Mieterhöhung bei Doppelhaushälfte

[CorMaguire]

vor 23 Minuten von ananbt:

.... Alle Ausstattungsmerkmale inkl. der Verkehrslage sind bereits berücksichtigt.

 

Edith: Hier die Erklärung zur Spannbreite:

 

Die Miete einer konkreten Wohnung gilt im Allgemeinen als ortsüblich, wenn sie innerhalb einer Spannbreite von Mietpreisen liegt, in der sich zwei Drittel aller Mieten dieser Wohnungsklasse befinden. Diese 2/3-Spanne beläuft sich in Bayreuth auf ± 21 % um die ermittelte durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete.

 

Ich verstehe es so, dass sich der Vermieter frei in dieser Spanne bewegen kann. Alles andere ist ja schon berücksichtigt....

Nein, eben nicht "alle", sondern nur die die im Mietspiegel abgefragt wurden.

 

In der Erklärung zur Spannbreite steht auch vor dem von Dir zitierten Satz: "Dies liegt zum einen am freien Wohnungsmarkt und zum anderen an qualitativen und nicht erfassten Unterschieden der Wohnwertmerkmale, die den Mietpreis mitbestimmen."

 

Verständlich ist, dass Vermieter 20% aufschlagen und Mieter eher 20% abziehen möchten. Da könnte dann eine Begründung für den Anspruch helfen.

 

[ananbt]

vor einer Stunde von CorMaguire:

Nein, eben nicht "alle", sondern nur die die im Mietspiegel abgefragt wurden.

 

In der Erklärung zur Spannbreite steht auch vor dem von Dir zitierten Satz: "Dies liegt zum einen am freien Wohnungsmarkt und zum anderen an qualitativen und nicht erfassten Unterschieden der Wohnwertmerkmale, die den Mietpreis mitbestimmen."

 

Verständlich ist, dass Vermieter 20% aufschlagen und Mieter eher 20% abziehen möchten. Da könnte dann eine Begründung für den Anspruch helfen.

 

Stimmt, das steht mit drin. Danke für die Aufklärung.

 

Dann wäre man ja wieder bei dem Garten, vll Wärmepumpe wie es sich Gasheizung wünschen würde, Kaminofen usw.

[smarttrader]

Immer diese Bauernschläue...

 

Wir haben letzten Montag von einer Verwaltung der MFH's wo wir eine Wohnung haben, eine aktuell Miete angefragt.  Wir sind aktuell nach unserer "3 Objekte Verfahrensweise"sogar geringfügig zu niedrig (3%).

 

Warum sich das Leben schwer machen als Vermieter und Mieter?

 

Ich habe vorgestern von einem Arbeitskollegen erfahren das sein Sohn für 89m2 vor 4 Jahren 1700 Kalt gezahlt hat und jetzt 1950 Euro. Nach der Meinung von den Experten hier unrechtmäßig. Wenn ich de Mietspiegel aus den Stadtteil anschaue,  bewegt sich die Miete bei 130-150% über den Mittelwertt des Mietspiegels. Kaufpreise 750 bis 850k.

[50cent]

vor 48 Minuten von ananbt:

Stimmt, das steht mit drin. Danke für die Aufklärung.

 

Dann wäre man ja wieder bei dem Garten, vll Wärmepumpe wie es sich Gasheizung wünschen würde, Kaminofen usw.

Also Wärmepumpe wäre meiner Meinung nach eine Modernisierungserhöhung und wäre daher außerhalb des Mietspiegels zu betrachten, 
bzw. man dürfte dann die obere Spanne überschreiten. 

[50cent]

vor 1 Stunde von CorMaguire:

Nein, eben nicht "alle", sondern nur die die im Mietspiegel abgefragt wurden.

 

In der Erklärung zur Spannbreite steht auch vor dem von Dir zitierten Satz: "Dies liegt zum einen am freien Wohnungsmarkt und zum anderen an qualitativen und nicht erfassten Unterschieden der Wohnwertmerkmale, die den Mietpreis mitbestimmen."

 

Verständlich ist, dass Vermieter 20% aufschlagen und Mieter eher 20% abziehen möchten. Da könnte dann eine Begründung für den Anspruch helfen.

 

Nun gut. Damit wären wir wieder bei der Frage, welche Begründung von dir/euch als zulässig erachtet wird. Hieße in meinen Augen zum Beispiel, wenn z.B. die Wohnlage vergleichsweise besonders ruhig ist, da kein Durchgangsverkehr herrscht.

Oder wenn bauliche Veränderungen am Gebäude vorgenommen wurden, die neuwertiger sind als dem Baujahr des Gebäudes entsprechend.

