Mieterhöhung bei Doppelhaushälfte

[Nostradamus]

vor 12 Minuten von Jennerwein:

Bei separaten Mietverträgen für Garagen kann man den Vertrag jederzeit gemäß der vertraglichen Absprachen kündigen oder die Miete beliebig erhöhen.

Sicher?
"Nach Urteil des Amtsgericht Koblenz vom 25.01.2024 (Az. 142 C 1732/23) kann die Miete für eine Garage bei Verknüpfung mit Wohnraum selbst dann nicht separat erhöht werden, wenn sie im Mietvertrag gesondert ausgewiesen sein sollte."

Von hier: https://www.vermieterverein.de/news_artikel/ET5K7heB/Keine teilweise Erhohung fur Garage bei einheitlichem Mietvertrag/

 

[satgar]

vor 13 Minuten von Jennerwein:

beliebig

Naja, beliebig ist ein starkes Wort. Faktor 100 geht sicherlich keinesfalls. Der Begriff des Wuchers im BGB gilt sicherlich trotzdem. Was erlaubt wäre… verdoppeln, verdreifachen,  verzehnfachen, das steht wieder auf einem anderen Blatt. Aber „beliebig“ ist mir zu plump. Das stimmt nicht.

[chirlu]

vor 2 Stunden von Nostradamus:

Sicher?

 

Ihr sprecht jedenfalls von vollkommen unterschiedlichen Dingen:

vor 2 Stunden von Nostradamus:

Zitat

separaten Mietverträgen

 

 

vor 2 Stunden von Nostradamus:

einheitlichem Mietvertrag

 

[Nostradamus]

vor einer Stunde von chirlu:

Ihr sprecht jedenfalls von vollkommen unterschiedlichen Dingen

OK, dann waren tatsächlich zwei separate Mietverträge gemeint und nicht, dass die Garage separat im Mietvertrag der Wohnung ausgewiesen wird (wie wohl meist üblicher), und es wurde nun der sympathische Ansatz erwähnt, einen nicht mieterhöhungswilligen Mieter über die Miete für die Garage zu gängeln.

[Nostradamus]

Ich habe nun Antwort von meiner Rechtsschutzversicherung bekommen, vom Fachanwalt für Mietrecht. Wie erwartet bezeichnet er das Mieterhöhungsverlangen als unwirksam. Die von meiner Vermieterin gelieferte Begründung ist eben nicht ausreichend, weil es keinen Mietspiegel für meine Gemeinde gibt (der Anwalt meinte, im Internet findet er keinen). In dem Zusammenhang ist mir noch eingefallen, dass ich bei der Stadt mal deswegen anfragen kann, um wirklich schwarz auf weiß zu haben, dass es keinen gibt; der regionale Mieterverein dürfte es auch wissen. Keine neuen Infos: Es bräuchte hier zur Begründung mindestens drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten. So wird das jedenfalls nichts und ich brauche auf das Mieterhöhungsverlangen nicht zu reagieren. So habe ich das auch vor.

Ich sehe nun (nach Ablauf der Überlegensfrist) folgende Optionen für meine Vermieterin, die ich mit meiner Meinung nach absteigender Wahrscheinlichkeit aufliste:

1.) Schriftliche Mahnung senden

2.) Innerhalb von drei Monaten Klage einreichen

3.) Die Begründung nachbessern und ein neues Mieterhöhungsverlangen senden. Die Überlegensfrist beginnt dann entsprechend erneut

4.) Gar nichts machen

5.) Das Gespräch suchen

6.) Wegen Eigenbedarf kündigen

 

 

[LongtermInvestor]

Am 28.2.2025 um 12:52 von satgar:

. Der Begriff des Wuchers im BGB gilt sicherlich trotzdem. Was erlaubt wäre… verdoppeln, verdreifachen,  verzehnfachen, das steht wieder auf einem anderen Blatt.

Wer bietet mehr - :-) Nein, dass ist nicht anders als bei anderen Mietobjekten. Para. 5 WiStG bietet hier den Ansatz.

[CorMaguire]

vor 12 Stunden von Nostradamus:

Ich habe nun Antwort von meiner Rechtsschutzversicherung bekommen, vom Fachanwalt für Mietrecht. Wie erwartet bezeichnet er das Mieterhöhungsverlangen als unwirksam. Die von meiner Vermieterin gelieferte Begründung ist eben nicht ausreichend, weil es keinen Mietspiegel für meine Gemeinde gibt (der Anwalt meinte, im Internet findet er keinen). In dem Zusammenhang ist mir noch eingefallen, dass ich bei der Stadt mal deswegen anfragen kann, um wirklich schwarz auf weiß zu haben, dass es keinen gibt; ....

