Hauskauf mit 110% Finanzierung?

[clausi]

Hallo liebe Community,

 

ich bin neu hier.

Ich hoffe ich habe alle Regeln beachtet und bitte um Rücksicht und Feedback, damit ich mich gut einbringen kann.
 

Ich suche derzeit nach Vermögensaufbaumöglichkeiten. ETF World hab ich mit ca. 6k und eine private (ETF-)Rentenversicherung bei der mylife mit auch ca. 6k. (Dazu mache ich unbedingt nochmal einen Thread, denn ich hab natürlich auch über Tecis eine Rürup und eine BU [zumindest getrennt] erhalten, und werde wohl bald in eine bAV Falle fallen (nur 15% Zuschuss), bin sonst aber versicherungstechnisch bei Check24)

 

Nach langem (nicht abgeschlossenem) Studium habe ich nun einen Job als IT-Berater mit ~2,8k netto. Das ~ kommt von meiner 4-Tage-Woche, die ich häufig auf 5-Tage erhöhe.

Da der Job remote ist, habe ich mir vorgenommen, vorübergehend mein WG-Zimmer für 300€ im Monat (dies lässt sich womöglich für 500€ untervermieten) zu verlassen, um in eine geteiltes Zimmer für 250€ im Monat in eine andere Stadt zu ziehen, und dort mein Studium (in dem freien Tag) endlich zu beenden (+ eine weitere Schule zu besuchen)

Hierbei hatte ich mir überlegt, dass ich die Gelegenheit nutzen könnte und ein altes günstiges Haus erwerben könnte, um damit Zusatzeinnahmen zu generieren.

Die Idee kommt daher, da meine Eltern ein noch älteres Haus (Historischer Bau laut 2. Thread #26) gekauft haben und dieses derzeit versuchen, abzureißen. (Aber am Kapital scheitern)
Baugenehmigung und Grundrisse für die neue Doppelhaushälfte stehen aber bereits. (Ein Makler meinte, man könnte das wohl vorzeitig für 250k€ verkaufen, bei ca. 150k Kosten)
Da mein Vater aber nicht bereit ist, mir eine Hälfte für ca. 200k€ (wofür ich auch einen Kredit aufgenommen hätte) zu verkaufen, wobei wir hierzu nicht lange verhandelt haben, habe ich mich nach Alternativen umgeschaut.

Ich hätte hierzu Teile meiner ETF aufgelöst, um ca. 10k€ Eigenkapital aufzubringen.

Nach Konsultation mit einigen Baufinanzieren meinten die, dass dies im Bereich des möglichen wäre, jedoch mit hohem Zins (4%) und 1,3k Rate.
Jedoch wäre das tragbar, denn die anderen WG-Zimmer (nicht das billige mit geteiltem Zimmer) sind wesentlich höher und dann könnte ich ja gleich Vermögen aufbauen.
Ich würde das Haus dann nach 10 Jahren Zinsbindung und Spekulationssteuer verkaufen, um den Kredit zu tilgen und kündigen.
Hierzu habe ich folgendes Reihenmittelhaus als Beispielobjekt ins Auge gefasst.
https://provitare-immobilienmanagement.de/immobilien/falc-af-40867-heilbronn/


Preis 300k€, lässt sich bestimmt verhandeln.

Das Haus ist von 1956, ein Besichtigungstermin steht noch aus, wohl übermorgen.
Aus anderen Threads (siehe unten) habe ich gelesen, dass bei diesem Baujahr wohl eine Asbestbelastung eine Möglichkeit sein könnte.
Ich überlege mir, die oberen Zimmer für je 500€ warm an Studierende zu vermieten, um so eine hohe Eigenkapitalrendite (2k miete) zu erwirtschaften.

Ich hab keine zwei linken Hände und kenne Handwerker als Freunde + Elektriker als Vater. Vielleicht muss ich ja auch nicht renovieren, sondern nur für die Studis Instandhalten.
Aber ich habe auch viele Projekte und übernehme mich gerne.

Ich bin sehr risikofreudig und würde auch gerne (wieder) gründen.

https://wernerimmobilien.com/immobilien/kaufen-in-heilbronn-555
Hier wäre noch eine Alternative, wären aber nur maximal 3 Zimmer.
Hausgeld liegt bei 195€.

Daher meine Fragen:

 

Lohnt sich eurer Erfahrung nach der Erwerb eines älteren Hauses (Baujahr 1956), wenn das Ziel eine Vermietung an Studierende ist?

Wie schätzt ihr die Risiken durch mögliche Sanierungsmaßnahmen (z. B. Asbest, alte Leitungen) im Vergleich zu den Chancen (Mieteinnahmen, Wertsteigerung) ein?

 

Ist es realistisch, mit nur etwa 10.000 € Eigenkapital bei rund 4 % Zinsen und einer monatlichen Rate von ca. 1.300 € in eine Immobilie einzusteigen?

