ETFs vs Immobilien

[AndiK]

Eine Frage die ich mir nun schon lange stelle.

 

Mal ganz simpel und pauschal gefragt, ohne Rechnungen/Kalkulationen etc:

 

Ist der Erwerb von Immobilien im Endeffekt nicht immer effektiver als ein ETF-Sparplan? Prinzipiell geht der durchschnittliche Erwachsene nach der Ausbildung/Studium normal arbeiten. Da man nicht mehr bei den Eltern wohnen möchte, muss man zur Miete wohnen oder sich was kaufen.

 

Ob man nun 900 € warm für eine Mietwohnung, oder diesen Betrag als Rate für ein eigenes Eigentum zahlt. Am Ende bleibt doch in beiden Fällen (+-paar 100€) ungefähr der gleiche Betrag an Einkommen übrig, den man in einen ETF investieren könnte? Nur das man mit der zweiten Variante nach zB 20 Jahren Immobilienbesitzer ist und Eigentum hat.

 

Was sagt ihr dazu?

[xfklu]

Die Frage wäre dann eher "Mieten oder Kaufen?" und hat erstmal nichts mit ETF zu tun, oder?

 

Dazu gibts schon mehrere Threads. Zum Beispiel:

• https://www.wertpapier-forum.de/topic/53648-haus-oder-wohnung-kaufen-oder-doch-mieten
• https://www.wertpapier-forum.de/topic/52400-thread-nummer-100-kaufen-oder-mieten
• https://www.wertpapier-forum.de/topic/62680-kaufen-vs-mieten-opportunitätskosten-und-auswirkungen-auf-die-asset-allokation

[jogo08]

Ich fürchte nur, daß du mit den 900€ mtl. nicht weit kommen wirst  bzgl. Wohneigentum.

Bei ETFs kannst du eine Sparrate beliebig nach unten oder oben setzen.

[AndiK]

vor 40 Minuten von xfklu:

Die Frage wäre dann eher "Mieten oder Kaufen?" und hat erstmal nichts mit ETF zu tun, oder?

 

Dazu gibts schon mehrere Threads. Zum Beispiel:

• https://www.wertpapier-forum.de/topic/53648-haus-oder-wohnung-kaufen-oder-doch-mieten
• https://www.wertpapier-forum.de/topic/52400-thread-nummer-100-kaufen-oder-mieten
• https://www.wertpapier-forum.de/topic/62680-kaufen-vs-mieten-opportunitätskosten-und-auswirkungen-auf-die-asset-allokation

Doch, hat was damit zu tun. Mir kommt es so vor als wäre die Rate zum abbezahlen von einer Eigentumswohnung oft unwesentlich höher als die Miete für die gleiche Wohnung. Daher hat man nach zB 20 Jahren paralelle dazu ca gleich viel in einen ETF eingezahlt aber beim Immokauf dafür eine Immobilie mehr. Oder täusche ich mich da und die Raten sind oft viel höher als die Mietpreise?

 

vor 41 Minuten von jogo08:

Ich fürchte nur, daß du mit den 900€ mtl. nicht weit kommen wirst  bzgl. Wohneigentum.

Bei ETFs kannst du eine Sparrate beliebig nach unten oder oben setzen.

Ist das so? Wenn ich jetzt eine 2-Zimmer Wohnung kaufe und diese mit einer zB 1000€ Rate abbezahle ist das doch viel besser? Oder denke ich falsch?

[Wusel83]

Also da gibts soviele Meinungen und Varianten wann was besser sein kann:

 

An deinem Konstrukt würde mir spontan folgende Probleme einfallen:

 

Nach dem Ausbildung/Studium gehts erstmal in eine 2 Zimmer Wohnung in Stadt A, nach 2 Jahren ziehste dann zusammen mit dem Lebensabschnittsmensch und brauchst 3 Zimmer. Jetzt gibts den passenden Job in Stadt B. Pendeln und Fernbeziehung sind aber nun auch nicht unbedingt erstrebenswert für dich. Daher neue 3 bzw. inszwischen 4 Zimmerwohnung. Könnte ja sein das man bald nicht mehr zu zweit ist. Irgentwann ist man nicht mehr zu zweit möchste noch nen Garten und Hund und auch nicht mehr Innenstadt. Also ab in die Vorstadt und Reihenmittelhaus. Günstigerweise ist die Firma in Stadt B wirklich auch der Traumjob aber irgendwann sind die Kids 1/2/3/x ja auch wieder am ausziehen und die ganzen leeren Zimmer etwas unnütz. WG im Alter ist nicht so deins ausserdem wäre entweder was kleines im Grünen wo es ruhig ist oder ne Wohnung in der Stadt dein Ding eventuell auch ohne oder mit neuem Partner.