Wenn es einen gibt, sollte der über die Webseite der Gemeinde auffindbar sein

 

[Gasheizung]

Ein Update von mir: Der Vermieter hat mir einen Gesprächstermin angeboten, um mir entgegen zu kommen, damit man sich nicht vor Gericht wiedersehe. Sein Anwalt habe ihm drei Möglichkeiten genannt, um eine Mieterhöhung durchzusetzen.

 

Ich fühle mich ehrlich gesagt verarscht. Die Aussage zeigt ja bereits, dass sein erster Versuch aussichtslos war. Ich habe ihm gesagt, er solle mir irgendetwas Schriftliches zukommen lassen. Auf dieser Basis könne man sich dann vielleicht austauschen.

 

Durch solche Auftritte verstärkt sich natürlich das Gefühl, dass ich aktuell bereits zuviel zahle.

[Nostradamus]

vor 48 Minuten von Gasheizung:

Sein Anwalt habe ihm drei Möglichkeiten genannt, um eine Mieterhöhung durchzusetzen.

Ich vermute, es wurde darüber gesprochen, wie man im Allgemeinen Mieterhöhungen begründen kann. Nur muss es dein Vermieter dann halt noch für deine DHH tatsächlich machen.

vor 48 Minuten von Gasheizung:

Ich habe ihm gesagt, er solle mir irgendetwas Schriftliches zukommen lassen. Auf dieser Basis könne man sich dann vielleicht austauschen.

Ich würde darüber auch nur noch schriftlich kommunizieren. Du musst ja auch die Gelegenheit haben, Schreiben rechtlich prüfen zu können.

[Gasheizung]

vor einer Stunde von Nostradamus:

Ich vermute, es wurde darüber gesprochen, wie man im Allgemeinen Mieterhöhungen begründen kann. Nur muss es dein Vermieter dann halt noch für deine DHH tatsächlich machen.

Ich würde darüber auch nur noch schriftlich kommunizieren. Du musst ja auch die Gelegenheit haben, Schreiben rechtlich prüfen zu können.

Er hofft vermutlich, dass ich einer Erhöhung nach §557 BGB (also einer einvernehmlichen, nicht gerichtlich durchsetzbaren) zustimme. Man kann ja noch ein paar Runden drehen. Wenn wir dann bei +5% angekommen sind und er nett ist, stimme ich zu.

[smarttrader]

Wahnsinn was für verzehrte Wahrnehmnugen hier existeiren.

 

Einer weiss das er viel zu billig wohnt, und lehnt erstmal das Mieterhöhungsbegehren aus formalen Gründen ab.

 

Der andere bekommt das Gesprächsangebot, bevor es vor Gericht geht und denkt immer noch, das sein Vermieter und sein Anwalt zu inkompetent sind, hier eine wirksame Mieterhöhung ggfls. auch einzuklagen.

 

Und weil es hier irgendwo aufkam, wir erhöhen nicht nach §557 sondern ganz regulär über den §558. Wir legen unseren Mietern immer den Mietspiegel bei, führen auf das aufgrund der gehobenen Ausstattung und der Lage einen Zuschlag haben und das darauf die Spanne von 20% angewendet wird.

 

Dieser so ermittelten Preis wird mit 3 Inseraten nochmal belegt und dann war es das. Bisher hat kein Mieter sich beschwert.

 

Wobei wir uns überlegen, ob wir nicht die Erhöhungsintervalle redzieren. Der Thread hier zeigt mir einmal mehr, das wir Vermieter immer ordentlich drücken müssen.

 

Ich weiß nicht wie andere reagieren, aber bei mir würde ein potentieller Mieter sofort raus sein, wenn seine Vermieterauskunft wahrheitsgemäß ausgestellt wurde und das Mietverhältnis als gestört bezeichnet wird.

[Nostradamus]

Am 2.3.2025 um 08:36 von CorMaguire:

Wenn es einen gibt, sollte der über die Webseite der Gemeinde auffindbar sein

So ist es auch und meine Gemeinde hat mir mitgeteilt, dass es keinen Mietspiegel gibt.

vor 21 Minuten von smarttrader:

Einer weiss das er viel zu billig wohnt, und lehnt erstmal das Mieterhöhungsbegehren aus formalen Gründen ab.