Welche unerwarteten Kosten könnten bei einem älteren Haus auf mich zukommen (Renovierung, Instandhaltung, Gutachten etc.) und wie kalkuliert man so etwas sinnvoll?

 

Haltet ihr es für machbar, einzelne Zimmer (z. B. an Studierende) für rund 500 € warm zu vermieten und damit monatlich ca. 2.000 € zu erzielen?

Welche Tipps habt ihr, um den organisatorischen Aufwand bei der Zimmervermietung möglichst gering zu halten (z. B. Verwaltung, Instandhaltung)?

 

Inwiefern passt ein Hauskauf eurer Meinung nach zu meiner aktuellen Lebenssituation (4-Tage-Job, Studium, mögliche Gründungspläne)?

Worauf sollte ich besonders achten, wenn mein Einkommen bzw. meine Zeit in den nächsten Jahren nicht zu 100 % gesichert ist?

 

Wie würdet ihr bei einem älteren Objekt (möglicher Asbestverdacht, großer Renovierungsbedarf) den Kaufpreis verhandeln?

Sollte man vor dem Kauf unbedingt einen Bausachverständigen hinzuziehen oder ein Asbest-Gutachten machen lassen?

 

Wäre es sinnvoll, noch einmal die Möglichkeit zu prüfen, einen Teil des elterlichen Hauses zu übernehmen, statt eine fremde Immobilie zu kaufen?

Welche anderen Anlagen oder Strategien würdet ihr empfehlen, falls mir ein Hauskauf zu riskant erscheint?

 

Vielen Dank im Voraus für eure Einschätzungen und Ratschläge!

 

 

Eigentlich wollte ich auch nach einer Eigenkapitalrendite-Excel suchen, aber hab nichts richtiges gefunden.

Hat jemand vielleicht ein Template?
Hier gabs nichts:

Hier wurde eine gute Verhandlungsstrategie genannt und die Asbestgefahr erwähnt.

Hier wurde wohl im großen und ganzen von einem Hauskauf abgeraten, Fertighaus

 

[mipla]

Kann es sich lohnen?

Könnte gut sein. 

Würde ich es machen bzw. empfehlen?

Nein egal ob externer Kauf oder von der Family

Gründe:

Viel zu hoher Fremdkapitalhebel, keine Rücklagen für ungeplantes, Lebenssituation wird sich evtl noch ändern.irgendwann hat man kein Bock mehr auf WG leben. Studivermietung macht deutlich mehr Arbeit. Evtl. externe Hausverwaltung ist auch nicht umsonst plus es bleibt trotzdem viel Arbeit bei dir

 

Beende dein Studium, erhöhe dein Einkommen signifikant und Spar erst einmal Minimum 50k€ an. Dann kann man solche uberlegungen anstellen. Ich würde als erstes aber nicht mit einer Problemimmobilie anfangen. 

 

[DancingWombat]

Ich denke das eine Immobilie grundsätzlich geeignet sein kann Vermögen aufzubauen. 

Aber, du scheinst auf ein spezielles Objekt mit gewissen Herausforderungen eingeschossen zu sein. Warum? 

Eine 110% Finanzierung mag vielleicht gerade so gehen, wäre aber schon krass gehebelt. Ohne EK am Rande läufst du früher oder später in Liquiditätsprobleme. 

 

Ich an deiner Stelle würde folgendes machen:

Studium abschließen und Einkommen steigern

Parallel mit Immobilien beschäftigen und Wissen ausbauen. 

EK Aufbauen und dann ein passendes Objekt kaufen mit mind. 10-20% EK 

 

[supertobs]

Untervermieten ist genehmigungspflichtig, der Mieter muss sich auch anmelden etc. das kommt raus. Dazu müsstest Du diese Gewinne versteuern. Das Vorgehen hat Geschmäckle, ich finde es unredlich.

 

Bekomme die Flauseln aus dem Kopf und beende Dein Studium. Wenn Du Energie übrig hast, hilf Deinen Eltern bei deren Hausthema. Von Innerfamiliären Geschäften würde ich absehen.

 

Billighäuser haben hohe Risken, kosten dich Deine Studienzeit mit Verwaltung etc. Dazu noch hohe Fluktuation und ausstehende Mieten durch verpeilte studentische Mieter. Ich kann mir schöneres vorstellen.

[slowandsteady]

Sowas kann klappen, aber auch furchtbar schiefgehen (was dir Insta/TikTok/Youtube dann nicht zeigt).