 

Jedesmal wenn man die Adresse wechselt gab es 10-15% Transaktionsgebühren auf den Kaufpreis zusätzlich zu den Umzugskosten. Wenn wir mal bei den 900€ Miete bleiben würde diese erste Bude 200k eventuel auch 250k Kaufpreis im Ankauf sein. Also 20K Transaktionskosten bei der ersten Bude. Hast du die 20k, vermutlich wird dir als Berufsanfänger ohne sonstiges EK nämlich keine Bank eine 110% Finanzierung anbieten und wenn doch wird der Zins vermutlich furchtbar sein. Es scheitert weiter daran das es nur funktioniert wenn einen jeweils die Bank aus dem Kredit lässt ohne Vorfälligkeit bzw. du den Kredit entsprechend umschreibst. Ich sage es mal so, dein Kontakt bei der Bank weiss das du umziehen willst und hat keine Vorteile und nur Arbeit da kulant zu sein. Selbst wenn ein Pfandtausch abgenickt wird wäre ich mir ziemlich sicher das der Zins nicht besonders gut sein wird du kannst ja schlecht die Bank wechseln. Zinsen für private Nutzung kannst du auch nicht absetzen. Das wird dann über die Zeit halt teuer.

 

Du vergisst das in deiner Miete an den Vermieter einige Posten drin sind die du als Eigentümer selbst trägst. In jedem Fall steckt da sämtiche Instandhaltung drin. Nach 10+ Jahren das Laminat, nach 15-25 die Heizung und Dach etc muss auch mal gemacht werden. Auch wenn ein Dach nur alle 50 Jahre dran kommt müsste man für einen fairen Vergleich dies entsprechend auf eine Annuität aufschlagen. Wenn der Vermieter das Geld dann verjuxt ist das nicht dein Problem wenn das Dach fertig ist. Gerade bei Eigentumswohnungen kommst du als Eigentümer auch um die Rücklage nicht drumherum da diese von der Verwaltung eingetrieben wird. Bei der Eigentumswohnung die Verwaltergebühr welche nicht umlegbar ist also nur der Selbstnutzer/Eigentümer sieht. Noch ein Schwank aus meiner Praxis. Letztens war das Garagentor kaput. Hat mich insgesamt 2 Anrufe oder in Summe 5 Minuten gekosten. 1. beim Vermieter nebst kurzer Begehung 2. Tage später vom Handwerksbetrieb wann es repariert werden soll.

 

Das heisst jetzt nicht das eine kleine Wohnung gegenüber ETF zwangsläufig im Nachteil ist und falls die Preise wieder steigen und man gute Zinsen bekomm ist es unter Umständen auch ein sehr guter Deal. Du solltest dich aber auch fragen wenn es ein so guter Deal wäre A. warum verkloppt jemand die Wohnung an dich und B. warum sind am Amtsgericht eigentlich immer Zwangsversteigerungen (das sind die Objekte wo sonst keine Lösung gefunden wird) man sieht also nur die Spitze des Eisbergs und C. warum auch selbst Profis damit immer wieder gegen die Wand fahren ( hier sind oft auch Projektentwicklung das Problem)

 

[stagflation]

 "nach zB 20 Jahren Immobilienbesitzer ist und Eigentum Ärger hat."

[BlindesHuhn88]

beim Eigentumserwerb zahlst du Zinsen an die Bank und dir gehört die Bude inkl. der Renovierungskosten

beim ETF Sparen arbeitet die Weltwirtschaft Renditetechnisch für dich und das ohne Ärger

--> nüchterne Betrachtung 

--> emotional: Eigentum ist geil. Kannst machen was du willst und rauswerfen wird dich normal auch keiner mehr. aber wie oben schon erwähnt sollte das Eigentum dass dann sein dass für "alle" l3benslagen passt ^^ --> schwierig. 