Es existiert bereits kein gutes Verhältnis mehr zur Vermieterin, insofern beschränke ich mich auf den rechtlichen Bereich. Ein Mieterhöhungsbegehren mag ja gerechtfertigt sein, wenn es ausreichend gut begründet ist. Die Arbeit muss meine Vermieterin aber wohl oder übel leisten, denn sie will ja schließlich mehr Miete haben. Früher (bei noch recht gutem Verhältnis) hätte ich die Mieterhöhung vielleicht wirklich einfach abgenickt.

vor 21 Minuten von smarttrader:

Der andere bekommt das Gesprächsangebot, bevor es vor Gericht geht und denkt immer noch, das sein Vermieter und sein Anwalt zu inkompetent sind, hier eine wirksame Mieterhöhung ggfls. auch einzuklagen.

Dafür lässt man sich ja rechtlich beraten. Auf gut Glück würde ich ein Mieterhöhungsbegehren auch nicht einfach ignorieren.

vor 21 Minuten von smarttrader:

Ich weiß nicht wie andere reagieren, aber bei mir würde ein potentieller Mieter sofort raus sein, wenn seine Vermieterauskunft wahrheitsgemäß ausgestellt wurde und das Mietverhältnis als gestört bezeichnet wird.

Meinst du eine Vorvermieterbescheinigung? Die wird aber meines Wissens nur ganz selten angefragt und evtl. hat der bisherige Vermieter auch keine Lust, die auszustellen, es gibt ja keine Pflicht.

[Hotzenplotz2]

Man Smarti seit 20 Seiten interessiert sich wirklich niemand mehr für dich und deine Mieter.

Halt dich doch einfach raus. Du trägst auch überhaupt nichts neues bei als immer wieder zu wiederholen, wie es bei dir läuft und zu meinem darum sei irgendetwas anderes gerechtfertigt.

[chirlu]

vor 11 Minuten von Hotzenplotz2:

Man Smarti seit 20 Seiten interessiert sich wirklich niemand mehr für dich und deine Mieter.

 

Offensichtlich (leider) schon, sonst hätten ihn ja alle auf der Ignorierliste und würden nicht ständig auf seine Beiträge eingehen.

[Gasheizung]

vor 45 Minuten von smarttrader:

darauf die Spanne von 20% angewendet wird.

Damit bist du bei einer Erhöhung nach 557 BGB. Es ist schön für dich, dass deine Mieter das mitmachen. Ich würde dir den Vogel zeigen und dir mitteilen, dass du die Tür gerne von außen schließen dürfest.

[Gasheizung]

BREAKING NEWS

 

Es gibt jetzt ein neues Mieterhöhungsverlangen, bei dem eine Mieterhöhung um etwa 6,5% (65 Euro) herauskommt. Der Mietspiegel der Stadt (bzw. genauer gesagt der mittlere Wert in der Spanne) wird als Grundlage genommen. Der Unterschied zu meiner Berechnung ist:

1. Die Terrasse wird mit die Wohnfläche einbezogen.

2. Zur Berechnung des aktuellen Quadratmeterpreises wird ein fester Wert für das Grundstück abgezogen. Also die bisher gezahlte Kaltmiete für das Haus wird künstlich reduziert.

 

Was denkt ihr? Sollte ich zustimmen?

[Holgerli]

Die Frage ist: Was möchtest Du erreichen?

 

a. Deiner Vermieterin volle Lotte auf den Sack gehen und ggf. ihre Kosten in die Höhe treiben?

b. Deine Ruhe für die nächsten drei Jahre haben?

 

Vorab: Ich finde beide Herangehensweisen legitim. Möglichkeit a.) habe ich letztes Jahr bei der Erbpachterhöhung unseres Grundstücks durchgezogen.

 

Die Frage, die ich mir stellen würde wäre: Halte ich die Mieterhöhung immer noch für zu hoch? Wenn ja: Wieviel?

Ich glaube bei Dir herausgelesen zu haben, dass Du Dir weder sicher bist, dass Deine jetzige Miete angemessen ist noch wie hoch die Erhöhung sein dürfte. Für beides würde ich für mich Klarheit haben wollen, wenn es wirklich vor gericht gehen sollte.

Auf der anderen Seite finde ich 65 Euro jetzt nicht so dramatisch um im Gegenzug drei Jahre Ruhe zu haben. Ggf. wohnst Du ja in drei Jahren ganz woanders.

 

Ggf. würde ich (mit Einschreiben und Rückschein) antworten, dass ich die Mieterhöhung anerkenne, um Ruhe in die Situation zuu bringen. Die Tatsache, dass die Berechnung des Grunstückswerts falsch ist  und die Tatsache dass die Terasse in die Berechnung inkludiert wurde aber als falsch ansehe und für zukünftige Mieterhöhungen anfechten werde.

