Immobilie verschenken an Kinder oder Enkel

[Coletrickle86]

Hallo,

 

vielen Dank vorab für Hilfe und Ratschläge.

 

Meine Frau und ich haben eine Haus, normal finanziert. Kosten 2022 um die 425.000€. Wert heute sicherlich höher.

 

Nachdem unser Sohn leider verstorben ist, ist uns das Thema Familie noch einmal wichtiger geworden.

 

Da meine Schwiegereltern im gleichen Ort leben haben wir beschlossen auch meine eigenen Eltern herzuholen.

 

Daher haben wir ihr Haus verkauft und von dem Erlös hier ein neues für Sie bauen lassen.

 

Kosten waren inkl. Grundstück auch so bei 450.000€.

 

Da meine Eltern ein ganzes Leben schwer gearbeitet haben, sich nie wirklich was gegönnt haben ist das Haus quasi das Vermächtnis.

 

Es wäre also Schade wenn dieses einmal aufgrund eines Pflegefalls verkauft werden müsste.

 

Daher soll es verschenkt werden. 
 

Option 1 ist die Schenkung an mich. Das, für mich, einzige Risiko besteht sicherlich darin wenn ich mein eigenes Haus nicht mehr abzahlen könnte, dieses verkauft werden müsste. Es stellt sich mir aber auch die Frage ob bei einem Pflegefall meiner Eltern ein Gericht das geschenkte Haus als Vermögen betrachtet werden könnte. Vorausgesetzt die Schenkung ist 10 Jahre oder älter. Mein Verdienst ist 80.000€ im Jahr, also bin ich unter den 100.000€ Schonvermögen/Einkommen. Mir geht es halt um die Tatsache wegen 2 Immobilien.

 

Option 2 ist die Schenkung an ihre Enkel bzw.  unsere Kinder. Wir haben 2 Mädchen, also würden die Freigrenzen ja eingehalten werden.

 

Ich frage mich also was die bessere Option wäre.

[hattifnatt]

vor 50 Minuten von Coletrickle86:

Option 2 ist die Schenkung an ihre Enkel bzw.  unsere Kinder. Wir haben 2 Mädchen, also würden die Freigrenzen ja eingehalten werden.

Wenn die Kinder noch nicht volljährig sind, kann es Fallstricke geben:

https://www.notar-hertel.de/neuigkeiten/neuigkeiten?tx_news_pi1[action]=detail&tx_news_pi1[controller]=News&tx_news_pi1[news]=233&cHash=618accdc255b1b1640116b720bece8ed

Zitat

„Das Rechtsgeschäft kann nur dann ohne Mitwirkung des Familiengerichts durchgeführt werden, wenn es ausschließlich vorteilhaft für das Kind ist. Dies zu beurteilen, kann jedoch komplex sein“, erläutert Sommer. Die Beurteilung, ob ein Geschäft vorteilhaft ist, erfolgt nicht nach wirtschaftlichen, sondern strikt nach formalen Kriterien. Zu fragen ist, ob aus rechtlicher Sicht ausschließlich Vorteile für den Minderjährigen entstehen oder ihm vielmehr persönliche Pflichten aus der Immobilienübertragung erwachsen. So kann beispielsweise bei der Übertragung einer vermieteten Immobilie ein Grundschüler plötzlich zum Vermieter werden. Insgesamt hat sich in diesem Bereich eine vielschichtige Rechtsprechung entwickelt, die es zu beachten gilt.

 

[Hermann]

Eine Immobilie ist ein Asset, was ständig Kosten verursacht und viele unwägbare Risiken birgt.

(Stadt will Bürgersteige neu machenn, Kanal undicht, jemand rutsch bei Glätte aus und bricht sich die Knochen).

Von daher ist der Einwand von @hattifnatt absolut berechtigt.

 

[PrivateBanker]

Ich würde Option 1 präferieren mit Eintrag an 1. Rangstelle eines Wohnrechts in Abt. 2 des Grundbuchs für deine Eltern.

Vorteil: Wohnrecht schützt im Pflegefall deiner Eltern auf Zugriff auf das Haus im Gegensatz zum Nießbrauch. Haus ist unveräußerbar so lange deine Eltern leben.

Option 2: Nachteil wenn deine Töchter Volljährig sind, deine Eltern nicht mehr leben(Wohnrecht oder Bießbrauch erloschen) und die beiden das Haus verkaufen und die Kohle auf den Kopf hauen.