 

Kompromiss: du kaufst die Wohnung, zahlst statt Miete deinen Kredit weiter. Wechselst Standort und vermietest weiter und lässt Mieter deinen Kredit fertig abzahlen? 

[AndiK]

vor 4 Minuten von BlindesHuhn88:

beim Eigentumserwerb zahlst du Zinsen an die Bank und dir gehört die Bude inkl. der Renovierungskosten

beim ETF Sparen arbeitet die Weltwirtschaft Renditetechnisch für dich und das ohne Ärger

--> nüchterne Betrachtung Wo ist die nüchterne Betrachtung?

--> emotional: Eigentum ist geil. Kannst machen was du willst und rauswerfen wird dich normal auch keiner mehr. aber wie oben schon erwähnt sollte das Eigentum dass dann sein dass für "alle" l3benslagen passt ^^ --> schwierig. 

 

Kompromiss: du kaufst die Wohnung, zahlst statt Miete deinen Kredit weiter. Wechselst Standort und vermietest weiter und lässt Mieter deinen Kredit fertig abzahlen? 

vor 4 Minuten von BlindesHuhn88:

Kompromiss: du kaufst die Wohnung, zahlst statt Miete deinen Kredit weiter. Wechselst Standort und vermietest weiter und lässt Mieter deinen Kredit fertig abzahlen? 

Wie ist denn die Realität? So wie ich es sehe ist es eher unwarscheinlich das man bei 0 rauskommt wenn man Mieteinahmen und Kosten gegenüberstellt? Klar ist das auch individuell, aber pauschal ist man da vor allem anfangs, ohne die Mieterhöhungen im -?

 

[Moneycruncher]

vor einer Stunde von AndiK:

Ob man nun 900 € warm für eine Mietwohnung, oder diesen Betrag als Rate für ein eigenes Eigentum zahlt.

Das ist nur der erste Teil der Geschichte. Die Frage ist, wie dieses Eigentum genutzt wird - Selbstnutzung oder Vermietung?

 

In der Nullzinsphase hat Vermietung durch den Fremdkapitalhebel und Steuerersparnis in Verbindung mit steigenden Immobilienpreisen sehr gut funktioniert. Jetzt haben wir eine andere Situation.

Selbstnutzung ist dagegen ein anderes Spiel. Hier vermischen sich Konsum und Investition. Auf dem Immobilienmarkt sind die wirklich guten Objekte (Lage, Zustand, Ausstattung usw.) tendenziell für Selbstnutzer "reserviert". Hier spielen Renditeüberlegungen eine nachgeordnete Rolle.

[Wusel83]

vor 9 Minuten von AndiK:

Doch, hat was damit zu tun. Mir kommt es so vor als wäre die Rate zum abbezahlen von einer Eigentumswohnung oft unwesentlich höher als die Miete für die gleiche Wohnung. Daher hat man nach zB 20 Jahren paralelle dazu ca gleich viel in einen ETF eingezahlt aber beim Immokauf dafür eine Immobilie mehr. Oder täusche ich mich da und die Raten sind oft viel höher als die Mietpreise?

 

Ist das so? Wenn ich jetzt eine 2-Zimmer Wohnung kaufe und diese mit einer zB 1000€ Rate abbezahle ist das doch viel besser? Oder denke ich falsch?

Du denkst falsch würde ich weiter sagen. Nach 20 Jahren gehört dir die Bude noch nicht oder du tilgst viel dann ist die Rate aber auch höher. Es steht und fällt beim Kaufpreis bzw. auch dem Kaufpreisfaktor. Wenn wir jetzt optimalerweise zu deinen Gunsten davon ausgehen das die Bude wie in meinem Beispiel weiter 200k kostet und nach rund 20 Jahren getilgt ist müssen es schon 1200€ Annuität sein. Unterwegs gabs 20k Kaufnebenkosten und 95k€ nicht absetzbare Zinsen wenn du den besten Zinssatz bei Dr.Klein bekommst was ich stark bezweifel. In den 20 Jahren kannste dann dafür alles an Reperaturkosten zahlen die im Haus oder der Wohnung anfallen. Banken gehen übrigens pauchal häufig davon aus das nur 2/3 der Kaltmiete ankommen in der eigenen Tasche. Von deinen 900€KM würde eine Bank also von 300€ Reibungsverlusten ausgehen. Also auf die Annuität von 1200€ könntest du ganz schlank 300€ Instandhaltung und nicht umlagefähige Kosten aufschlagen.

