Mieterhöhung bei Doppelhaushälfte

[ananbt]

vor 15 Minuten von smarttrader:

Wow ich bin ab hier aus dem Thema raus, es gibt teurere Objekte und der Vermieter hat vielleicht einen Fehler gemacht und das Mieterhöhungsbegehren nicht 100% formal richtig aufgestellt. Aber spätestens jetzt wird es klar, das er wohl ein nachvollziehbaren Grund dafür hat.

 

Mein Tip, vor Gericht wird es keinen automatischen Sieg für den Mieter geben aber immerhin den Grundstein für ein gestörtes Verhältnis gelegt.

Hmmm der Link ist für die Mieter hier Goldwert. Eine Immobilie und deren Miete wird hier schön dargestellt dem Mietspiegel entsprechend erhöht, wenn es der Zustand und Ausstattung zulässt. Die Mietspiegel Miete kann also um 20% höher gewählt werden und darauf eine Spanne angesetzt werden. Es kommt also ohne Probleme zu einen Aufschlag größer 25% und mich als Vermieter befriedigt das auch sehr. Unsere Mieterhöhungsbegehren waren also tatsächlich immer korrekt und unser "am oberen Maximum" ist auch hier schön Laienverständlich beschrieben.

Finde ich auch. Es ist doch für jeden gut nachvollziehbar.

[smarttrader]

Witzigerweise könnte wir sogar 37 Cent in einer Wohnung mehr nehmen je QM.

 

Also sind wir tatsächlich nach Mietspiegel inkl. Zuschlägen und Spanne unterwegs. Vielleicht nicht ganz ideal das nach mehreren Jahren der Vermietung auf dieser Weise quer geprüft zu haben, aber jetzt haben wir den Beweis das hier auch mal sinnvolles vermittelt wird.

[Gasheizung]

vor 28 Minuten von smarttrader:

Wow ich bin ab hier aus dem Thema raus, es gibt teurere Objekte und der Vermieter hat vielleicht einen Fehler gemacht und das Mieterhöhungsbegehren nicht 100% formal richtig aufgestellt. Aber spätestens jetzt wird es klar, das er wohl ein nachvollziehbaren Grund dafür hat.

 

Mein Tip, vor Gericht wird es keinen automatischen Sieg für den Mieter geben aber immerhin den Grundstein für ein gestörtes Verhältnis gelegt.

Hmmm der Link ist für die Mieter hier Goldwert. Eine Immobilie und deren Miete wird hier schön dargestellt dem Mietspiegel entsprechend erhöht, wenn es der Zustand und Ausstattung zulässt. Die Mietspiegel Miete kann also um 20% höher gewählt werden und darauf eine Spanne angesetzt werden. Es kommt also ohne Probleme zu einen Aufschlag größer 25% und mich als Vermieter befriedigt das auch sehr. Unsere Mieterhöhungsbegehren waren also tatsächlich immer korrekt und unser "am oberen Maximum" ist auch hier schön Laienverständlich beschrieben.

Äh, ja? Das alles war immer schon klar.

1. Es gibt bei mir teurere Neubauobjekte. Das hat keine Relevanz für den Preis dieser 40 Jahre alten Immobilie.

2. Zum Mietspiegel: Man geht standardmäßig von dem Mittelwert aus, der nach Ermittlung der Zu- und Abschläge entsteht. Wenn man diesen Mittelwert um 20% überschreitet, ohne dass irgendwelche besonderen Merkmale erfüllt sind (z.B. DHH plus 5%), begeht man eine Ordnungswidrigkeit.

vor 31 Minuten von ananbt:

Der einfache Mietspiegel scheint mir als Laie nicht so schwer zu ermitteln zu sein.

 

https://www.immonuernberg.de/mietenspiegel-nuernberg/

 

 

Ich meinte die drei Vergleichsobjekte, die man heranziehen kann, wenn man sich nicht auf den Mietspiegel berufen kann oder möchte.

[smarttrader]

Liest du eigentlich? Bad neu Zuschlag, Terrasse Zuschlag usw. Darauf die Spanne und fertig.

[Gasheizung]

Gerade eben von smarttrader:

Liest du eigentlich? Bad neu Zuschlag, Terrasse Zuschlag usw. Darauf die Spanne und fertig.

Nein! Den Mittelwert. Dazu gibt es ein Urteil des BGH, einfach mal googeln.

