Immobilie als Kapitalanlage kaufen? Ja/Nein?

[Hotzenplotz2]

vor 1 Minute von canari85:

Inhaberstruktur: 20 Eltern, 40 Bruder, 40 ich

Verkaufspreis offiziell an fremde Dritte: 330.000

Verkaufspreis an mich: 210.000

Nebenkosten: 12.600 € Grunderwerbssteuer, 3.150 € Notarkosten, 1.050 € Grundbucheintrag, Summe: 

Restkredit Immobilie: 30.000 €, läuft auf meine Eltern

Rest-Kredit Sanierung: 50.000 €, läuft auf meine Eltern

Merkst du nicht, dass das keinen Sinn ergibt?

Deine Eltern können nur verkaufen, was Ihnen gehört. Wenn ihr gemeinsam an Dritte verkauft, dann fragt ihr nach 330k€. Ok soweit.
Wenn deine Eltern und dein Bruder gemeinsam an dich verkaufen, dann verkaufen sie dir nur 60% denn 40% gehören ja schon dir.
Wenn also 210k€ jetzt 60% entsprechen dann ist die Immobilie plötzlich 350k€ Wert. Selbst wenn du 210k€ dafür bezahlst, müsstest du davon nur 70k€ an deine Eltern und 140k€ an deinen Bruder bezahlen da die Anteile von ihm kommen.
Wenn er das Geld an die Eltern schenkt --> Schenkungssteuer
Wenn er seine Anteile an dich schenkt --> Schenkungssteuer
Wenn du deinen Eltern mehr Geld gibst als ihre Anteile wert sind --> Schenkungssteuer

Man könnte meinen, die frühzeitige Schenkung zum Umgehen der Steuern bewirkt genau das Gegenteil.

[Rubberduck]

vor 26 Minuten von OttoKleinanleger:

Ich nehme mal an es ist Niesbrauch für die Eltern eingetragen? Wenn ja, wurde da schon der Gegenwert berechnet?

 

Wenn "ja" ist alles wumpe. Weil dann gibt die Bank kein Geld.

[OttoKleinanleger]

vor 1 Minute von canari85:

Inhaberstruktur: 20 Eltern, 40 Bruder, 40 ich

Verkaufspreis offiziell an fremde Dritte: 330.000

Verkaufspreis an mich: 210.000

Nebenkosten: 12.600 € Grunderwerbssteuer, 3.150 € Notarkosten, 1.050 € Grundbucheintrag, Summe: 

Restkredit Immobilie: 30.000 €, läuft auf meine Eltern

Rest-Kredit Sanierung: 50.000 €, läuft auf meine Eltern

Ob der gesenkte Verkaufspreis Auswirkungen, weiß ich nicht.

Als Laie sehr ich das dann wie folgt.

Du kaufst die Immobilie für 210000+NK von dir, deinem Bruder und deinen Eltern. Oder kaufst dur nur die nicht dir gehörenden 40%+20%? Gehen wir mal von 100% aus, dann gehen 42000€ an deine Eltern, wovon sie die 30000€+50000€ Verbindlichkeiten tilgen können. 84000 gehen an deinen Bruder, der die dir dann zurück schenken kann. Der Freibetrag für Schenkungen ist bei 20000€, so weit ich weiß, rest muß von dir versteuert werden. Du selbst musst halt die 42000+84000+NK ran schaffen.

Anders wird die Sache bei Niesbrauch. Der Niesbrauchsgegenwert kann ein ziemlich groß sein.
 

[Rubberduck]

vor 4 Minuten von Hotzenplotz2:

Merkst du nicht, dass das keinen Sinn ergibt?

Iudex non calculat. 

[Hotzenplotz2]

Nächste Frage, warum brauchen deine Eltern 210k€ wenn die restlichen Kredite sich nur auf 80k€ belaufen?
Wenn diese 80k€ sich nur auf ihren Anteil an der Immobilie erstrecken würden dann wären ja 20% 80k und die Immobilie wäre plötzlich 400k€ Wert.
Ich vermute mal die Eltern haben den Kredit auf die ganze Wohnung aufgenommen und dann euch irgendwann Anteile übertragen, ohne, dass ihr einen Teil der Kreditrate mitzahlt.

Ich bin nicht so tief drin im Kredit/Immobilienbereich aber vielleicht kann man ja den Kredit mit dem Gebäude übernehmen.
Wenn wir den Kredit gleich verteilen, dann haben wir einen Gesamtwert von 330k-80k=250k€. Davon entfallen 50k auf die Eltern und je 100k auf dich und deinen Bruder.
Wenn du also jetzt für 50k€ den Eltern die Anteile abkaufst und für 100k deinem Bruder dann haben deine Eltern schonmal 80k€ Verbindlichkeiten weniger +50k€ eingenommen, sind wir also schon bei 130k€ die bei den Eltern liegen. Wenn jetzt noch dein Bruder vor dem Verkauf von seinen Anteilen 20k€ Wert an die Eltern schenkt haben die 150k€.

