Wie hoch anfängliche Tilgung bei Immobilienkredit?

[Gasheizung]

Hallo,

 

ich war bisher Mieter, überlege jetzt aber, ein Haus zur Eigennutzung zu kaufen. Beim Thema Immobilienkredite bin ich eher unerfahren, mich würde vor allem eine generelle Stimmung interessieren, auch angesichts der Erwartungen an Zinsentwicklung etc. Die Rahmenbedingungen wären sehr grob:

 

Kaufkosten 650k, EK 350k, monatliches verfügbares Einkommen etwa 5k (tatsächlich etwas mehr, aber ich rechne lieber konservativ). Ich möchte gerne nicht mehr als 2k für Tilgung+Zins ausgeben, Zinsbindung 10 oder 15 Jahre. Ob danach Sondertilgung (komplett) oder neuer Kredit, das weiß ich aktuell nicht. Mindestens 1k werde ich ausgeben müssen bei aktuell etwa 3,5% Bauzinsen. Würdet ihr eher zu den 1k oder den 2k gehen? 

[DancingWombat]

Grundsätzlich den Tilgungssatz so gering wie möglich wählen und ggf. Sondertilgen. 

[moonwalker]

vor 3 Minuten von DancingWombat:

Grundsätzlich den Tilgungssatz so gering wie möglich wählen und ggf. Sondertilgen. 

Ich bezweifele, dass man das so pauschal sagen kann. Es fängt ja schon mit dem Alter an. Die Immo soll ja vor Rente abbezahlt sein. Sonst wird das nichts mit dem Kredit. 
 

Hier kann man gut rumspielen, um ein erstes Gefühl zu bekommen. 
https://www.interhyp.de/lp/tilgungsrechner/

[DancingWombat]

vor 2 Minuten von moonwalker:

Ich bezweifele, dass man das so pauschal sagen kann. Es fängt ja schon mit dem Alter an. Die Immo soll ja vor Rente abbezahlt sein. Sonst wird das nichts mit dem Kredit. 
 

Genau. So gering wie die Bank es akzeptiert. Hintergrund ist, dass man die vertraglich vereinbarte Rate zahlen muss, auch wenn es mal knapp ist. Mit einer möglichst geringen Rate und Sondertilgung schafft man Optionen und Flexibilität. 

[moonwalker]

d'ac­cord
 

Die Kaufkosten und die genannten Mietkosten im Nachbarfred passen aber nicht zusammen. 
 

Bei 650t€ + Nebenkosten kannst du nicht für 10€/m2 mieten. 
 

Da würd ich an deiner Stelle weiter mieten.

[Gasheizung]

vor 2 Minuten von moonwalker:

d'ac­cord
 

Die Kaufkosten und die genannten Mietkosten im Nachbarfred passen aber nicht zusammen. 
 

Bei 650t€ + Nebenkosten kannst du nicht für 10€/m2 mieten. 
 

Da würd ich an deiner Stelle weiter mieten.

Das hier wäre eine größere Immobilie, das kann man nicht direkt vergleichen. 650k wäre der Gesamtpreis (inkl. Nebenkosten).

vor 16 Minuten von moonwalker:

Ich bezweifele, dass man das so pauschal sagen kann. Es fängt ja schon mit dem Alter an. Die Immo soll ja vor Rente abbezahlt sein. Sonst wird das nichts mit dem Kredit.

Danke, das ist schon einmal ein wichtiges Thema: Beschränken die Kreditinstitute ggf. die maximale Laufzeit? 1k könnte ich auch von der Rente zahlen, das wäre nicht das Problem.

[ananbt]

https://www.drklein.de/haushaltspauschale.html

Die Bank setzt pauschalen an um eure monatlichen Haushaltskosten zu ermitteln.

 

Vom Nettohaushalteinkommen werden die Kosten abgezogen. Der Rest könnte eure maximale Rate sein.

Man könnte aber weniger machen um eine Instandhaltungsrücklage zu bilden oder Geld für den Urlaub zurück zu legen.

 

Wir zahlen monatlich etwas weniger und machen dafür Sondertilgungen.

 

 

[stagflation]

vor 50 Minuten von DancingWombat:

Grundsätzlich den Tilgungssatz so gering wie möglich wählen und ggf. Sondertilgen. 

 

Das ist ja ein Super-Spartrick! Wenn man wenig tilgt, kostet es auch nicht so viel.

 

Wobei halt... wenn man wenig tilgt, dauert es länger, bis der Kredit zurückgezahlt ist... D.h. man muss auch mehr und länger Zinsen zahlen... und Zinseszinsen... Dann wird es ja teurer! Vielleicht doch keine so tolle Idee?

 

Na, ihr werdet das schon hinbekommen!

[DancingWombat]

vor 2 Minuten von stagflation:

 

Das ist ja ein Super-Spartrick! Wenn man wenig tilgt, kostet es auch nicht so viel.

