Mieterhöhung bei Doppelhaushälfte

[CorMaguire]

vor 12 Minuten von smarttrader:

....  Ich habe deine einfachen Werte genommen und klar rausgerechnet das die Miete einfach zu niedrig ist und dein Vermieter nicht unbegründet erhöhen möchte. Übrigens stand das schon sehr weit vorne mit den entsprechenden Zahlen.....

Du hast nichts dergleichen getan. Und was Du schreibst ist kein bisschen nachvollziehbar.

[Gasheizung]

Smarttrader: Die Spanne ist wie geschrieben sieben bis neun.

 

Sieben

bis

neun.

 

[satgar]

Könnte es sein, dass ihr hier auch vielfach aneinander vorbei redet, weil immer mal wieder Links von Stadt XY gepostet werden (zuletzt Nürnberg), in der Gasheizung aber gar nicht wohnt. Er wohnt auch nicht in Hamburg, wie smarty mit seinen immos. Vielleicht verwirrt das hier manche, dass hier Städte zitiert werden, um die es aber gar nicht geht.

 

Und wenn ich es richtig weiß, sind die Regeln der Städte nicht immer gleich. Manche haben gar keinen Mietspiegel, manche einen einfachen Mietspiegel und größere Gemeinden einen qualifizierten Mietspiegel. Manche Mietmärkte sind angespannt und unterliegen anderen Regeln, als andere Städte. Den Fall X eins zu eins daher in verschiedenen Gebieten Deutschlands betrachtet, könnte nach meinem Dafürhalten also auch zu ganz anderen Ergebnissen kommen. Man müsste das also im lichte des konkreten TO und seiner Wohnsituation an seinem Wohnort ansehen. Und nicht im Vergleich zu Nürnberg, Hamburg oder Buxtehude.

[Gasheizung]

Ich hatte erwähnt, dass ich im Ruhrgebiet wohne. Nehmt doch die Mietspiegel von Dortmund, Bochum, Essen, Recklinghausen als Grundlage. Alles frei verfügbar im Internet.

[satgar]

Am 31.1.2025 um 10:08 von Gasheizung:

Für die Stadt gibt es einen offiziellen Mietspiegel, der erst einmal nur für Wohnungen rechtlich gilt, aber als Orientierungshilfe auch für Häuser verwendet wird.

Naja, das hattest du geschrieben. Den Begriff „offizieller“ Mietspiegel gibt es aber schon mal nicht. Es gibt nur „einfach“ oder „qualifiziert“.

 

Dann schilderst du, dass der aber rechtlich nicht für deine DHH Gültigkeit besitzt, aber als Orientierung dient. Allein da liegt doch nun schon Unsicherheit.

Am 31.1.2025 um 10:35 von Gasheizung:

Der Knackpunkt ist die Frage, inwiefern dieser Mietspiegel für Häuser relevant ist. Die Stadt schreibt:

"Der Mietspiegel kann aber als Orientierungshilfe dienen, da für Ein- und Zweifamilienhäuser typische Merkmale wie ein Garten (zur alleinigen Nutzung) oder die große Wohnungsgröße im Mietspiegel enthalten sind."

Da sagst du es ja selbst auch.

Am 31.1.2025 um 19:41 von Gasheizung:

Noch eine Frage (danke übrigens für alle Antworten bisher!): Es gibt einen qualifizierten Mietspiegel für die Nachbargemeinde, der auch EFH umfasst. Luftlinie 2 km. Könnte man diesen als Grundlage verwenden? Hier käme auch heraus, dass die Mietforderung überzogen ist.

Und dann sagst du auch, dass es für eine Nachbargemeinde wieder was anderes gibt.

 

Wer soll da dann noch durchblicken? Und viel mehr: dann wissen, was aber konkret für deinen Ort gilt? Da hilft mir dann auch kein Blick auf Dortmund, wenn du nicht da wohnst.

 

Wenn es keine exakten Regeln für deine DHH in deinem Ort gibt, wird man sich nur gerichtlich einigen können, was angemessen und möglich ist an Erhöhung, oder nicht. 