Ich sehe aber mehrere Probleme:

• Ein Reihenmittelhaus ist typischerweise keine Kapitalanlage, sondern was für Selbstnutzer. Als Investitionsobjekt ist sowas nur sehr bedingt sinnvoll, weil man für Dinge mitzahlt wie Garten, um die sich die Mieter kümmern sollten und von denen der typische WG-Nutzer gar nichts hat (wie sollen die anderen WG-Bewohner durchs das private (Wohn)zimmer des einen WG-Bewohners in den Garten?). Zudem können Mieter in einem Haus mehr "kaputt" machen als in einer Wohnung, wo sie zB selbst gar keinen Zugang zur Heizung haben.
• Eine 110% Beleihungsquote bezieht sich nicht auf die Immobilienpreise auf Immoscout oder die real gezahlten, sondern auf den Beleihungswert, den die Bank für die Immobilie berechnet. Und der wird meist konservativ bewertet und liegt deutlich unter dem "echten" Marktpreis. D.h. du kriegst es sehr wahrscheinlich nicht finanziert. Ich bezweifele, dass deine Rechnung so aufgehen wird - real wirst du keinen Gewinn machen bei 4-5% Zinsen.
• Du hast keine Liquidität. 10k Eigenkapital sind ein Witz wenn mal eine größere Reperatur ansteht, dann kannst du einfach nicht bezahlen. Gleichzeitig hast du aber Mietausfälle/minderungen und kannst die Reperatur auch nicht mehr finanzieren, weil schon am Anschlag -> Super GAU. Und größere Reperaturen stehen eigentlich alle paar Jahre an.

vor 7 Stunden von clausi:

Dazu mache ich unbedingt nochmal einen Thread, denn ich hab natürlich auch über Tecis eine Rürup und eine BU [zumindest getrennt] erhalten, und werde wohl bald in eine bAV Falle fallen (nur 15% Zuschuss), bin sonst aber versicherungstechnisch bei Check24

Warum machst du dann die bAV überhaupt, wenn du nicht überzeugt bist und der Zuschuß zu niedrig ist? BU kann durchaus sinnvoll sein. 

vor 16 Minuten von supertobs:

beende Dein Studium

... und suche dir einen gut bezahlten stabilen Job mit >3000 netto. Dann kriegst du bessere Zinsen, hast zumindest genug Geld um eine Reperatur zu zahlen und kannst dein Projekt dann immer noch verwirklichen.

 

PS: Du siehst auf Youtube/TikTok/Immoscout nicht die reale Welt. Da kann jeder behaupten was er mag. Der einzig finanziell transparente Youtuber war "Vermietertagebuch.com", aber dessen Zahlen sind nüchtern betrachtet recht schlecht für den Zeitaufwand von 70 Immobilien und seit der Zinswende und Refinanzierungen (das meiste mit 5 Jahre Zinsbindung, lol) veröffentlicht er auch keine Zahlen mehr sondern macht erfolgreiche Schwurbel/Querdenker-Videos, sonst wäre er längst pleite. Schau dir mal ein paar Videos vom Anticoach an, zB Reupload: Was wurde aus dem #immocation Marco Deal des Lebens in Magdeburg? #immocation #coaching

[zoni]

vor 7 Stunden von clausi:

Lohnt sich eurer Erfahrung nach der Erwerb eines älteren Hauses (Baujahr 1956), wenn das Ziel eine Vermietung an Studierende ist?

Wie schätzt ihr die Risiken durch mögliche Sanierungsmaßnahmen (z. B. Asbest, alte Leitungen) im Vergleich zu den Chancen (Mieteinnahmen, Wertsteigerung) ein?

 

Ist es realistisch, mit nur etwa 10.000 € Eigenkapital bei rund 4 % Zinsen und einer monatlichen Rate von ca. 1.300 € in eine Immobilie einzusteigen?

Welche unerwarteten Kosten könnten bei einem älteren Haus auf mich zukommen (Renovierung, Instandhaltung, Gutachten etc.) und wie kalkuliert man so etwas sinnvoll?

 

Haltet ihr es für machbar, einzelne Zimmer (z. B. an Studierende) für rund 500 € warm zu vermieten und damit monatlich ca. 2.000 € zu erzielen?

Welche Tipps habt ihr, um den organisatorischen Aufwand bei der Zimmervermietung möglichst gering zu halten (z. B. Verwaltung, Instandhaltung)?

 

Inwiefern passt ein Hauskauf eurer Meinung nach zu meiner aktuellen Lebenssituation (4-Tage-Job, Studium, mögliche Gründungspläne)?

Worauf sollte ich besonders achten, wenn mein Einkommen bzw. meine Zeit in den nächsten Jahren nicht zu 100 % gesichert ist?

 

Wie würdet ihr bei einem älteren Objekt (möglicher Asbestverdacht, großer Renovierungsbedarf) den Kaufpreis verhandeln?

Sollte man vor dem Kauf unbedingt einen Bausachverständigen hinzuziehen oder ein Asbest-Gutachten machen lassen?

 

Wäre es sinnvoll, noch einmal die Möglichkeit zu prüfen, einen Teil des elterlichen Hauses zu übernehmen, statt eine fremde Immobilie zu kaufen?