 

Edit: Das mit den drei Jahren war Quatsch.

 

[satgar]

vor 30 Minuten von Holgerli:

nächsten drei Jahre

Wieso denn deine mehrfach genannten drei Jahre? Die Miete darf man doch erhöhen (fernab von Mietpreisbremse), wenn diese ein Jahr unverändert blieb. Man darf doch jedes Jahr erhöhen, oder bin ich da jetzt auf dem falschen Dampfer ?

vor 47 Minuten von Gasheizung:

Sollte ich zustimmen?

Hier gilt halt auch: wenn du es akzeptierst, gilt es, egal ob es rechtens war oder nicht.

 

Und klar ist auch: auf diese Berechnungsmethode wird sich der Vermieter dann auch weiterhin berufen. Wenn du mit dieser nicht einverstanden bist, wird es schwer, dass nun vielleicht 2x hintereinander zu akzeptieren und dann irgendwann mit dem Argument zu kommen „ach übrigens, ihre Berechnungsmethode ist falsch und akzeptiere ich nicht“.

 

Ich persönlich würde für mich schon wollen, dass ich sowohl formal, als auch inhaltlich, eine für mich verständliche und vor allem korrekte Mitteilung bekomme. Das kann ja wohl nicht so schwer sein. Die Personen (Vermieter) verdienen ihr Geld damit. Also hab ich doch als Vertragspartner das gute Recht, korrekte Unterlagen und Mitteilungen zu erhalten. Und nicht mal so im Nebel, und mal so. Ich will ja auch ne korrekte Nebenkostenabrechnung jedes Jahr bekommen. Wenn man also vermietet, muss man schon seinen Pflichten ordnungsgemäß nachkommen. 

[Nostradamus]

vor 49 Minuten von Gasheizung:

Was denkt ihr? Sollte ich zustimmen?

Irgendwie versuchst du, selbst zum Experten zu werden. Lass es doch von einem Experten prüfen und wenn der meint, dass man das überhaupt nicht so machen kann, dann würde ich persönlich auch nicht zustimmen. Wenn er meint, dass es durchaus so ausgelegt werden kann, ist es ja nicht sehr weit von deinen gewünschten 5 % entfernt.

[Holgerli]

vor 19 Minuten von satgar:

Wieso denn deine mehrfach genannten drei Jahre? Die Miete darf man doch erhöhen (fernab von Mietpreisbremse), wenn diese ein Jahr unverändert blieb. Man darf doch jedes Jahr erhöhen, oder bin ich da jetzt auf dem falschen Dampfer ?

Nee, Du hast Recht. In 3 Jahren maximal 20%. Allerdings halte ich es für schwierig auch im nächsten Jahr wieder 6,5% und im drauffolgenden Jahr nochmal 6,5% Mieterhöhung durchzusetzen (um rechnerisch auf die 20% zu kommen).

Ansonsten bleibe ich aber bei meiner Einschätzung.

 

vor 19 Minuten von satgar:

Und klar ist auch: auf diese Berechnungsmethode wird sich der Vermieter dann auch weiterhin berufen. Wenn du mit dieser nicht einverstanden bist, wird es schwer, dass nun vielleicht 2x hintereinander zu akzeptieren und dann irgendwann mit dem Argument zu kommen „ach übrigens, ihre Berechnungsmethode ist falsch und akzeptiere ich nicht“.

Ich gebe Dir beides mal Recht, auch wenn es sich ggfs. unlogisch anhört, dass ich das tue.

Nur wird auch eine Zurückweisung nicht dazu beitragen, dass Ruhe in die Sache kommt. Wenn es denn gewünscht ist.

Also heisst das im Endeffekt: Wenn man Ruhe reinbringen möchte, muss man den Betrag akzeptieren aber ggfs. nicht die Berechnungsmethode. Oder man lehnt wieder komplett ab, wegen der vielleicht falschen Berechnung.

[satgar]

Das mit der Terrasse müsste ja noch am einfachsten sein. Es gibt ne Wohnflächen Verordnung. Und was da für Mietwohnungen gilt, und was alles Wohnfläche ist, und wie das heranzuziehen ist, ist ja klar geregelt. Das dürft leicht sein.

 

"

Was besagt die Wohnflächenverordnung?

