clausi 14. Januar Zu aller erst, vielen Dank euch allen für das nette Wilkommen, die sachliche Debatte und die interessanten Einwürfe. Das ist der Reality Check, den ich gebraucht habe, damit meine innere Pro und Kontra Liste klarer wird. Ich nehm jetzt mal full quotes, ich hoffe das ist okay. Ansonsten kann ich das auch in mehrere Beiträge aufteilen und die quotes anpassen. Bitte Bescheid sagen. vor 9 Stunden von mipla: Kann es sich lohnen? Könnte gut sein. Würde ich es machen bzw. empfehlen? Nein egal ob externer Kauf oder von der Family Gründe: Viel zu hoher Fremdkapitalhebel, keine Rücklagen für ungeplantes, Lebenssituation wird sich evtl noch ändern.irgendwann hat man kein Bock mehr auf WG leben. Studivermietung macht deutlich mehr Arbeit. Evtl. externe Hausverwaltung ist auch nicht umsonst plus es bleibt trotzdem viel Arbeit bei dir Beende dein Studium, erhöhe dein Einkommen signifikant und Spar erst einmal Minimum 50k€ an. Dann kann man solche uberlegungen anstellen. Ich würde als erstes aber nicht mit einer Problemimmobilie anfangen. Du hast mit deinen Punkten völlig recht. Das habe ich auch bedacht, aber mir gedacht, dass ich für den Vermögensaufbau auch Lebensstandardeinbußen in Kauf nehmen würde. (Arbeiterkind) Die 50k nehme ich mir zu Herzen, bei meiner derzeitigen Sparrate (1k) wird das wohl noch 50 Monate (je nach dem wie sich ETF World entwickelt, sollte das wohl sogar 2028 sein.) Einkommen signifikant erhöhen, ist in Planung (Aufsteigen innerhalb des Jobs und nebenher nach Geschäftsmodellen schauen.) vor 9 Stunden von DancingWombat: Ich denke das eine Immobilie grundsätzlich geeignet sein kann Vermögen aufzubauen. Aber, du scheinst auf ein spezielles Objekt mit gewissen Herausforderungen eingeschossen zu sein. Warum? Eine 110% Finanzierung mag vielleicht gerade so gehen, wäre aber schon krass gehebelt. Ohne EK am Rande läufst du früher oder später in Liquiditätsprobleme. Ich an deiner Stelle würde folgendes machen: Studium abschließen und Einkommen steigern Parallel mit Immobilien beschäftigen und Wissen ausbauen. EK Aufbauen und dann ein passendes Objekt kaufen mit mind. 10-20% EK Das denke ich auch. Bin ich nicht. Ich wollte nur eins in der Nähe meines nächsten Lebensmittelpunkts zu haben und habe hierzu wenig bezahlbares (unter 3k m²) gefunden. Das einzige spezielle Objekt ist die Bruchbude meiner Eltern. Der Plan hört sich auch nach ~50k ansparen an. vor 8 Stunden von supertobs: Untervermieten ist genehmigungspflichtig, der Mieter muss sich auch anmelden etc. das kommt raus. Dazu müsstest Du diese Gewinne versteuern. Das Vorgehen hat Geschmäckle, ich finde es unredlich. Bekomme die Flauseln aus dem Kopf und beende Dein Studium. Wenn Du Energie übrig hast, hilf Deinen Eltern bei deren Hausthema. Von Innerfamiliären Geschäften würde ich absehen. Billighäuser haben hohe Risken, kosten dich Deine Studienzeit mit Verwaltung etc. Dazu noch hohe Fluktuation und ausstehende Mieten durch verpeilte studentische Mieter. Ich kann mir schöneres vorstellen. Ja, die Genehmigung muss aber erteilt werden, so zumindest meine Rechtsaufassung. Über 520€ muss ich versteuern, ja. Das ist ja auch nur der erste Teil. Untervermieten werde ich so oder so, da ich noch an der alten Stadt ein wenig hänge. Die 500€ sind wohl der Marktpreis hier, aber ich will auch nicht Wucher betreiben. Generell bin ich kein Fan von Wohnen als Geschäftsmodell, aber als