 

BlindesHuhn hat aber nen ganz spannenden Einwurf gebracht ungefähr so läuft es hier auch. Historisch gewachsen war zunächst ein ETF Sparplan da und ab einem gewissen Punkt war dann klar das man Eigentum nicht selbst bewohnen muss. War dann auch ganz spanned wir konnten in jede Verhandlung jeweils rein gehen mit breiter Brust. Weil wir entweder Cash nachweisen konnten (Kauf) oder den Kredit nicht unbedingt brauchten (Bank). Beim Mieten war es dann ebenso das wir 3 Häuser zur Auswahl hatten und da noch nen paar Sachen in den Vertrag reinverhandelt haben z.b. jeglicher Ausschluss von Kündbarkeit solange man die Miete zahlt bis unsere Kids ausgezogen sind, das ist aber natürlich anekdotisch und hängt an den Berufen. Spielplan ist das in 20 Jahren wenn man sich verkleinert die Wohnung schon bereit steht und man sich mit dem Mieter arrangiert. Aktuell könnten wir da sogar in gewissen Grenzen bereits den Ort wählen.

 

Die nüchterne Betrachtung musst du machen. Wenn du fallsch liegst ist es ja auch dein Problem. Auf jeden fall kannst du nicht davon ausgehen das Annuität gleich Kaltmiete. Da kann man wieder fragen wenn es so leicht wäre warum machen das nicht alle so?

[BlindesHuhn88]

vor 34 Minuten von AndiK:

 

nüchtern ist das was drüber steht. du zahlst mehr geld an die bank und das geld arbeitet nicht wie beim etf für dich. ganz grob vereinfacht. 

 

vor 24 Minuten von Wusel83:

BlindesHuhn hat aber nen ganz spannenden Einwurf gebracht ungefähr so läuft es hier auch. Historisch gewachsen war zunächst ein ETF Sparplan da und ab einem gewissen Punkt war dann klar das man Eigentum nicht selbst bewohnen muss. War dann auch ganz spanned wir konnten in jede Verhandlung jeweils rein gehen mit breiter Brust. Weil wir entweder Cash nachweisen konnten (Kauf) oder den Kredit nicht unbedingt brauchten (Bank). Beim Mieten war es dann ebenso das wir 3 Häuser zur Auswahl hatten und da noch nen paar Sachen in den Vertrag reinverhandelt haben z.b. jeglicher Ausschluss von Kündbarkeit solange man die Miete zahlt bis unsere Kids ausgezogen sind, das ist aber natürlich anekdotisch und hängt an den Berufen. Spielplan ist das in 20 Jahren wenn man sich verkleinert die Wohnung schon bereit steht und man sich mit dem Mieter arrangiert. Aktuell könnten wir da sogar in gewissen Grenzen bereits den Ort wählen.

 

Die nüchterne Betrachtung musst du machen. Wenn du fallsch liegst ist es ja auch dein Problem. Auf jeden fall kannst du nicht davon ausgehen das Annuität gleich Kaltmiete. Da kann man wieder fragen wenn es so leicht wäre warum machen das nicht alle so?

muss nicht immer digital sein - 0 oder 1 ... mal nen kompromiss anstreben. muss ja für jeden passen

[Peter23]

vor 2 Stunden von AndiK:

20 Jahren Immobilienbesitzer

Nur mal so am Rande: Als Mieter ist man auch Immobilienbesitzer

vor 2 Stunden von AndiK:

Ob man nun 900 € warm für eine Mietwohnung, oder diesen Betrag als Rate für ein eigenes Eigentum zahlt. Am Ende bleibt doch in beiden Fällen (+-paar 100€) ungefähr der gleiche Betrag an Einkommen übrig, den man in einen ETF investieren könnte?