Willst du das ?

[Coletrickle86]

Danke für die Antworten. Also Option 1 mit Wohnrecht statt Nießbrauch?

[Sapine]

Ich könnte mir auch eine Kombi vorstellen, um die Freibeträge bei der Erbschaftssteuer gut auszuschöpfen. Dann sollte aber auch festgehalten sein, dass Du zumindest bis zum 25. Geburtstag der Enkel die Entscheidungsbefugnis und die Verantwortung hast. Die Mädels wären damit im Teenageralter sicher überfordert. Beim Tod der Eltern kannst Du dann ggf. das Haus komplett auf die Kinder übertragen lassen.

 

Ob Nießbrauch oder Wohnrecht besser ist weiß ich nicht Da würde ich tatsächlich einen Fachanwalt hinzuziehen. Es braucht auch klare Regeln, wer die Kosten für Reparaturen und ähnliches zahlt. 

 

Problem: Könnten weitere Enkelkinder hinzukommen? 

 

Das würde ich nicht ohne Fachanwalt machen. 

[Chrischni]

vor 2 Stunden von PrivateBanker:

Ich würde Option 1 präferieren mit Eintrag an 1. Rangstelle eines Wohnrechts in Abt. 2 des Grundbuchs für deine Eltern.

Vorteil: Wohnrecht schützt im Pflegefall deiner Eltern auf Zugriff auf das Haus im Gegensatz zum Nießbrauch. Haus ist unveräußerbar so lange deine Eltern leben.

 

Gilt auch, wenn die Eltern ins Pflegeheim müssen?

[PrivateBanker]

vor einer Stunde von Chrischni:

Gilt auch, wenn die Eltern ins Pflegeheim müssen?

Wenn das liquide Vermögen der Eltern durch die Kosten des Pflegeheimaufenthaltes aufgebraucht ist und die Übertragung des Hauses länger als 10 Jahre zurück liegt ist meines Wissens das Haus vor dem Zugriff des Sozialamtes geschützt.

 

https://www.verband-wohneigentum.de/bv/on217324

 

[Anja Terchova]

vor 3 Stunden von Sapine:

Ich könnte mir auch eine Kombi vorstellen, um die Freibeträge bei der Erbschaftssteuer gut auszuschöpfen. Dann sollte aber auch festgehalten sein, dass Du zumindest bis zum 25. Geburtstag der Enkel die Entscheidungsbefugnis und die Verantwortung hast. Die Mädels wären damit im Teenageralter sicher überfordert. Beim Tod der Eltern kannst Du dann ggf. das Haus komplett auf die Kinder übertragen lassen.

Das wäre dann aber schon eine unangemessene Benachteiligung, weil sie dann ja trotzdem alle Pflichten hätten, aber kaum Entscheidungsbefugnisse. Abgesehen davon, das das ohnehin nicht fair wäre, wäre es dann definitiv keine ausschliesslich vorteilhafte Schenkung mehr.

Ansonsten sehe ich bei Kindern die vielleicht noch studieren möchten, das Problem, das der Immobilienbesitz und ggf. Mieteinnahmen dazu führen könnten das sie dann ersten keinen Bafög-Anspruch mehr hätten, und sich die Krankenversicherungs-Beiträge deutlich erhöhen.

 

vor 3 Stunden von Sapine:

Ob Nießbrauch oder Wohnrecht besser ist weiß ich nicht Da würde ich tatsächlich einen Fachanwalt hinzuziehen. Es braucht auch klare Regeln, wer die Kosten für Reparaturen und ähnliches zahlt.

Denke die Frage ist ob bei einem Wohnrecht dann überhaupt eine Vermietung halbwegs sauber möglich wäre, wenn sie doch in ein Pflegeheim müssen.

 

Klar könnten sie es theoretisch trotzdem vermieten auch wenn sie nur Wohnrecht statt Mietrecht haben solange der/die Eigentümer nichts dagegen sagen, oder es könnte auch der/die Eigentümer vermieten solange die Wohnrechtsinhabe nichts dagegen sagen. Und dem potentielen Mieter muss man es nicht sagen. Aber eine wirklich saubere Lösung ist das auch nicht.

