Mieterhöhung bei Doppelhaushälfte

[Gasheizung]

Hallo, ich wohne in einer Doppelhaushälfte zur Miete. Der Vermieter behauptet, dass er die Kaltmiete um 20% erhöhen könne, weil sie seit fünf Jahren konstant war. Für die Stadt gibt es einen offiziellen Mietspiegel, der erst einmal nur für Wohnungen rechtlich gilt, aber als Orientierungshilfe auch für Häuser verwendet wird. Laut diesem Spiegel ist bereits meine aktuelle Miete zu hoch, sodass es keinen Spielraum für Mieterhöhungen gibt. Der Vermieter argumentiert mit Angebotspreisen im Internet (ein Mietspiegel von Engel und Völkers), laut dem es diesen Spielraum gebe. Wer hat recht? Sollte ich es darauf ankommen lassen, dass er sich die Mieterhöhung einklagt, wenn ich ihr widerspreche? Vielen Dank für die Antworten!

[slowandsteady]

Ich denke, dass hängt auch von der genauen Stadt ab, zB gibt es in Berlin ja die Mietpreisbremse.
Hier mal ein Artikel: Mieterhöhung: Wann die Miete steigen darf, wann nicht | Stiftung Warentest

Zitat

Eigentümer von frei finanzierten Wohnungen oder Häusern dürfen die Miete stets nur bis zur sogenannten „orts­üblichen Vergleichs­miete“ erhöhen. Das heißt: Mieter müssen es sich nicht gefallen lassen, wenn der Vermieter für ihre Wohnung auf einmal mehr will, als andere Mieter im gleichen Ort für eine solche Wohnung durch­schnitt­lich zahlen.

[...]

Wie viel das ist, ergibt sich vor allem in Groß­städten aus dem Mietspiegel. Am leichtesten haben es Vermieter und Mieter in Städten, für die es einen Online-Mietspie­gelrechner gibt. Sie geben die Daten ihrer Wohnung ein und der Rechner zeigt an, wie viel die Wohnung laut Mietspiegel durch­schnitt­lich kostet. 

[...]

So oder so gilt: Potenzial für Streit bieten wohn­werterhöhende und wohn­wert­vermindernde Merkmale wie „Moderne Entlüftung“, “Wohn­räume über­wiegend schlecht belichtet“ oder „Aufwendig gestaltetes Wohn­umfeld“. Da können die Meinungen auseinander­gehen. Wenn Vermieter und Mieter sich nicht einigen können, hat das zuständige Gericht das letzte Wort.

 

vor 7 Minuten von Gasheizung:

Sollte ich es darauf ankommen lassen, dass er sich die Mieterhöhung einklagt, wenn ich ihr widerspreche?

Ich würde erstmal alle Formalitäten prüfen (Ankündigung rechtzeitig etc) und wenn das alles passt, dann mich fachlich beraten lassen, ob du eine Chance hast. Da 20% einer Miete für eine Doppelhaushälfte pro Monat ja schon signifikant ist, schadet es sicher nicht einen Rechtsanwalt mal drüberschauen zu lassen. Aber vermutlich kannst du es auch nur hinauszögern und nicht langfristig abwenden...

[Solara]

Eine kurze Recherche im Web ergab, dass laut Amtsgericht Hanau vom 7. Juli 2023 (Az.: 34 C 126/22) eine Doppelhaushälfte als Einfamilienhaus zählt. Dementsprechend kann beim Mietspiegel ein Zuschlag von 25 Prozent gelten.  Es ist möglich, dass auch zusätzliche 5 Prozent für ein zweites Bad als angemessen gelten. Die Terrasse kann auch noch mit einem Viertel der Fläche angerechnet werden.

 

Wie schaut es dann aus? Übrigens, Angebotspreise aus dem Internet zählen nicht.

[Gasheizung]

vor 12 Minuten von Solara:

Eine kurze Recherche im Web ergab, dass laut Amtsgericht Hanau vom 7. Juli 2023 (Az.: 34 C 126/22) eine Doppelhaushälfte als Einfamilienhaus zählt. Dementsprechend kann beim Mietspiegel ein Zuschlag von 25 Prozent gelten.

