ETFs vs Immobilien

[turbohx]

Wenn man den Bogen zu einem ETF-Portfolio schlägt, dann hat man im Alter entweder ein Depot, dem man scheibchenweise zusätzlichen Finanzbedarf entnehmen kann (kontinuierlich Dividenden oder Teilverkäufe), was bei einer (möglicherweise dann wieder zu großen) Immobilie in Teilen schwerlich geht. 

 

Sieht man sich Immobilienfonds an, so bekommen die Profis (nach Abzug ihrer eigenen Kosten und Boni) kaum mehr 2% hin, wo früher wohl locker mal 3,5~5% für Anleger möglich waren. Hier ist das Klumpenrisiko (alles Vermögen in einem Gebäude) besser diversifiziert und dennoch scheint es unattraktiver zu werden.

Makler können wohl aktuell noch passabel vom Immobilenhandel (4-6% Provisionsplus?) leben.

 

Das schließt nicht aus, dass man mit dem Alter sich aus einem Teil seines Depots dennoch eine eigene Immobilie (neu oder sehr gut altersgerecht renoviert) gönnen wird. Abgesehen davon gibt es in manchen Region vielleicht -wenn die Autoindustrie die vollen Auswirkungen ihres Nokia-Moments zu spüren bekommt- auch Immobilienkaufgelegenheiten zu passableren Preisen.

Als möglicher Vermieter kann man seine Wunschvorstellungen einer Mietrendiete auch nur den Gegebenheiten anpassen.

[ETFohneFisch]

Erst mal Glückwunsch an alle Beteiligten für diesen Thread. Als ich den ersten Post las, schwante mir schon Übles - immerhin ist das Thema "Mieten oder Kaufen" doch dermaßen ausgelutscht, dass ich übelste Trollerei befürchtete. So ist es doch recht informativ geworden und ich gebe auch noch mal meinen Senf dazu:

 

Aus meiner Sicht können sich Immobilien zur Vermietung durchaus lohnen. Beispiele wurden ja schon gebracht. Allerdings ist Vermietung aus meiner Sicht quasi ein "Nebenerwerb", ähnlich einem Zweitjob. Man erbringt eine Leistung (Bereitstellung und Instandhaltung von Wohnraum), die Zeit kostet aber für andere wertvoll ist. Damit kann man Geld verdienen, gerade wenn man Zeit "übrig" hat und handwerklich nicht ungeschickt ist. Andererseits könnte man je nach Lebenslage vielleicht auch mehr arbeiten (bezahlte Überstunden?) oder sich nebenberuflich selbstständig machen. Für mich persönlich wird sich Vermietung vermutlich nie lohnen, weil ich als Selbstständiger immer noch mehr Stunden pro Woche arbeiten kann und damit quasi risikolos ein Vielfaches des Vermietungsgewinns verdiene.

[Cornwallis]

  Hallo,

vor 13 Stunden von BlindesHuhn88:

Wie sieht damit dann deine Rendite noch aus?

Die Anekdoten betreffen zwei verschiedene Objekte. Eines davon ging als Vermächtnis auf mich über. Ein weiteres wurde in einem urbanen Markt, der seitdem ca. 80 bis 100 % auf meinen Kaufpreis zugelegt hat, ohne einen Cent Eigenkapital zu Zinssätzen, die gegenwärtig (in Euro) unerreichbar sind, erworben. Ich gehe aber stark davon aus, dass die so häufig bemühte Welt AG ab heute besser rentieren wird, wenn ich die Mieteinnahmen auf aktuelle (aber fiktive, hypothetische) Marktpreise beziehe und keine Yield on Cost betrachte. Aber die Rendite wird (zumindest zunächst nominell) größer null sein. Hier geht's aber um die Opportunitäten zur Welt AG.. Zwischenzeitliche Renditebetrachtungen sind nahezu unmöglich seriös aufzustellen, allein die Anschaffungsnebenkosten auf wenige Jahre aufzuteilen nebst latenter Steuerlast vor Ablauf von zehn Jahren zum individuellen (Grenz-)Steuersatz belasten die jährliche Rendite stark.

 

 

vor 12 Stunden von mipla:

[..]

Steuerfreier gewinn möglich nach 10 Jahren

Nutzung eines günstigen Kredit Hebels inkl. Steuerlicher Anrechnung.

