Mieterhöhung bei Doppelhaushälfte

[t.klebi]

vor 27 Minuten von smarttrader:

Bisher und ich wiederhole mich ungerne, war für jeden Mieter diese Verfahrensweise einvernehmlich und transparent.

Einvernehmlich könnt ihr den Mietpreis grundsätzlich auch auf das 100fache der ortsüblichen Miete erhöhen. Es gilt schließlich der Grundsatz der Vertragsfreiheit.

Hier geht es aber um einen Dissens zwischen Mieter und Vermieter i.Z.m. einer Mieterhöhung. Und in diesem Fall stellt die ortsübliche Miete die absolute Obergrenze dar, welche ein Vermieter gerichtlich durchsetzen könnte. Und wie die ortsübliche Miete definiert wird, steht im § 558 BGB. 

 

[Gasheizung]

vor 5 Stunden von satgar:

Ich hätte nun schon seit Anbeginn der Diskussion eine Rechtschutzversicherung mit Immobilienrecht für Mieter (Baustein §29 in den meisten Rechtschutzbedingungen) abgeschlossen, um schnellstmöglich aus den drei Monaten Wartezeit in Rechtschutz heraus zu kommen, um die Versicherung dann hoffentlich hier noch benutzen zu können.

Welche Versicherung bietet sich an? Der Fall läuft ja schon. 

 

Könnte man sich auch sinnvoll selber verteidigen vor Gericht?

[satgar]

vor 7 Minuten von Gasheizung:

Welche Versicherung bietet sich an? Der Fall läuft ja schon. 

Ja, das kann ein Problem sein. Ob der Fall wirklich schon läuft oder nicht hängt eben davon ab, was offiziell und schriftlich passiert ist. Da würde ich die üblichen Verdächtigen wie ARAG, Deurag oder Auxilia mal ansprechen. Von der ARAG gibts auch einen Tarif, der sofort leistet. Aber den lassen die sich fürstlich bezahlen: https://www.arag.de/rechtsschutzversicherung/mietrechtsschutz-sofort/

 

vor 7 Minuten von Gasheizung:

Könnte man sich auch sinnvoll selber verteidigen vor Gericht?

Das ist in der ersten Instanz, also dem Amtsgericht, problemlos möglich. Da braucht man nicht mal einen eigenen Anwalt. In der nächsthöheren Instanz, ist dann ein Anwalt Pflicht. 

 

Ob man sich sinnvoll selber verteidigen kann, vermag ich nicht zu beurteilen. Das ist auch sicherlich sehr subjektiv.

[Cauchykriterium]

vor 1 Minute von satgar:

Ob man sich sinnvoll selber verteidigen kann, vermag ich nicht zu beurteilen. Das ist auch sicherlich sehr subjektiv.

Alte Juristenweisheit: "Wer sich selbst berät, ist schlecht beraten"

[James]

Am 11.2.2025 um 07:36 von smarttrader:

Nein Zins, Tilgung und nicht umlagefähige Kosten muss auf der laufenden Mietzahlung gedeckt sein.

Jenachdem wo du deine Bude kaufst (absolutes Hinterland, keine Großstadt in der Nähe usw...) mag das mit viel EK möglich sein, jedoch bei einer 50% Finanzierung kommst du schon nicht auf deinen Wert.

Egal was ich mir an Immobilie ansehe derzeit keines weist eine Deckung der Kosten alleine durch die Miete aus - es fehlen immer mehrere Hundert oder gar Tausend € Differenz. 

 

Ich halte es dafür für äußerst illusorisch das  man solche Möglichkeiten in den großen Städten DE findet.

 

[LongtermInvestor]

vor 17 Stunden von Gasheizung:

Das ist keine Panik, eher Mitleid, weil er unnötige Anwaltskosten generiert

Halt die Füße still und lass ihn einfach mal machen. Du warst ja sogar schon so freundlich und hast ihm darauf hingewiesen. 

[oktavian]

vor 7 Stunden von satgar:

Ich hätte nun schon seit Anbeginn der Diskussion eine Rechtschutzversicherung mit Immobilienrecht für Mieter (Baustein §29 in den meisten Rechtschutzbedingungen) abgeschlossen, um schnellstmöglich aus den drei Monaten Wartezeit in Rechtschutz heraus zu kommen, um die Versicherung dann hoffentlich hier noch benutzen zu können.

Klingt illegal, wenn der Streit absehbar war. Darf man das echt so machen?

[satgar]

vor einer Stunde von oktavian:

Klingt illegal, wenn der Streit absehbar war. Darf man das echt so machen?