 

Wobei halt... wenn man wenig tilgt, dauert es länger, bis der Kredit zurückgezahlt ist... D.h. man muss auch mehr und länger Zinsen zahlen... und Zinseszinsen... Dann wird es ja teurer! Vielleicht doch keine so tolle Idee?

 

Na, ihr werdet das schon hinbekommen!

Hast du gelesen was ich geschrieben habe? 

[Sapine]

vor 32 Minuten von Gasheizung:

Kaufkosten 650k, EK 350k, monatliches verfügbares Einkommen etwa 5k (tatsächlich etwas mehr, aber ich rechne lieber konservativ). Ich möchte gerne nicht mehr als 2k für Tilgung+Zins ausgeben, Zinsbindung 10 oder 15 Jahre. Ob danach Sondertilgung (komplett) oder neuer Kredit, das weiß ich aktuell nicht. Mindestens 1k werde ich ausgeben müssen bei aktuell etwa 3,5% Bauzinsen. Würdet ihr eher zu den 1k oder den 2k gehen? 

Desto niedriger die Anfangstilgung angesetzt wird, desto höher ist das Risiko, dass es bei der Anschlussfinanzierung deutlich teurer werden kann. Angenommen du startest mit 1 % Tilgung, dann bleiben nach zehn Jahren eine Restschuld von 270k. Nach einem Zinsdienst von 10.500 Euro pro Jahr steigt dann die Belastung auf 18.900 Euro jeweils ohne Tilgung. Solange alle gesund bleiben und auch keine Abstriche beim Einkommen zu machen sind, ist das noch leistbar aber trotzdem wird es ab dem Zeitpunkt schwer werden, fürs Alter noch zusätzliche Reserven aufzubauen. Kann man alles machen, solange man sich des Risikos bewusst ist und bereit ist, die Konsequenzen zu tragen. Ich persönlich würde die Finanzierung so ausrichten, dass man wenigstens fünf Jahre vor der Rente mit der Tilgung fertig ist. Ob man das nun mit niedriger Tilgungsrate und hohen Sondertilgungen oder umgekehrt macht ist ziemlich egal. 

[DancingWombat]

vor 4 Minuten von Sapine:

 Ob man das nun mit niedriger Tilgungsrate und hohen Sondertilgungen oder umgekehrt macht ist ziemlich egal. 

Das ist eben nicht egal. Mit niedrigen Raten und hohen Sondertilgungen hat man mehr Flexibilität und weniger Risiko während der Laufzeit, auch wenn am Ende der Kredit zur gleichen Zeit bezahlt ist. 

[poipoi]

vor 1 Minute von DancingWombat:

Das ist eben nicht egal. Mit niedrigen Raten und hohen Sondertilgungen hat man mehr Flexibilität und weniger Risiko während der Laufzeit, auch wenn am Ende der Kredit zur gleichen Zeit bezahlt ist. 

Kosten die Sondertilgungen nicht extra? Bzw. bekommt man dann nicht einen höhren Zins angeboten?

[Cai Shen]

vor 7 Minuten von poipoi:

Kosten die Sondertilgungen nicht extra?

Bei den meisten Banken sind 5% jährlich ohne Probleme möglich.

Die flexibleren Institute bieten sogar x-mal Änderung der Tilgunsrate ohne Aufpreis.

 

vor 9 Minuten von poipoi:

Bzw. bekommt man dann nicht einen höhren Zins angeboten?

Kommt immer auf die Bank an. Viele verlangen Risikoaufschläge bei bestimmten Konstellationen bzw. Vertragsoptionen, bei der ING z.B. gibt es eine Zinstabelle für alle und die Frage ist lediglich, ob dein Antrag durch geht.

[Sapine]

vor 16 Minuten von DancingWombat:

Das ist eben nicht egal. Mit niedrigen Raten und hohen Sondertilgungen hat man mehr Flexibilität und weniger Risiko während der Laufzeit, auch wenn am Ende der Kredit zur gleichen Zeit bezahlt ist. 

Im Vergleich zu früher sind Kreditverträge weitaus flexibler und das ist auf jeden Fall Grundvoraussetzung. Ich habe bei meinem letzten Kredit auch von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, die Tilgungsrate anzupassen. Sondertilgungen sind natürlich noch eine Spur flexibler aber sie disziplinieren auch weniger und oft steht das Geld monatelang in einer Ecke rum, weil nur einmal jährlich sondergetilgt werden darf. 

[satgar]

vor 23 Minuten von DancingWombat:

hohen Sondertilgungen

An sich hast du ja recht. Leider zeigt die Realität, das viele Leute die Disziplin nicht aufbringen. Da legt man dann extra 10k beiseite, die man einsetzen könnte. Aber dann kommt dies dazwischen, und das dazwischen, oder der Urlaub wird doch größer … oder oder oder. Die Disziplin bei Sondertilgungen ist schwach. Aber das hängt natürlich an jedem selbst.

