Vorkaufsrecht bei Erbpacht wahrnehmen oder nicht?

[Someone]

Mein Vater (etwa 90 Jahre alt) hat mich gerade angesprochen: Er wohnt in einem Haus, das Mitte der 60er Jahre auf einem Erbpacht-Grundstück gebaut wurde (heißt Restlaufzeit der Erbpacht ca. 40 Jahre).

Er ist ein Vorkaufsrecht im Pacht-Vertrag festgeschrieben und der Eigentümer möchte nun das Grundstück verkaufen.

Das Haus (schuldenfrei) gehört zur Hälfte meinem Vater und (sobald der Erbschein ausgestellt ist) zur anderen Hälfte mir und meinem Bruder als Erbengemeinschaft. Mein Vater will das Haus, so lange es irgendwie möglich ist, selbst bewohnen. Mein Bruder und ich, die das Haus irgendwann einmal wahrscheinlich komplett erben werden, sind uns einig, dass wir das Haus danach nicht halten wollen. Wir leben beide etliche hundert Kilometer entfernt.

 

Das Haus hat nach meiner Laien-Einschätzung erheblichen energetischen Sanierungsbedarf (aber seit letztem Jahr eine Photovoltaikanlage installiert - andere kaufen sich ein Auto mein Vater eine Photovoltaikanlage mit Speicher ) und wäre Stand jetzt, ohne größere Investitionen (Küche, Bad, Fenster usw.) nach meiner Einschätzung auch nicht sinnvoll vermietbar.

 

Wir kennen bisher noch keinen möglichen Kaufpreis für das Grundstück (noch habe ich bisher verstanden wie hier ein sinnvoller Kaufpreis für das Grundstück abgeschätzt werden könnte) noch weitere Rahmenbedingungen. Sobald diese klarer sind, werde ich sie gerne hier teilen.

 

Neben der Frage, wie man einen sinnvollen Wert für das Grundstück abschätzen kann, habe ich, Stand jetzt, noch eine weitere Frage: Das Haus gehört meinen Eltern seit Mitte der 60er Jahre. Wie würde sich der Grundstückserwerb aus der Erbpacht heraus steuerlich auswirken, wenn wir das Haus (dann mit erworbenen Grundstück) verkaufen würden? Müsste man für die steuerlichen Auswirkungen Grundstück und Haus getrennt betrachten (Haus länger als 10 Jahre Eigentum, Grundstück vsl. kürzer als 10 Jahre Eigentum)?

 

Letztlich geht es mir darum zu verstehen, ob es mit den obigen Rahmenbedingungen überhaupt sinnvoll wäre, das Vorkaufsrecht wahrzunehmen (und zu welchem Kaufpreis) bzw. ob die Komplexitäten die wir uns einsammeln würden den Aufwand wert wären.

[Hotzenplotz2]

So aus dem Bauch raus würde ich ja sagen, so eine Erbpacht mit 40 Jahren Restlaufzeit würde für jeden Käufer den Kaufpreis mindern also auch für euch. Ihr seid natürlich in der priveligierten Lage, dass ihr diese Erbpacht dann auflösen könnt und das Grundstück ohne diese Erbpacht weiterverkaufen könnt. Theoretisch müsste der Verkäufer für euch den Preis dann höher machen als für andere Interessenten, könnte mir aber vorstellen, dass dem nicht so ist. Die spannende Frage wird halt sein, wie viel Kaufpreisreduzierung erzeugt so eine Erbpacht. Daraus dann auf die Jahre die ihr das Grundstück haltet den Gewinn ausrechnen. Zusätzlich wird natürlich die Pacht eingesparrt.

[Ramstein]

Für sowas gibt es Immobiliengutachter.

[Rubberduck]

vor 3 Stunden von Someone:

Wir kennen bisher noch keinen möglichen Kaufpreis für das Grundstück (noch habe ich bisher verstanden wie hier ein sinnvoller Kaufpreis für das Grundstück abgeschätzt werden könnte) noch weitere Rahmenbedingungen. Sobald diese klarer sind, werde ich sie gerne hier teilen.