Es kommt halt klar auf die Bedingungen an, ab wann der Schaden als „eingetreten“ gilt. Das hat nichts mit illegal zu tun, sondern lediglich dem, was Versicherungsbedingungen vorgeben.

[Gasheizung]

Auf dem aktuellen Niveau ist kein Rechtsschutz erforderlich. Interessant wird es, wenn der Anwalt ihm ein Erhöhungsschreiben basierend auf dem Mietspiegel erstellt und irgendwelche Kategorien so (falsch) wählt, dass am Ende eine Mietsteigerung um 5% oder 10% herauskommt. Da wäre die Frage, ob man es auf den Streit ankommen lässt oder einfach zahlt. Objektiv wäre es zuviel Miete, aber man hätte Frieden geschlossen. Bei zukünftigen Mieterhöhungen wäre das dann die Grundlage für beide. Ich weiß es aktuell nicht.

[smarttrader]

Was hat dein Anwalt gesagt? Du schreibst immer von zu teuer und Unrechtmäßig.

 

Wenn du eindeutig eine Mietspiegel Kopplung hast (der Grund warum du ja den Stress eingehst) dann hätte der Anwalt ja die zu teure Miete anmerken müssen.

 

Ich hätte noch die einfache Idee, den Aufschlag zu Beginn des Mietverhältnisses auch jetzt anzunehmen und daraus die neue Miete abzuleiten.

 

Aber das stand auch schon ganz vorne.

 

Vor Gericht wird das sicherlich harmonisch und stressfrei verlaufen und durch das Querstellen wurde euer enges Verhältnis noch bestärkt.

[Gasheizung]

vor 1 Stunde von smarttrader:

Was hat dein Anwalt gesagt? Du schreibst immer von zu teuer und Unrechtmäßig.

 

Wenn du eindeutig eine Mietspiegel Kopplung hast (der Grund warum du ja den Stress eingehst) dann hätte der Anwalt ja die zu teure Miete anmerken müssen.

 

Ich hätte noch die einfache Idee, den Aufschlag zu Beginn des Mietverhältnisses auch jetzt anzunehmen und daraus die neue Miete abzuleiten.

 

Aber das stand auch schon ganz vorne.

 

Vor Gericht wird das sicherlich harmonisch und stressfrei verlaufen und durch das Querstellen wurde euer enges Verhältnis noch bestärkt.

Also wie geht deine Rechnung? Die Kaltmiete am Anfang war 22% größer als der Mittelwert gemäß Mietspiegel (wenn alle anderen Zuschläge berücksichtigt sind). Aktuell ist der Mittelwert 8 Euro, 20% mehr wären also knapp 9,76 Euro. Als additiver Aufschlag: Aufschlag knapp 1,60 Euro, also wären wir bei 9,60 Euro. Der Vermieter will aber mehr als 10,50 Euro.

 

Da sagt doch jeder Anwalt, dass das zuviel ist?

[smarttrader]

9 Euro hattesidu eigentlich mal als obere Grenze beim Mietspiegel aufgerufen, das wären immer hin 10,80.

 

Was sagte der Anwalt zu der vom Vermieter angeblich überhöhten Miete?

 

Ich sehe aus Vermietersicht da ein nachvollziehbaren Grund und Berechnungsgrundlage. Aber das steht schon ganz vorne.

 

Moch würde wirklich interessieren, wie der Anwalt die zu unrecht überhöhte Miete der letzten 5 Jahre ein gewertet hat.

 

Nochmal ich würde das Thema zielführend angehen und mit dem Vermieter ins Gespräch gehen.

 

Und nochmal unsere Mieter haben bisher nie Probleme verursacht und konnten alle Mieterhöhungen nach voll ziehen.

 

Die wissen aber auch das wir regelmäßig in den kürzesten Abstand erhöhen und wenn es nur 3% sind fallen 55 Cent bzw. 55 Euro mehr im Monat nicht so auf.

[Gasheizung]

vor 21 Minuten von smarttrader:

9 Euro hattesidu eigentlich mal als obere Grenze beim Mietspiegel aufgerufen, das wären immer hin 10,80.

 

Was sagte der Anwalt zu der vom Vermieter angeblich überhöhten Miete?

 

Ich sehe aus Vermietersicht da ein nachvollziehbaren Grund und Berechnungsgrundlage. Aber das steht schon ganz vorne.

 

Moch würde wirklich interessieren, wie der Anwalt die zu unrecht überhöhte Miete der letzten 5 Jahre ein gewertet hat.