Arbeiterkind passe ich mich der mir erscheinenden Renditemöglichkeit an und erkläre mir das damit, dass andere eben mehr Geld haben und sich das leisten können. Flauseln brauche ich. Energie übrig sollte ich wohl in eine Firmengründung investieren. Ja das mit dem Bilighausrisiko denke ich mir auch immer mehr. Man könnte eine Mietausfallversicherung schließen, die gilt aber wohl nur bei fristloser Kündigung des Vermieters. vor 7 Stunden von slowandsteady: Sowas kann klappen, aber auch furchtbar schiefgehen (was dir Insta/TikTok/Youtube dann nicht zeigt). Ich sehe aber mehrere Probleme: Ein Reihenmittelhaus ist typischerweise keine Kapitalanlage, sondern was für Selbstnutzer. Als Investitionsobjekt ist sowas nur sehr bedingt sinnvoll, weil man für Dinge mitzahlt wie Garten, um die sich die Mieter kümmern sollten und von denen der typische WG-Nutzer gar nichts hat (wie sollen die anderen WG-Bewohner durchs das private (Wohn)zimmer des einen WG-Bewohners in den Garten?). Zudem können Mieter in einem Haus mehr "kaputt" machen als in einer Wohnung, wo sie zB selbst gar keinen Zugang zur Heizung haben. Eine 110% Beleihungsquote bezieht sich nicht auf die Immobilienpreise auf Immoscout oder die real gezahlten, sondern auf den Beleihungswert, den die Bank für die Immobilie berechnet. Und der wird meist konservativ bewertet und liegt deutlich unter dem "echten" Marktpreis. D.h. du kriegst es sehr wahrscheinlich nicht finanziert. Ich bezweifele, dass deine Rechnung so aufgehen wird - real wirst du keinen Gewinn machen bei 4-5% Zinsen. Du hast keine Liquidität. 10k Eigenkapital sind ein Witz wenn mal eine größere Reperatur ansteht, dann kannst du einfach nicht bezahlen. Gleichzeitig hast du aber Mietausfälle/minderungen und kannst die Reperatur auch nicht mehr finanzieren, weil schon am Anschlag -> Super GAU. Und größere Reperaturen stehen eigentlich alle paar Jahre an. Warum machst du dann die bAV überhaupt, wenn du nicht überzeugt bist und der Zuschuß zu niedrig ist? BU kann durchaus sinnvoll sein. ... und suche dir einen gut bezahlten stabilen Job mit >3000 netto. Dann kriegst du bessere Zinsen, hast zumindest genug Geld um eine Reperatur zu zahlen und kannst dein Projekt dann immer noch verwirklichen. PS: Du siehst auf Youtube/TikTok/Immoscout nicht die reale Welt. Da kann jeder behaupten was er mag. Der einzig finanziell transparente Youtuber war "Vermietertagebuch.com", aber dessen Zahlen sind nüchtern betrachtet recht schlecht für den Zeitaufwand von 70 Immobilien und seit der Zinswende und Refinanzierungen (das meiste mit 5 Jahre Zinsbindung, lol) veröffentlicht er auch keine Zahlen mehr sondern macht erfolgreiche Schwurbel/Querdenker-Videos, sonst wäre er längst pleite. Schau dir mal ein paar Videos vom Anticoach an, zB Reupload: Was wurde aus dem #immocation Marco Deal des Lebens in Magdeburg? #immocation #coaching Ja, da schwingt bestimmt bisschen YouTube mit. Hab aber auch entsprechende Freunde, die als Makler ähnliche Modelle verfolgen. Zum Punkt 1: Das Wohnzimmer könnte man in diesem Haus sogar unvermietet lassen. Soweit ich den Grundriss im Kopf habe, gibt es im Obergeschoss 4 Zimmer, die man eben entsprechend für 500€ anbieten könnte. Die Gartenpflege ist tatsächlich ein Problem, außer es gibt einen motivierten Mieter. Kaputt machen habe ich tatsächlich nicht bedacht, hier wäre auf jeden Fall ein umfassender Mietvertrag, entsprechende