Welche anderen Anlagen oder Strategien würdet ihr empfehlen, falls mir ein Hauskauf zu riskant erscheint?

Ein Haus aus den 50ern lohnt sich auf jeden Fall, natürlich kann man das auch vermieten, Vermietung an Studenten macht Arbeit. Viel hin und her.

Um Asbest würde ich mir bei dem Baujahr noch nicht so große Sorgen machen, kann natürlich immer was sein.

Sanierungen werden in größerem Umfang erforderlich sein, je nachdem was bisher gemacht wurde.

Elektrik, Heizung, Dach, Fenster, Türen usw.

 

Aus eigener Erfahrung kann ich dir sagen: wenn du irgendwo anfängst, kommen 10 andere Probleme dazu mit denen du nicht gerechnet hast.

I.d.R. lösbar, aber kostet halt. ich würde hier mit einem höheren 5stelligen Betrag an zusätzlichen Kosten kalkulieren, wenn nur das allernötigste gemacht wird, nach oben offen.

 

eine komplette Sanierung (mit entsprechendem Aufwand) wird natürlich den Wert der Immo auch deutlich steigern.

 

Kaufpreis verhandeln kann man immer versuchen, der Verkäufer wird halt an den meistbietenden verkaufen.

 

Du solltest den Aufwand nicht unterschätzen, sowohl was Sanierung als auch Vermietung angeht.

Die Kosten / Kredit laufen weiter, auch wenn du keine Einnahmen aus Vermietung hast.

 

Wäre ich an deiner Stelle würde ich mich da nicht rantrauen. Aber jeder ist anders (oder wies so schön heißt)

[hilflos]

wenn du nur 6000.-- in ETF hast, wie willst du da 10000.-- EK zusammen bekommen? Hast du schon einen feste Zusage von einer Bank?

Warum brauchst du (derzeit) eine Rentenversicherung und Rürup?

Ich bezweifle dass "gerade erst zu arbeiten angefangen" und " Einkommen von WG Zimmer Untervermietung" als Sicherheit ausreicht.

 

Auch von mir der Rat, zuerst das Studium zu beenden.

[smarttrader]

Wenn deine Bank zu 110% des Kaufpreises finanziert, würde ich sofort unterschreiben. Machen die aber sehr wahrscheinlich nicht.

 

Ohne jetzt in die Tiefe zu gehen.

 

110% Finanzierung bedeudet Kaufpreis und Nebenkosten. Jetzt hast du 10k Euro für die energetische Sanierung und die allgemein wahrscheinlich notwendige Modernisierung.

 

Dach 15k

PV (es gibt eine PV Pflicht in einigen Ländern) 10k

Elektro neu 15k

Heizung/Wasser neu 25k oder mit WP 40k

Fassadendämmung 20k

Fenster 10k

Bad 6k

Keller Dämmung 4k

Küche 10k

 

Das sind 115k Euro und ohne Malerarbeiten und Bodenleger.

 

Sagen wir einfach deine Gesamtkosten liegen bei 450k. Ich rechne immer mit 5% Rendite und bei deinen Zahlen 5% für Zins und nicht umlegbare Kosten und Mietausfall. Das müssten also 45k im Jahr ergeben an Mietzahlungen.

 

Ohne Rendite zumindest 22,5k Euro/p.a bzw. 1875 Euro/p.m.  KALTMiete im Monat. Ist das erzielbar? Wie werden die notwendigen Sanierungen und Modernisierungen bezahlt?

 

Wie haben sich die Immobilienpreise in den letzten 20 Jahren entwickelt? Besonders 2020 bis jetzt? In einigen Regionen ist der Kaufpreis um 20-30% gesunken und steigt aktuell mit 1-2% prognostiziert pro Jahr. Ich würde maximal 15% Wertzuwachs in 10 Jahren rechnen. Deiner Immobilie würde ich 350k Wert in 10 Jahren unterstellen. Ein großen Gewinn solltest du nicht erwarten.

 

Hast du dich bezüglich der Thematik und Steuern bereits belesen oder beraten lassen?

 

Ganz schlechte Geldanlage.

 

[slowandsteady]

vor 8 Stunden von clausi:

Hierzu habe ich folgendes Reihenmittelhaus als Beispielobjekt ins Auge gefasst.
https://provitare-immobilienmanagement.de/immobilien/falc-af-40867-heilbronn/

Nur mal kurz drübergeschaut: Energiebedarf 240kWh/m2 und "Bitte beachten Sie, dass es sich bei den Bildern im Exposé teilweise um Visualisierungen handelt, damit Sie sich besser vorstellen können, wie das Objekt aussehen kann, sobald diese neu mit Möbeln eingerichtet ist." sagen schon alles.

