Ein Haus von Onkel an Neffe übertragen - Optimierungen möglich?

[Mkoll]

Onkel A (keine Kinder) will seinen Neffen (verheiratet) eine DHH (aktuell vermietet) übertragen.  Wert ca 550k.  Die Freibeträge sind bei sowas unglaublich niedrig und hohe Abgaben wären zu zahlen.

Bevor es zum Steuerberater gibt, will A sich gut vorbereiten.

 

Es kamen schon Ideen

- "Adoption" (scheint schwierig zu sein)

- Kommanditgesellschaft

- Nießbrauchrecht (um Wert etwas zu drücken)

- an Neffen verkaufen statt schenken

 

Hat sowas schon jemand mal durchgemacht und Erfahrungen?

 

Onkel vermietet DHH günstig an Neffe scheidet aus, weil Neffe erstmal noch etwas in einer anderen Stadt wohnen bleibt und das Problem zögert sich dadurch ja auch nur raus.

[Sapine]

Die Freibeträge sind lächerlich, wohl wahr. 

 

Für die Adoption muss halt der Rest gut stimmen. Scheint aber keine extrem hohe Hürde zu sein. Man muss das Familiengericht von den engen Familienbanden überzeugen. Der Neffe übernimmt damit auch alle Pflichten, die ein Kind hätte. Danach geht Schenkung mit Nießbrauch ohne Abzüge. Ein Anwalt wäre empfehlenswert.

 

Wenn das nicht in Frage kommt, kannst Du überlegen die Zahl der Freibeträge zu vervielfachen, indem der Ehepartner des Erben und ggf. Kinder mit einbezogen werden. Mischung aus Verkauf mit Nießbrauch und Schenkung wäre vielleicht auch denkbar. Aber es wird immer ein ordentlicher Batzen Steuern bleiben. 

 

Zu Kommanditgesellschaft habe ich keine Erfahrung. 

 

Verkauf wäre denkbar benötigt aber ordentliche finanzielle Mittel beim Neffen und zu billig darf man da auch nicht verkaufen. Daneben fällt auch noch Grunderwerbssteuer an. 

[satgar]

Wäre bei einer vermieteten DHH der Verkauf wegen neuer Abschreibungsmöglichkeiten für den Neffen nicht ohnehin super sinnvoll und besser als schenken?

[Rebentao]

weiche Adoption

 

[Rubberduck]

vor 10 Stunden von Sapine:

 

 

Für die Adoption muss halt der Rest gut stimmen. Scheint aber keine extrem hohe Hürde zu sein. Man muss das Familiengericht von den engen Familienbanden überzeugen. Der Neffe übernimmt damit auch alle Pflichten, die ein Kind hätte. Danach geht Schenkung mit Nießbrauch ohne Abzüge. Ein Anwalt wäre empfehlenswert.

Aus eigener Erfahrung (Adoption durch Stiefmutter als Erwachsener): ist extrem schwierig. Kein Notar will das machen. Das Gericht ist sehr skeptisch. Letztendlich ging es durch. Es ging nicht darum Steuern zu sparen oder wegen Staatsbürgerschaft. Die Notare fragten alle ob ich Adelstitel will. Wir heißen alle rubberduck. Und da ich verheiratet war, wäre Namensänderung ohnehin obsolet gewesen. Also erstmal Notar finden. Dann kommt das Familiengericht.

[Sapine]

Beim Notar hatten wir keinerlei Schwierigkeiten. Der Termin beim Familiengericht steht noch aus. Insofern mag das recht unterschiedlich sein. 

[Rubberduck]

vor 42 Minuten von Sapine:

Beim Notar hatten wir keinerlei Schwierigkeiten. Der Termin beim Familiengericht steht noch aus. Insofern mag das recht unterschiedlich sein. 

das Gericht prüft Verbundenheit. Mein Vater hat als Witwer wieder geheiratet. Da war ich schon Teenager. Das sah das Gericht bereits kritisch. Letztlich überzeugte meine Stellungnahme. Enkeltochter heißt auch nach der Oma.

[Mkoll]

vor 1 Stunde von Rubberduck:

Letztlich überzeugte meine Stellungnahme.

Was waren da so Gründe? 