Versicherungen, Hausordnungen (die auch befolgt werden) und ein gutes Verhältnis zu den Mietern (mit Vorüberprüfung Pflicht) ergo, viel Arbeit. Zu Punkt 2: Das würde mir ja dann aber auch einen Verhandlungsspielraum geben und dadurch könnte ich ein kostenloses Gutachten abstauben oder? Wobei man das sicher selber bezahlt. Ja ich rechne auch mit 4% Zins und 1% Tilgung. Zu Punkt 3: Zustimmung, klar kann ich hier mit Eigenleistung vielleicht etwas reparieren, aber das ist natürlich extra Aufwand. Zum Thema bAV mache ich wahrscheinlich einen eigenen Thread: Job überschreitet wohl bei 5 Tage Woche an den 3k netto. Ändert sich dann was? Studium ist nicht abgeschlossen, fester Job ist aber schon da, bei 5 Tage Woche wohl auch 3k netto. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Tradeoff 14. Januar Aber wozu? Rechne die Rendite aus und den zusätzlichen Aufwand. Vergleiche mit weiter in ETFs investieren und den Aufwand stattdessen für Mehrarbeit zu nutzen. Vergleiche… und da sind nochmal nicht Risken etc betrachtet. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Rubberduck 14. Januar vor 4 Stunden von clausi: Ja, die Genehmigung muss aber erteilt werden, so zumindest meine Rechtsaufassung. Über 520€ muss ich versteuern, ja. Das ist ja auch nur der erste Teil. Untervermieten werde ich so oder so, da ich noch an der alten Stadt ein wenig hänge. Die 500€ sind wohl der Marktpreis hier, aber ich will auch nicht Wucher betreiben. Berechtigtes Interesse muss nachgewiesen werden. Du musst in der Wohnung wohnen bleiben. Ganz ausziehen geht nicht. Der Vermieter darf natürlich sofort die Nebenkosten anpassen. Der Vermieter darf sich auch überlegen, ob er nicht die Miete erhöhen will. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
hilflos 15. Januar vor 18 Stunden von clausi: Ja, die Genehmigung muss aber erteilt werden, so zumindest meine Rechtsaufassung. Über 520€ muss ich versteuern, ja. Vermietung und Verpachtung muss immer angegeben werden und es gibt keine Minijob Grenze dafür. Du musst dann den Gewinn versteuern, auch wenn er deutlich geringer ist Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
clausi Mittwoch um 14:44 · bearbeitet Mittwoch um 14:45 von clausi vor 18 Stunden von Rubberduck: Berechtigtes Interesse muss nachgewiesen werden. Du musst in der Wohnung wohnen bleiben. Ganz ausziehen geht nicht. Der Vermieter darf natürlich sofort die Nebenkosten anpassen. Der Vermieter darf sich auch überlegen, ob er nicht die Miete erhöhen will. Umzug für Studium und da es ja nur ein WG-Zimmer ist gilt wohl (BGH, 13.09.2023, Az. VIII ZR 109/22), solange persönliche Gegenstände noch drinnen sind (Möbiliar und so bleibt zurück.) vor 4 Stunden von hilflos: Vermietung und Verpachtung muss immer angegeben werden und es gibt keine Minijob Grenze dafür. Du musst dann den Gewinn versteuern, auch wenn er deutlich geringer ist ich beziehe mich hier auf https://www.einkommenssteuerrichtlinien.de/EStR-21-2-Einnahmen-und-Werbungskosten.html vor 20 Stunden von Tradeoff: Aber wozu? Rechne die Rendite aus und den zusätzlichen Aufwand. Vergleiche mit weiter in ETFs investieren und den Aufwand stattdessen für Mehrarbeit zu nutzen. Vergleiche… und da sind nochmal nicht Risken etc betrachtet. Ja, das war ein Wakeup-Call, dass ich derzeit erst das Studium genießen sollte und mehr Eigenkapital zusammenspare. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
