Mieterhöhung bei Doppelhaushälfte

[Gasheizung]

vor 21 Minuten von smarttrader:

Möchtest du mit der Verwaltung telefonieren und in der lokalen Presse inserieren?

 

Sorry wenn das hier einfach flächendeckend so ist, werden wohl nicht alle Mietverhältnis auf einer Ordnungswidrigkeit basieren

...

 

Die 20% soll die Grenze Richtung Mietwucher sein.

Es kann ja sein, dass es konkrete Argumente bei den Objekten gibt.

 

Mietwucher wären 50% drüber, aber 20% drüber ist auch schon eine Ordnungswidrigkeit:

 

Zitat

Gesetz zur weiteren Vereinfachung des Wirtschaftsstrafrechts (Wirtschaftsstrafgesetz 1954) (https://www.gesetze-im-internet.de/wistrg_1954/__5.html)
§ 5 Mietpreisüberhöhung
(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.
(2) Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind. Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach Satz 1 maßgeblichen Entgelte nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen.
(3) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro geahndet werden.

 

[50cent]

https://www.hausundgrund.de/sites/default/files/downloads/hintergrundwissenzurmietspiegel-debatte_0.pdf

[t.klebi]

vor 2 Stunden von smarttrader:

Ich kann und will einfach nicht ...

Das mag natürlich sein. 
Ändert aber nichts an der Rechtslage. 

[jny]

Ich lese gespannt hier mit, wobei das Thema ja schon nach der ersten Seite klar war (Erhöhung nicht akzeptieren, und gucken, wie der Vermieter reagiert).

Da der Thread aber weiterläuft, lasse ich euch an meiner Vermutung teilhaben: smarttrader und Gasheizung sind ein- und dieselbe Person, die sich inzwischen beömmelt, dass wir auf Seite 23 angekommen sind

Weitermachen!

[t.klebi]

Am 15.2.2025 um 13:40 von smarttrader:

willst du DDR Plattenbau?

Die Substanz vom DDR-Plattenbau ist deutlich besser, als du vermutest. Diese Gebäude wurden (im Rahmen der damaligen Möglichkeiten) auf Langlebigkeit optimiert. 

 

Das ist der Grund, warum diese Gebäude auch 50 Jahre später immer noch so gut nutzbar sind. Natürlich mussten über so einen langen Zeitraum mal die Bäder oder die Fenster modernisiert werden.

Aber sonst? Oft hatten z.b. die Fahrstuhlanlagen 40-45 Jahre durchgehalten und mussten erst vor ein paar Jahren ausgetauscht werden. Welche Fahrstühle halten noch so lang?

[CorMaguire]

vor 13 Stunden von smarttrader:

...Aussage der Verwaltung es gibt eine untere Grenze von zb. 12 Euro und eine obere Grenze von 16 Euro. Auf diese Werte ist ein Aufschlag aufgrund der hohen Nachfrage von 20% marktüblich in nicht preisgebundenen Immobilien........

Das mag in dem für Deine Wohnungen maßgeblichen Mietspiegel so sein. Für den Karlsruher Mietspiegel wäre das nicht so.

 

vor 13 Stunden von smarttrader:

... Das ist in etwa das was es jetzt tagesaktuell dazu gibt. Wir haben grundsätzlich unsere Mieterhöhungsbegehren formalfalsch aufgesetzt. Wir haben immer nur 3 vergleichbare Objekte aus den gängigen Immobilienportalen genommen und nicht diese aufwendig gestaltete Rechnung von der Verwaltung. Mit diversen Zu- und Abschläge.

Bei den Angeboten in den Portalen geht es um Neuvermietungen. Da kann Vermieter ja versuchen einen Aufschlag durchzusetzen. Werden diese Preise also als Vergleichswert für ein bestehendes Mietverhältnis herangezogen, würde ich als Mieter mindestens 20% abziehen.

 

Zum Thema warum Mieter nicht reklamieren. Die große Mehrheit der Mieter scheint die Mietpreisbremse nicht zu kennen und Angst vor einer Auseinandersetzung mit dem Vermieter zu haben: " Ein Problem: Viele Mieter wissen nichts von der Bremse. Das hat Felicitas Sommer von der TU München herausgefunden. Sie hat für ein gemeinsames Forschungsprojekt mit der LMU München 10.000 Mieter angeschrieben. Ein weiteres Ergebnis der Studie: Nur 2,4 Prozent der Teilnehmenden rügte den Vermieter. Von denjenigen, die berechtigt gewesen wären, die Mietpreisbremse zu ziehen, hatten rund drei Viertel Bedenken und Angst vor negativen Konsequenzen.

