Immobilienkauf mit anschließender Vermietung an Angehörigen

[nealcaffrey]

Guten Morgen zusammen, erstmal riesen Lob an die Community hier. Bin seit Jahren Leser der Themen, nun habe ich tatsächlich ein Thema, bei dem ich eure Meinung bzw. Erfahrung einbringen möchte. Und zwar geht es erstmal nur um die Erstellung eines Business cases für das Vorhaben.

 

Ein paar Randbedingungen:

- Immobilie: Wohnung mit ca. 85qm in einer Senioreneinrichtung (Mieter mind. 55 Jahre) im Raum Baden Württemberg, Bau Anfang 2000er

- die Wohnung ist nicht Teil des Pflegeheims, sondern entkoppelt (nur im gleichen Gebäude)

- aktuelle Vermieterin verkauft die Wohnung im nächsten Jahr 

- Angehörige wohnt aktuell zur Miete 

- sofern der neue Besitzer auf Eigenbedarf kündigt, steht eine neue Wohnungssuche an. Daher besteht die Idee, selbst zu kaufen und dann zu vermieten.

- Ziel: Sicherheit für den Angehörigen. Vermietung ohne Profit, idealerweise trägt sich die Finanzierung durch die (eher niedrigen) Mieteinnahmen selbst. Maximale monatliche Belastung ohne Steueraspekte 500€. Nach Ablauf der Finanzierung, Restschuld begleichen, Anschlussfinanzierung oder Verkauf der Wohnung.

- der Verkauf erfolgt über einen Makler (ist leider gegeben). Mindestpreis, Nebenkosten liegen noch nicht vor, Ausschreibung erfolgt Anfang nächstes Jahr.

 

Ansatz Kauf

- Budget 320.000€

- Nebenkosten 15% (Annahme): ca. 45.000€

- damit maximal Gebot bei 280.000€

- Eigenkapital 50% 160.000€

- erste Idee (Kreditrechner Finanzfluss): Finanzierung über 15 Jahre, 3,2% Zinssatz, Restschuld 80.000€, monatliche Tilgung bei knapp unter 800€.

- Vergleichsobjekt direkt daneben: Wohnung mit 95qm, ca. 310.000. die ist aber schon seit einem Jahr online und geht nicht weg.

 

Vermietung 

- Nebenkosten ca. 250€ pro Monat 

- Kaltmiete 500€

- kosten die nicht auf den Mieter umgelegt werden, 200€ pro Monat (reine Schätzung)

 

Damit komme ich 1000€ eigene monatliche Kosten, bei 500€ Mieteinnahmen. Damit wäre ich bei den 500€ Eigenanteil.

 

Steuerliche Aspekte 

- da bin ich noch nicht durchgestiegen, was man da für einen Business Case annehmen kann. Persönlicher Steuersatz ca 40%. Habt ihr da eine Königsformel oder gar eine Empfehlung für einen online oder Excel Rechner.

 

Eure Meinung bzw. Erfahrung dazu würde mich brennend interessieren.

 

Danke. Grüße Neal 

 

 

 

[Allesverwerter]

vor 13 Minuten von nealcaffrey:

Persönlicher Steuersatz größer 50%.

Das kann nicht sein.

 

Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete/qm? (die das Finanzamt akzeptiert!) Davon ist mindestens 66% zu nehmen.

[hilflos]

500.--€ Miete bei 280000.-- Kosten, ist eine Mietrendite von 2,1%.  das dürfte die untere Grenze sein was das Finanzamt akzeptiert. Von den Nebenkosten dürften deutlich mehr umlagefähig sein.

Du kannst die nicht umlagefähigen Kosten, 2% AFA von Gebäudewert (ohne Grundstück), Schuldzinsen und sonstige selber durchgeführte Renovierungen mit der Miete verrechnen. 

grob gerechnet 2% Miete-3% Zinsen-2% Afa- 1% sonstiges ergibt einen Verlust von 4%, Spitzensteuerersatz ist bei 42%.  ergibt eine Steuerersparnis von ca 4700.--€/Jahr.  Bei EK Einsatz halt entsprechend weniger. Wie die niedrige Miete ausgeglichen wird, braucht ja das Finanzamt nicht zu erfahren

[oktavian]

vor 42 Minuten von nealcaffrey:

Eure Meinung bzw. Erfahrung dazu würde mich brennend interessieren.

sehr riskant, weil der Wert vermutlich auch an der Senioreneinrichtung hängt. Was wenn die pleite gehen? Was sind denn in der Gegend vergleichbare normale Wohnungen wert?

