Immobilienkauf mit anschließender Vermietung an Angehörigen

[DomeSW]

Ich stand vor ähnlicher Situation 2023, habe zwei Wohnungen im Mietobjekt an Angehörige vermietet. Neubau.

 

Mietspiegel rausgesucht, QM und Baujahr angeguckt, die Wohnfläche mit dem Preis pro QM, davon 70 %. 

 

Die Steuererklärung ist zwar noch nicht raus, aber wenn es Probleme geben sollte, werde ich genau so argumentieren.

In Berlin und überall rufen Sie nach Sozialwohnungen, dann will man günstig anbieten und passt der Politik aber dem Finanzamt nicht.

 

Beispielrechnung:

Bei uns zahlt man ca. 320.000 € für 85 m2 Neubau, pro m2 8,94 € ( aus Mietspiegel November 2024) = 85 m2 x 8,94 = ca. 760 € kalt x 12 = 9120 € 

 

Aktueller Zinssatz grob, zum Rechnen mindestens eine 3,00 % 

 

Bin ich jährlich bei 9.600 € nur für Zinsen, ohne AFA ohne Hausverwaltung ohne Tilgung nichts .

 

Ohne EK

 

 

Nach meiner Meinung ist bereits vor der Vermietung, keine Gewinnerzielungsabsicht zu erreichen auch nicht in Zukunft, auch nicht mit Totalüberschussprognose etc. 

 

Welcher Vermieter kann überhaupt die schwarze Null erreichen ? Klar, 4 Jahre Sonder AFA und die paar Förderungen kurzfristig.

 

 

 

 

 

[poipoi]

Am 4.12.2024 um 21:59 von DomeSW:

 

Nach meiner Meinung ist bereits vor der Vermietung, keine Gewinnerzielungsabsicht zu erreichen auch nicht in Zukunft, auch nicht mit Totalüberschussprognose etc.

 

Welcher Vermieter kann überhaupt die schwarze Null erreichen ? Klar, 4 Jahre Sonder AFA und die paar Förderungen kurzfristig.

 

Über Mietsteigerungen von x% pro Jahr? Nach 10 Jahren bei 3,6%/Jahr ist die Miete des Objekt 50% mehr.

[nealcaffrey]

Mittlerweile habe ich einen richtig guten Excel Rechner gefunden, der mir das Thema näher gebracht hat.

 

Ortsübliche Miete liegt bei unter 8€/qm. Bei uns im Kreis gibt es dafür extra einen Rechner - sehr schön gemacht. Damit bin ich gut präpariert.

 

Danke für eure Rückmeldungen 

 

[RedSpekulatius]

Bei den Einkünften aus V&V wird bei Wohnungen (nicht Gewerbe) grundsätzlich eine Gewinnerzielungsabsicht angenommen.

Sonst wäre jedes Objekt mit einer Förder-AfA (zB Altbau) direkt eine Liebhaberei und keiner würde es sanieren.

 

Quelle:

https://www.haufe.de/steuern/finanzverwaltung/wann-verfolgt-der-vermieter-eine-einkunftserzielungsabsicht_164_273818.html

[Hansolol]

Am 3.12.2024 um 18:56 von Rubberduck:

 

Erwerbsnebenkosten: Notar=zwingend, Grunderwerbssteuer und Eintragungen beim Amt, gegebenenfalls Makler können auch abgesetzt werden.

AFA ist komplex. Dazu vielleicht mal die Rechenhilfe vom Finanz-Ministerium anwerfen. Wenn zum Gebäude noch ein riesiger Park gehört, dann ist möglicherweise reichlich wenig abzusetzen...

Das Finanzamt wird dauerhafte Verluste nicht akzeptieren, sondern auf "Liebhaberei" verweisen.

Hierzu kann es nicht schaden, wenn der Wert des Grundstücks und der Gebäudewert im Kaufvertrag separat aufgeführt wird. Dann hat man eine gute Grundlage für die spätere Berechnung der Afa. 

Am 5.12.2024 um 04:59 von DomeSW:

Ich stand vor ähnlicher Situation 2023, habe zwei Wohnungen im Mietobjekt an Angehörige vermietet. Neubau.

 

Mietspiegel rausgesucht, QM und Baujahr angeguckt, die Wohnfläche mit dem Preis pro QM, davon 70 %. 

 

Die Steuererklärung ist zwar noch nicht raus, aber wenn es Probleme geben sollte, werde ich genau so argumentieren.

In Berlin und überall rufen Sie nach Sozialwohnungen, dann will man günstig anbieten und passt der Politik aber dem Finanzamt nicht.

 

Beispielrechnung:

Bei uns zahlt man ca. 320.000 € für 85 m2 Neubau, pro m2 8,94 € ( aus Mietspiegel November 2024) = 85 m2 x 8,94 = ca. 760 € kalt x 12 = 9120 € 

 

Aktueller Zinssatz grob, zum Rechnen mindestens eine 3,00 % 

 

Bin ich jährlich bei 9.600 € nur für Zinsen, ohne AFA ohne Hausverwaltung ohne Tilgung nichts .

 

Ohne EK

 

 

Nach meiner Meinung ist bereits vor der Vermietung, keine Gewinnerzielungsabsicht zu erreichen auch nicht in Zukunft, auch nicht mit Totalüberschussprognose etc. 

 

Welcher Vermieter kann überhaupt die schwarze Null erreichen ? Klar, 4 Jahre Sonder AFA und die paar Förderungen kurzfristig.

 

Ich glaube dem Finanzamt geht es eher um die ortsübliche Vergleichsmiete. Ob das Investment gut oder schlecht ist, liegt in der Verantwortung des Investoren.