[Jennerwein]

vor 3 Stunden von Gasheizung:

Die einzige relevante Frage ist, wie man die Charakterisierung einer DHH noch mit einfließen lässt, gegeben, dass Aspekte wie "Garten zur alleinigen Nutzung" bereits enthalten sind

Garten ist eben nicht bereits enthalten, sondern rechtfertigen laut Gerichtsurteil einen Zuschlag von 0,98€ je m² Wohnfläche.  Gibt es einen oder mehrere Autostellplätze bei der DHH, auch die sind nicht enthalten sondern rechtfertigen einen Zuschlag. Darfst du Abstellräume oder Kellerräume nutzen? Entsprechende Zuschläge gerechnet?

 

  

 

vor 24 Minuten von satgar:

Es gibt einen qualifizierten Mietspiegel für die Nachbargemeinde, der auch EFH umfasst. Luftlinie 2 km. Könnte man diesen als Grundlage verwenden?

Nein taugt nicht als Grundlage. Aber du kannst hoffentlich dort Mieten. 

[CorMaguire]

vor 8 Minuten von Jennerwein:

Garten ist eben nicht bereits enthalten, sondern rechtfertigen laut Gerichtsurteil einen Zuschlag von 0,98€ je m² Wohnfläche. 

Aktenzeichen? ... aber ist auch egal weil ziemlich sicher Einzelfall und nicht für alle Objekte gültig.

[Jennerwein]

vor 3 Minuten von CorMaguire:

Aktenzeichen? ... aber ist auch egal weil ziemlich sicher Einzelfall und nicht für alle Objekte gültig.

AG München, Endurteil v. 29.11.2023 – 416 C 18778/23

Zitat

Das Gericht hält hier einen Zuschlag im Wege der richterlichen Schätzung gemäß Tab. 5 Nr. 6 des Mietspiegels München 2023 in Höhe von 0,98 € pro Quadratmeter für die alleinige Gartennutzung des mitgemieteten Gartenanteils für sachgerecht und angemessen.

 

[Gasheizung]

Die Preise sind in all den genannten Städten im Ruhrgebiet recht ähnlich. Garten gibt etwa 50 Cent Aufschlag. Es geht hier um Größenordnungen. Für die Garage zahle ich übrigens extra.

[satgar]

vor 3 Minuten von Jennerwein:

AG München

Naja, Amtgericht. Und eben für den „besonderen mietmarkt“ München. Ob das ein AG im Ruhrgebiet nicht anders entscheiden würde? Es gibt auf jeden Fall die Möglichkeit. 

[CorMaguire]

vor 25 Minuten von satgar:

Naja, das hattest du geschrieben. Den Begriff „offizieller“ Mietspiegel gibt es aber schon mal nicht. Es gibt nur „einfach“ oder „qualifiziert“.

 

Dann schilderst du, dass der aber rechtlich nicht für deine DHH Gültigkeit besitzt, aber als Orientierung dient. Allein da liegt doch nun schon Unsicherheit.

....

Natürlich die ganzen genannten Mietspiegel können nur als Beispiele herangezogen werden wie generell mit Mietspiegeln umgegangen wird. Interessant ist letztlich nur der, der für die Gemeinde von @Gasheizunggilt.

 

vor 30 Minuten von satgar:

....Wenn es keine exakten Regeln für deine DHH in deinem Ort gibt, wird man sich nur gerichtlich einigen können, was angemessen und möglich ist an Erhöhung, oder nicht. 

Genau, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete bei 9€ liegt gibts keine Mieterhöhung weil @Gasheizung ja schon 9€ zahlt. Auch wenn die Miete 5 Jahre nicht erhöht wurde. 

Und wenn die Vergleichsmiete, wie der Vermieter meint, irgendwo bei 11,50€ liegt, kanns bis zu 20% (oder 15%) von den 9€ hoch gehen. Liegt die Vergleichsmiete bei 10€, dann halt nur bis 10€.

 

 

[Gasheizung]

vor 4 Minuten von CorMaguire:

Natürlich die ganzen genannten Mietspiegel können nur als Beispiele herangezogen werden wie generell mit Mietspiegeln umgegangen wird. Interessant ist letztlich nur der, der für die Gemeinde von @Gasheizunggilt.

 

 

 

Es gibt einen qualifizierten Mietspiegel, der nur nicht für DHH gilt. Den entsprechenden Zuschlag schätze ich mit dem Zuschlag, der in umliegenden vergleichbaren Städten erhoben wird.

[smarttrader]

Ich bin hier mittlerweile raus. DHH Neubau gibt es aber Miete ist erheblich höher. Dann gibt es einen Mietspiegel der aber keinerlei Toleranzen zu lässt. Dann gibt es eine Annahme von Zuschlägen für DHH.