 

Warum nicht Bodenrichtwert?

 

vor 3 Stunden von Someone:

Müsste man für die steuerlichen Auswirkungen Grundstück und Haus getrennt betrachten (Haus länger als 10 Jahre Eigentum, Grundstück vsl. kürzer als 10 Jahre Eigentum)?

 

Welche Steuer ist denn gemeint? Ist gibt da einige. 

 

vor 20 Minuten von Ramstein:

Für sowas gibt es Immobiliengutachter.

 

Eben.

Es gilt bekanntlich: Lage, Lage, Lage.

[Neverdo]

Komm nicht auf die Idee zu sanieren, komm nicht auf die Idee zu kaufen, es sei denn der Bodenwert ist ausgesprochen günstig zu bewerten, denn die Steuern werden fällig...

Ein Haus mit 40 Jahren Restzeit bei Erbpacht hat natürlich einen Abschlag bei Verkauf, aber wenn ihr weit weg wollt, sind alle anderen Überlegungen müßig, bringt nur Ärger und rechnet sich am Ende nicht.

Wenn es sich nicht um Private Erbpacht , sondern Kirche oder Institution handelt, sind die Konditionen bei Verkauf natürlich besser.

Sie hier mal nach welcher Bodenrichtwert bei euch zugrunde liegt.

https://www.bodenrichtwerte-boris.de/boris-d/?lang=de

vor 3 Minuten von Rubberduck:

 

 

 

Eben.

Es gilt bekanntlich: Lage, Lage, Lage.

Grundsätzlich ja...aber nicht so bei Erbpacht mit Restlaufzeit, da kann es dann ganz andere Probleme geben, muss man sich den Vertrag mal ansehen, ist auch allgemein nicht so begehrt, bei den Bodenpreisen und bei durchschnittlicher Erbpacht von rd. 5 % also die liegen immer zwischen 4 und 6% bezogen auf den Wert des gesamten Grundstücks , bei mir in der Gegend zahlen inzwischen einige bis zu 1000,- Erbpacht pro Monat, so ist das eben, wenn die Grundstückpreise so immens steigen , dabei wird Boris von den Finanzämtern noch übertroffen...ein Schelm, wer Böses dabei denkt...

[Rubberduck]

vor 8 Minuten von Neverdo:

Komm nicht auf die Idee zu sanieren, komm nicht auf die Idee zu kaufen, es sei denn der Bodenwert ist ausgesprochen günstig zu bewerten, denn die Steuern werden fällig...

 

Es ist wie @Ramstein geschrieben hat nicht unmittelbar klar, ob ein Kauf des Grundstücks den Wert so weit steigert, dass man (nach Grunderwerbssteuer, sowie andere Nebenkosten, beispielhaft Notar und Eintragung) beim Verkauf signifikant gewinnt.

Ich würde auch vermuten, dass es ein Nullsummenspiel ist. Zumal ein Verkauf nach dem Tod des Vaters eher früher als später bevorsteht. Beim Weiterverkauf wäre die Haltedauer IMHO relevant. 

 

[Neverdo]

vor 1 Minute von Rubberduck:

 

Es ist wie @Ramstein geschrieben hat nicht unmittelbar klar, ob ein Kauf des Grundstücks den Wert so weit steigert, dass man (nach Grunderwerbssteuer, sowie andere Nebenkosten, beispielhaft Notar und Eintragung) beim Verkauf signifikant gewinnt.

Ich würde auch vermuten, dass es ein Nullsummenspiel ist. Zumal ein Verkauf nach dem Tod des Vaters eher früher als später bevorsteht.

 

Kauf des Grundstücks würde ich NUR bei Eigennutzung empfehlen...

[Someone]

Danke für die Denkanstöße. 
 