 

[..]

Willst du Geld verdienen? MFH Bruchbude kaufen, und als Flüchtlingsunterkunft nutzen. 

Städte zahlen da teilweise fürstlich. 

Airbnb kann sich auch sehr sehr lohnen. 

Solche Sonderkonzepte kosten aber auch Zeit und Nerven.

Diese Punkte möchte ich unterstreichen. Der Hebel ist ein unfassbar gutes Argument, sofern sich Einnahmen und Ausgaben zumindest annähernd die Waage halten. Auch der zweite Teil ist wohl korrekt, auch wenn mir persönliche Erfahrungen hier fehlen. Mit der Vermietung an einkommensarme Mieter über "das Amt" lassen sich gute Renditen erzielen. Die gehen aber natürlich zu Lasten des Wohnkomforts der Mieter und vermutlich hat man eine stärkere Abnutzung und kann sich auch b. a. w. dieser Mieter nicht mehr entledigen. Und auch eine Vermietung als Ferienwohnung ist in gewissen Regionen wohl sehr renditeträchtig. Auch auch hier kein Free Lunch: Die Rendite kommt durch das Überspringen weiterer rechtliche Hürden (Zweckentfremdungsverbot), einer höheren Abnutzung und aufgrund eines signifikant höheren Verwaltungsaufwands; je mehr man selbst macht, desto relevanter wird ein kalkulatorischer Stundenlohn für einen selbst und je mehr man auslagert, desto geringer die eigene monetäre Rendite.

 

 

vor einer Stunde von Malvolio:

[..] dann hat man ein ernstes Problem, dass man selber lösen muss und kann nicht einfach den Vermieter anrufen.

Du hast einen gnädigen Vermieter! In der Wohnung, in der ich zur Miete wohne, passiert:

 

erstmal gar nichts..

 

Irgendwann kommt unangemeldet ein polnischer Universalhandwerker, der das Problem doch nicht im ersten Anlauf lösen kann..

Also dass man als Mieter "einfach den Vermieter anrufen kann" und dann keinen weiteren Stress mit Reparaturen hat, halte ich auch für ein Scheinargument in der Debatte, bestenfalls hat es anekdotischen Wert. Lesen Mieter eigentlich ihren Mietvertrag, den sie unterzeichnen? Denn dazu kommen bspw. die Kleinreparaturklauseln zu Lasten des Mieters, Pflichten zur jährlichen Wartung der Heizung, entsprechende Renovierungspflichten zum Auszug und möglicherweise vieles mehr.

 

 

vor 11 Minuten von turbohx:

Sieht man sich Immobilienfonds an, so bekommen die Profis (nach Abzug ihrer eigenen Kosten und Boni) kaum mehr 2% hin, wo früher wohl locker mal 3,5~5% für Anleger möglich waren. Hier ist das Klumpenrisiko (alles Vermögen in einem Gebäude) besser diversifiziert und dennoch scheint es unattraktiver zu werden.

Ich halte von Immobilienfonds und REITS auch wenig, zumindest nicht als Ersatz für die Assetklasse Immobilien. Die Rendite bei Immobilien kommt aus meiner Sicht aus der eigenen unternehmerischen Tätigkeit, insbesondere der Verwaltung und aus dem übernommenen Risiko v. a. aus der persönlichen Fremdkapitalaufnahme; nur selten dürfte es im nicht gewerblichen, privaten Bereich ein "Ring Fencing" oder sonstige "Non-Recourse" Strukturen geben. Bei Fonds, Immobilien wie Aktien-, fressen die Fondsmanager die Rendite.

 

Dennoch sind direkt gehaltene Immobilien m. E. zwingender Bestandteil eines diversifizierten Vermögens.

 

Gruß

[Flughafen]

vor 22 Stunden von AndiK:

Ist der Erwerb von Immobilien im Endeffekt nicht immer effektiver als ein ETF-Sparplan? Prinzipiell geht der durchschnittliche Erwachsene nach der Ausbildung/Studium normal arbeiten. Da man nicht mehr bei den Eltern wohnen möchte, muss man zur Miete wohnen oder sich was kaufen.