Falls es neben diesem Kredit noch weitere offene Kredite gibt wäre natürlich die Frage, ob die Eltern mit eurem Einverständnis die Immobilie beleihen können, damit ihre anderen Kredite ablösen und du dann die belastete Immobilie kaufst.
Da müsste aber jemand mit mehr Ahnung mal schreiben ob und wie sowas geht.

 

[Schwachzocker]

 

vor 38 Minuten von OttoKleinanleger:

vor 1 Stunde von canari85:

...Mein Bruder würde auch seinen Anteil erhalten. Wobei er gar nicht in Deutschland lebt und damit nicht viel anfangen kann. Deswegen hat er auch angeboten, dass wenn ich die Wohnung selber kaufe, dass er davon nichts haben möchte. 

Danke, ich habe Tränen gelacht. Wo lebt der, wo dieses seltsame Konstrukt Geld zu nichts nutze ist?

Vermutlich lebt er im Dividendenland.

[OttoKleinanleger]

vor 11 Minuten von canari85:

...

Nießbrauch für die Eltern ist eingetragen, genau. Gegenwert wurde nicht berechnet.

Schau mal in den Schenkungsurkunde. Meist schreiben die Notare einen pi mal Daumen Wert rein. Ob man den so einfach nehmen kann, weiß ich nicht. Ich würde jetzt sagen, das muß man berechnen. Bei mir waren damals Notar, Käufer und Makler wegen des Niesbrauchswertes ganz entspannt, nur die Steuerberaterin meiner Mutter meinte, ich soll mal die Berechnungsgrundlage gut aufbewahren.

 

Verzichten deine Eltern auch den Niesbrauch oder setzen eine zu geringen Wert an, dann ist es eine Schenkung, aber da sind die Freibeträge ja recht hoch.

Ist lange her, dass ich mich laienhaft mit dem Thema auseinander gesetzt habe, ein paar Links zum Niesbrauch habe ich noch:

anwalt.org: Zum Wert vom Nießbrauch bei der Berechnung von Erbschaftsteuer

Gesetze im Internet: Bewertungsgesetz (BewG) Anlage 9a (zu § 13)

destatis: Sterbetafeln (ohne Gewähr ... bitte selbst googlen)

sis-Verlag: BMF: Einkommensteuerrechtliche Behandlung des Nießbrauchs und anderer Nutzungsrechte bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

 

 

[Jennerwein]

vor 25 Minuten von canari85:

Nießbrauch für die Eltern ist eingetragen, genau. Gegenwert wurde nicht berechnet.

Wenn die Wohnung unbelastet einen Verkehrswert von 330k hat, wäre schon zu hinterfragen, ob mit eingetragenem Nießbrauch ein Verkehrswert von 210k überhaupt gerechtfertigt ist. Von Geschenkt mal gar nicht zu reden.

[Rubberduck]

vor 5 Minuten von Jennerwein:

Wenn die Wohnung unbelastet einen Verkehrswert von 330k hat, wäre schon zu hinterfragen, ob mit eingetragenem Nießbrauch ein Verkehrswert von 210k überhaupt gerechtfertigt ist. Von Geschenkt mal gar nicht zu reden.

 

Ich hatte oben schon erwähnt, dass das sowieso keine Bank finanziert.

 

BTW: Nießbrauch ist was anderes als Wohnrecht. Aber das weiß die studierte Juristin ja...

[Cauchykriterium]

vor 27 Minuten von Rubberduck:

Iudex non calculat. 

Übliches Mißverständnis: iudex non calculat bezieht sich nicht auf's Rechnen im Allgemeinen, sondern dass die Richter nicht die Anzahl der Argumente berücksichtigen sollten, die eine Partei vorträgt, sondern deren Inhalt und Qualität.

[Rubberduck]

vor 6 Minuten von Cauchykriterium:

Übliches Mißverständnis: iudex non calculat bezieht sich nicht auf's Rechnen im Allgemeinen, sondern dass die Richter nicht die Anzahl der Argumente berücksichtigen sollten, die eine Partei vorträgt, sondern deren Inhalt und Qualität.

 

Übliches Mißverständnis: MIT Smiley isses ironisch gemeint.

[Cauchykriterium]

vor 1 Minute von Rubberduck:

Übliches Mißverständnis: MIT Smiley isses ironisch gemeint.

Wenn's wenigstens ein Zwinkersmiley gewesen wäre ...

[hilflos]

vor 3 Stunden von Rubberduck:

 

Bei Kauf von den Eltern KEINE Grunderwerbssteuer.

aber von Bruder und der hat 40%. 