Das gilt, WENN dieser Zuschlag für EFH im Mietspiegel enthalten ist. Das ist in meiner Stadt nicht der Fall. Ich bin alle möglichen Zuschläge mehrmals durchgegangen. Der Knackpunkt ist die Frage, inwiefern dieser Mietspiegel für Häuser relevant ist. Die Stadt schreibt:

"Der Mietspiegel kann aber als Orientierungshilfe dienen, da für Ein- und Zweifamilienhäuser typische Merkmale wie ein Garten (zur alleinigen Nutzung) oder die große Wohnungsgröße im Mietspiegel enthalten sind."

[Solara]

Orientierungshilfe ..... das lässt jede Menge Interpretationsspielraum für die Anwälte vor Gericht.

 

Was aber gar nicht geht und da kannst du allein schon deswegen widersprechen, sind die Angebote aus dem Internet. Dein Vermieter muss dir 3 Vergleichsobjekte nennen. Die müssen nicht zwangsläufig denselben Renovierungsstand haben, sondern im Wesentlichen übereinstimmen, Art, Größe und Lage. AG München – Az.: 414 C 10005/21 – Urteil vom 19.08.2022

 

Sollte die Info falsch sein, bitte melden. Ich bin Vermieterin und immer an der aktuellen Rechtslage interessiert.

 

[Gasheizung]

Diese Vergleichsobjekte gibt es nicht, da unsere Konfiguration speziell ist. Insbesondere ist die Wohnfläche mit 100 m2 geringer als praktisch alle anderen Miethäuser in der Umgebung.

[ein_johannes]

vor 48 Minuten von Gasheizung:

Die Stadt schreibt:

"Der Mietspiegel kann aber als Orientierungshilfe dienen, da für Ein- und Zweifamilienhäuser typische Merkmale wie ein Garten (zur alleinigen Nutzung) oder die große Wohnungsgröße im Mietspiegel enthalten sind."

Sprich, es gibt in deiner Stadt keinen Mietspiegel für Häuser.

 

Somit erfolgt das Mieterhöhungsgesuch aufgrund von (mindestens) 3 Vergleichshäusern. Das ist alles richtig so. Was natürlich nicht geht, ist, das er dir schlicht Mietangebote aus dem Internet vorlegt, denn es müssen schon reale Vermietungen sein und nicht nur Angebote. Problem: wenn du es auf einen Prozess ankommen lässt und in sagen wir einem Jahr wird das dann verhandelt - bis dahin sind aus den Mietangeboten von heute wohl reale Vermietungen geworden.

 

Dein Vermieter befindet sich grundsätzlich im Recht. Zudem sind 20% in 5 Jahren (er hätte auch schon nach 3 Jahren gedurft...) noch human und liegen vermutlich unterhalb der normalen Mietentwicklung. Du kannst es sicher irgendwie/mit Anwälten hinauszögern, wirst aber schlicht in diesen sauren Apfel beißen müssen - und dann ist das Verhältnis zum Vermieter ggf. schwer beschädigt.

 

 

PS: ich führe regelmäßig Mieterhöhungen mit Vergleichswohnungen durch, da es bei uns in den Ortschaften schlicht keinen Mietspiegel gibt. Ich gebe immer 5 Vergleichswohnungen an, sollte mal vor Gericht eine nicht vergleichbar genug sein. 95% gehen durch, 5% lassen es aufs Verfahren ankommen, bisher habe ich alle Prozesse gewonnen. Es gibt aus Vermietersicht doch einiges zu beachten, aber ist machbar. Ich würde etwa "abgestandene", d.h. 6 Monate alte Onlineanzeigen verwenden, bei denen idR. inzwischen ein entsprechendes Mietverhältnis besteht, oder aber einfach auf die extra dafür angelegten Vergleichswohnungstabellen von Haus&Grund zugreifen.

 

  

vor 25 Minuten von Gasheizung:

Diese Vergleichsobjekte gibt es nicht, da unsere Konfiguration speziell ist. Insbesondere ist die Wohnfläche mit 100 m2 geringer als praktisch alle anderen Miethäuser in der Umgebung.