 

Selbst wenn du 2 Studenten findest, die mit dir zusammen in die Bruchbude einziehen und 2x500 warm zahlen und du es für 1300 Kreditrate finanziert bekommst:

Das sind alleine 120m2 * 240kWh/m2/a * 0.12EUR/kWh = 3456 Euro pro Jahr oder 300/Monat an Gaskosten, dazu nochmal min. 50/Monat für Strom. Zudem Grundsteuer, Müllabfuhr, Zählergebühren, Wasser/Abwasser, und schon bist du bei über 1000 Euro pro Monat an laufenden Kosten nur für dich ohne irgendwas gemacht zu haben. Tilgen tust mit der Rate zudem gar nicht, weil 4% bei 330k schon 1300 Rate sind.

 

Das wird dir nie und nimmer eine Bank finanzieren (und zwar aus gutem Grund) und wenn doch, wird es der beste Weg sein, dir deine Zukunft nachhaltig zu verbauen... (Privatinsolvenz dauert 3 bis X Jahre bevor du wieder bei Null starten kannst)

[satgar]

Bei mir schrillen auch alle Alarm- und ImmoInfluencer/FOMO Glocken. Würde auch dringend von abraten.

[smarttrader]

vor 36 Minuten von slowandsteady:

Nur mal kurz drübergeschaut: Energiebedarf 240kWh/m2 und "Bitte beachten Sie, dass es sich bei den Bildern im Exposé teilweise um Visualisierungen handelt, damit Sie sich besser vorstellen können, wie das Objekt aussehen kann, sobald diese neu mit Möbeln eingerichtet ist." sagen schon alles.

 

Selbst wenn du 2 Studenten findest, die mit dir zusammen in die Bruchbude einziehen und 2x500 warm zahlen und du es für 1300 Kreditrate finanziert bekommst:

Das sind alleine 120m2 * 240kWh/m2/a * 0.12EUR/kWh = 3456 Euro pro Jahr oder 300/Monat an Gaskosten, dazu nochmal min. 50/Monat für Strom. Zudem Grundsteuer, Müllabfuhr, Zählergebühren, Wasser/Abwasser, und schon bist du bei über 1000 Euro pro Monat an laufenden Kosten nur für dich ohne irgendwas gemacht zu haben. Tilgen tust mit der Rate zudem gar nicht, weil 4% bei 330k schon 1300 Rate sind.

 

Das wird dir nie und nimmer eine Bank finanzieren (und zwar aus gutem Grund) und wenn doch, wird es der beste Weg sein, dir deine Zukunft nachhaltig zu verbauen... (Privatinsolvenz dauert 3 bis X Jahre bevor du wieder bei Null starten kannst)

Erstmal hast du einige Sanierungspflichten und danach eine geringere Heizlast (80-120 kWh/qm).

 

Schlau wäre unsaniert vermieten und dann in Sanierung gehen und die Miete erhöhen. Allerdings muss das erstmal geprüft werden bis wann das erfolgen muss um die Sanierung den Kaufpreis zuzuschlagen oder als Einmalabzug in die Steuererklärung zu bringen.

 

Vermieten ist keine steuerliche Kleinigkeit und es gibt genug Fallstricke.

[Theobuy]

vor 23 Minuten von satgar:

Bei mir schrillen auch alle Alarm- und ImmoInfluencer/FOMO Glocken. Würde auch dringend von abraten.

+1

 

1. Mach dein Studium fertig - das ist dein größter Hebel zum Kapitalaufbau: ein besserer Job mit abgeschlossenem Studium

2. Für so große Projekte sehe ich - sorry wenn es hart klingt - die Disziplin nicht. Beweise erstmal, dass du Projekte abschließen kannst (wie ein Studium), bevor du das nächstgrößere startest.

3. 6k + 6k ist zwar nicht nichts, gerade für einen Studenten. Aber räume lieber die alten Verträge auf, davon hast du langfristig mehr.

4. Es ist nicht sicher, ob man mit Immobilien Vermögen aufbauen kann (s. z.B. hier @smarttrader, der sich trotz diverse Immobilien und 13k netto als arm empfindet). Immobilien sind eine Unternehmung und können bei Eigennutzung finanziell disziplinieren. Vor allem aber ist es eine teure Lifestyle-Entscheidung und man muss sie sich leisten können. Also erstmal eine 50k+ ansparen über Jahre und dann nochmal überlegen, ob man das wirklich braucht; gerade bei remote-Jobs: warum eine Immobilie kaufen, wenn man remote von überall aus arbeiten kann und du das planst? Passt für mich logisch nicht zusammen.

[Fasteindialog]

Also diese Makler sind echt kreativ.:...   

Küchenfee?

Rohdiamant?

Und meine Lieblingsaussage aus dem Expose: " Retro Bad" wie witzig.

Also es gibt "Retro" , "vintage" und es gibt einfach nur "alt"

Das Badezimmer ist einfach nur alt mit enormen Sanierungsstau.