[CorMaguire]

vor 4 Minuten von 50cent:

Nun gut. Damit wären wir wieder bei der Frage, welche Begründung von dir/euch als zulässig erachtet wird. Hieße in meinen Augen zum Beispiel, wenn z.B. die Wohnlage vergleichsweise besonders ruhig ist, da kein Durchgangsverkehr herrscht.

Oder wenn bauliche Veränderungen am Gebäude vorgenommen wurden, die neuwertiger sind als dem Baujahr des Gebäudes entsprechend.

Ja ist halt eine Einzelfallfrage muss man dann immer in Kombination mit dem jeweiligen Mitspiegel sehen.

[Gasheizung]

vor einer Stunde von CorMaguire:

Ja ist halt eine Einzelfallfrage muss man dann immer in Kombination mit dem jeweiligen Mitspiegel sehen.

Im Ausgangsfall hier ging es darum, dass der Vermieter den Mietspiegel nicht als Grundlage akzeptiert und mit deutlich höheren Werten rechnet. Das macht die Sache kompliziert. Wenn, wie in meiner Nachbarstadt, der Posten "Einfamilienhaus" einen expliziten Wert hätte (in dem Fall + 50 Cent), wäre die ganze Diskussion überflüssig. Viele Städte berücksichtigen ja auch explizit EFH, meine allerdings nicht.

vor 1 Stunde von smarttrader:

Wenn ich de Mietspiegel aus den Stadtteil anschaue,  bewegt sich die Miete bei 130-150% über den Mittelwertt des Mietspiegels. Kaufpreise 750 bis 850k.

Du übersiehst weiterhin, dass der Mietspiegel nicht die aktuellen Angebotspreise abbilden soll. Es geht ja auch darum, Fluktuationen zu begrenzen. Wenn Mieter wissen, dass sie ohne Umzug dauerhaft weniger Miete zahlen, bleiben sie im Zweifel auch mal länger an einem Standort. Das ist gesellschaftlich ein wichtiger Aspekt.

[chirlu]

vor 20 Minuten von Gasheizung:

Es geht ja auch darum, Fluktuationen zu begrenzen. Wenn Mieter wissen, dass sie ohne Umzug dauerhaft weniger Miete zahlen, bleiben sie im Zweifel auch mal länger an einem Standort. Das ist gesellschaftlich ein wichtiger Aspekt.

 

Woher hast du denn das? 

[50cent]

Ich habe ein gegenteiliges Gefühl. Ich habe den Eindruck, es ist gesellschaftlich gewünscht, jeder soll möglichst flexibel sein bezüglich seiner Wohnsituation und die Größe/ Lage des Wohnraumes jeweils an seine augenblickliche Lebenssituation anpassen. 
Sei es die Nähe zum Arbeitsplatz, eine Änderung der Familienverhältnisse, Auszug der Kinder aus der Wohnung/Haus usw.

Eine geringe Miete anzuführen als Grund für eine gesellschaftlich gewünschte niedrige Fluktuation halte ich für eine Ansicht, die meiner Wahrnehmung wenig entspricht.

[50cent]

Um beim Thema zu bleiben: 

wenn mir ein Mieter bei einer Mieterhöhung widersprechen würde (wie gesagt innerhalb der Spanne und begründet), würde ich vermutlich versuchen, eine Modernisierung durchzuführen und dann die größtmöglichen Kosten auf die Miete umzulegen, was dann meines Wissens nach auch überhalb der oberen Spanne sein könnte.

Oder im konkreten Fall: der Vermieter von Gasheizung installiert nach nicht erfolgter Zustimmung zur Mieterhöhung tatsächlich eine Wärmepumpe. Da könnte der Vermieter doch ohne Weiteres im gesetzlichen Rahmen der Modernisierungserhöhung mit der Miete über die von Gasheizung ermittelte Obergrenze gehen. Oder gibt es da andere Ansichten?

[paradox82]

vor 4 Minuten von 50cent:

größtmöglichen Kosten auf die Miete umzulegen

Sind dir die hier geltenden gesetzlichen Bestimmungen bekannt? Nach wieviel Jahren hast du nach deiner Meinung dann überhaupt die dir entstandenen Kosten rein? Wie hast du die dir entstehenden Opportunitätskosten berücksichtigt? Was bedeutet die Anhebung mit Blick auf weitere Mieterhöhungsmöglichkeiten? 
 

Bin selber Mieter und Vermieter gleichermaßen. 

[50cent]

vor 26 Minuten von paradox82:

Sind dir die hier geltenden gesetzlichen Bestimmungen bekannt? Nach wieviel Jahren hast du nach deiner Meinung dann überhaupt die dir entstandenen Kosten rein? Wie hast du die dir entstehenden Opportunitätskosten berücksichtigt? Was bedeutet die Anhebung mit Blick auf weitere Mieterhöhungsmöglichkeiten? 
 