Jede Immobilie ist unterschiedlich. Es muss eine gewisse Ähnlichkeit bei verschiedenen Parametern vorhanden sein; man kann eine 2- nicht mit einer 4-Zimmer-Wohnung vergleichen, aber das Gericht hat mir schon eine 75m²-4Zimmerwohnung als vergleichbar mit einer 92m²-4Zimmerwohnung anerkannt. 

[Gasheizung]

vor 11 Minuten von ein_johannes:

PS: ich führe regelmäßig Mieterhöhungen mit Vergleichswohnungen durch, da es bei uns in den Ortschaften schlicht keinen Mietspiegel gibt. Ich gebe immer 5 Vergleichswohnungen an, sollte mal vor Gericht eine nicht vergleichbar genug sein. 95% gehen durch, 5% lassen es aufs Verfahren ankommen, bisher habe ich alle Prozesse gewonnen. Es gibt aus Vermietersicht doch einiges zu beachten, aber ist machbar. Ich würde etwa "abgestandene", d.h. 6 Monate alte Onlineanzeigen verwenden, bei denen idR. inzwischen ein entsprechendes Mietverhältnis besteht, oder aber einfach auf die extra dafür angelegten Vergleichswohnungstabellen von Haus&Grund zugreifen

Die Situation hier ist wie folgt: Es gibt aktuell drei potentielle konkrete Vergleichsangebote im Internet, aber das sind Häuser mit 150 m2 und mehr. Hier würde ich grundsätzlich die Vergleichbarkeit in Frage stellen. Abgesehen davon ist bei zwei Häusern der Preis niedriger und bei einem größer. Wie soll ein Gericht da sinnvoll entscheiden? Mir scheint die einzige Möglichkeit, sich irgendwie in der Mitte zu treffen, also meinetwegen 10% Erhöhung. Bisher ist der Vermieter allerdings stur.

[ein_johannes]

vor 20 Minuten von Gasheizung:

Die Situation hier ist wie folgt: Es gibt aktuell drei potentielle konkrete Vergleichsangebote im Internet, aber das sind Häuser mit 150 m2 und mehr. Hier würde ich grundsätzlich die Vergleichbarkeit in Frage stellen.

Es ist ja völlig schnuppe, was aktuell an Angeboten im Internet steht. Dein Vermieter muss dir ein schriftliches Mieterhöhungsverlangen zusenden, wo die (mindestens) 3 Vergleichshäuser mit Angaben genannt sind. Wo er die her hat - wie gesagt, Haus&Grund hat dazu umfangreiche Listen von Objekten ihrer Mitglieder - ist nicht von Interesse. Es müssen nur reale Objekte zu realen Mieten sein und sie müssen in etwa vergleichbar sein. Und nur die im Mieterhöhungsverlangen benannten Objekte zählen. Was ein Gericht dann am ende als "vergleichbar" akzeptiert weis man vorher nie, 100m² vs. 150m² denke ich aber eher nicht. Wenn du aber wirklich das kleinste Haus der Gegend hast und alle anderen 120m² groß sind - dann wird ein Richter die ziemlich sicher akzeptieren. Alternativ halt vergleichbare Häuser in vergleichbaren Gegenden der selben Stadt, hier könnte der Mietspiegel wieder interessant werden, denn der zeigt einem ja vergleichbare Gegenden an.

 

Zitat

Mir scheint die einzige Möglichkeit, sich irgendwie in der Mitte zu treffen, also meinetwegen 10% Erhöhung. Bisher ist der Vermieter allerdings stur.

Eine Mietanpassung deutlich unterhalb der Inflationsrate wird wohl kaum ein Vermieter akzeptieren, zumal er prinzipiell im Recht ist (so lange er halt entsprechende Vergleichsobjekte zu entsprechenden Preise vorweisen kann) und nach der Mieterhöhung min. 18 Monate nicht weiter erhöhen könnte. Wie gesagt, er hätte die 20% auch schon nach 3 Jahren erhöhen können.

[finisher]

vor 1 Stunde von Gasheizung:

Hallo, ich wohne in einer Doppelhaushälfte zur Miete. Der Vermieter behauptet, dass er die Kaltmiete um 20% erhöhen könne, weil sie seit fünf Jahren konstant war. 

Wir hatten die letzten 5 Jahre ca. 25% Inflation. Bei 20% Erhöhung zahlst Du real weniger Kaltmiete als vor 5 Jahren.