[Jennerwein]

Für den Garten ist auch ein Zuschlag gerechtfertigt. 

[ananbt]

Die Mittelwertmiete pro qm plus die einzelnen Zuschläge on top. Genauer kann man es ja nicht vorgerechnet bekommen wie in dem Beispiel.

 

Bad neu, Garten, Zentralheizung usw.

 

Aber ich bin hier raus...

 

[CorMaguire]

vor 9 Stunden von ananbt:

Die Mittelwertmiete pro qm plus die einzelnen Zuschläge on top. Genauer kann man es ja nicht vorgerechnet bekommen wie in dem Beispiel.

 

Bad neu, Garten, Zentralheizung usw....

Nein bei dem Nürnberger Beispiel ergibt sich der Mittelwert durch definierte Zu-und Abschläge auf die Basismiete.

 

vor 9 Stunden von ananbt:

,,,,Bad neu, Garten, Zentralheizung usw....

Die habe ich da jetzt bei den Zu-und Abschlägen nicht gesehen, wären also wenn überhaupt in der Spanne zu berücksichtigen.

 

 

Karlsruhe hat z. B. Mietspiegelrechner für Wohnungen und EFH arbeitet aber gleich mit einer Spanne

--> https://web6.karlsruhe.de/Stadtentwicklung/statistik/mietspiegelrechner/mietspiegel-2025.html

--> https://web6.karlsruhe.de/Stadtentwicklung/statistik/mietspiegelrechner/mietspiegel-efh-2025.html

[smarttrader]

Zitat

Faktoren, die die Einordnung der Wohnqualität positiv beeinflussen, sind z.B. ein Balkon, eine Loggia oder Terrasse. Auch ein Aufzug, gehobene Badausstattung, ein hochwertiger Fußbodenbelag wie Parkett oder Marmor oder eine Einbauküche rechtfertigen eine höhere Miete.

Steht doch als Beispiel sogar im Text. Bad vor paar Jahren erneuert spricht für ein Wohnqualitätssteigerung bei einer 40 Jahre alten Immobilie.

 

(Basismiete plus alle Zuschläge)+Spanne.

 

Und hier werden sogar 25% Spanne angenommen.

 

Ich gebe zu das ich diese Berechnung nicht kannte und bisher einfach den oberen Wert des Mietspiegels mit 20% Aufschlag genommen hatte. Aber irgendwie kommen alle Wege zum nahezu gleichen Ergebnis.

[ananbt]

vor einer Stunde von CorMaguire:

Nein bei dem Nürnberger Beispiel ergibt sich der Mittelwert durch definierte Zu-und Abschläge auf die Basismiete.

 

Die habe ich da jetzt bei den Zu-und Abschlägen nicht gesehen, wären also wenn überhaupt in der Spanne zu berücksichtigen.

 

 

Karlsruhe hat z. B. Mietspiegelrechner für Wohnungen und EFH arbeitet aber gleich mit einer Spanne

--> https://web6.karlsruhe.de/Stadtentwicklung/statistik/mietspiegelrechner/mietspiegel-2025.html

--> https://web6.karlsruhe.de/Stadtentwicklung/statistik/mietspiegelrechner/mietspiegel-efh-2025.html

Da hast du Recht mit dem Mittelwert. Das habe ich falsch verstanden.

 

Die Rechner sehe ich mir später mal an.

 

 

[smarttrader]

Jetzt nochmal, wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit das alle Angebote ohne Preisbindung deutlich über den Mietspiegel liegen?

 

Aber ich denke bei der nächsten Mieterhöhung werden ich vorher vorstellig werden beim Anwalt.

 

Entweder zählt für Großraum Hamburg andere Gesetzmäßigkeiten oder ihr seit einfach die typischen Mieter die keiner will.

[CorMaguire]

vor 22 Minuten von smarttrader:

Jetzt nochmal, wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit das alle Angebote ohne Preisbindung deutlich über den Mietspiegel liegen?....

afaik sind preisgebundene Wohnungen überhaupt nicht im Mietspiegel. Da würde sich mir der Sinn auch nicht erschließen. Also 0.

 

vor 30 Minuten von smarttrader:

Entweder zählt für Großraum Hamburg andere Gesetzmäßigkeiten....