 

Und jetzt gibt es immer noch keine Einigung, aber @Gasheizung hat seinen Vermieter erstmal verstimmt.

 

Die ganze Sache zeigt einmal mehr, als Vermieter sollte man immer sich am Rande des möglichen bewegen und alle Fristen markieren und immer so schnell es geht und so hoch wie möglich erhöhen. Wenn ich lese das hier irgendwo das Unwort "Mietpreisbremse* fiel würde ich als Vermieter noch beschwerter leben.

 

Und auch wenn @Gasheizung und @CorMaguireetwas andere Auffassungen haben, gehe ich davon aus das 90% der Mietinserate auf den Portalen erstmal rechtens sind. Des weiteren gehe ich davon aus, das hier keine Einigung erzielt wird.

[satgar]

vor 7 Minuten von smarttrader:

immer sich am Rande des möglichen bewegen und alle Fristen markieren und immer so schnell es geht und so hoch wie möglich erhöhen

Ich kann gar nicht sagen, wie sehr ich deine Haltung verabscheue, die du hier immer wieder an den Tag legst, in dem du Mieter auspresst wie es nur geht. Ich bin soooo froh, dich nicht als Vermieter oder Arbeitgeber zu haben. Aber auch nicht innerhalb der Familie. Du hast durch zahlreiche Postings in diesem Forum gezeigt, dass deine Haltungen mehr als fragwürdig sind.

[Nostradamus]

vor 56 Minuten von smarttrader:

Die ganze Sache zeigt einmal mehr, als Vermieter sollte man immer sich am Rande des möglichen bewegen und alle Fristen markieren und immer so schnell es geht und so hoch wie möglich erhöhen.

Wie oft willst du das jetzt noch schreiben? Dazu eine kleine Anekdote von mir: Meine Vermieterin hatte die Miete immer recht niedrig angesetzt und auch nur sporadisch mal erhöht. Jetzt werden in einer sehr vergleichbaren Wohnung wie meiner neue Mieter einziehen, nämlich im Haus, in dem ich wohne, das ihr gehört. Die vorherigen Mieter haben die gleiche Miete wie ich bezahlt, aber die neuen werden > 50 % (in Worten: über fünfzig Prozent) mehr Kaltmiete bezahlen. An Moderniesierungen kann es nicht liegen, denn an der Wohnung wurde fast nichts gemacht. Laut Immoscout ist das im weit oberen Bereich der ortsüblichen Miete, aber noch okay. Früher hat sie gerne günstig vermietet, jetzt aber halt ein gutes Stück teurer. Etwas seltsam, aber ist wohl so. Jetzt warte ich auf das Mieterhöhungsverlangen und gehe von den maximal möglichen 20 % aus. Auch weil das Verhältnis zur Vermieterin aus verschiedenen Gründen inzwischen nicht mehr gerade gut ist, werde ich es dann entsprechend prüfen lassen, ob das rechtlich und formal soweit in Ordnung ist.

[smarttrader]

vor 3 Minuten von Nostradamus:

Wie oft willst du das jetzt noch schreiben? Dazu eine kleine Anekdote von mir: Meine Vermieterin hatte die Miete immer recht niedrig angesetzt und auch nur sporadisch mal erhöht. Jetzt werden in einer sehr vergleichbaren Wohnung wie meiner neue Mieter einziehen, nämlich im Haus, in dem ich wohne, das ihr gehört. Die vorherigen Mieter haben die gleiche Miete wie ich bezahlt, aber die neuen werden > 50 % (in Worten: über fünfzig Prozent) mehr Kaltmiete bezahlen. An Moderniesierungen kann es nicht liegen, denn an der Wohnung wurde fast nichts gemacht. Laut Immoscout ist das im weit oberen Bereich der ortsüblichen Miete, aber noch okay. Früher hat sie gerne günstig vermietet, jetzt aber halt ein gutes Stück teurer. Etwas seltsam, aber ist wohl so. Jetzt warte ich auf das Mieterhöhungsverlangen und gehe von den maximal möglichen 20 % aus. Auch weil das Verhältnis zur Vermieterin aus verschiedenen Gründen inzwischen nicht mehr gerade gut ist, werde ich es dann entsprechend prüfen lassen, ob das rechtlich und formal soweit in Ordnung ist.