[Gasheizung]

vor 9 Minuten von ein_johannes:

Es ist ja völlig schnuppe, was aktuell an Angeboten im Internet steht. Dein Vermieter muss dir ein schriftliches Mieterhöhungsverlangen zusenden, wo die (mindestens) 3 Vergleichshäuser mit Angaben genannt sind. Wo er die her hat - wie gesagt, Haus&Grund hat dazu umfangreiche Listen von Objekten ihrer Mitglieder - ist nicht von Interesse. Es müssen nur reale Objekte zu realen Mieten sein und sie müssen in etwa vergleichbar sein. Und nur die im Mieterhöhungsverlangen benannten Objekte zählen. Was ein Gericht dann am ende als "vergleichbar" akzeptiert weis man vorher nie, 100m² vs. 150m² denke ich aber eher nicht. Wenn du aber wirklich das kleinste Haus der Gegend hast und alle anderen 120m² groß sind - dann wird ein Richter die ziemlich sicher akzeptieren.

Ich würde dann halt mit dem Mietspiegel argumentieren, siehe die Aussage der Stadt. Warum sollten Häuser mit 150 m2 vergleichbarer sein als die Angaben aus dem offiziellen Mietspiegel?

 

Und ja, 20% sind real weniger, aber mein Argument wäre, dass die Miete von Anfang an relativ gesehen zu hoch war.

[ein_johannes]

vor 9 Minuten von Gasheizung:

Ich würde dann halt mit dem Mietspiegel argumentieren, siehe die Aussage der Stadt. Warum sollten Häuser mit 150 m2 vergleichbarer sein als die Angaben aus dem offiziellen Mietspiegel?

Weil der offizielle Mietspiegel scheinbar nur für Wohnungen und nicht für Häuser gilt. Das die Stadt ihn trotzdem "als Orientierungshilfe nutzbar" ansieht dürfte juristisch nicht von Belang sein. Es gibt schlicht keinen Mietspiegel für Häuser, eine Mieterhöhung nach Mietspiegel ist daher gar nicht möglich; es bleibt ihm somit nur die Erhöhung nach Vergleichshäusern (oder nach Gutachten, dieser Weg kommt in der Praxis aber kaum zur Anwendung) und auch du kannst dich nicht auf einen Mietspiegel berufen, der für dein Haus gar nicht gilt.

[Gasheizung]

vor 5 Minuten von ein_johannes:

Weil der offizielle Mietspiegel scheinbar nur für Wohnungen und nicht für Häuser gilt. Das die Stadt ihn trotzdem "als Orientierungshilfe nutzbar" ansieht dürfte juristisch nicht von Belang sein. Es gibt schlicht keinen Mietspiegel für Häuser, eine Mieterhöhung nach Mietspiegel ist daher gar nicht möglich; es bleibt ihm somit nur die Erhöhung nach Vergleichshäusern (oder nach Gutachten, dieser Weg kommt in der Praxis aber kaum zur Anwendung) und auch du kannst dich nicht auf einen Mietspiegel berufen, der für dein Haus gar nicht gilt.

Was ist mit dem Urteil des BGH? Az. VIII ZR 54/15

 

Unabhängig davon, was mache ich denn nun konkret? Diese Vergleichsobjekte hat er bisher nicht vorgelegt, es gibt aber die Forderung nach Mieterhöhung. Gespräche haben uns bisher nicht weitergeführt.

[Neverdo]

vor 9 Minuten von Gasheizung:

Was ist mit dem Urteil des BGH? Az. VIII ZR 54/15

 

Unabhängig davon, was mache ich denn nun konkret? Diese Vergleichsobjekte hat er bisher nicht vorgelegt, es gibt aber die Forderung nach Mieterhöhung. Gespräche haben uns bisher nicht weitergeführt.

1x Fachanwalt und Grundsatzklärung, der kennt auch die Fälle in der Region.

Dann , da muss ich meinen Vorrednern zustimmen 5 Jahre und 20% ist m.E. OK, wenn du ein schlechtes Verhältnis zum Mieter hast, bringt es auch nichts, es sei denn du hast die Absicht auszuziehen.

Prozesse etc. lass bleiben...

