Auswertung selbstbewohntes Eigenheim

[MichaelMueller]

Nehmt ihr euer selbstbewohntes Eigenheim mit Rate & Tilgung & Baukredit in euere Portfolio und Perfomance Berechnung mit auf (z.B portfolio-performance)?

Wenn nein: Was sind die Gründe?

Wenn ja: Wie genau und was nehmt ihr mit auf?

[Malvolio]

Nein. Ich habe aber auch keinen Kredit, den ich tilgen müsste. Dann müsste man die monatlichen Belastungen natürlich in der persönlichen Finanzplanung berücksichtigen, genau wie die Kosten und "Rückstellungen" für Reparaturen und Instandhaltung. Aber das Eigenheim ist für mich kein "Anlageobjekt", sondern quasi Konsum. Wenn ich einen Verkauf planen würde, wäre das vielleicht etwa anderes. Eine halbwegs objektive Bewertung wäre auch schwierig. Klar könnte man irgend einen bestimmten Betrag ansetzen, aber was nutzt mir das, außer das es auf dem Papier schön aussieht? 

[satgar]

vor 31 Minuten von Malvolio:

Nein. Ich habe aber auch keinen Kredit, den ich tilgen müsste. Dann müsste man die monatlichen Belastungen natürlich in der persönlichen Finanzplanung berücksichtigen. Aber das Eigenheim ist für mich auch kein "Anlageobjekt". Wenn ich einen Verkauf planen würde, wäre das vielleicht etwa anderes. Eine halbwegs objektive Bewertung wäre auch schwierig. Klar könnte man irgend einen bestimmten Betrag ansetzen, aber was nutzt mir das? 

Die Diskussion, ob das Selbstgenutzte Eigenheim „Vermögen“ ist, kommt hier ja immer wieder auf. Für mich ist es das, selbst wenn dem kein Kredit mehr gegenüber Stünde. Die Immobilie kann Einfluss auf meine sonstige Asset Allocation haben, dass man stärker in Aktien investieren kann, als man „vorher“ vielleicht gedacht hätte. Sie spielt ja letztlich beim Vererben auch eine Rolle und stellt Vermögen dar. Die Immobilie ist für mich genauso Vermögen wie bereits erreichte Renten- oder Pensionsansprüche. 
 

Deutlich wird das auch, wenn man für die Immo gespart hat. Habe ich 100.000€ auf dem Konto, die ich für den Kauf einer immo einsetze und dann 0€ besitze, bin ich dann Vermögenstechnisch blank? Von vermögend zu bettelarm durch Hauskauf? Find ich Strange.

[Malvolio]

Natürlich ist ein Eigenheim auch Vermögen. Das bestreitet ja keiner. Es macht für mich halt nur keinen Sinn, in Excel oder Portfolio Performance hier irgend eine fiktive jährliche Rendite "auszurechnen" wie bei Aktien oder Anleihen. Ich verfolge nur das disponible bzw. tatsächlich auch verfügbare Vermögen wenn ich meinen Anlageerfolg ermittle. Aber das kann ja jeder halten, wie er will. Man kann auch eine ausgefuchste Bilanz und GuV für jeden Lebensbereich aufstellen, wenn man Spaß daran hat.  

 

 

[LongtermInvestor]

vor 4 Minuten von Malvolio:

Natürlich ist ein Eigenheim auch Vermögen. Das bestreitet ja keiner. Es macht für mich halt nur keinen Sinn, in Excel oder Portfolio Performance hier irgend eine fiktive jährliche Rendite "auszurechnen"

So sehe ich es auch. Es sollte bei der Festlegung der AA als grobe Hausnummer mit einfließen. Quartalsweise Updates auf Basis von Phantasiewerten aus Immoportalen ist ziemlich putzig. Einen Mehrwert generiert das nicht.

[Norica]

vor einer Stunde von MichaelMueller:

Nehmt ihr euer selbstbewohntes Eigenheim mit Rate & Tilgung & Baukredit in euere Portfolio und Perfomance Berechnung mit auf (z.B portfolio-performance)?

Wenn nein: Was sind die Gründe?

Wenn ja: Wie genau und was nehmt ihr mit auf?

Die Immobilie halte ich schon für Vermögen, aber ich tracke sie nicht.

Einerseits kenne ich den genauen Wert nicht. Auf der anderen Seite ist das Ding immobil, was im extremen Krisenfall einen unabwendbaren Totalverlust bedeuten könnte.

 

Als Randnotiz im Kopf habe ich sie stehen und schlage sie dem Vermögen zu, wenn ich verkauft habe.