Beim Nießbrauch wäre natürlich die Vermietung durch die Nießbrauchsrechtsihnaber völlig unproblematisch. Aber dann fällt natürlich das Einkommen daraus direkt an die Nießbrauchsinhaber, in dem Fall also an die dann wahrscheinlich pflegebedürftigen Eltern, was bedeutet das es zum Eigenanteil der Pflegekosten beansprucht werden würde, wenn sonstiges Einkommen und Vermögen nicht reicht. Und das wäre dann auch nicht so wirklich im Sinn der Sache.

 

[DarkBasti]

Option 1

ist ungünstig. Das Haus kann so nicht mehr steuerfrei als Familienheim weitergegeben werden. 

 

Option 2

Ist nur möglich, wenn die Enkel über 18 sind. Und auch dann ist es nicht optimal.

Wie teilt man ein Haus auf zwei Enkel auf?

 

Warum nicht das Testament anpassen und gut ist?

Enkel 1 bekommt das eine Haus der Eltern und Enkel 2 euer Haus.

Es gibt noch eine Problematik des Pflichtanteils, weil es zwei separate Vorgängesind,aber eine Möglichkeit währe es ggf.

[PrivateBanker]

vor 2 Stunden von DarkBasti:

Option 1

ist ungünstig. Das Haus kann so nicht mehr steuerfrei als Familienheim weitergegeben werden.

Kann man mit den Angaben des TO so nicht sagen.

Wert des Hauses und des Gesamtvermögens? Wer ist Eigentümer 1 Elternteil oder beide je zur Hälfte w/ Freibetragsausnutzung.

Aufleben des Freibetrages wieder nach 10 Jahren usw.

Zudem hat der TO ein eigenes Haus. Er müsste für 10 Jahre in das Haus einziehen um es steuerfrei zu erben.

vor 2 Stunden von DarkBasti:

Option 2

Ist nur möglich, wenn die Enkel über 18 sind. Und auch dann ist es nicht optimal.

Wie teilt man ein Haus auf zwei Enkel auf?

Nicht unbedingt. Wenn Familiengericht zustimmt, dann auch an Minderjährige möglich. Jeder Enkel wird 1/2 Eigentümer ( mit allen Komsequenzen bei späterer Auseinandersetzung).

 

vor 2 Stunden von DarkBasti:

Warum nicht das Testament anpassen und gut ist?

Enkel 1 bekommt das eine Haus der Eltern und Enkel 2 euer Haus.

Es gibt noch eine Problematik des Pflichtanteils, weil es zwei separate Vorgängesind,aber eine Möglichkeit währe es ggf.

Dem TO geht es in 1. Linie darum das Haus vor dem Zugriff des Sozialamtes w/ Pflege zu "retten". D.h-. ein Testament bringt nichts. Das Eigentum durch Schenkung muss mind. 10 Jahre vor Pflegeeintritt/Hilfe zur Pflege übergehen

[oktavian]

vor 11 Stunden von Coletrickle86:

Da meine Eltern ein ganzes Leben schwer gearbeitet haben, sich nie wirklich was gegönnt haben ist das Haus quasi das Vermächtnis.

 

Es wäre also Schade wenn dieses einmal aufgrund eines Pflegefalls verkauft werden müsste.

haben die keine Rente, keine Versicherung? Haben die in Deutschland gearbeitet? Ist schon ein eher seltener Fall, dass Immobesitzer mit 450k sicher pflegeinsolvent gehen, sobald die ins Altersheim kommen.

[Coletrickle86]

Das Haus gehört beiden zu gleichen Teilen. Natürlich haben meine Eltern eine Rente, haben ja 45 Jahre durchweg gearbeitet. Die Rente beträgt aktuell 2400€ bei meinem Vater und 1800€ bei meiner Mutter.

 

Echtes Vermögen, also von bspw. 100.000€ Cash ist bei meinen Eltern nicht vorhanden.