Bei der Frage nach Steuer ging es mir um die Steuer bei unserem Verkauf - falls es einen Gewinn gäbe. Eigennutzung wäre nur gegeben solange mein Vater noch dort lebt - mit 90 ist das natürlich offen, ob es noch 3 oder gar 10 Jahre Eigennutzung würden.
 

Nochmal meine Frage hierzu: Das Haus selbst ist ja langjährig im Besitz meines Vaters. Wenn Haus mit Grund verkauft wird, müssten dann Haltedauer von Haus und Grund separat angesetzt werden, oder würden mit Grundstückskauf die Haltedauer fürs Gesamtgewerk wieder bei 0 anfangen?

Ich selber werde sicher keinen Cent in Sanierungen dort investieren - falls mein Vater etwas machen will, wird er es machen (egal ob wir ihm vorrechnen wie (un)wirtschaftlich es wäre).

 

Den Bodenrichtwert kenne ich - danke trotzdem für den BORIS-Link. Der Erbpachtzins ist nach meiner Einschätzung eher niedrig mit 1400 EUR pro Jahr ( lt. meinem Vater „viel zu hoch“)…

 

Falls wir in Richtung Grundstück-Abkauf weiterdenken, werden wir sicher einen Gutachter hinzu ziehen. Aber da fehlt als wesentliche Info z.B. die Preisvorstellung des Eigentümers.

[bobby13]

Für den Verkäufer dürfte es bei der langen Laufzeit sehr schwierig werden einen Käufer zu finden.

Da kommt eigentlich nur der Eigentümer des Grundstücks in Frage. Ansonsten müsste sich ein Erwerber für 40 Jahre mit einer wahrscheinlich sehr niedrigen Verzinsung von 1400 € pro Jahr begnügen.

Von daher habt ihr eine super Verhandlungsposition, wenn er es unbedingt loswerden will.

 

Beim Kauf bleibt das Erbbaurecht auch bestehen, es entfällt also nicht automatisch bei Vereinigung des Besitzes.

 

Zum Weiterverkauf ist Grundstück + Haus auch interessanter für potenzielle Käufer.

 

Es dürfte nicht schaden, wenn ihr euch vorab von einem Rechtsanwalt und Steuerberater beraten lässt. 

[hilflos]

ich würde das Grundstück kaufen, denn es wird billig sein. Der Eigentümer wird keinen anderen Käufer finden, der 40 Jahre wartet. 

Außer Spekulanten, die nach dem Tod des Vaters dann das Haus von dir/Bruder billig kaufen möchten.

Da der Grundstückseigentümer aber einem Hausverkauf zustimmen muss, bist du beim Verkauf eingeschränkt. Wenn dann der Grundstückseigentümer eine Erbengemeinschaft ist, wird es immer schwieriger. 

Steuerlich würde ich sagen, dass nur das Grundstück der Spekulationsfrist unterliegt.  

[DancingWombat]

Das ist eine spannende Situation.
Erstmal sollten wir noch ein paar Grundlagen klären:
- Wollt ihr als Erbengemeinschaft kaufen und habt die Mittel dazu?

- Würde dein Vater in dem Zuge ggf. direkt das Grundstück/Haus auf euch überschreiben, mit Wohnrecht?

- Wo ist das Grundstück und wie ist dort generell die Nachfrage nach Immobilien dieser Art. Es macht einen großen Unterschied ob es in München inkl. Speckgürtel ist oder irgendwo in der Pampa wo niemand hin will.

- Was soll langfristig mit dem Grundstück/Haus passieren. Wollt ihr das selbst weiter nutzen, wenn der Vater mal nicht mehr ist oder soll es dann verkauft werden?