[hilflos]

vor 3 Stunden von canari85:

 

Nochmal als Hintergrund: Meine Eltern haben mir vor vielen Jahren die Wohnung mit überschrieben, also mir die 40 % eintragen lassen. Unter anderem um eine mögliche Schenkungssteuer zu umgehen. Ich weiß, aktuell würde ich die Grenze nicht erreichen aber wer weiß, ob de Regierung in einigen Jahren nicht sagt, wir senken den Schwellenwert. 

 

 

die falsche Verwendung von Begriffen ist die Ursache der Verwirrung. Man kann eine Wohnung  nicht überschreiben oder sich eintragen lassen.

Man kann eine Wohnung nur verkaufen, verschenken oder vererben. Da niemand gestorben ist fällt das dritte derzeit weg.

Deine Eltern haben dir 40% geschenkt und wollen die jetzt wieder zurück. Angesichts der Sinnlosigkeit bei einem Freibetrag von 1,6 Millionen, Erbschaftssteuer zu vermeiden, ist die Rückforderung moralisch fragwürdig.

[hilflos]

neben der ganzen Verwirrung was dich die Wohnung letztendlich kostet, hier eine stark vereinfachte Kostenkalkulation.

Mietrendite ist Kaltmiete minus nicht umlagefähigen Nebenkosten geteilt durch Kaufpreis.  Die sollte bei min. 3% liegen (ja ich weiß manche vermieten nicht unter 10%)

Da der Zinssatz derzeit bei über 3% liegt, machst du nur Gewinn durch Wertsteigerung und Steuerrückerstattung. Da du aber offiziell nur 20% kaufst (40 hast du schon und 40 schenkt dir dein Bruder) ist die AfA entsprechend niedrig. Wertsteigerung ist in Berlin schwierig einzuschätzen, eine Mietpreisbremse kann aber zu einer Verknappung führen und den Wert für Eigennutzer erhöhen 

 

[Rubberduck]

vor 7 Minuten von hilflos:

neben der ganzen Verwirrung was dich die Wohnung letztendlich kostet, hier eine stark vereinfachte Kostenkalkulation.

Mietrendite ist Kaltmiete minus nicht umlagefähigen Nebenkosten geteilt durch Kaufpreis.  Die sollte bei min. 3% liegen (ja ich weiß manche vermieten nicht unter 10%)

Da der Zinssatz derzeit bei über 3% liegt, machst du nur Gewinn durch Wertsteigerung und Steuerrückerstattung. Da du aber offiziell nur 20% kaufst (40 hast du schon und 40 schenkt dir dein Bruder) ist die AfA entsprechend niedrig. Wertsteigerung ist in Berlin schwierig einzuschätzen,

eine Mietpreisbremse kann aber zu einer Verknappung führen und den Wert für Eigennutzer erhöhen 

 

https://www.bundesfinanzhof.de/de/presse/pressemeldungen/detail/steuerfreiheit-der-veraeusserung-von-nachlassvermoegen/

ACHTUNG: Ganz neues Urteil. Auszahlung von Miterben wird mit neuester Rechtsprechung nicht als Anschaffung gerechnet.

 

Da hier kein Erbfall vorliegt, möglicherweise nicht relevant. Bei dem verworrenen Fall, wäre ich nun aber spätestens jetzt beim Steuerberater.

(Wobei das Ganze ohnehin Blödsinn und ein Schuss ins Knie ist...)

[hilflos]

vor 8 Minuten von Rubberduck:

 

Da hier kein Erbfall vorliegt, möglicherweise nicht relevant. Bei dem verworrenen Fall, wäre ich nun aber spätestens jetzt beim Steuerberater.

zusätzlich sind sie derzeit keine Erbengemeinschaft und sie will ja nicht gleich wieder verkaufen. daher passt  der link in keinster Weise und verwirrt nur

[Rubberduck]

vor 34 Minuten von hilflos:

zusätzlich sind sie derzeit keine Erbengemeinschaft und sie will ja nicht gleich wieder verkaufen. daher passt  der link in keinster Weise und verwirrt nur

es ist eine Schenkung. VermutliIch an beide Geschwister. Ich würde aber die Bedeutung des Urteils nicht unterschätzen. Sonst steht man hinterher doof da. Denn auf genau die Idee werden auch andere kommen….

 

ohne Afa rechnet sich der blödsinn doch gar nicht mehr 

[Peter23]

vor 4 Stunden von canari85:

Nebenkosten: 12.600 € Grunderwerbssteuer,

fällt nur anteilig an (auf den Teil vom Bruder)

[Kunibert65]

Immobilie als Kapitalanlage kaufen? Ja/Nein?

In deinem Fall:

 

Nein!

[hattifnatt]

vor 18 Minuten von Kunibert65:

Nein!

+1

Berlin, Rendite <= 3% -> Immobilie ist keine Kapitalanlage