Früher sprach man mal vom ehrbaren Hamburger Kaufmann ... naja vielleicht nur ein Gerücht.

 

vor 30 Minuten von smarttrader:

....oder ihr seit einfach die typischen Mieter die keiner will.

Wer will schon einen Geschäftspartner der seine Rechte kennt. 

[smarttrader]

vor 7 Minuten von CorMaguire:

afaik sind preisgebundene Wohnungen überhaupt nicht im Mietspiegel. Da würde sich mir der Sinn auch nicht erschließen. Also 0.

 

Früher sprach man mal vom ehrbaren Hamburger Kaufmann ... naja vielleicht nur ein Gerücht.

 

Wer will schon einen Geschäftspartner der seine Rechte kennt. 

Ich sehe gerne, da ich voraus setze das er auch seine Pflichten kennt...

 

Und jetzt Ende des blödsinnigen Mieter Gesappel. Ein Vermieter muss seine Kosten decken und wenn ein Mieter so ein Verhalten am Tag legen würde, wäre ab da nur noch Schriftwechsel über den Anwalt.

 

Dieses dumme Gesappel mit böser Vermieter regt nur noch auf. Nach dem Nürnberger Beispiel könnten wir sogar leicht mehr verlangen aber ich will keine Mieter aus quetschen, alle Kosten getragen und 1x Essen gehen pro Monat reicht mir.

[Gasheizung]

Ihr kommt endlich auf den Kenntnisstand, den ich anfangs hatte. Für meine Stadt habe ich diese Rechnung durchgeführt. Mit einem Zuschlag für DHH von 50 Cent komme ich auf einen Mittelwert von 8,50 Euro. Ist jetzt jedem klar, dass die Forderung des Vermieters überzogen ist?

[smarttrader]

DHH Zuschlag, Bad erneuert, Terrasse vorhanden vermutlich mit EBK? Das sind alles Zuschläge.

 

Und dazu gibt es eine Spanne die steigernd oder mindernd ist. Diese Spanne ist an nichts gekoppelt. Also einfach die maximale Spanne rauf rechnen und du kommst wieder bei meinen ersten Zahlen an.

 

Wir können noch ein paar Seiten schreiben, aber ganz fernab vom möglichen ist das Mieterhöhungsbegehren nicht.

[Gasheizung]

vor 15 Minuten von smarttrader:

DHH Zuschlag, Bad erneuert, Terrasse vorhanden vermutlich mit EBK? Das sind alles Zuschläge.

 

Und dazu gibt es eine Spanne die steigernd oder mindernd ist. Diese Spanne ist an nichts gekoppelt. Also einfach die maximale Spanne rauf rechnen und du kommst wieder bei meinen ersten Zahlen an.

 

Wir können noch ein paar Seiten schreiben, aber ganz fernab vom möglichen ist das Mieterhöhungsbegehren nicht.

Doch. Schau: Ganz ohne Zuschläge sind die Werte (untere Spanne, Mittelwert, obere Spanne)

 

(5.5,6.5,7.5).

 

Jetzt gibt es diverse Zuschläge für Garten zur alleinigen Nutzung, hochwertiger Boden, etc. Damit komme ich auf

 

(7,8,9).

 

Dann ist die Frage, wie hoch der Zuschlag für ein DHH noch ist, gegeben, dass Garten beispielsweise schon enthalten ist. Ich würde auf den Mittelwert 8 noch 50 Cent draufzählen und bin bei 8,50 Euro. Zur Ausschöpfung der oberen Spanne sehe ich keine Argumente und selbst wenn, wäre ich erst bei 9,50 Euro. Zur Erinnerung: Der Vermieter verlangt 10,60 Euro und ich zahle bereits 9 Euro.

 

 

[CorMaguire]

vor 48 Minuten von smarttrader:

...Diese Spanne ist an nichts gekoppelt. ...

Das stimmt nicht. Und wenn es stimmen würde wäre es sinnlos. Der eine zieht ab ... der andere schlägt auf ... beide ohne Grund .. also bleibt man beim Mittelwert

[smarttrader]

6,5x1,21=7,8

7,8x1,25=9,83.

 

 

[smarttrader]

vor 19 Minuten von CorMaguire:

Das stimmt nicht. Und wenn es stimmen würde wäre es sinnlos. Der eine zieht ab ... der andere schlägt auf ... beide ohne Grund .. also bleibt man beim Mittelwert

Lies bitte einfach...