Das Badezimmer als  retro zu bezeichnen, könnte schon eine Abmahnung von einem Anwalt einbringen.

[Malvolio]

Eine Immobilie von 1956 wird .... wie ja schon erwähnt wurde .... noch ganz erhebliche Folgekosten in unabsehbarer Höhe verursachen. Das wäre ich grundsätzlich sehr zurückhaltend. Wenn ich mir den Text des Maklers durchlese, finde ich da zwar viele blumige Umschreibung über das "praktische" Gästebad und das man ja eine Waschmaschine aufstellen kann, aber wenig über Modernisierungen und den Stand der Technik. 300k für ein relativ kleines Objekt in dem Alter ... also ich weiß nicht.

 

Ich würde auch erstmal das Studium abschließen und abwarten, bist du einen festen Job hast .... dann kann man ganz anders an die Sache rangehen. 

[Rubberduck]

vor 2 Stunden von smarttrader:

Schlau wäre unsaniert vermieten und dann in Sanierung gehen und die Miete erhöhen. Allerdings muss das erstmal geprüft werden bis wann das erfolgen muss um die Sanierung den Kaufpreis zuzuschlagen oder als Einmalabzug in die Steuererklärung zu bringen.

 

Vermieten ist keine steuerliche Kleinigkeit und es gibt genug Fallstricke.

 

Vorsicht. So sehr ich Deine Beiträge schätze: Ich erlaube mir mal in Details zu gehen.

 

Wenn wirklich Sanierung, dann bei Kosten über 15% Anschaffungspreis Abschreibung zwingend über drei Jahre.

Darunter dann Wahlmöglichkeit ob 1x oder über mehrere Jahre.

 

Ich sehe keine Probleme erst zu sanieren und dann zu vermieten. Eigennutzung halt ausgeschlossen.

Wenn der Mieter beeinträchtigt wird, kann er Miete kürzen. Und Modernisierung wäre 3 Monate im Voraus anzukündigen.

Der Mieter schuldet Zugang aber keine Baufreiheit! Also Umzugsfirma zum Möbelrücken geht auf Kosten des Vermieters.

Leerstand kann auch abgesetzt werden. Also warum der Stress?

Bei 110% Finanzierung natürlich nicht möglich. Würde ich aber sowieso nicht machen.

 

vor 2 Stunden von Fasteindialog:

Und meine Lieblingsaussage aus dem Expose: " Retro Bad" wie witzig.

Also es gibt "Retro" , "vintage" und es gibt einfach nur "alt"

Das Badezimmer ist einfach nur alt mit enormen Sanierungsstau.

Das Badezimmer als  retro zu bezeichnen, könnte schon eine Abmahnung von einem Anwalt einbringen.

 

Bei Rohrbuch und Vollsanierung des Bades dürfte Kürzung der Miete bis kurz vor Null möglich sein.

Vermutlich dann auch kein Wasser in der Küche etc.

Alternativ: Während der Woche(n) in der das Bad saniert wird, dann Unterbringung im Hotel/Ferienwohnung auf Kosten des Vermieters.

Bei 110% Finanzierung ohne Rücklagen -> Privatinsolvenz.

[Jennerwein]

vor 12 Stunden von clausi:

Welche anderen Anlagen oder Strategien würdet ihr empfehlen, falls mir ein Hauskauf zu riskant erscheint?

Studium fertig machen, Einkommen erhöhen, sparen und dann......

global, passiv, prognosefrei und unverzüglich in Aktien ETFs investieren.

[Rubberduck]

vor 1 Minute von Jennerwein:

Studium fertig machen, Einkommen erhöhen, sparen und dann......

global, passiv, prognosefrei und unverzüglich in Aktien ETFs investieren.

 

Häufige Standortwechsel in dieser frühen Lebensphase vertragen sich auch eher weniger mit dem Alltag eines Vermieters.

[smarttrader]

vor einer Stunde von Rubberduck:

 

Vorsicht. So sehr ich Deine Beiträge schätze: Ich erlaube mir mal in Details zu gehen.

 

Wenn wirklich Sanierung, dann bei Kosten über 15% Anschaffungspreis Abschreibung zwingend über drei Jahre.

Darunter dann Wahlmöglichkeit ob 1x oder über mehrere Jahre.

 

Ich sehe keine Probleme erst zu sanieren und dann zu vermieten. Eigennutzung halt ausgeschlossen.

Wenn der Mieter beeinträchtigt wird, kann er Miete kürzen. Und Modernisierung wäre 3 Monate im Voraus anzukündigen.

Der Mieter schuldet Zugang aber keine Baufreiheit! Also Umzugsfirma zum Möbelrücken geht auf Kosten des Vermieters.

Leerstand kann auch abgesetzt werden. Also warum der Stress?

Bei 110% Finanzierung natürlich nicht möglich. Würde ich aber sowieso nicht machen.