 

Denn Mieter müssen dafür selbst aktiv werden, zur Not vor Gericht gehen. Davor schrecken viele zurück. Sie antworteten den Forschern, dass sie es nicht mit ihrem Vermieter verscherzen wollten - oder dass sie Angst hätten, dass er das Mietverhältnis beendet."
--> https://www.tagesschau.de/wirtschaft/verbraucher/mietpreisbremse-wohnungsnot-100.html

oder

--> https://www.asg.ed.tum.de/bole/startseite/article/mietpreisbremse-bremst-nicht-interview-mit-felicitas-sommer/

[Gasheizung]

Was mir noch eingefallen ist: Der Mietspiegel meiner Stadt gilt nicht für Ein- oder Zweifamilienhäuser. Fällt eine DHH notwendigerweise darunter? Ein Reihenhaus würde darunter eher nicht fallen.

[t.klebi]

vor 10 Minuten von Gasheizung:

Fällt eine DHH notwendigerweise darunter?

In der Wohnhausarchitektur bezeichnet Doppelhaus zwei aneinandergebaute und oft einheitlich gestaltete Einfamilienhäuser.

Definition Doppelhaus

[Gasheizung]

vor 5 Minuten von t.klebi:

In der Wohnhausarchitektur bezeichnet Doppelhaus zwei aneinandergebaute und oft einheitlich gestaltete Einfamilienhäuser.

Definition Doppelhaus

Aber nicht freistehend...

 

Es muss doch irgendeinen rechtlichen Rahmen geben, in welchem Umfang solch ein Mietspiegel auf DHH übertragen werden kann. Angenommen, das Gericht bestellt einen Gutachter. Auf welcher Basis rechnet der?

[CorMaguire]

vor 5 Minuten von Gasheizung:

...Angenommen, das Gericht bestellt einen Gutachter. Auf welcher Basis rechnet der?

Auf Basis von Doppelhaushälften?

[ZfT]

Ich wüsste nicht, warum man zwischen Doppelhaushälfte, Reihenmittelhaus, Reihenendhaus oder freistehendem Haus unterscheiden müsste. Entscheidend ist, ob es Einfamilienhäuser sind. Ausstattung und Qualität wird ja dann im Mietspiegel berücksichtigt.

[Nostradamus]

vor 33 Minuten von Gasheizung:

Was mir noch eingefallen ist: Der Mietspiegel meiner Stadt gilt nicht für Ein- oder Zweifamilienhäuser. Fällt eine DHH notwendigerweise darunter? Ein Reihenhaus würde darunter eher nicht fallen.

Da kann man jetzt anfangen, sich durchzugooglen:

https://www.fachanwalt.de/ratgeber/eine-doppelhaushaelfte-ist-ein-einfamilienhaus

"Auch eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus sei ein Einfamilienhaus, urteilte das Amtsgericht. Aus dem Mietspiegel ergebe sich nicht, dass das Einfamilienhaus frei stehend sein müsse."

Oder du trittst halt echt mal einem Mieterverein bei und lässt deine zahlreichen Fragen dort klären.

[Gasheizung]

Nichts davon taucht im Mietspiegel explizit auf. Ich halte es aber für zu wenig, dann einfach zu sagen "Ok, der qualifizierte Mietspiegel ist als Informationsquelle nichtig, wir machen etwas ganz anderes." Ich finde KEIN Gerichtsurteil, das sich mit genau dieser Frage auseinander setzt.

[t.klebi]

 

vor 9 Minuten von Gasheizung:

Ich finde KEIN Gerichtsurteil, das sich mit genau dieser Frage auseinander setzt.

Weil das gar keine relevante Rechtsfrage ist.

Der qualifizierte Mietspiegel dient (genau wie die drei Vergleichswohnungen) nur der formalen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens. Streitet man sich materiell über die Höhe der Miete vor Gericht, kann nur ein Sachverständigengutachten die tatsächliche ortsübliche Miete für das konkrete Mietobjekt ermitteln. 

[Gasheizung]

Gerade eben von t.klebi:

 

Weil das gar keine relevante Rechtsfrage ist.

Der qualifizierte Mietspiegel dient (genau wie die drei Vergleichswohnungen) nur der formalen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens. Streitet man sich materiell über die Höhe der Miete vor Gericht, kann nur ein Sachverständigengutachten die tatsächliche ortsübliche Miete für das konkrete Mietobjekt ermitteln. 

Das verlagert nur die Frage: Was macht der Sachverständigengutachter? Ich denke nicht, dass er würfelt. Irgendwie muss er den qualifizierten Mietspiegel mit einbeziehen.

[t.klebi]

vor 1 Minute von Gasheizung:

Irgendwie muss er den qualifizierten Mietspiegel mit einbeziehen.

Wenn du meinst. 

 

Ich würde ja eher sagen, der hat z.B. Zugriff auf das Datenmaterial, welches den qualifizierten Mietspiegeln einer Gemeinde zu Grunde liegt und wendet das dann unter Einbeziehung des ganz konkreten Objektes an.