Zum 01.01.2004 ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) in Kraft getreten. Sie definiert, dass die Grundflächen von Balkonen, Loggien und Terrassen zur Wohnfläche einer Wohnung gehören, sofern sie ausschließlich von dieser genutzt werden können. Im Gegensatz zu anderen Räumen zählt die Wohnfläche dieser „Räume“ jedoch nicht vollständig in die Berechnung. Kellerräume zählen übrigens nach diesem Berechnungsmodell ebenfalls nicht zur Wohnfläche.

Die Wohnflächenverordnung besagt, „die Grundflächen (…) von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen“ (§ 4 WoFlV). Die Grundfläche einer Terrasse zählt somit mit 25 Prozent - maximal zur Hälfte – in die Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses. Üblicherweise geht man von 25 Prozent Anteil Wohnfläche aus. Damit eine Terrasse die vollen 50 Prozent zählt, benötigt es besondere Umstände: Dazu zählen hochwertige Bodenbeläge, Überdachungen oder ein Sonnen- Wind- und/oder Sichtschutz."

Quelle: https://www.haus.de/bauen/terrasse-wohnflaeche-37256

 

Interessant wäre ja: ist sie den bisher nicht in den qm enthalten, was im Mietvertrag steht? Dann würde sich die Erhöhung auf eine andere qm Anzahl beziehen als der Mietvertrag selbst. Das wäre dann wahrscheinlich wieder eine rechtliche Unklarheit.

 

Das andere kann ich nicht beurteilen.

[Gasheizung]

Also seine Berechnung stimmt nicht, zumindest nicht komplett. Beispielsweise geht der Garten jetzt doppelt ein, einmal in den Festpreis für das Grundstück und dann in den Wert des Mietspiegels. Auf der anderen Seite könnte ich den Wert materiell mitgehen. Ich könnte beispielsweise eine Erhöhung nach §557 BGB vorschlagen und dabei einen minimal niedrigeren Wert ansetzen, damit klar wird, dass ich die Berechnung nicht als Grundlage verwende, aber auch nicht weiter darüber diskutieren möchte.

[Holgerli]

vor 8 Minuten von satgar:

Das mit der Terrasse müsste ja noch am einfachsten sein.

So ganz ohne ist das scheinbar auch nicht.

 

Wenn man richtig auf Krawall gebürstet ist, könnte man sogar die komplette Größe der Wohnung nochmal nachmessen und ab 10% Unterschied zu Ungunsten des Mieters entsprechend die Miete mindern.

 

Ich bin jetzt aber wieder raus und schaue mir das Ganze wieder von der Seitenlinie aus an.

@Gasheizung Ich bin (wertneutral) gespannt wie Du Dich entscheidest.

[Gasheizung]

vor 2 Stunden von Holgerli:

So ganz ohne ist das scheinbar auch nicht.

 

Wenn man richtig auf Krawall gebürstet ist, könnte man sogar die komplette Größe der Wohnung nochmal nachmessen und ab 10% Unterschied zu Ungunsten des Mieters entsprechend die Miete mindern.

 

Ich bin jetzt aber wieder raus und schaue mir das Ganze wieder von der Seitenlinie aus an.

@Gasheizung Ich bin (wertneutral) gespannt wie Du Dich entscheidest.

Ich tendiere zur Annahme. Habe noch einmal nachgerechnet: Faktisch kommt er ungefähr auf meinen Wert mit einem DHH-Zuschlag von 60 Euro. Das passt. Er könnte in Zukunft halt dann basierend auf dem Mietspiegel erhöhen, das kann man wohl nicht vermeiden.

 

Seine Berechnung für den Mittelwert kann ich nicht ganz nachvollziehen, da mag er sich etwas zu seinen Gunsten verrechnet haben. Das könnte ein Argument sein, im Hinblick auf spätere Erhöhungen nur basierend auf 557 BGB zuzustimmen. Andererseits könnte der Zuschlag 60 Euro für mich günstig sein (er hätte auch mehr ansetzen können). Schwierig. Meinungen?

[Nostradamus]

vor 2 Stunden von Gasheizung:

Seine Berechnung für den Mittelwert kann ich nicht ganz nachvollziehen, da mag er sich etwas zu seinen Gunsten verrechnet haben. Das könnte ein Argument sein, im Hinblick auf spätere Erhöhungen nur basierend auf 557 BGB zuzustimmen. Andererseits könnte der Zuschlag 60 Euro für mich günstig sein (er hätte auch mehr ansetzen können). Schwierig. Meinungen?

Keine Meinung, aber spielt es für zukünftige Mieterhöhungen eine Rolle, gemäß welches Paragraphen du jetzt zustimmst?