 

Zu dem Kaufangebot:
Aus meiner Sicht ist das am Ende eine Frage dessen was ihr wollt und wie der Preis ist. Ein Erbpachtgrundstück verkauft sich nicht so leicht wie ein "normales" Grundstück. Das ist erstmal gut für euch.
Ein Verkauf des Hauses mit Erbpacht bei den 40J Restlaufzeit und der energetischen Situation dürfte sich meiner Meinung nach als schwierig gestalten, sofern der Erbpachtgeber nicht bereit ist die Laufzeit zu verlängern. Sofern ihr das Grundstück kauft, könnt ihr die Erbpacht auflösen und habe ein "normales" Grundstück was deutlich besser verkaufbar wäre. Vor diesem Hintergrund und unter der Annahme das ein Verkauf geplant ist, kann das sehr sinnvoll sein das Grundstück zu kaufen.

Bzgl. der steuerlichen Fragen solltet ihr unbedingt einen Steuerberater konsultieren der sich damit auskennt. Meiner Einschätzung nach sollten hier keine relevanten Steuern außer den üblichen Kaufnebenkosten und ggf. zusätzlichen Notarkosten für Auflösung des Erbpachtrechts entstehen.

[Someone]

vor 52 Minuten von DancingWombat:

- Wollt ihr als Erbengemeinschaft kaufen und habt die Mittel dazu?

Sagen wir einmal so: Ich habe die Mittel. Mein Bruder hat gerade ein Haus gekauft, er also eher nicht. Mein Vater hat vermutlich auch die Mittel (hängt natürlich vom Preis ab).

vor 55 Minuten von DancingWombat:

- Würde dein Vater in dem Zuge ggf. direkt das Grundstück/Haus auf euch überschreiben, mit Wohnrecht?

Nein würde er nicht - das Haus wird (wenn der Erbschein für den Anteil meiner Mutter ausgestellt ist) zur Hälfte ihm und zur anderen Hälfte meinem Bruder/mir (als Erbengemenschaft) gehören (Meine Eltern hatten ein Berliner Testament, aber mein Vater hat das Erbe ausgeschlagen). Aktueller Diskussionsstand ist, dass wir diesen Status erst einmal nicht verändern wollen.

vor 58 Minuten von DancingWombat:

- Wo ist das Grundstück und wie ist dort generell die Nachfrage nach Immobilien dieser Art. Es macht einen großen Unterschied ob es in München inkl. Speckgürtel ist oder irgendwo in der Pampa wo niemand hin will.

Das (Reihen-)haus ist im weiteren Speckgürtel einer Großstadt in der Region Rhein/Ruhr, allerdings schon so ländlich, dass ohne Auto fast nichts geht. Einige derartige Häuser (auch Erbpacht) sind in den letzten 5 Jahren verkauft worden (wg. Generationenwechsel) zu aus meiner Sicht überraschend hohen Preisen.

vor einer Stunde von DancingWombat:

- Was soll langfristig mit dem Grundstück/Haus passieren. Wollt ihr das selbst weiter nutzen, wenn der Vater mal nicht mehr ist oder soll es dann verkauft werden?

Wir wollen es dann verkaufen. Mein Bruder hat, wie gesagt, gerade ein Haus zur Eigennutzung gekauft und ich habe nicht geplant dorthin zurück zu ziehen.

[Allesverwerter]

Wie sind denn die Zahlen?

 

Kaufpreis Grundstück?

 

Preisprojektion Verkauf Haus mit Belastung Erbpacht?

 

Preisprojektion Verkauf Haus mit Grundstück?

 

 

[Someone]

vor 9 Minuten von Allesverwerter:

Wie sind denn die Zahlen?

Es haben sich keine neuen Informationen ergeben, seit ich gestern (Sonntag!) von der Sache erfahren habe. Sobald es weitere gibt, werde ich es gerne teilen.

[DancingWombat]

Ich sehe an der Situation einen sehr wichtigen Punkt, ganz unabhängig von den kommerziellen Randbedingungen.
Ihr seit zu dritt in einer Erbengemeinschaft in der es zumindest eine Personen geben dürfte, die nicht kaufen kann oder will. Ohne Einstimmigkeit kommt ihr aber nicht weiter. Vielleicht solltet ihr das zuerst einmal klären.