Wenn zum Beispiel in deiner Straße regelmäßig ein störender Lkw-Verkehr einer benachbarten Spedition herrscht, wirst du das im Mietspiegel gewiss nicht finden, im Gutachten hingegen schon. 

 

 

Nimm dir einen Anwalt und gut ist. Falls du den schon hast, nerv ihn mit deinen Fragen. Ansonsten drehen wir uns hier ewig im Kreis. 

[CorMaguire]

vor 12 Minuten von Gasheizung:

Das verlagert nur die Frage: Was macht der Sachverständigengutachter? Ich denke nicht, dass er würfelt. Irgendwie muss er den qualifizierten Mietspiegel mit einbeziehen.

Na da ist doch schnell was zu finden. z.B. --> https://www.schiffer.immo/wissen/mietwertgutachten?ep=wissen%2Fmietwertgutachten

[smarttrader]

@CorMaguirewenn ich jetzt lese maximal 120% der örtlichen Vergleichsmiete, wird das für für @Gasheizung nicht gangbar sein.

 

Genauso der Absatz mit Märkten in den eine hohe Nachfrage herrscht, wird der Mietpreis beeinflusst.

 

Moment erklärt ihr seit 22 Seiten, das es anders ist? Je mehr ich mich damit auseinander setzen, desto häufiger komme ich zu der Erkenntnis daß wir etwas eine sehr lange Zeit dem Grunde nach richtig machen.

 

Hoffentlich geht das hier am Ende vor Gericht, ich bin wirklich gespannt.

[CorMaguire]

 

vor 15 Minuten von smarttrader:

@CorMaguirewenn ich jetzt lese maximal 120% der örtlichen Vergleichsmiete, ....

 

Moment erklärt ihr seit 22 Seiten, das es anders ist? ....

Nö Du hast es nur nicht verstanden oder willst es nicht verstehen. Und nochmal fange ich nicht damit an.

[Gasheizung]

vor 57 Minuten von CorMaguire:

Na da ist doch schnell was zu finden. z.B. --> https://www.schiffer.immo/wissen/mietwertgutachten?ep=wissen%2Fmietwertgutachten

Das ist Wischi Waschi. Ich lege meine Rechnung daneben: Mietspiegel für Wohnungen plus 5% oder irgendein anderer Aufschlag in dieser Größenordnung.

 

@t.klebi: Du übersiehst, dass hier in diesem Forum regelmäßig längliche Rechnungen für Finanzthemen ausgebreitet werden. Warum bei diesem Thema keiner dazu in der Lage ist, erschließt sich mir nicht.

[Jennerwein]

vor 37 Minuten von smarttrader:

Hoffentlich geht das hier am Ende vor Gericht, ich bin wirklich gespannt.

Ich denke nicht, das der Vermieter auf Mieterhöhung klagen wird, wenn Gasheizung seiner Bitte auf Annahme seines Mieterhöhungsbegehren nicht nachkommt. Er wird vernünftigerweise stattdessen die Beendigung des Mietverhältnisses anstreben. Denn das ist hier aus Vermietersicht viel nachhaltiger. Man hat doch keine Lust, immer wieder mit dem Nachbarn und Mieter vor Gericht zu ziehen. Und das wäre doch bei diesem Mietverhältnis, bei der nächsten fälligen Mieterhöhung ja wieder zu erwarten. Soweit zumindest meine Erfahrung in 28 Jahren als Vermieter und Verpächter.

@Gasheizung schrieb irgendwo, er würde im Falle einer Vertragskündigung umgehend Wohneigentum kaufen. Ich denke damit wäre das Thema in 3 Monaten für  alle zufriedenstellend gelöst.  

[Gasheizung]

vor 3 Minuten von Jennerwein:

Ich denke nicht, das der Vermieter auf Mieterhöhung klagen wird, wenn Gasheizung seiner Bitte auf Annahme seines Mieterhöhungsbegehren nicht nachkommt. Er wird vernünftigerweise stattdessen die Beendigung des Mietverhältnisses anstreben.

Ja, nur klappt das halt nicht.

[Jennerwein]

vor 3 Minuten von Gasheizung:

Ja, nur klappt das halt nicht.

weshalb denn nicht? 

[smarttrader]

Brauchst du auch nicht, steht ja schwarz auf weiss in der Beschreibung. Bisherige Mieterhöhung, der Nürnberger Mietspiegel, die Verwaltung und jetzt der Link hier. Alle führen zum gleich Ergebnis.

[Gasheizung]

Das Ergebnis ist, dass die o.V. bei 8,50 Euro liegt und dem Vermieter daher ein Ordnungsgeld droht, sollte er an seiner Forderung von 10,60 Euro festhalten. Genau.