Bin selber Mieter und Vermieter gleichermaßen. 

Meines Wissens nach sind 8 Prozent der Kosten auf die Miete umlegbar bei Modernisierung. 
Einen Fensteraustausch finde ich jetzt z.B. nicht so wahnsinnig aufwändig.

Habe ich bei mir zu Hause gemacht und ging Ruckzuck. 
 

Bei der Wärmepumpe wäre es glaube ich auf 0.50 € / qm begrenzt, was natürlich nicht besonders viel ist. Aber da hätte der Vermieter von Gasheizung ja auch was davon, da er in diesem Fall ebenfalls von der neuen Heizung profitieren würde. 

[Gasheizung]

Genau, einmalig 50 Cent, also in meinem Fall auf 9,50 Euro. Aber das wäre dann unabhängig vom Mietspiegel. Sprich, wenn man dann noch einmal basierend auf dem Mietspiegel erhöhen möchte, müsste man den entsprechenden Wert darin verwenden. Wenn Wärmepumpe explizit als Zuschlag enthalten wäre, könnte man den Zuschlag nur einmal berücksichtigen. Und auch wenn nicht, wären die 50 Cent auf den entsprechenden Mittelwert zu addieren. Wenn dieser Wert dann kleiner als 9,50 Euro wäre, könnte man nicht weiter erhöhen.

[Jennerwein]

vor 10 Stunden von Gasheizung:

In meinem Fall wäre ein Zuschlag für eine DHH denkbar.

ich habe mal die KI befragt

Zitat

Bei der Vermietung einer Doppelhaushälfte können verschiedene Zuschläge zum Mietspiegel in Betracht gezogen werden. Diese Zuschläge können je nach Region und spezifischen Gegebenheiten variieren. Hier sind einige mögliche Zuschläge, die denkbar sind, sowie allgemeine Hinweise zu deren Höhe:

1. Lagezuschlag:
- Höhe: 10-30% je nach Attraktivität der Lage (z.B. Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsanbindung).

2. Ausstattungszuschlag:
- Höhe: 5-20% für hochwertige Ausstattungen wie moderne Küchen, Bäder, Fußbodenheizung oder hochwertige Materialien.

3. Balkon/Terrasse/Zugang zum Garten:
- Höhe: 5-15% je nach Größe und Nutzungsmöglichkeiten.

4. Keller oder Abstellraum:
- Höhe: 5-10% für zusätzlichen Stauraum.

5. Parkplatz/Garage:
- Höhe: 10-20% für einen Stellplatz oder eine Garage.

6. Energieeffizienz:
- Höhe: 5-15% für eine gute Energieeffizienz (z.B. Neubau oder Sanierung nach KfW-Standards).

7. Besondere Merkmale:
- Höhe: 5-10% für besondere Merkmale wie einen Kamin, Smart-Home-Technologie oder besondere architektonische Details.

 

Die genannten Zuschläge (z.B. für Lage, Ausstattung, Balkon, Garten, etc.) sind in der Regel durchsetzbar, solange sie angemessen und nachvollziehbar sind. 
Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen Zuschläge von den lokalen Mietspiegeln und den gesetzlichen Vorgaben abhängen. In vielen Regionen gibt es Obergrenzen für die zulässige Miete, die nicht überschritten werden dürfen. Daher ist es ratsam, sich über die spezifischen Regelungen in Ihrer Region zu informieren oder einen Immobilienexperten zu konsultieren.

Da kommt eventuell schon was zusammen. 

[Nostradamus]

vor 31 Minuten von 50cent:

wenn mir ein Mieter bei einer Mieterhöhung widersprechen würde (wie gesagt innerhalb der Spanne und begründet), würde ich vermutlich versuchen, eine Modernisierung durchzuführen und dann die größtmöglichen Kosten auf die Miete umzulegen

Interessant, dass deine Reaktion auf eine abgelehnte Mieterhöhung eine Modernisierung ist. Das Endziel einer Mieterhöhung sollte so erreicht werden. Ob die Rechnung insgesamt aufgeht, kann und muss ich nicht beurteilen. Falls meine Vermieterin meine Wohnung modernisieren würde, sollte ich ja auch etwas davon haben und entsprechend ist eine Mieterhöhung dann auch gerechtfertigt.

[50cent]

vor 2 Minuten von Nostradamus:

Interessant, dass deine Reaktion auf eine abgelehnte Mieterhöhung eine Modernisierung ist. Das Endziel einer Mieterhöhung sollte so erreicht werden. Ob die Rechnung insgesamt aufgeht, kann und muss ich nicht beurteilen. Falls meine Vermieterin meine Wohnung modernisieren würde, sollte ich ja auch etwas davon haben und entsprechend ist eine Mieterhöhung dann auch gerechtfertigt.