[ToTheTop]

5 Jahre und 20% scheint fair.

 

verstehe deine Reaktion aber nicht. Du hast dem Vermieter mitgeteilt, dass du es für zuviel hältst, er aber nicht mit sich reden lässt. Da gibt es jetzt erstmal gar nichts für dich zu tun. Er wird dir die Mieterhöhung schriftlich mitteilen und basierend auf dem Brief kannst du reagieren. 
 

Anhand des bisherigen Umgangs mit Mieterhöhungen seitens dieses Vermieters hast du gute Chancen, dass dann wieder 5 Jahre Ruhe ist. 

[Gasheizung]

vor 9 Minuten von ToTheTop:

5 Jahre und 20% scheint fair.

 

verstehe deine Reaktion aber nicht. Du hast dem Vermieter mitgeteilt, dass du es für zuviel hältst, er aber nicht mit sich reden lässt. Da gibt es jetzt erstmal gar nichts für dich zu tun. Er wird dir die Mieterhöhung schriftlich mitteilen und basierend auf dem Brief kannst du reagieren. 
 

Anhand des bisherigen Umgangs mit Mieterhöhungen seitens dieses Vermieters hast du gute Chancen, dass dann wieder 5 Jahre Ruhe ist. 

Der Brief kam bereits an, enthält aber keine konkreten Vergleichsobjekte. Es wird nur mit einem Mietspiegel von Engel und Völkers argumentiert, der den Durchschnitt von Angebotspreisen angibt. Größe etc. werden dort nicht berücksichtigt.

 

Zu den 20% in 5 Jahren noch einmal: Ich fahre ja wie andere hier im Forum das Modell, dass ich ein Aktiendepot bespare und bewusst kein Haus gekauft habe. Daher wäre es schön, wenn die Miete langfristig nicht größer wäre als der Wertzuwachs. 

[finisher]

vor 13 Minuten von Gasheizung:

Der Brief kam bereits an, enthält aber keine konkreten Vergleichsobjekte. Es wird nur mit einem Mietspiegel von Engel und Völkers argumentiert, der den Durchschnitt von Angebotspreisen angibt. Größe etc. werden dort nicht berücksichtigt.

Dann versuche selber passende Vergleichsobjekte zu finden und schicke dem Vermieter diese.
 

[Gasheizung]

vor 4 Minuten von finisher:

Dann versuche selber passende Vergleichsobjekte zu finden und schicke dem Vermieter diese.
 

Das ist geschehen, es gibt aber keinen Konsens darüber, was das bedeutet bzw. inwiefern diese vergleichbar sind. Bei den günstigeren Häusern argumentiert er beispielsweise, dass sie schlechter gedämmt sind. Wie soll man hier zueinander kommen?

[maktaba]

vor 1 Minute von Gasheizung:

Wie soll man hier zueinander kommen?

Juristisch, wenn es nicht anders geht, und man den Weg gehen möchte.

[Ramstein]

vor 8 Minuten von Gasheizung:

Das ist geschehen, es gibt aber keinen Konsens darüber, was das bedeutet bzw. inwiefern diese vergleichbar sind. Bei den günstigeren Häusern argumentiert er beispielsweise, dass sie schlechter gedämmt sind. Wie soll man hier zueinander kommen?

Und noch viel weniger wissen wir hier, was Sache ist. Wie sollen wir dir da qualifiziert raten? 

Geh doch mal zum Mieterverein.

[Nachdenklich]

vor 47 Minuten von Gasheizung:

Ich fahre ja wie andere hier im Forum das Modell, dass ich ein Aktiendepot bespare und bewusst kein Haus gekauft habe. Daher wäre es schön, wenn die Miete langfristig nicht größer wäre als der Wertzuwachs. 

Unabhängig mal davon, was Du für schön hältst:

Wie hoch war denn der prozentuale Wertzuwachs Deines (Aktien-)Depots über die letzten 5 Jahre?

 

Erwartest Du, daß Hausbesitzer ihr Geld in Immobilien stecken, damit Du günstig wohnen kannst und Dein Geld an der Börse vermehren kannst?

Aber Du gestehst dem Immobilienbesitzer nicht zu, daß er ebenfalls einen Zuwachs bei seinen Einnahmen haben möchte?