 

Das „verkaufte“ Haus wurde kurz vor der Wende gebaut. Danach haben sich bzgl. Grundstück geflohene „Ossis“ gemeldet. Dadurch musste das Grundstück damals erneut gekauft werden, als Entschädigung. Wie ich Eingangs sagte, dass Haus damals bzw. das mit dem Verkauf neu gebaute ist das Lebenswerk meiner Eltern. Auch waren die Zinsen damals ganz anders als heute. Der erste Zins nach der Wende lag bei knapp unter 10%, ganz anders als heute. Daher sage ich ja Lebenswerk. Verkauft wurde es ja auch nur auf meine Initiative, da meine Eltern nah bei uns, bei ihren Enkeln sein wollten aufgrund des schlimmen Verlustes ihres Enkelsohns. Meine Eltern wollten zu erst eine Wohnung beziehen, zur Miete. Sie hätten mir das Geld aus dem Erlös geschenkt, quasi als vorzeitiges Erbe. Das wollte ich aber nicht. Ich hatte die Idee mit Grundstück und Neubau, um den Wert zu erhalten. Gebaut wurde übrigens ein Bungalow mit 130qm und Garage.

 

Ich bin selber im Wertpapierbereich tätig, verwalte Gelder von Kunden von 50.000€ bis Millionen. Daher habe ich es natürlich auch im Regelfall mit Menschen zu tun, die älter sind. Hier habe ich schon Einblicke was für Kosten bei einem Pflegefall eintreten.

 

Da reicht dann auch keine Rente in Verbindung mit Pflegeversicherung. Hier habe ich Kunden wo bspw. für den Partner Kosten von gut und gerne 5.000€ im Monat anfallen, diese Kosten steigen ja auch.

 

Ja mir geht es um den Schutz der Immobilie, des Vermögens. Warum? Weil ich es eine Frechheit finde, das Leute die Werte schaffen durch Verzicht bei Konsum bestraft werden im Gegensatz zu Leuten, die alles zu Lebzeiten „verballert“ haben.

 

Meine Eltern sollen so lange in der Immobilie bleiben wie möglich. Sie würden natürlich weiterhin alle Kosten tragen. Es geht wirklich nur um die Schenkung, wie nun gelesen, an mich.

 

Nein, zu der Frage mit den Enkeln. Meine Frau hat ein Mädchen mitgebracht. Unser erstes gemeinsames Kind ist leider mit 6 Monaten verstorben. Danach kamen noch 2 Kinder. Ist definitiv final. Die mitgebrachte Tochter wird mal die Eigentumswohnung meiner Schwiegereltern erben.

[ein_johannes]

Zuerst einmal ist das was für einen spezialisierten Anwalt.

 

Das Ergebnis wird dann vermutlich eine Schenkung mit Wohnrecht sein - jedes Elternteil hat einen Freibetrag von 400.000 Euro, insgesamt dürften also 800k steuerfrei verschenkt werden - da bleibt das Haus ja deutlich drunter. Auf das Haus wird dann das Wohnrecht eingetragen, das mindert den Wert des Hauses noch mal und im Gegensatz zum Nießbrauch berechtigt dies eben nur zum selber-drin-wohnen, aber nicht zur Fruchtziehung - sie (bzw. die Pflegeversicherung/Vormund etc.) können es also nicht vermieten um damit Pflegekosten zu decken und natürlich auch nicht verkaufen. Sobald sie ausziehen, etwa in ein Pflegeheim, ist das Haus "frei".

Auf das Geschenkte kann nach 10 Jahren nicht mehr von der Pflegeversicherung zugegriffen werden.

[Anja Terchova]

vor 22 Stunden von Coletrickle86:

Die Rente beträgt aktuell 2400€ bei meinem Vater und 1800€ bei meiner Mutter.

Darf man fragen in welchen Berufen deine Eltern gearbeitet haben?

Weil wenn ich mich so in der Nachbarschaft oder älteren Mitarbeitern die kurz vor der Rente stehe umhöre, kenne ich da niemanden, der über die 2.000€ Marke kommen würde.

 

Aber bei so hohen Rente sehe ich die Gefahr das sie bei Pflegebedürftigkeit das Haus verlieren würden als realtiv gering an. Falls dein Vater zum Beispiel ins Heim müsste könnte er ja durchaus 2.200€ (Rente - 200€ Taschengeldbehalt) aufbringen, deine Mutter könnte ihn mit 900€ unterstützen wenn sie mitfrei in einem abbezahlten Haus wohnt, und dazu würden dann bei Pflegegrad III-V noch 1.319€ bis 2.096€ von der Pflegekasse kommen. Also 4.419€ bis 5.196€ insgesamt. Das sollte schon reichen.

 

[Coletrickle86]

Meine Eltern haben 45 Jahre im öffentlichen Dienst gearbeitet, im Krankenhaus, konkret im Maßregelvollzug.