 

Nochmal ich würde das Thema zielführend angehen und mit dem Vermieter ins Gespräch gehen.

 

Und nochmal unsere Mieter haben bisher nie Probleme verursacht und konnten alle Mieterhöhungen nach voll ziehen.

 

Die wissen aber auch das wir regelmäßig in den kürzesten Abstand erhöhen und wenn es nur 3% sind fallen 55 Cent bzw. 55 Euro mehr im Monat nicht so auf.

Aber nicht von der oberen Grenze noch einmal 20% mehr. Vom Mittelwert 20% mehr, so war es am Anfang. Ist dir eigentlich klar, was mit Mittelwert, untere und obere Spanne gemeint ist?

 

Der Anwalt folgt hier grundsätzlich meiner Argumentation.

 

Edit: Ich hatte mich vertan. Vor fünf Jahren wurden im Mietspiegel noch etwas andere Zuschläge angesetzt. Daher war die Miete am Anfang 14% bzw. 1,10 Euro über dem Mittelwert. Also betrug der DHH-Zuschlag 14% bzw. 1,10 Euro.

[satgar]

vor 18 Minuten von Gasheizung:

Edit: Ich hatte mich vertan

Ohne mich weiter groß einzubringen, sollten Dir solche Fehler bei einer gerichtlich eigenen Vertretung ohne eigenen Anwalt bitte nicht passieren.

[Gasheizung]

vor 8 Minuten von satgar:

Ohne mich weiter groß einzubringen, sollten Dir solche Fehler bei einer gerichtlich eigenen Vertretung ohne eigenen Anwalt bitte nicht passieren.

Können Anwälte besser rechnen? Hier war es außerdem zu meinem Ungunsten und es geht eher um Überschlagsrechnungen.

[t.klebi]

vor 38 Minuten von smarttrader:

Moch würde wirklich interessieren, wie der Anwalt die zu unrecht überhöhte Miete der letzten 5 Jahre ein gewertet hat.

Was soll ein Anwalt dazu groß sagen? Wir haben in unserem Land die grundsätzliche Vertragsfreiheit. 

 

Wenn keine strafrechtlich relevanten Tatbestände (z.B. Betrug, Wucher usw.) vorliegen, dürfen zwischen Vermieter und Mieter beliebig hohe Mieten vereinbart werden. Wenn der Mieter einen Vertrag mit überhöhter Miete abschließt, muss er trotzdem zahlen und hat grundsätzlich daraus keinen Anfechtungsgrund. pacta sunt servanta.

 

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete ist aber eine ganz anderes Geschichte. Dabei geht es um eine einseitige Vertragsänderung von Seiten des Vermieters. Ist die Mieterhöhung gerechtfertigt, muss der Mieter diesem Verlangen zustimmen. Tut er das nicht, kann der Vermieter erfolgreich auf die Zustimmung klagen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Mieter jahrzehntelang mehr als marktüblich gezahlt hat, sondern nur, ob die Miete JETZT unter der aktuellen ortsüblichen Miete liegt. Tut sie das, kann der Vermieter eine Mietererhöhung fordern. 

 

[chirlu]

vor 5 Stunden von t.klebi:

Wenn keine strafrechtlich relevanten Tatbestände (z.B. Betrug, Wucher usw.) vorliegen, dürfen zwischen Vermieter und Mieter beliebig hohe Mieten vereinbart werden. Wenn der Mieter einen Vertrag mit überhöhter Miete abschließt, muss er trotzdem zahlen und hat grundsätzlich daraus keinen Anfechtungsgrund.

 

Wesentliche Ausnahme: die „Mietpreisbremse“. Gilt zwar nur in bestimmten Gemeinden, aber eben in ziemlich vielen.

[smarttrader]

vor 5 Stunden von Gasheizung:

Aber nicht von der oberen Grenze noch einmal 20% mehr. Vom Mittelwert 20% mehr, so war es am Anfang. Ist dir eigentlich klar, was mit Mittelwert, untere und obere Spanne gemeint ist?

 

Der Anwalt folgt hier grundsätzlich meiner Argumentation.

 

Edit: Ich hatte mich vertan. Vor fünf Jahren wurden im Mietspiegel noch etwas andere Zuschläge angesetzt. Daher war die Miete am Anfang 14% bzw. 1,10 Euro über dem Mittelwert. Also betrug der DHH-Zuschlag 14% bzw. 1,10 Euro.