Der Erwerb von ETFs ist im Endeffekt immer effektiver, als der Erwerb von Immobilien. Der Erwerb von ETFs kostet c. 0-0,25%, der Immobilienerwerb kostet 10-15%.

 

vor 22 Stunden von AndiK:

Ob man nun 900 € warm für eine Mietwohnung, oder diesen Betrag als Rate für ein eigenes Eigentum zahlt. Am Ende bleibt doch in beiden Fällen (+-paar 100€) ungefähr der gleiche Betrag an Einkommen übrig, den man in einen ETF investieren könnte? Nur das man mit der zweiten Variante nach zB 20 Jahren Immobilienbesitzer ist und Eigentum hat.

Du redest hier von einer Finanzierung. Eine Finanzierung ist kein Erwerb und auch keine laufenden Instandhaltungskosten. Das sind 3 völlig unterschiedliche Töpfe, die Du besser separat betrachten solltest, um ein besseres Verständnis dafür zu entwickeln. Bedenke dabei, dass Erwerbskosten und Instandhaltungskosten nicht zur Vermögensbildung beitragen. Bei den ETFs tragen die Kaufkosten und die laufenden TER übrigens auch nicht zur Vermögensbildung bei, bloß sind sie bei ETFs zehn- bis hunderftach günstiger sind.

 

Die Foristi haben bereits oben sehr gute Beispiele gegeben, was mehrere Erwerbe im Lebensverlauf kosten können. 4 Erwerbe fressen bereits die Hälfte eines Immobilienwerts auf. Und der erste Erwerb reißt Dich bereits nach Deiner Unterschrift auf dem Kaufvertrag mit -10...-15% in ein heftiges Minus. Du brauchst dann erst mal mehrere Jahre bevor Du überhaupt wieder zurück auf Null kommst. Währenddessen arbeitet eine ETF-Investition bereits und bringt im statistischen Durchschnitt Gewinne.

 

Du musst bei Deinem Vergleich auch die unterschiedliche Rendite von ETFs und Immobilien bedenken. Ich wurde ca. 2008 überredet, keine Immobilie im münchner Speckgürtel zu kaufen. Seitdem sind die Immobilien in München um +150% gestiegen, mein Aktiendepot um +375%. Das ist schon kein kleiner Unterschied.

 

vor 19 Stunden von Peter23:

Nur mal so am Rande: Als Mieter ist man auch Immobilienbesitzer

Eher Immobiliennutzer. Die Einstellung ist schon anders. Wenn der Keller einen Wasserschaden bekommt und nicht nutzbar wird, kann ich einfach umziehen. der Besitzer kann viel schlechter aufhören, das Haus zu vermieten oder zu nutzen, das wird für ihn zu teuer. Ich melde mittlerweile nicht mal jeden Schaden am Haus an den Vermieter, weil es ihn traurig macht, er sich mit manchen Schäden überfordert füllt und ich nicht der Überbringer schlechter Nachricten sein möchte. Soll es sich selber darum kümmern, ist nicht mein Ding.

 

 

 

 

[BlindesHuhn88]

vor 6 Minuten von Cornwallis:

Die Anekdoten betreffen zwei verschiedene Objekte. Eines davon ging als Vermächtnis auf mich über. Ein weiteres wurde in einem urbanen Markt, der seitdem ca. 80 bis 100 % auf meinen Kaufpreis zugelegt hat, ohne einen Cent Eigenkapital zu Zinssätzen, die gegenwärtig (in Euro) unerreichbar sind, erworben. Ich gehe aber stark davon aus, dass die so häufig bemühte Welt AG ab heute besser rentieren wird, wenn ich die Mieteinnahmen auf aktuelle (aber fiktive, hypothetische) Marktpreise beziehe und keine Yield on Cost betrachte. Aber die Rendite wird (zumindest zunächst nominell) größer null sein. Hier geht's aber um die Opportunitäten zur Welt AG.. Zwischenzeitliche Renditebetrachtungen sind nahezu unmöglich seriös aufzustellen, allein die Anschaffungsnebenkosten auf wenige Jahre aufzuteilen nebst latenter Steuerlast vor Ablauf von zehn Jahren zum individuellen (Grenz-)Steuersatz belasten die jährliche Rendite stark.