 

 

 

SG

[MichaelMueller]

Valider Ansatz. Die Rendite wäre tatsächlich dann bei einem wirklichen Verkauf interessant. Ist halt teilweise Anlageobjekt/Konsum zusammen.
Was man recht gut weiß sind ja die Bodenrichtpreise (zumindest bei uns), das könnte man schon tracken. Die Abnutzung des Hauses find ich tatsächlich schwer.

Interessant (vielleicht auch der innere Spieltrieb geschuldet) für mich wäre, Kreditzinsen vs Miete. Mit was man besser fahren würde. Wertet jemand so etwas aus?
 

vor einer Stunde von satgar:

Die Immobilie ist für mich genauso Vermögen wie bereits erreichte Renten- oder Pensionsansprüche. 

Wie buchst du das dann ein?
Wenn man es halt in RK3 zählt und eine 70/30 oder 80/20 Strategie fährt dann zahlt man jede Menge in RK1, ob das sinnvoll ist?

[satgar]

vor 9 Minuten von MichaelMueller:

RK3

Wäre selbstgenutzte Immobilie und GRV/Pensionsansprüche jetzt nicht bei mir. Sondern RK1.

[smarttrader]

vor 11 Minuten von MichaelMueller:

Valider Ansatz. Die Rendite wäre tatsächlich dann bei einem wirklichen Verkauf interessant. Ist halt teilweise Anlageobjekt/Konsum zusammen.
Was man recht gut weiß sind ja die Bodenrichtpreise (zumindest bei uns), das könnte man schon tracken. Die Abnutzung des Hauses find ich tatsächlich schwer.

Interessant (vielleicht auch der innere Spieltrieb geschuldet) für mich wäre, Kreditzinsen vs Miete. Mit was man besser fahren würde. Wertet jemand so etwas aus?
 

Wie buchst du das dann ein?
Wenn man es halt in RK3 zählt und eine 70/30 oder 80/20 Strategie fährt dann zahlt man jede Menge in RK1, ob das sinnvoll ist?

Die Abnutzung lässt sich leicht mit der Abschreibung von 2% jährlich gleich setzen.

 

Ich bewerte Immobilien nicht, da für mich nicht liquidierbar und somit nicht relevant. Eine Mietzahlung ist auch kein Vermögen.

 

Und ja, wer mit 250k EK in den Hauskauf startet ist danach um 250k ärmer.

[satgar]

vor 2 Minuten von smarttrader:

Und ja, wer mit 250k EK in den Hauskauf startet ist danach um 250k ärmer.

Deine Ansichten im Forum sind ja landläufig bekannt. Ihr habt kein Geld, aber viele Immobilien. Ihr seid hier die absolut ärmsten. Ich hab schon den Klingelbeutel aufgestellt für euch ;-)

[MichaelMueller]

vor 15 Minuten von satgar:

Wäre selbstgenutzte Immobilie und GRV/Pensionsansprüche jetzt nicht bei mir. Sondern RK1.

GRV/Pensionsansprüche ja, selbstgenutzte Immobilie nicht zumindest RK2? Du hast doch bestimmt eine Quelle, wo das definiert ist :)?
Welches Tool verwendest du für die Perfomance Berechnung?

[satgar]

vor 1 Minute von MichaelMueller:

Welches Tool verwendest du für die Perfomance Berechnung?

keines

 

vor 1 Minute von MichaelMueller:

selbstgenutzte Immobilie nicht zumindest RK2? Du hast doch bestimmt eine Quelle, wo das definiert ist

Da lässt sich sicherlich wieder trefflich hin und her drüber streiten. Hier wird ja immer argumentiert, dass man mit schneller Tilgung von Krediten eine sichere Rendite einfährt. Die Tilgung eines Kredites muss daher schon Mal RK1 sein. Ob die Wertentwicklung einer Immobilie/Grundstück nun RK1 oder RK2 ist, darüber vermag ich keine Quelle zu liefern. Das lässt sich sicherlich nicht mal hart abgrenzen. Manch einer würde vielleicht sogar sagen, dass es auf sowas wie "die Lage" dabei ankommen könnte.

[Someone]

vor einer Stunde von satgar:

Manch einer würde vielleicht sogar sagen, dass es auf sowas wie "die Lage" dabei ankommen könnte.

Genau: Ein Haus in Pacific Palisades ist nach meiner Einschätzung zur Zeit eher RK 4-5 

Ergänzung: Ich werte meine (abbezahlte) selbstgenutze(n) Immobilie(n) als RK1 mit einem sehr konservativen Schätzwert, grob angelehnt an den Bodenrichtwert. Ich nutze dies allerdings nur als "weiches" Argument zugunsten meiner hohen Aktienexposure  und in meiner jährlichen Gesamt-Vermögensaufstellung.