[Gasheizung]

vor 37 Minuten von Sapine:

Nach einem Zinsdienst von 10.500 Euro pro Jahr steigt dann die Belastung auf 18.900 Euro jeweils ohne Tilgung.

Diese Rechnung verstehe ich nicht. Du gehst davon aus, dass die Zinsen sich verdoppeln?

[Sapine]

Ja - genau das hatte ich geschrieben. Wenn man mit einer niedrigen Tilgungsrate starten will, muss man auch ausrechnen, was passiert, wenn die Zinsen stark ansteigen. 7 % ist ja noch keineswegs extrem. 

[Gasheizung]

vor 4 Minuten von Sapine:

Ja - genau das hatte ich geschrieben. Wenn man mit einer niedrigen Tilgungsrate starten will, muss man auch ausrechnen, was passiert, wenn die Zinsen stark ansteigen. 7 % ist ja noch keineswegs extrem. 

Wobei dann auch eine Kompletttilgung möglich wäre. Die 270k könnte man in 10 oder zumindest 15 Jahren vermutlich aufbauen: 1,5k pro Monat zurücklegen bei 0% Rendite würde ausreichen. Wenn man mit Rendite investiert, braucht man entsprechend weniger zurückzulegen.

[Sapine]

Welchen vernünftigen Grund hast Du, Deine Zinsen und Kapitaleinkünfte zu versteuern und gleichzeitig, Zinsen auf die Hypothek zu zahlen? Vernünftiges Geldanlegen sieht für mich anders aus. 

 

vor 53 Minuten von Sapine:

Solange alle gesund bleiben und auch keine Abstriche beim Einkommen zu machen sind, ist das noch leistbar aber trotzdem wird es ab dem Zeitpunkt schwer werden, fürs Alter noch zusätzliche Reserven aufzubauen. Kann man alles machen, solange man sich des Risikos bewusst ist und bereit ist, die Konsequenzen zu tragen. 

 

Nach meinem Eindruck versuchst Du ein Haus zu kaufen ohne Mehraufwand gegenüber einer Miete. Möglicherweise geht es um eine Schönrechnerei für den Ehepartner, der/die den Kreditvertrag mitunterschreiben muss. 

[Gasheizung]

Was wäre sinnvoller?

[Sapine]

vor 1 Minute von Gasheizung:

Was wäre sinnvoller?

Hatte ich bereits geschrieben. 

[Gasheizung]

Also möglichst viel anfänglich tilgen, d.h. in Richtung 2k.

[*Teufel*]

vor einer Stunde von DancingWombat:

Das ist eben nicht egal. Mit niedrigen Raten und hohen Sondertilgungen hat man mehr Flexibilität und weniger Risiko während der Laufzeit, auch wenn am Ende der Kredit zur gleichen Zeit bezahlt ist. 

 

Wir haben 2% tilgung und 5% Sondertilgung auf 15Jahre

 

Nicht optimal, aber man kann damit arbeiten. 

 

Wenn alles passt kann man den Kredit kündigen nach 10 Jahren und ist nach 10,5 Jahren draußen. 

 

(bei kleiner Restschuld) 

 

Und durchweg 7% Tilgung (2% plus 5% Sondertilgung) 

 

Falls es mal nicht möglich ist, eine Sondertilgung zu machen, dauert es halt länger. 

 

[moonwalker]

Naja, DancingWombat hat schon in sofern recht, als das die Tilgung klein genug wählen sollte um Engpässe beim Gehaltseingang durchzustehen. 
 

Es gibt wohl aber Tarife wo die Rate 1-2 mal geändert werden darf. Dann würde ich auch Tilgen was geht. 
 

[slowandsteady]

Wir haben "nur" 100k Kredit (aber auch nur eine Wohnung) und daher die Tilgung so gesetzt, dass wir in 10 Jahren und fertig sind, mit 5% jährlicher Sondertilgung sogar in 6 Jahren oder so. Ist aber bei der Kredithöhe auch komfortabel möglich, unsere Rate ist jetzt <1000/Monat.

Warum soll ich bei 3% p.a. langsamer tilgen als notwendig? Das könnte bei Vermietung Sinn machen, aber als Eigennutzer kann ich ja nichts absetzen und die zusätzliche Tilgung bringt mir 3-4% sichere Rendite nach Steuer, was bei allen anderen Anlageklassen wie ETFs vielleicht auch schaffen, aber bei weitem nicht garantiert ist... 

 

Ich würde mir aber auch keine 3000/Monat ans Bein binden, selbst wenn ich jetzt 8k/Monat verdiene. Also immer flexibel bleiben, d.h. entweder man nimmt niedrige Tilgung + Sondertilgungen oder hohe Tilgung + Anpassung der Tilgungshöhe während der Laufzeit.