[DNA]

Ich versteh gar nicht warum so viel über Moral oder Wünsche gesprochen wird. Entweder er darf erhöhen oder nicht. Völlig egal was beide Seiten sich wünschen.

[kopfsalat23]

vor 1 Stunde von Gasheizung:

Und ja, 20% sind real weniger, aber mein Argument wäre, dass die Miete von Anfang an relativ gesehen zu hoch war.

ist ein Argument, aber ob es in deinem konkreten Fall auch ein brauchbares Argument ist, ist die andere Frage -> Abmarsch zu einem Profi und beraten lassen!

vor 46 Minuten von Gasheizung:

Der Brief kam bereits an, enthält aber keine konkreten Vergleichsobjekte.

Dann schreib ihm halt noch ein letztes Mal, dass in seinem Schreiben besagte konkrete Vergleichsobjekte fehlen, da reine Angebote keine aktuellen, tatsächlichen Mieten sind. Und du daher die geforderte Mieterhöhung nicht akzeptierst. Dann warte was kommt.

vor 46 Minuten von Gasheizung:

Zu den 20% in 5 Jahren noch einmal: Ich fahre ja wie andere hier im Forum das Modell, dass ich ein Aktiendepot bespare und bewusst kein Haus gekauft habe. Daher wäre es schön, wenn die Miete langfristig nicht größer wäre als der Wertzuwachs. 

 

Wäre schön, aber Nachdenklich hat es auf den Punkt gebracht:

 

vor 6 Minuten von Nachdenklich:

Unabhängig mal davon, was Du für schön hältst:

Wie hoch war denn der Wertzuwachs Deines (Aktien-)Depots über die letzten 5 Jahre?

 

Erwartest Du, daß Hausbesitzer ihr Geld in Immobilien stecken, damit Du günstig wohnen kannst und Dein Geld an der Börse vermehren kannst?

Aber Du gestehst dem Immobilienbesitzer nicht zu, daß er ebenfalls einen Zuwachs bei seinen Einnahmen haben möchte?

 

Wenn ihr beide keine Einigung erzielt, und dein Vermieter gewillt ist vor Gericht zu gehen, dann wird das eben vor dem Kadi landen.

 

Wie die Chancen für dich oder den Vermieter oder sonst was stehen, wird dir hier im Forum niemand beantworten können.

[ein_johannes]

vor 1 Stunde von Gasheizung:

Unabhängig davon, was mache ich denn nun konkret? Diese Vergleichsobjekte hat er bisher nicht vorgelegt, es gibt aber die Forderung nach Mieterhöhung. Gespräche haben uns bisher nicht weitergeführt.

Dann lehnst du die Forderung ab. Keine Vergleichsobjekte = keine Erhöhung nach Vergleichsobjekten. Eine Statistik eines Maklerunternehmens ist nichts, worauf man eine Mieterhöhung begründen kann.

Bringt er die Objekte prüfst du diese und wenn alles ok ist musst die die Mieterhöhung dann halt auch akzeptieren. Mir scheint es, der Vermieter ist einfach zu faul Vergleichsobjekte zu suchen (ist mitunter halt auch ne langwierige Fleißaufgabe)

[Gasheizung]

vor 31 Minuten von Nachdenklich:

Unabhängig mal davon, was Du für schön hältst:

Wie hoch war denn der prozentuale Wertzuwachs Deines (Aktien-)Depots über die letzten 5 Jahre?

 

Erwartest Du, daß Hausbesitzer ihr Geld in Immobilien stecken, damit Du günstig wohnen kannst und Dein Geld an der Börse vermehren kannst?

Aber Du gestehst dem Immobilienbesitzer nicht zu, daß er ebenfalls einen Zuwachs bei seinen Einnahmen haben möchte?

Er könnte das Haus ja jederzeit an mich verkaufen und selber an die Börse gehen. Abgesehen davon geht es mir vor allem darum, einen fairen Mietpreis zu haben. Es gibt günstigere Vergleichsangebote (sofern sie überhaupt vergleichbar sind, siehe oben); die tatsächlichen Vergleichsmieten sind möglicherweise noch niedriger. Warum der Vermieter hier trotzdem nach sechs Jahren gutem Verhältnis den Konflikt sucht, weiß ich nicht.