Ich möchte die Immobilie mal sehen, für die man nur 900 Euro Kreditrate zahlt und die dann nach 20 Jahren abbezahlt ist + damit der Vergleich fair wäre, müsste es dann ja noch so sein, dass man diese Kreditrate mit 0 Euro EK bekommt und die Wohnung auch nur 900 Euro Miete kosten würde. Ganz davon abgesehen müsstest Du auch Kaltmiete vs Kreditrate vergleichen, weil Du die Nebenkosten (insb auch Heizkosten) auch als Eigentümer zahlst. Dazu kommen dann noch Instandhaltungskosten, die man auch noch auf die Kreditrate drauf rechnen sollte. Sprich: Das kommt nicht annähernd so hin, wie Du Dir das vorstellst.

[AndiK]

vor 39 Minuten von Peter23:

Nur mal so am Rande: Als Mieter ist man auch Immobilienbesitzer

Ich möchte die Immobilie mal sehen, für die man nur 900 Euro Kreditrate zahlt und die dann nach 20 Jahren abbezahlt ist + damit der Vergleich fair wäre, müsste es dann ja noch so sein, dass man diese Kreditrate mit 0 Euro EK bekommt und die Wohnung auch nur 900 Euro Miete kosten würde. Ganz davon abgesehen müsstest Du auch Kaltmiete vs Kreditrate vergleichen, weil Du die Nebenkosten (insb auch Heizkosten) auch als Eigentümer zahlst. Dazu kommen dann noch Instandhaltungskosten, die man auch noch auf die Kreditrate drauf rechnen sollte. Sprich: Das kommt nicht annähernd so hin, wie Du Dir das vorstellst.

Kannst du mal ein Beispiel für Finanzierung einer Immobilie mit Kredit etc bringen? So ganz grob? Wenn man erstmal selbst drin leben möchte. zB für eine gute 2-Zimmer Wohnung (Kein Altbau), mit 60qm² für 180.000€. Was zahlt man für sowas warm Miete? 900€?

 

Wie würde die Finanzierung beim Kauf mit einem Kredit aussehen? Was wäre das (wie gesagt, ganz grobe Schätzung) für eine monatliche Rate, wenn es so viel mehr ist?

[Peter23]

vor 3 Minuten von AndiK:

Kannst du mal ein Beispiel für Finanzierung einer Immobilie mit Kredit etc bringen? So ganz grob?

mit 0 Euro Eigenkapital oder was? Mit oder ohne Maklergebühren?

vor 4 Minuten von AndiK:

Wenn man erstmal selbst drin leben möchte. zB für eine gute 2-Zimmer Wohnung (Kein Altbau), mit 60qm² für 180.000€. Was zahlt man für sowas warm Miete? 900€?

Ich verstehe immer noch nicht, warum Du Warmmiete in den Vergleich ziehst. Gehst Du davon aus, dass Du als Eigentümer keine Nebenkosten bezahlen musst? Nur mal als Beispiel: In Frankfurt zahlst Du für eine 60qm Wohnung in guter Lage 400k+ und nicht 180k.

[AndiK]

vor 3 Minuten von Peter23:

mit 0 Euro Eigenkapital oder was? Mit oder ohne Maklergebühren?

Ich verstehe immer noch nicht, warum Du Warmmiete in den Vergleich ziehst. Gehst Du davon aus, dass Du als Eigentümer keine Nebenkosten bezahlen musst? Nur mal als Beispiel: In Frankfurt zahlst Du für eine 60qm Wohnung in guter Lage 400k+ und nicht 180k.

Ja, sagen wir mal mit 0€ Eigenkapital und Maklergebühren.

Ja, das mit der Warmmiete war ein Fehler von mir. Sagen wir mal mit 650€ Kaltmiete, in einer Lage wo 180k rechtfertigt.

 

Eben nur für das Grundverständnis.

[BlindesHuhn88]

vor 1 Minute von AndiK:

Kannst du mal ein Beispiel für Finanzierung einer Immobilie mit Kredit etc bringen? So ganz grob? Wenn man erstmal selbst drin leben möchte. zB für eine gute 2-Zimmer Wohnung (Kein Altbau), mit 60qm² für 180.000€. Was zahlt man für sowas warm Miete? 900€?