 

 

Bei Rohrbuch und Vollsanierung des Bades dürfte Kürzung der Miete bis kurz vor Null möglich sein.

Vermutlich dann auch kein Wasser in der Küche etc.

Alternativ: Während der Woche(n) in der das Bad saniert wird, dann Unterbringung im Hotel/Ferienwohnung auf Kosten des Vermieters.

Bei 110% Finanzierung ohne Rücklagen -> Privatinsolvenz.

Deswegen ja der Hinweis einen Steuerberater zu kontaktieren. 

 

Bezüglich der Sanierung im Bestand ist einfach naja. Ich würde es machen,  wenn es sich rechnet und normalerweise sollte der Mieter auch sehr kooperativ sein, wenn er hinterher 40% der Energiekosten spart. Wir hatten bisher immer Glück.

 

Die ganzen Verrechenbarkeit der Verluste aus Vermietung mit dem Einkommen aus nichts selbständiger bzw. Selbstständiger Arbeit kann auch etwas Gestaltungsspielraum bringen, aber steuerliche Winkelzüge würde ich einem Einsteiger nicht raten.

 

Aber es ist einfach ein Risiko und bei dem ersten Post war eigentlich hoffentlich klar, das es absolut unrentabel ist. Selbst mit Abschreibung und Steuern sehr schwierig dort auch nur etwas für die Rücklagen zu bilden.

 

Was ist denn ein vergleichbares Objekt voll saniert wert? Wie hoch ist die Miete je QM usw. . Sind die Reihenhäuser alle real geteilt oder WEG? Erbpacht usw. .

 

Als Vergleich hier gab es ein 3WE Haus aus 1966 zu verkaufen. Die Bank hat begonnen bei 580k, danach 550k, 500k und dann 470k. Verkauft wurde zum unbekannten Preis. Meine 390k wollten die nicht haben. Also wird es irgendwo zwischen 390k und 470k verkauft worden sein und das war 298qm WFL zu 14,50 Euro/qm/p.m. war eigentlich eine 8% Rendite nach Steuern inkl. Sanierung.

[hilflos]

vor 4 Stunden von smarttrader:

. Jetzt hast du 10k Euro für die energetische Sanierung und die allgemein wahrscheinlich notwendige Modernisierung.

 

Dach 15k

PV (es gibt eine PV Pflicht in einigen Ländern) 10k

Elektro neu 15k

Heizung/Wasser neu 25k oder mit WP 40k

Fassadendämmung 20k

Fenster 10k

Bad 6k

Keller Dämmung 4k

Küche 10k

 

 In einigen Regionen ist der Kaufpreis um 20-30% gesunken

 

auch wenn es immer wieder behauptet wird, gibt es derzeit keine oder ganz minimale Sanierungspflichten. Neben der gedämmten Kellerdecke, Heizungsrohre und oberste Decke ist das die Heizung wenn sie bisher eine Ausnahmegenehmigung hatte, die mit den Eigentümerwechsel ausgelaufen ist. Das erste kann man preiswert selber machen und ein neuer Brenner kostet auch nicht die Welt.

 

Auch die 30% Preisreduzierung halte ich für ein Gerücht. Sind vermutlich schwer verkäufliche Objekte die schon vor 3 Jahren um 20-30% zu teuer waren.  Damals waren halt die Chancen höher einen Dummen zu finden der kauft.

[Rubberduck]

vor 59 Minuten von smarttrader:

Die ganzen Verrechenbarkeit der Verluste aus Vermietung mit dem Einkommen aus nichts selbständiger bzw. Selbstständiger Arbeit kann auch etwas Gestaltungsspielraum bringen, aber steuerliche Winkelzüge würde ich einem Einsteiger nicht raten.

 

Fun Fact: Meine Steuerberaterin ist seit Mitte des Jahres verschwunden. Irgendwas zwischen Burnout und Überforderung. Muss das aktuell neu organisieren. In einem Vermietungsforum hieß es dann: "Kann man auch selbst machen. Alles nicht so wild." Naja, für alte Hasen vielleicht. Aber man muss da über Jahre reinkommen.  Bei Neuvermietung überprüft das Finanzamt alles. Will man da einen Anfängerfehler drin haben?

 

vor 59 Minuten von smarttrader:

Als Vergleich hier gab es ein 3WE Haus aus 1966 zu verkaufen. Die Bank hat begonnen bei 580k, danach 550k, 500k und dann 470k. Verkauft wurde zum unbekannten Preis. Meine 390k wollten die nicht haben. Also wird es irgendwo zwischen 390k und 470k verkauft worden sein und das war 298qm WFL zu 14,50 Euro/qm/p.m. war eigentlich eine 8% Rendite nach Steuern inkl. Sanierung.