[Someone]

vor 16 Minuten von DancingWombat:

Ohne Einstimmigkeit kommt ihr aber nicht weiter. Vielleicht solltet ihr das zuerst einmal klären.

Das ist uns bewusst - im ersten Schritt sind wir uns einig, dass wir grundsätzliches Intersse gegenüber dem Verkäufer äußern.

 

Die Liste der offenen Punkte wird sich (hoffentlich) danach - mit zusätzlichen Informationen von Verkäuferseite - abarbeiten lassen, so dass wir eine vernünftige Entscheidungsgrundlage bekommen.

[Malvolio]

Nunja, es steht und fällt mit dem Kaufpreis und der zu erwartenden Möglichkeit einer späteren Weiterveräußerung. Wenn es eine zumindest halbwegs attraktive Lage ist für die sich wohl später Interessenten finden lassen .... und wenn der Preis stimmt .... dann würde ich drüber nachdenken. Der Verkäufer wird vermutlich so schnell nicht viele andere Kaufinteressenten finden ... insofern seid ihr vermutlich in einer recht guten Verhandlungsposition. 

 

 

[hilflos]

vor 3 Stunden von DancingWombat:

Ihr seit zu dritt in einer Erbengemeinschaft in der es zumindest eine Personen geben dürfte, die nicht kaufen kann oder will. 

nein 50% gehört weiterhin dem Vater und die sind nicht Teil der Erbengemeinschaft und nur 50% den Kindern als Erbengemeinschaft. 

[DancingWombat]

Am 27.1.2025 um 14:54 von hilflos:

nein 50% gehört weiterhin dem Vater und die sind nicht Teil der Erbengemeinschaft und nur 50% den Kindern als Erbengemeinschaft. 

Das ändert nichts am Ergebnis, wenn es denn so ist. Ob es wirklich so ist hängt wesentlich vom Testament ab. Bei gesetzlicher Erbfolge würde auch der Vater einen Teil erben und wäre damit Teil der Erbengemeinschaft. Für die Diskussion hier spielt das aber keine Rolle. 

[chirlu]

vor 7 Stunden von DancingWombat:

Ob es wirklich so ist hängt wesentlich vom Testament ab.

 

Es wurde doch gesagt, dass der Vater das Erbe ausgeschlagen hat.

[t.klebi]

Am 26.1.2025 um 12:17 von Someone:

noch habe ich bisher verstanden wie hier ein sinnvoller Kaufpreis für das Grundstück abgeschätzt werden könnte

Aktueller Marktwert des unbelasteten bebauten Grundstücks abzüglich Barwert des in 40 Jahren fälligen Entschädigungsanspruch für das Gebäude und abzüglich dem Barwert der Erbpacht. 

 

Im Zweifel ist dieser Wert recht gering, so dass es sich wirtschaftlich sehr wohl lohnen kann, das Vorkaufsrecht jetzt in Anspruch zu nehmen. Allerdings möglichst gleich gemeinsam von den zukünftigen Erben.

Nach dem Tod des Vaters fällt das Erbpachtrecht dann in die Erbengemeinschaft. Dann sind Grundstückseigentümer und Erbpachtberechtigte die gleiche Personengruppe und die Erbpacht kann aus dem Grundbuch gelöscht werden.

Im Anschuss kann die Erbengemeinschaft ein von Erbpacht unbelastetes bebautes Grundstück veräußern. 

 

Steuerlich passiert nichts weiter, denn der Großteil des Wertes steckte ja wohl im Gebäude bzw. der Erbpacht. Und diese Werte wurden dann von der Erbengemeinschaft im Wege der Gesamtrechtsnachfolge mit Fußstapfentheorie erworben.

Verbleiben etwaige Wertsteigerungen aus dem jetzt anstehenden Grundstückskauf. Aber was soll da in den nächsten Jahren schon großartig passieren?