 

[Theobuy]

vor 3 Stunden von MichaelMueller:

Wenn nein: Was sind die Gründe?

Eine selbstbewohnte Immobilie würde ich Dank der gesparten Miete als hedge gegen Mietinflation sehen (das muss nicht aufgehen) und ist als Vermögensgegenstand vor allem Konsum mit Verpflichtungen (Unterhalt). Da der Unterhalt möglichweise niedriger ist als im Falle des Anmietens einer Immobilie, würde ich sie nur bei der Frage berücksichtigen, welchen Cash Flow ich aus meinem Vermögen brauche (wie viel muss ich bis zur Rente ansparen und investieren), um die Immobilie zu unterhalten. Dabei kann für den Unterhalt des Eigentums ein geringer Cash Flow notwendig sein als wenn man mietet, kann aber auch mehr sein, wenn man z.B. alleine/zu zweit in einem energetisch teuren 8-Zimmer-Haus wohnt anstelle einer günstigen 2-3 Zimmerwohnung.

Insofern ist es vor allem eine Life-Style Entscheidung, die so manchen finanziell diszipliniert, wenn auf Kredit gekauft. Sie gehört also in die Bilanz, aber Cash-Flow relevant - was ich tracken würde - wird sie nur bei Verkauf (ggf. Vermietung).

[Mc100]

Ich tracke es nicht, habe es aber vor.

Aktuell bezahl ich 3 Immobilien ab, davon eine selbst bewohnt. Allein die Vermögensmehrung durch die Tilgung wäre interessant, ohne eine Wertsteigerung oder Abschreibung zu berücksichtigen was die Sache sehr komplex macht mit wenig Mehrwert. Es geht um die Dimension.

In der Tilgungsphase reiche es ja aus, einmal im Jahr den Bankbrief mit dem aktuellen Tilgungsstand nachzutragen. Als Wert den Kaufpreis annehmen. Das entspräche dann vereinfacht 2% Abnutzung bei 2% Wertsteigerung.

 

Am Ende kann man ja auch eine selbst bewohnte Immobilie verkaufen. Da macht es schon einen Unterschied ob man 10% oder 90% des Kredits abbezahlt hat.

Ein Verkauf mag vielleicht noch unwahrscheinlich sein. Aber vielleicht wird irgendwann doch umgezogen, zB Kinder raus und barrierefreie Wohnung zur Miete.

Oder Haus verkaufen da keine Kinder oder kein Interesse seitens Kinder und die letzten Jahre im teuren Pflegeheim leben.

Somit ganz klar auch Bezug zu Pensionsansprüchen oder Altersversorge (ETFs).

Wäre nicht das erste mal, dass das Haus das Pflegeheim bezahlt.

 

[Malvolio]

Ich will keine Haarspalterei betreiben, aber die Tilgung an sich verändert das Vermögen überhaupt nicht und auch nicht den Wert der Immobilie. Es reduziert die Verbindlichkeiten durch eine Zahlung aus dem Barvermögen. Das Geld für die Tilgung ... wie auch immer ... zu verdienen oder zu erwirtschaften, das ist die Vermögensmehrung. Das würde auch ganz ohne Immobilie funktionieren. 

[Anjin-san]

Hallo

Haus, Grundstücke und Metalle setze ich zum Kaufpreis (ist schon ein paar Jahre her) in meine Bilanz ohne Wertsteigerung.

Da sich die Werte mehr als verdoppelt haben, können sich später meine Erben darüber freuen.

Für mich zählt jedoch nur das, was Einkünfte generiert - ETFs und andere Kapitalanlagen, die schnell in Währungseinheiten getauscht werden können, damit ich mir ausrechnen kann, wie hoch die passiven Einkünfte aus Kapitalvermögen sind.

Mit freundlichen Grüßen

 

[satgar]

vor einer Stunde von Malvolio:

Ich will keine Haarspalterei betreiben, aber die Tilgung an sich verändert das Vermögen überhaupt nicht und auch nicht den Wert der Immobilie. Es reduziert die Verbindlichkeiten durch eine Zahlung aus dem Barvermögen. Das Geld für die Tilgung ... wie auch immer ... zu verdienen oder zu erwirtschaften, das ist die Vermögensmehrung. Das würde auch ganz ohne Immobilie funktionieren. 

Klar. Und trotzdem bleibt das Invest mit der Immo und einem Kredit ein Geschäft mit Hebel, was mehr Vermögensmehrung ermöglicht, als das reine verdienen von Arbeitseinkommen. Das Geld verdienen an sich erstmal eine Vermögensmehrung darstellt, ist ja trivial. Wie man aber dann danach mit dem Geld umgeht, da ist mal mehr Vermögensmehrung möglich, und mal weniger.