 

Noch mehr Fun: Hier im Dorf (Raum Frankfurt/Main immerhin). Angeboten über die Makler der lokalen Spardose. Start 520k, jetzt 440k. Cooles Grundstück, aber das Haus Schrott. Im Anbau Nachtspeicher (vermutlich auch noch Asbest). Im Haupthaus aus den 50ern eine Art Wasserkocher als Heizung. Der Vatter schaffte für die Stadtwerke. Anno Tuk bedeutete das "freier Strom". Heutzutage natürlich unbezahlbar. Praktisch unverkäuflich das Häusle.

 

Der Spardosler orakelte dann was von anderen Interessenten: Der Landkreis sollte dem Bestätigen dass die dort Ukrainer einquartieren. Wollte dann damit zur Bank. Sollte auch eine 90-100% Finanzierung werden. Das Luftschloss ist sichtlich noch nicht gelandet...

 

vor 59 Minuten von smarttrader:

Aber es ist einfach ein Risiko und bei dem ersten Post war eigentlich hoffentlich klar, das es absolut unrentabel ist. Selbst mit Abschreibung und Steuern sehr schwierig dort auch nur etwas für die Rücklagen zu bilden.

Natürlich.

 

 

[Rubberduck]

vor einer Stunde von hilflos:

Auch die 30% Preisreduzierung halte ich für ein Gerücht. Sind vermutlich schwer verkäufliche Objekte die schon vor 3 Jahren um 20-30% zu teuer waren.  Damals waren halt die Chancen höher einen Dummen zu finden der kauft.

 

Der energetische Zustand wird immer relevanter. Die aktuelle Diskussion hat jetzt auch Öl und Gasheizungen in den Fokus gebracht.

Die Frage die sich immer stellt: Wie kriege ich hier ´ne Wärmepumpe rein?

 

In meiner WEG: Verwaltung will Gas auf Gas/Hybrid umstellen. 13 Wohnungen Zwei Eckhäuser mit gemeinsamen Keller/Tiefgarage. Also sicherlich kein "Bunker". Der Knaller: Alle Heizungsbauer sagen Puffer mit 2 bis 3 Kubikmetern!! Wo soll das hin? Außen verbuddeln? Von den Kosten mal zu schweigen.

[Der Heini]

vor 14 Stunden von clausi:

Inwiefern passt ein Hauskauf eurer Meinung nach zu meiner aktuellen Lebenssituation (4-Tage-Job, Studium, mögliche Gründungspläne)?

Worauf sollte ich besonders achten, wenn mein Einkommen bzw. meine Zeit in den nächsten Jahren nicht zu 100 % gesichert ist?

Würdest du selber in dem Haus leben wollen, könnte ich mir das vorstellen. Aber rein aus Renditegründen ist das Risiko zu hoch.

Sanierung bzw. Instandsetzung kann man unmöglich genau abschätzen.

Mieter haben Rechte, auch Studierende, die sind ebenfalls Mieter. Da kann einiges anfallen, daß man selber als Nutzer eigener Immobilie hinnehmen könnte. Mir fallen da vom Dach bis zur Heizung, Elektroinstallation, Badezimmer einiges ein. Das sprengt dein Budget sofort. Auch befreundete Handwerker wollen bei Schwarzarbeit Geld sehen, umsonst ist niemand auf Dauer dabei.

Ich bin selber begeisterter Hausbesitzer, bis auf Wasser und Dach mache ich alles selber, aber für mich als selbstgenutztes Haus, bei "Renditeobjekten" fehlt mir der Mut. Preise in 10 Jahren kann man nicht sicher abschätzen, eventuell kommen da nur die Zinsen bei raus, deine Arbeit aber nicht. Du hast auch immer ein Restrisiko von Mietnomaden oder Mietprellern, dann fällt Geld weg.

 

Als Student würde ich mich nur um das Studium kümmern und den Job als Geldquelle nutzen. Den Rest deiner Zeit das Leben genießen oder einen weiteren Job suchen. Das bringt mehr Rendite als das Risiko einer alten Immobilie. Der Tag hat nur 24h und Renovierungen fressen Zeit und Kraft.

[Malvolio]

Voll auf das Studium fokussieren und von dem verdienten Geld einen Puffer aufbauen, den man früher oder später sicher gut gebrauchen kann .... und sei es um sich irgendwann eine Immobilie mit etwas mehr Eigenkapital zu kaufen.

 

 

[supertobs]

Jetzt haben wir @clausi wohl vergrault ...

[clausi]

vor 12 Minuten von supertobs:

Jetzt haben wir @clausi wohl vergrault ...

Haha, tatsächlich nicht, war heute morgen daran, ein fullquote (leider) antwort auf die beiträge zu verfassen und bin daher gerade bei dem neuen Thread für die bAV hängengeblieben (neben der täglichen Arbeit natürlich).
Sind full quote Antworten ok, oder sollte ich lieber nur entsprechend zitieren? (Leider kann man das nicht so leicht im editor löschen )