 

Wie würde die Finanzierung beim Kauf mit einem Kredit aussehen? Was wäre das (wie gesagt, ganz grobe Schätzung) für eine monatliche Rate, wenn es so viel mehr ist?

da brauchst du vorallem mal den ort um den es geht, dann kommst auf die miete (münchen is mehr wie mittem im schwarzwald) 

dann brauchst du das eigenkapital damit reduziert sich ja der kredit

 

wennst jetzt normal üblichen standard nimmst von 3,0-3,25-3,5% zinsen und ner tilgung damit du runterkommst von 2,0-2,5% bist ja im bestcase bei 5,0% - 6,0% zinsen

wenn du nebenkosten ausm eigenkapital aufbringst, sind ja auch grobe 7-9% je nach bundesland für notar, grundbuch etc. 

dann hast du 5,0% * 180000€ = 750€ kalt fürn kredit und im worst case: 900€kalt. 

unabhängig vom kredit bist halt mal mit der hausverwaltung udn rücklagen dran. bei einer 60m^2 wohnung ohne wohnort musst da mtl. wahrscheinlich leicht mal 50-80€ on top rechnen. dann kommt noch wasser, strom, heizung, internet --> grobe 100€ mtl. dann nochmal grundsteuer, müll, etc. ~50€ mtl. 

 

dann bist mtl. bei 750+50+100+50 = 900€ oder 900+80+100+50 = 1130€ 

 

wennst jetzt 180 000 mit 3,5% zins aufnimmst und 900€ mtl. tilgst bis nach 25 jahren und 1 monat schuldenfrei. hast lockerflockige 90 000€ Zinsen an die bank überwiesen

 

[Peter23]

vor 12 Minuten von AndiK:

Ja, sagen wir mal mit 0€ Eigenkapital und Maklergebühren.

Ja, das mit der Warmmiete war ein Fehler von mir. Sagen wir mal mit 650€ Kaltmiete, in einer Lage wo 180k rechtfertigt.

 

Eben nur für das Grundverständnis.

Also die Rahmenbedingungen sind unrealistisch. Da muss man schon ein sehr gutes Einkommen haben, damit das ein Bank überhaupt macht. Gehen wir also davon aus, dass wir zumindest so viel EK einsetze, damit ein halbwegs akzeptabler Kreditzins rauskommt (von 3,5% nominal) und nehmen wir dann aber trotzdem an, dass alles finanziert wird (weil das Eigenkapital würde ansonsten ja auch verzinst werden). Nehmen wir weiterhin eine Grunderwerbsteuer von 6% an sowie ein bisschen Notar- und Grundbuchkosten, dann landen wir bei 195k, die Du finanzieren musst. Kreditrate bei 20 Jahre Volltilger ist dann ca. 1.131 Euro.

[BlindesHuhn88]

Hier noch kurz was man auch mit seinem Geld erreichen könnte 

 

[Hermann]

Glaubt hier einer im Ernst, die Kaltmiete sei der Gewinn des Vermieters, den man sich sparen kann wenn man eine selbstbewohnte Immobilie besitzt?

Also Kaltmiete <=> Tilgung?

Kleiner Tipp: So ist es ganz und gar nicht.

 

 

[Cornwallis]

Hallo,

 

drei kurze Anekdoten aus meiner Immobiliarpraxis, die in nächster Zukunft wohl zu regeln sein werden:

 

(Holz)Balkon morsch, Nutzung nicht mehr möglich, Miete gekürzt. Ersatz durch Edelstahl: (Ein erstes, vorläufiges) Angebot liegt vor für knapp unter EUR 10.000.

Heizung (Gasetagenheizung) wird bestenfalls mit Ach und Krach diesen Winter noch kurze (aber warme!) Katzenwäschen für meinen Mieter ermöglichen. Das defekte Bauteil ist nicht mehr lieferbar; ein erstes Angebot für die Installation einer neuen Anlage: EUR 9.936,

Die Eigentümergemeinschaft beschließt wohl bald, eine PV-Anlage auf den Dächern des Gemeinschaftseigentum installieren zu lassen. Gesamtkosten sollen laut Angebot beinahe EUR 70.000 betragen. Mein Anteil davon ist ~8 %.