[MichaelMueller]

vor 5 Stunden von satgar:

keines

Okay das kommt unerwartet :-)...

 

vor 4 Stunden von Theobuy:

gesparten Miete als hedge gegen Mietinflation

Und wie kontrollierst/trackst du das?

 

vor 4 Stunden von Mc100:

Allein die Vermögensmehrung durch die Tilgung wäre interessant

Die weißt du doch schon vorher?

 

Zumindest gehen alle mal von Wertsteigerung aus auch interessant

[Theobuy]

vor 1 Minute von MichaelMueller:

Und wie kontrollierst/trackst du das?

Gar nicht; es ist mehr eine theoretische Überlegung, die man nur post-faktum bestimmen kann. Meinem Verständnis nach lediglich einer der finanziell positiven Effekte der selbstbewohnten Immobilie, weil es den Geldzufluss, den man in Zukunft braucht, beeinflusst: man muss keine (gestiegene) Miete zahlen. Allerdings könnte der Preis für diese Absicherung sehr hoch sein - Opportunitätkosten, Gesamtbetrag, lediglich ein Asset mit den damit verbundenen Risiken, historisch geringere Rendite im Vergleich zu Anleihen und Aktien und diverse praktische Momente: man kauft gerne mehr, als man mieten würde, man braucht nicht durchgängig denselben Wohnraum (mit Kinder/ohne Kinder), man renoviert teurer, als es zur Wertsteigerung notwendig wäre u.a.m.

[Mc100]

vor 3 Stunden von Malvolio:

Ich will keine Haarspalterei betreiben, aber die Tilgung an sich verändert das Vermögen überhaupt nicht und auch nicht den Wert der Immobilie. Es reduziert die Verbindlichkeiten durch eine Zahlung aus dem Barvermögen. Das Geld für die Tilgung ... wie auch immer ... zu verdienen oder zu erwirtschaften, das ist die Vermögensmehrung. Das würde auch ganz ohne Immobilie funktionieren. 

Hast schon recht.

Allerdings ging es ja darum dass einige die Immobilie gar nicht im Vermögen abbilden. 

Das hieße ja dass sich das Geld für eine Tilgung in Luft auflöst und man gemäß Bilanz "ärmer" wird.

[oktavian]

vor 9 Stunden von MichaelMueller:

Wenn nein: Was sind die Gründe?

PP macht keinen Sinn dafür.

 

Was für Daten willst du aus dem Internet laden?

 

Welchen Einfluss hat plus minus 30% beim Eigenheimwert auf die asset allocation?

 

Kann man machen, aber sehe keinen Nutzen.

[Jennerwein]

vor 2 Minuten von Mc100:

Allerdings ging es ja darum dass einige die Immobilie gar nicht im Vermögen abbilden. 

Das hieße ja dass sich das Geld für eine Tilgung in Luft auflöst und man gemäß Bilanz "ärmer" wird.

Das Immovermögen wird im Grundbuch abgebildet. Die Einheit ist dort halt m² statt €uro.  

[oktavian]

vor 7 Minuten von Mc100:

Allerdings ging es ja darum dass einige die Immobilie gar nicht im Vermögen abbilden. 

Das hieße ja dass sich das Geld für eine Tilgung in Luft auflöst und man gemäß Bilanz "ärmer" wird.

Hast du echt dein Humankapital korrekt als Asset drin?

Ansonsten wird durch Tilgung eher weniger gespart (bei PP Einlage) oder verkauft ihr nach Kauf regelmäßig Aktien zur Tilgung weil Einkommen nicht reicht?

Wenn man richtig theoretisch buchen würde, wäre das Sparen nur ein Umbuchen von Humankapital in Finanzkapital und man würde nicht reicher werden durch Einkommen.

[satgar]

vor 4 Minuten von oktavian:

Hast du echt dein Humankapital korrekt als Asset drin?

Ansonsten wird durch Tilgung eher weniger gespart (bei PP Einlage) oder verkauft ihr nach Kauf regelmäßig Aktien zur Tilgung weil Einkommen nicht reicht?

Wenn man richtig theoretisch buchen würde, wäre das Sparen nur ein Umbuchen von Humankapital in Finanzkapital und man würde nicht reicher werden durch Einkommen.

Also hier wirds jetzt wirklich etwas verrückt. Arbeitnehmer sind auch nicht Teil einer Bilanz einer Firma und produzieren für diese etwas und sorgen für Gewinn. Man sollte da jetzt mal auf dem Teppich bleiben. Nie hat auch nur irgendjemand irgendwo behauptet, humankapital sei, trotz des Namens, etwas, was in einem private Vermögensbilanz gehört. Da gibt’s auch keine Fachleute, die sowas sagen. Was ein Nonsens.