Ich wüsste nicht, wie ich sonst eine Mieterhöhung ohne Klage durchsetzen könnte. Und Klage wäre für mich immer der allerletzte Ausweg. 
 

Ich glaube schon, dass sich z.B. ein Fensteraustausch auf lange Sicht für den Vermieter rechnet bei 8% Umlage der Kosten auf die Miete und der Möglichkeit der Abschreibung bei der Steuer. 
Aber vielleicht hat paradox82 hier noch Anmerkungen, die ich nicht bedacht habe. 

[Gasheizung]

vor 10 Minuten von Jennerwein:

ich habe mal die KI befragt

Da kommt eventuell schon was zusammen. 

Nein. Lage, Ausstattung, Garten sind im Mietspiegel enthalten. Für die Garage zahle ich separat. Es gibt keine Wärmepumpe, keinen Kamin. Kellerräume gibt es in einem MFH auch. Es bliebe der eigene Eingang bzw. das Faktum, dass man im Treppenhaus nicht auf Nachbarn trifft. Hierfür würde ich anhand der Werte aus der Umgebung 50 Cent ansetzen, vielleicht auch weniger. In Bremen ist der Zuschlag für ein Einfamilienhaus sogar negativ.

[satgar]

Oh je, jetzt geht es smarty @smarttrader an den Kragen ^^
 

https://www.ndr.de/nachrichten/hamburg/Hamburger-koennen-Verdacht-ueberhoehter-Miete-online-melden,kurzehh10544.html

[Gasheizung]

vor 3 Stunden von satgar:

Oh je, jetzt geht es smarty @smarttrader an den Kragen ^^
 

https://www.ndr.de/nachrichten/hamburg/Hamburger-koennen-Verdacht-ueberhoehter-Miete-online-melden,kurzehh10544.html

Der Hamburger Mietspiegel ist Wischi Waschi. Für die einzelnen Ausstattungsmerkmale braucht es konkrete Zahlenangaben, ansonsten ist Streit vorprogrammiert. Damit kann man vermutlich nur wirkliche Wucherfälle herausfischen.

[smarttrader]

Steht doch sogar in deinen Link 20% mehr ist legal.

 

Immer wieder beeindruckend, wie wehement etwas in Frage gestellt wird und in jeden Link bestätigt wird.

[satgar]

vor 1 Stunde von smarttrader:

Steht doch sogar in deinen Link 20% mehr ist legal.

 

Immer wieder beeindruckend, wie wehement etwas in Frage gestellt wird und in jeden Link bestätigt wird.

Ich will dich doch nur ärgern auf ziehen ^^

[Gasheizung]

vor 9 Minuten von satgar:

Ich will dich doch nur ärgern auf ziehen ^^

Warum ruderst du zurück? Es geht hier um 20% über dem Wert aus dem Mietspiegel, nicht um 20% über den aktuellen Angebotspreisen. Und selbst bei epsilon % über dem Mietspiegel müsste man eine Mieterhöhung nicht akzeptieren.

[satgar]

vor 9 Minuten von Gasheizung:

Warum ruderst du zurück? Es geht hier um 20% über dem Wert aus dem Mietspiegel, nicht um 20% über den aktuellen Angebotspreisen. Und selbst bei epsilon % über dem Mietspiegel müsste man eine Mieterhöhung nicht akzeptieren.

Ich rudere thematisch nicht zurück. Es geht mir trotzdem nur darum, smarty aufs Korn mit dem Thema zu nehmen.

[Jennerwein]

Am 23.2.2025 um 12:19 von Gasheizung:

Für die Garage zahle ich separat.

Es ist hier entscheidend, ob die Garage separat oder zusammen mit der Wohnung vermietet wird. Bei separaten Mietverträgen für Garagen kann man den Vertrag jederzeit gemäß der vertraglichen Absprachen kündigen oder die Miete beliebig erhöhen.

[Gasheizung]

vor 6 Minuten von Jennerwein:

Es ist hier entscheidend, ob die Garage separat oder zusammen mit der Wohnung vermietet wird. Bei separaten Mietverträgen für Garagen kann man den Vertrag jederzeit gemäß der vertraglichen Absprachen kündigen oder die Miete erhöhen.

In dem Fall hier zusammen, es gibt nur einen separaten Preis. Man könnte auch die Gesamtmiete als Grundlage nehmen und mit dem Mietspiegel abgleichen. Aber da käme vielleicht etwas Ähnliches heraus (da es für die Garage dann einen Zuschlag geben würde).