Ist doch klar die Finanzierungskosten sind gestiegen...

[Nostradamus]

Gerade eben von smarttrader:

Ist doch klar die Finanzierungskosten sind gestiegen...

Das Haus ist längst abbezahlt, aber es kann natürlich sein, dass sie aus bestimmten Gründen mehr Geld braucht oder zumindest haben will.

[Gasheizung]

Nostradamus: Was sagt der Mietspiegel der Stadt? Das ist die Kernfrage.

[satgar]

vor 3 Minuten von smarttrader:

Ist doch klar die Finanzierungskosten sind gestiegen...

Dieses Argument ist eine nebelkerze, insbesondere dann, wenn bereits ausfinanziert ist! Das gilt maximal für neue Finanzierungen oder Anschlussfinanzierungen, und selbst da ist diese Steigerung der Miete im Sinne der Kostensteigerung für Finanzierung nur mangelhaft zu begründen, was die Höhe angeht. Denn wer vor 10 Jahren finanziert hatte, oder vor 15 Jahren, hatte ähnliche Zinssätze wie heute. Wir reden hier nicht von Fällen, die vor 2 Jahren mit 0,8% finanziert haben und plötzlich 3,5% bezahlen. Rein aus der Zins-Historie, ist diese Betrachtung völlig sinnfrei.

[Nostradamus]

Gerade eben von Gasheizung:

Nostradamus: Was sagt der Mietspiegel der Stadt? Das ist die Kernfrage.

Ja, das wäre zu prüfen. Mir ist schon bewusst, dass ich aktuell vergleichbar ziemlich günstig wohne.

[Gasheizung]

vor 1 Minute von Nostradamus:

Ja, das wäre zu prüfen. Mir ist schon bewusst, dass ich aktuell vergleichbar ziemlich günstig wohne.

Kann man ja sehr schnell prüfen...

[smarttrader]

vor 10 Minuten von satgar:

Dieses Argument ist eine nebelkerze, insbesondere dann, wenn bereits ausfinanziert ist! Das gilt maximal für neue Finanzierungen oder Anschlussfinanzierungen, und selbst da ist diese Steigerung der Miete im Sinne der Kostensteigerung für Finanzierung nur mangelhaft zu begründen, was die Höhe angeht. Denn wer vor 10 Jahren finanziert hatte, oder vor 15 Jahren, hatte ähnliche Zinssätze wie heute. Wir reden hier nicht von Fällen, die vor 2 Jahren mit 0,8% finanziert haben und plötzlich 3,5% bezahlen. Rein aus der Zins-Historie, ist diese Betrachtung völlig sinnfrei.

Wieviele Wohnungen vermietest du?

[Nostradamus]

vor 8 Minuten von Gasheizung:

Kann man ja sehr schnell prüfen...

Hast du dafür eine bevorzugte Seite? Ich kann mich da etwas durchgooglen und erhalte auch Zahlen, aber weiß nicht, wie vertrauenswürdig die sind.

[satgar]

vor 3 Minuten von smarttrader:

Wieviele Wohnungen vermietest du?

Könntest du bitte konkret werden, in wie weit Finanzierungskosten für jemanden im Bestand gestiegen sind, der nun am Ende seiner üblichen Zinsbindung von 10 Jahren steht. Das war dein Argument. Danke!

 

Vom Thema ablenken is nicht.

 

2015 hatten wir 1,7% Bauzinsen ca. , jetzt sind es so 3,5% also ja, die bauzinsen sind heute doppelt so hoch als 2015. 2010 waren es ca 3,6%. Es mag also Leute geben, die höhere Zinssätze bezahlen. Die haben nun aber auch geringere Restschulden zu finanzieren als vor 10 Jahren. Fernab davon: wenn der Zins von 1,7% auf 3,4% gestiegen ist, welche Auswirkungen sollte realistischerweise allein diese Veränderung auf die Miete haben? Was wäre fair? Verdoppelung dann? Weil der Zins verdoppelt ist?

[Gasheizung]

vor 7 Minuten von Nostradamus:

Hast du dafür eine bevorzugte Seite? Ich kann mich da etwas durchgooglen und erhalte auch Zahlen, aber weiß nicht, wie vertrauenswürdig die sind.

Welche Stadt und welche Parameter der Wohnung? Gerne auch per PN.