber diese Möglichkeit scheint sowieso Standard zu sein?

Nein, das ist nicht Standard, zumindest nicht vertraglich garantiert. Tilgungssatzwechsel ist zwar oft möglich, aber nicht immer nach unten. 

Daher ja mein Vorschlag einen so geringen Tilgungssatz wie möglich zu vereinbaren und dann über Sondertilgungen soviel zu tilgen wie man kann oder mag. 

[satgar]

vor 7 Minuten von DancingWombat:

Nein, das ist nicht Standard, zumindest nicht vertraglich garantiert. Tilgungssatzwechsel ist zwar oft möglich, aber nicht immer nach unten. 

Daher ja mein Vorschlag einen so geringen Tilgungssatz wie möglich zu vereinbaren und dann über Sondertilgungen soviel zu tilgen wie man kann oder mag. 

Das würde ich echt nicht teilen. Schaut man sich heutzutage Finanzierungsrechner wie hier an https://www.fmh.de/zinsen-vergleiche/immobilienkredit-vergleich, ist die Auswahl von Produkten mit Tilgungssatz-Anpassung, natürlich auch nach unten, extrem groß.

 

Ich würde sogar sagen: das ist heutzutage schon der Standard. Genauso wie 5% eingebaute Sondertilgungen. 10% hingegen, da wird es schon dünner und kostet dann Zinsaufschlag. Ich würde daher die Kombi aus Tilgungssatz-Anpassung und 5% Sondertilgung (kostenlos) vereinbart wählen. Das reicht dann völlig aus.

[DancingWombat]

vor 15 Minuten von satgar:

Das würde ich echt nicht teilen. Schaut man sich heutzutage Finanzierungsrechner wie hier an https://www.fmh.de/zinsen-vergleiche/immobilienkredit-vergleich, ist die Auswahl von Produkten mit Tilgungssatz-Anpassung, natürlich auch nach unten, extrem groß.

Ich sage ja nicht das es das nicht gibt. Ich sage nur, dass es nicht Standard ist und man das eigentlich nicht braucht wenn man Sondertilgung hat. 

 

vor 15 Minuten von satgar:

Ich würde sogar sagen: das ist heutzutage schon der Standard. Genauso wie 5% eingebaute Sondertilgungen. 10% hingegen, da wird es schon dünner und kostet dann Zinsaufschlag.

Ok. 

vor 15 Minuten von satgar:

 

Ich würde daher die Kombi aus Tilgungssatz-Anpassung und 5% Sondertilgung (kostenlos) vereinbart wählen. Das reicht dann völlig aus.

Wenn es die Kombination so gibt kann man das so machen. Das Ziel kann man aber auch anders erreichen. 

[DennisP]

Wir haben es so gemacht:

 

ca. 50 % des Kaufpreises aus eigenen Mitteln bezahlt, dabei nicht alle Rücklagen aufgebraucht.

 

Die anderen 50 % finanziert mit eher niedriger monatlicher Rate, die auch noch bezahlt werden kann, falls mal ein Einkommen wegfällt.

 

Ohne Sondertilgung wären am Ende der Zinsbindung noch 40 % der Kreditsumme (20 % des Kaufpreises) offen gewesen. Daher Sondertilgungen in maximaler Höhe geleistet. Wirkt sich (gerade anfängliche Sondertilgungen!) deutlich reduzierend auf die insgesamt zu zahlende Zinslast aus.

 

Geld sicher anlegen statt Sondertilgen hätte sich nach Steuern nur minimal gerechnet. Das "gute Gefühl" des sinkenden Kredites war wichtiger.

 

Ergebnis: Zum Ende der Zinsbindung ist der Kredit abbezahlt. Im Fall der Fälle wären wir aber durch die niedrigen Raten flexibel gewesen. Die Rate wäre glaub ich auch anpassbar gewesen. Ich würde es immer wieder so machen.

 

Gilt natürlich nur für Eigennutzung, nicht bei Vermietung. Wenn irgendwann umgezogen werden soll, wird die Hütte verkauft und woanders was Neues gekauft oder gemietet.

[Pfennigfuchser]

Genauso haben wir es beim Eigenheim auch gemacht. Allerdings sind wir disziplinierte Sparer. Der Bankmensch hatte prognostiziert, dass wir die Sondertilgungen nicht durchhalten würden. Wir hingegen waren erstaunt, dass man im ersten Kreditjahr noch gar keine Sondertilgung leisten durfte.

 

Bei der fremdvermieteten Immo ist es eher andersherum. da haben wir letztes Jahr noch eine größere Summe Festgeld angelegt, anstatt sie dieses Jahr in die Immofinanzierung zu stecken, in der Annahme, dass sich das Zinsdifferenzgeschäft lohnt.

 

Es kommt halt auf die Umstände an. Die Pauschalantwort gibt es nicht.