 

Dazu kommen die Kleinigkeiten, die sich Mieter so wünschen, die eigentlich nicht erwähnenswert sein sollten, wie bspw. ein zusätzlicher, massiver Riegel für die Wohnungstür (400 Euro) oder ein neuer Durchlauferhitzer (~400 Euro, jeweils ohne Einbau).

 

Das alles ist unmöglich im Voraus genau zu planen. Aber dass eine Heizung oder ein Dach oder sonstiges erneuert werden muss, wenn man von einem Werterhalt im Zeitablauf ausgehen möchte, ist unumgänglich. Wenn Immobilieneigentum, insbesondere als Vermieter, seriös (soll heißen ökonomisch) angegangen werden soll, wenn es mehr Belastbarkeit haben soll, als eine wage Spekulation, mithin ein Zock, dann ist ein profundes Urteilsvermögen bezüglich Bausubstanz, Innenausbauten & Co. notwendige Bedingung und ein hoher Verwaltungsaufwand (persönlich, zeitlich, technisch, steuerlich, rechtlich, .. ) bereits bei wenigen, an einer Hand abzuzählenden Objekten, die beinahe wöchentliche Praxis.

 

Natürlich kann auch zehn Jahre alles komplikationsarm laufen, kein Mieterwechsel, lediglich wenige, kleine Reparaturen und ein Verkauf mit steuerfreiem Gewinn.

 

Aber auch ich möchte hier dringendst vor allzu blauäugig naiver Betrachtung oder gar Herangehensweise warnen!

 

Gruß

 

 

[BlindesHuhn88]

vor 34 Minuten von Cornwallis:

Hallo,

 

drei kurze Anekdoten aus meiner Immobiliarpraxis, die in nächster Zukunft wohl zu regeln sein werden:

 

Natürlich kann auch zehn Jahre alles komplikationsarm laufen, kein Mieterwechsel, lediglich wenige, kleine Reparaturen und ein Verkauf mit steuerfreiem Gewinn.

 

Aber auch ich möchte hier dringendst vor allzu blauäugig naiver Betrachtung oder gar Herangehensweise warnen!

 

Gruß

 

 

Toll

Das macht Freude!

Wie sieht damit dann deine Rendite noch aus?

[Peter23]

vor einer Stunde von Cornwallis:

Aber auch ich möchte hier dringendst vor allzu blauäugig naiver Betrachtung oder gar Herangehensweise warnen!

Das bringt es auf den Punkt!

[mipla]

Also

Das ist ein Wertpapier Forum hier. Tendenziell werden Wertpapiere empfohlen :-) in einem Immo Forum wird es anders aussehen.

 

Generell macht ein Immokauf oft wenig Rendite bzw, ich glaube die Rendite rechnen sich einige schön. 

Vorteile fremdvermietete immo: 

Steuerliche legale Gestaltungsmöglichkeiten

Steuerfreier gewinn möglich nach 10 Jahren

Nutzung eines günstigen Kredit Hebels inkl. Steuerlicher Anrechnung.

 

Gerade der letzte Punkt ist ein Vorteil ggü Wertpapieren so lange der Hebel  nicht in die falsche Richtung läuft. 

 

 

Wenn du eine stressfreien Immobilie willst dann kleine marktgangige Wohnungen kaufen 2-3 Zimmer neueren Baujahres und du kannst ja erstmal drin wohnen. Danach kannst du die immer noch vermieten. 

 

Willst du Geld verdienen? MFH Bruchbude kaufen, und als Flüchtlingsunterkunft nutzen. 

Städte zahlen da teilweise fürstlich. 

Airbnb kann sich auch sehr sehr lohnen. 

Solche Sonderkonzepte kosten aber auch Zeit und Nerven.  Kenne aber welche die das machen und damit richtig reibach machen.

 

 

 

[moonwalker]

Die Diskussion ist müssig, denn

vor 16 Stunden von AndiK:

Mal ganz simpel und pauschal gefragt, ohne Rechnungen/Kalkulationen etc:

Wenn du selber nicht rechnen kannst, dann lass es. 
 

Hier eine Beispielrechnung.