 

Diese Punkte möchte ich unterstreichen. Der Hebel ist ein unfassbar gutes Argument, sofern sich Einnahmen und Ausgaben zumindest annähernd die Waage halten. Auch der zweite Teil ist wohl korrekt, auch wenn mir persönliche Erfahrungen hier fehlen. Mit der Vermietung an einkommensarme Mieter über "das Amt" lassen sich gute Renditen erzielen. Die gehen aber natürlich zu Lasten des Wohnkomforts der Mieter und vermutlich hat man eine stärkere Abnutzung und kann sich auch b. a. w. dieser Mieter nicht mehr entledigen. Und auch eine Vermietung als Ferienwohnung ist in gewissen Regionen wohl sehr renditeträchtig. Auch auch hier kein Free Lunch: Die Rendite kommt durch das Überspringen weiterer rechtliche Hürden (Zweckentfremdungsverbot), einer höheren Abnutzung und aufgrund eines signifikant höheren Verwaltungsaufwands; je mehr man selbst macht, desto relevanter wird ein kalkulatorischer Stundenlohn für einen selbst und je mehr man auslagert, desto geringer die eigene monetäre Rendite.

 

Ich halte von Immobilienfonds und REITS auch wenig, zumindest nicht als Ersatz für die Assetklasse Immobilien. Die Rendite bei Immobilien kommt aus meiner Sicht aus der eigenen unternehmerischen Tätigkeit, insbesondere der Verwaltung und aus dem übernommenen Risiko v. a. aus der persönlichen Fremdkapitalaufnahme; nur selten dürfte es im nicht gewerblichen, privaten Bereich ein "Ring Fencing" oder sonstige "Non-Recourse" Strukturen geben. Bei Fonds, Immobilien wie Aktien-, fressen die Fondsmanager die Rendite.

 

Dennoch sind direkt gehaltene Immobilien m. E. zwingender Bestandteil eines diversifizierten Vermögens.

Danke! 

Ich besitze auch 2 Wohnungen. Was ich für mich bis jetzt feststelle ist, dass die "kleinen" Renovierungen und instandhaltungen mehr oder weniger die Miete wieder teilweise wegfressen. meine ach so tolle rendite wird unter berücksichtigung von so ziemlich allen aufwänden und ausgaben recht mickrig. --> 10 Jahresfrist abwarten und weg damit. zu viel arbeit und nerven für die mickrige rendite nach abzug aller kosten. 

 

ja vermietung an staat macht ein naher bekannter. tolles luxus einkommen. problem --> du kannst das MFH danach kernsanieren oder abreissen. bsp. spülbecken ist eigentlich permanent defekt... dellen, brüche, splitter, verstopfter abfluss etc. kannst geld zwar vom staat holen, aber das ist ja nur das einfache..... nene da kann ich gern drauf verzichten. 

 

ich sehe REITS mit wohnungen als perfekter ersatz. verdienen auch mit mietsteigerungen etc. aber ich hab keine arbeit damit

vor 13 Minuten von Flughafen:

Du musst bei Deinem Vergleich auch die unterschiedliche Rendite von ETFs und Immobilien bedenken. Ich wurde ca. 2008 überredet, keine Immobilie im münchner Speckgürtel zu kaufen. Seitdem sind die Immobilien in München um +150% gestiegen, mein Aktiendepot um +375%. Das ist schon kein kleiner Unterschied.

und jetzt ist münchen aber keine stadt in der es dank der 0% zins politik am immo markt schlecht gelaufen ist. sondern eher der markt ist der brutal überhitzt ist. 

[ETFohneFisch]

vor 45 Minuten von Flughafen:

vor 19 Stunden von Peter23:

Nur mal so am Rande: Als Mieter ist man auch Immobilienbesitzer

Eher Immobiliennutzer.

Das hatte ich eher als Anspielung auf "Eigentum vs Besitz" verstanden.

[Malvolio]

vor einer Stunde von Cornwallis:

...

Du hast einen gnädigen Vermieter! In der Wohnung, in der ich zur Miete wohne, passiert:

 

erstmal gar nichts..

 

Irgendwann kommt unangemeldet ein polnischer Universalhandwerker, der das Problem doch nicht im ersten Anlauf lösen kann..