Wir haben die obere Grenze und 20%. Bzw. ziemlich genau das was in den gängigen Portalen auch zu finden ist.

[CorMaguire]

vor 22 Minuten von smarttrader:

Wir haben die obere Grenze und 20%. Bzw. ziemlich genau das was in den gängigen Portalen auch zu finden ist.

Es heisst: Ein Blick ins Gesetz erleichtert die Rechtsfindung. Bitte zeige doch mal an welcher Stelle im BGB "gängige Portale" erwähnt werden.

[LaRoth]

vor 9 Minuten von CorMaguire:

Bitte zeige doch mal an welcher Stelle im BGB "gängige Portale" erwähnt werden.

easy:

Zitat

§ 558st Immobilienportal

Ein gängiges Immobilienportal ist zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch den Smarttrader als hinreichend anzusehen, wenn es von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam anerkannt wird und aus dem Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen im siebzehnten Bundesland einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.

Vorsicht, IRONIE !!!

[Gasheizung]

vor einer Stunde von smarttrader:

Wir haben die obere Grenze und 20%. Bzw. ziemlich genau das was in den gängigen Portalen auch zu finden ist.

Das wäre eine Ordnungswidrigkeit. Maximal 20% über ortsüblich (Mittelwert) ist erlaubt. Ab 50% wäre es Mietwucher.

[smarttrader]

vor 8 Minuten von Gasheizung:

Das wäre eine Ordnungswidrigkeit. Maximal 20% über ortsüblich (Mittelwert) ist erlaubt. Ab 50% wäre es Mietwucher.

Dann soll es so sein, dann machen es wenigstens ein Großteil der Vermieter so. Ehrlich mir ist sowas von egal, wenn der Markt es hergibt dann nehme ich es mit.

 

Mietspiegel bedeutet hier sozialer Wohnungsbau und kommunaler Wohnungsbau. Das kann kein Vermieter mitgehen und Brauch er hier zumindest nicht.

[Gasheizung]

vor 19 Minuten von smarttrader:

Dann soll es so sein, dann machen es wenigstens ein Großteil der Vermieter so. Ehrlich mir ist sowas von egal, wenn der Markt es hergibt dann nehme ich es mit.

 

Mietspiegel bedeutet hier sozialer Wohnungsbau und kommunaler Wohnungsbau. Das kann kein Vermieter mitgehen und Brauch er hier zumindest nicht.

Aber der Mangel an guten Mietobjekten liegt meines Erachtens nicht an der Existenz eines Mietspiegels. Gibt es nicht eher ganz andere Gründe, z.B. energiepolitische Vorgaben oder Auswirkungen von Migration? Wenn ein Privatmensch Raum zum Vermieten hat, ist selbst eine gedeckelte Miete meist besser als ein Leerstand.

[Nachdenklich]

vor 9 Minuten von Gasheizung:

Aber der Mangel an guten Mietobjekten liegt meines Erachtens nicht an der Existenz eines Mietspiegels. Gibt es nicht eher ganz andere Gründe, z.B. energiepolitische Vorgaben oder

Vielleicht ist es die Kombination von einerseits Mietpreisregulierungen und andererseits kostenträchtigen Vorgaben zur Renovierung.

Ich sehe übrigens in meinem Wohnort eine Reihe älterer Häuser, die nach dem Auszug oder Tod der älteren Eigentümer von den Erben nicht modernisiert und vermietet werden.

Man läßt sie lieber leer stehen. Und das, obwohl wir eigentlich Wohnungsmangel haben.

[satgar]

vor 7 Minuten von Nachdenklich:

von den Erben nicht modernisiert und vermietet werden.

Man kann ja auch nicht hinter die Fassade blicken. Ein abgewohntes 1965er Haus will auch so keiner mieten. Und die Erben sind sich vielfach auch unsicher, was sie damit machen wollen. Will es einer haben? Können die anderen ausgezahlt werden? Und viele weitere Fragen mehr, die nicht dazu führen, dass hopplahopp was mit dem geerbten Häusern passiert. Klar ist aber: durch die Vorgaben des GEG, was es ja schon viele Jahre gibt, gibt es bei Eigentumsübergang pflichten und Fristen, die alle Erben auch unter Druck setzen, sich mit dem Immobilienerbe auseinander zu setzen. Lange Jahre leerstand ohne Modernisierung, ist da keine Option. Aber zu glauben, dass nach Tod und ein paar Wochen Entscheidungen über Häuser getroffen werden, ist da schon naiv zu glauben. Solche Entscheidungen brauchen Zeit.