Eltern von Neffe sind schon sehr lange geschieden, der Kontakt zu dem richtigen Vater ist seit min. 14 Jahren abgebrochen.

Onkel A ist gleichzeitig auch der Paten-Onkel und war schon immer etwas der "Ersatz-Vater" des Neffen.  Wäre sowas schon ein gutes Argument?

 

 

[ein_johannes]

Wie alt ist das Haus denn bzw. wann fand der Kauf statt ? Und was soll mit dem Haus gemacht werden bzw. wer bewohnt dies ? Das sind in meinen Augen hier zwei ganz wichtige Punkte.

 

Es geht dabei natürlich um die Abschreibung. Wurde das Haus z.B. 1980 vom Onkel gebaut/gekauft, dann wird ja seit 40 Jahren zu 1980er Preisen abgeschrieben. Schenkt oder vererbt der Onkel seinem Neffen nun das Haus, so kann er es - sofern es vermietet ist/wird - noch 10 weitere Jahre abschreiben, aber eben auch nur zu 1980er Preisen. Nach den 10 Jahren kann er gar nichts mehr abschreiben.

Verkauft der Onkel dem Neffen aber das Haus zu einem derzeit üblichem Preis (Gutachten erstellen lassen !) kann der Neffe es neu abschreiben, zu heutigen Preisen und wieder volle 50 Jahre. Dazu muss der Neffe das Geld auch gar nicht haben, der Onkel kann ihm einen fremdüblichen (ganz wichtig !) Privatkredit über den Kaufpreis gewähren und ihm dann ggf. etwas später im Rahmen einer Schenkung den Kredit erlassen. Das löst dann natürlich auch Schenkungssteuer aus, aber wenigstens kann das Gebäude neu abgeschrieben werden.

 

Das ist aber natürlich nur bei einer Immobilie sinnvoll, wenn diese auch vermietet wird.

[Mkoll]

vor 31 Minuten von ein_johannes:

Wie alt ist das Haus denn bzw. wann fand der Kauf statt ? Und was soll mit dem Haus gemacht werden bzw. wer bewohnt dies ? Das sind in meinen Augen hier zwei ganz wichtige Punkte.

 

 

BJ 1990 direkt gebaut, gut in Schuss, neue Fassade, Fenster,Böden, Öl-Brennwertkessel, aktuell normal vermietet.

Neffe würde es irgendwann in ca. 2 Jahren innen etwas renovieren (Bäder, Küche, usw.) wenn er dort einzieht. Vermieter müsste dann natürlich via Eigenbedarf gehen.  Neffe wohnt aktuell zur Miete in anderen Stadt.

 

 

[PKW]

vor 8 Stunden von ein_johannes:

Dazu muss der Neffe das Geld auch gar nicht haben, der Onkel kann ihm einen fremdüblichen (ganz wichtig !) Privatkredit über den Kaufpreis gewähren

oder der Neffe bezahlt es über eine Leibrente (aus den Mieteinkünften)

[Rubberduck]

vor 12 Stunden von Sapine:

Beim Notar hatten wir keinerlei Schwierigkeiten. Der Termin beim Familiengericht steht noch aus. Insofern mag das recht unterschiedlich sein. 

Wenn ihr irgendwo Stammkunde seid, dann umso besser. Ich hatte noch keinen gebraucht und musste suchen. Kein Rückruf oder komische Gespräche. Als ob ich ein Gangster sei oder Möchtegern C Promi. Mindestens halbes Dutzend Versuche bevor ich fündig wurde.

 

[Hermann]

Hängt da irgendwas Emotionales an der Immobilie?

Onkel A könnte die ja auch meistbietend verkaufen.

Wäre aber nur sinnvoll wenn es bei liquiden Mitteln bessere Transfermöglichkeiten gibt.

 

Ich erinnere mich nicht man an Details oder den Namen, aber es wurde extra ein Gesetz dafür erlassen und auch benannt, wo jemand ein Unternehmen (AG) gründete, mit niedrigem Aktienpreis, dieses dann transferierte und danach den Aktienpreis hochtrieb um die Anteile vom neuen Besitzer abzukaufen. Ich meine es sollte Geld steuerfrei in die Schweiz transferiert werden.

 

Da brauchts aber Unterstützung von Profis.