[CorMaguire]

vor 1 Minute von smarttrader:

Lies bitte einfach...

Was? 

Das vielleicht: "Kriterien, die nicht über den vorherigen Katalog mit abgebildet wurden wie z.B. ein besonders guter Erhaltungszustand, eine sehr gute Wohnlage oder eine besondere Ausstattung können über die Spanneneinordnung berücksichtigt werden. Diese Spanne bewegt sich in einem Bereich von -23 % bis +23 % um den vorher ermittelten Wert (Basismiete mit Zu- und Abschlägen)."

 

Oder das: "Die gesetzliche Regelung sieht vor, dass jeder Wert innerhalb der Spanne zulässig ist. Dennoch wird empfohlen, bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete in einem ersten Schritt von der Spannenmitte auszugehen. In einem zweiten Schritt kann geprüft werden, ob die Wohnung Besonderheiten/Spezifika aufweist. Ist dies der Fall kann eine Anpassung der Miete über Zu- und/oder Abschläge innerhalb der Spanne erfolgen.

Die Mietpreisspanne trägt Besonderheiten der jeweiligen Wohnung Rechnung, wie zum Beispiel dem qualitativen Zustand der Ausstattung der Wohnung oder den im Mietspiegel nicht aufgelisteten Wohnwert- oder Lagemerkmalen des Objektes. Außerdem können hierüber Flächen- und Baujahresunterschiede von Wohnungen, die dem gleichen Tabellenfeld zugeordnet sind, berücksichtigt werden."

 

vor 16 Minuten von smarttrader:

6,5x1,21=7,8

7,8x1,25=9,83.

?

 

[smarttrader]

Basismiete mit Zu- und Abschlägen mit einer entsprechenden Spanne darauf beziehend. Das steht doch eindeutig da. 

 

Meine Rechnung hat aufgeführt, das @Gasheizungeindeutig zu wenig zählt.

[Gasheizung]

vor 1 Minute von smarttrader:

Basismiete mit Zu- und Abschlägen mit einer entsprechenden Spanne darauf beziehend. Das steht doch eindeutig da. 

 

Meine Rechnung hat aufgeführt, das @Gasheizungeindeutig zu wenig zählt.

Wo ist irgendein Fehler in meiner Rechnung? Man kann sicher nicht einfach 25% auf die obere Spanne noch einmal draufrechnen.

[smarttrader]

Doch steht doch eindeutig da, das die Miete sich in einer entsprechenden Spanne bewegen muss. Da steht nicht das die Spanne  0% sein muss.

[Gasheizung]

vor 10 Minuten von smarttrader:

Doch steht doch eindeutig da, das die Miete sich in einer entsprechenden Spanne bewegen muss. Da steht nicht das die Spanne  0% sein muss.

Ach komm schon, die Spanne ist (7,9), in Worten "sieben bis neun". Die einzige relevante Frage ist, wie man die Charakterisierung einer DHH noch mit einfließen lässt, gegeben, dass Aspekte wie "Garten zur alleinigen Nutzung" bereits enthalten sind. Darum ging es von Anfang an hier und nach annähernd 19 Seiten Kommentaren gibt es dazu immer noch keine klare Antwort.

[smarttrader]

Les doch endlich mal den Link zum Mietspiegel in Nürnberg. Da ist eindeutig und zwar fast idiotensicher beschrieben, das es eine Basismiete gibt, das es Zuschläge bzw. Abschläge gibt und eine Spanne in der sich die Miete bewegen muss.

 

Ich habe deine einfachen Werte genommen und klar rausgerechnet das die Miete einfach zu niedrig ist und dein Vermieter nicht unbegründet erhöhen möchte. Übrigens stand das schon sehr weit vorne mit den entsprechenden Zahlen.

 

Warum du dich immer noch daran klammerst das es nur einen Mittelwert gibt ohne Spanne ist für mich ein Rätsel. Aber vielleicht bzw. hoffentlich geht vor das Gericht und du wirst darauf verklagt.

 

Selbst wenn die Mieterhöhung vielleicht um 50 Cent korrigiert wird, sind die Kosten und der Ärger ein Vielfaches davon. Aber du willst es nicht verstehen und dich ärgert es das, dein Vermieter dir die DHH (aus guten Grund) nicht verkaufen will.