Also dass man als Mieter "einfach den Vermieter anrufen kann" und dann keinen weiteren Stress mit Reparaturen hat, halte ich auch für ein Scheinargument in der Debatte, bestenfalls hat es anekdotischen Wert. Lesen Mieter eigentlich ihren Mietvertrag, den sie unterzeichnen? Denn dazu kommen bspw. die Kleinreparaturklauseln zu Lasten des Mieters, Pflichten zur jährlichen Wartung der Heizung, entsprechende Renovierungspflichten zum Auszug und möglicherweise vieles mehr.

 

Ich zweifele nicht daran, dass es auch schlechte Vermieter gibt und das auch Mieter Ärger und lästige Pflichten haben. Alles hat seine Vor- und Nachteile. Aber wenn du  selbst für alles verantwortlich bist, dich um alles allein kümmern must, alles selbst bezahlen muss und z.B. erstmal selbst Handwerker finden muss, die überhaupt kommen und alles danach ... dann wirst du anders über solche "Anekdoten" denken.  

 

[slowandsteady]

Also meine Anekdote als Mieter: Die neue Gasheizung, die wir letztes Jahr nach Defekt bekommen haben, kostet die Vermieterin 9 Kaltmieten. Wenn wir ausziehen, muss sie wahrscheinlich den Boden in mehreren Zimmern (Teppich) neu machen, der ist schon laengst ueber der Nutzungsdauer und war bereits grenzwertig als wir eingezogen sind. Das wird sie auch nochmal so 4-6 Kaltmieten kosten.

Wenn sie irgendwann mal das (denkmalgeschuetzte) Gebaeude kernsanieren oder energetisch verbessern will oder muss, dann wird sie ganz schnell 10 Jahresmieten los sein. Und das obwohl wir in einer Stadt mit entsprechenden Mieten wohnen.

vor 23 Stunden von AndiK:

Ob man nun 900 € warm für eine Mietwohnung, oder diesen Betrag als Rate für ein eigenes Eigentum zahlt. Am Ende bleibt doch in beiden Fällen (+-paar 100€) ungefähr der gleiche Betrag an Einkommen übrig, den man in einen ETF investieren könnte? Nur das man mit der zweiten Variante nach zB 20 Jahren Immobilienbesitzer ist und Eigentum hat.

https://de.wikipedia.org/wiki/Peterssche_Formel

In 80 Jahren "Betriebszeit" einer Immobilie fallen ca. nochmal 1.5 mal der Kaufpreis an laufenden Kosten an. Ist eine Faustformel, aber deswegen funktioniert es nicht so, wie du dir denkst.

 

Zumal ich keine Immobilie in halbwegs vernünftiger Lage kenne, bei der man einer Tilgung in Höhe der vergleichbaren Kaltmiete in 20 Jahren die Immobilie inkl. Zinsen und 100% Finanzierung voll getilgt hätte.

[hilflos]

Am 23.12.2024 um 12:35 von BlindesHuhn88:

. --> 10 Jahresfrist abwarten und weg damit. zu viel arbeit und nerven für die mickrige rendite nach abzug aller kosten. 

das widerspricht sich. entweder hast du Gewinn gemacht und willst die Steuer darauf vermeiden , denn sonst könnte man auch vorher verkaufen

[BlindesHuhn88]

vor 23 Minuten von hilflos:

das widerspricht sich. entweder hast du Gewinn gemacht und willst die darauf Steuer vermeiden, denn sonst könnte man auch vorher verkaufen

Gewinn ist auf der Wertsteigerung schon drauf (hoffentlich) 

 

Aber wenn ich miete, afa, Zins Abschreibung nehme und nur auf die 7%p.a. von Standard ETF kommen möchte dann müsste Wertsteigerung grobe 3-4% p.a. sein. Und das sehe ich nicht wenn ich die Wohnung von Baujahr, Lage und Größe mit denen in Immoscout etc Vergleiche

[migieger]

100 TEUR kosten 3-4000 EUR Zins/a. Wenn Du in 20 Jahren getilgt haben willst, sind das weitere 5000 EUR Tilgung/a.
Für 8-9000 EUR kannst Du also 100 TEUR leihen.

 

Für 1000 EUR Kalt-Miete/Monat bzw. 12000 EUR/a Zins und Tilgung bekommst Du 133-150 TEUR geliehen.
Ob das für Deine Wunschimmobilie reicht, mußt Du selbst beurteilen...
 

[Peter23]

vor 7 Stunden von Flughafen:

Eher Immobiliennutzer.

Ja, aber nicht „eher“ sondern nur „auch“. Der Mieter ist nämlich auch der Besitzer der Immobilie. Es ist sogar so: Wenn Du als Eigentümer Deine Immobile vermietest, dann trittst Du damit den Besitz ab und bist NICHT mehr der unmittelbare Besitzer der Immobile (weil das nun der Mieter ist)

[chirlu]

vor 10 Minuten von Peter23:

Wenn Du als Eigentümer Deine Immobile vermietest, dann trittst Du damit den Besitz ab und bist NICHT mehr Besitzer der Immobile

 

Das ist nicht richtig – du behältst den (mittelbaren) Besitz neben dem (unmittelbaren) Besitz des Mieters, § 868 BGB:

Zitat

Besitzt jemand eine Sache als Nießbraucher, Pfandgläubiger, Pächter, Mieter, Verwahrer oder in einem ähnlichen Verhältnis, vermöge dessen er einem anderen gegenüber auf Zeit zum Besitz berechtigt oder verpflichtet ist, so ist auch der andere Besitzer (mittelbarer Besitz).

 

[Cornwallis]

Ich bewundere auch ein ums andere Mal Deine Kenntnis und Deinen Sachverstand.

vor 2 Stunden von chirlu:

Das ist nicht richtig – du behältst den (mittelbaren) Besitz neben dem (unmittelbaren) Besitz des Mieters, § 868 BGB:

 

Diese Referenz für sich allein passt jedoch nicht auf Immobilien, bezieht sie sich doch auf "eine Sache", da § 90 BGB wie folgt definiert: 

Zitat

Sachen im Sinne des Gesetzes sind nur körperliche Gegenstände.

 

Ich bin mir nicht sicher, ob der Aufbau der korrekten juristischen Subsumptionskette hier weiter hilft :-)

 

 

Nachtrag:

Wir sind uns einig, dass auch Liegenschaften, Grundstücke, Gebäude, Teil- und Sondereigentum dem allgemeinen Sachenrecht unterliegen. Aber auch ich finde keine eindeutige Aussage im Gesetz, dass Grundstücke Sachen sind. Erstmal ist zumindest ein Grundstück für mich definitiv kein körperlicher Gegenstand.

[Peter23]

vor 4 Stunden von chirlu:

Das ist nicht richtig – du behältst den (mittelbaren) Besitz neben dem (unmittelbaren) Besitz des Mieters, § 868 BGB:

Danke - korrigiert

vor 2 Stunden von Cornwallis:

Ich bin mir nicht sicher, ob der Aufbau der korrekten juristischen Subsumptionskette hier weiter hilft :-)

na ja wir können uns zumindest darauf einigen, dass der Mieter mindestens der unmittelbare Besitzer ist. Das habe ich dann auch entsprechend korrigiert.

 

[chirlu]

vor 51 Minuten von Cornwallis:

Diese Referenz für sich allein passt jedoch nicht auf Immobilien, bezieht sie sich doch auf "eine Sache", da § 90 BGB wie folgt definiert: 

Zitat

Sachen im Sinne des Gesetzes sind nur körperliche Gegenstände.

 

Ja, das Grundstück gehört aber auch zu den körperlichen Gegenständen (mit allem Erdreich, Pflanzen, Gebäuden usw.). Das ergibt sich wenigstens aus der Systematik des Gesetzes; z.B. dass in § 94 BGB, noch im Abschnitt „Sachen und Tiere“, eine Sonderregelung für die wesentlichen Bestandteile von Grundstücken getroffen wird, oder dass § 1048 BGB, „Nießbrauch an Grundstück mit Inventar“, im Abschnitt „Nießbrauch an Sachen“ steht und nicht in einem der folgenden Abschnitte „Nießbrauch an Rechten“ oder „Nießbrauch an einem Vermögen“.

 

Es wird natürlich unterschieden zwischen beweglichen Sachen (Mobilien) und unbeweglichen Sachen (Immobilien), weil die teilweise verschieden behandelt werden. Aber es sind beides Sachen.