[nealcaffrey]

vor 2 Stunden von Allesverwerter:

Das kann nicht sein.

 

Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete/qm? (die das Finanzamt akzeptiert!) Davon ist mindestens 66% zu nehmen.

Du hast Recht beim Steuersatz muss ich nochmal schauen, aber definitiv zu hoch wird um die 40% sein.

 

Heutige Miete beträgt 700€ ohne Nebenkosten (8,20€/qm). Bei den 500€ komme ich auf 5,90€/qm. Die 66% waren 5,40€/qm. Würde daher in die range passen.

vor 1 Stunde von oktavian:

sehr riskant, weil der Wert vermutlich auch an der Senioreneinrichtung hängt. Was wenn die pleite gehen? Was sind denn in der Gegend vergleichbare normale Wohnungen wert?

Wohnung hängt nicht direkt an der Einrichtung, sind eigenständige Wohnungen. Aber hast Recht, vermutlich werden hier gleiche Ressourcen genutzt, z.b. Heizung.

 

Vergleichbare Wohnung direkt nebenan, mit 10qm mehr (95qm) für 310.000 ohne Nebenkosten, geht aber seit einem Jahr nicht weg.

[nealcaffrey]

Aber ich denke eine "normale" Wohnung wird schwer vergleichbar sein.

 

Ich denke solche Objekte ziehen Käufern an, die das Investment ein stückweit als eigene Absicherung einplanen.

 

Typ 1: aktuelles Haus zu groß, man will sich Verkleinern, Erlös aus dem dem Hausverkauf wird in die neue Wohnung gesteckt (in dem Haus jetzt schon zweimal gesehen)

 

Typ 2: der Zeitpunkt aus Typ 1 liegt in der Zukunft, bzw. Man möchte sich irgendwann mal verkleinern.

 

Typ 3: Immobilie als reines Investobjekt 

 

Realistisch sind eher Typ 1 & 2, die dann auch den Preis in die Höhe treiben und generell bereit sind ein paar mehr Euros zu investieren, wie vielleicht marktüblich sind. Der klassische Typ 3 kommt aufgrund der hohen Preise eher nicht in Frage.

 

Daher rechne ich mit aktuell auch wenig Chancen aus. Ziel des Verkäufers, maximalen Ertrag aus dem Verkauf ziehen.

[Rubberduck]

vor 2 Stunden von hilflos:

500.--€ Miete bei 280000.-- Kosten, ist eine Mietrendite von 2,1%.  das dürfte die untere Grenze sein was das Finanzamt akzeptiert. Von den Nebenkosten dürften deutlich mehr umlagefähig sein.

Du kannst die nicht umlagefähigen Kosten, 2% AFA von Gebäudewert (ohne Grundstück), Schuldzinsen und sonstige selber durchgeführte Renovierungen mit der Miete verrechnen. 

grob gerechnet 2% Miete-3% Zinsen-2% Afa- 1% sonstiges ergibt einen Verlust von 4%, Spitzensteuerersatz ist bei 42%.  ergibt eine Steuerersparnis von ca 4700.--€/Jahr.  Bei EK Einsatz halt entsprechend weniger. Wie die niedrige Miete ausgeglichen wird, braucht ja das Finanzamt nicht zu erfahren

 

Erwerbsnebenkosten: Notar=zwingend, Grunderwerbssteuer und Eintragungen beim Amt, gegebenenfalls Makler können auch abgesetzt werden.

AFA ist komplex. Dazu vielleicht mal die Rechenhilfe vom Finanz-Ministerium anwerfen. Wenn zum Gebäude noch ein riesiger Park gehört, dann ist möglicherweise reichlich wenig abzusetzen...

Das Finanzamt wird dauerhafte Verluste nicht akzeptieren, sondern auf "Liebhaberei" verweisen.

[nealcaffrey]

vor 2 Stunden von Rubberduck:

 

Erwerbsnebenkosten: Notar=zwingend, Grunderwerbssteuer und Eintragungen beim Amt, gegebenenfalls Makler können auch abgesetzt werden.

AFA ist komplex. Dazu vielleicht mal die Rechenhilfe vom Finanz-Ministerium anwerfen. Wenn zum Gebäude noch ein riesiger Park gehört, dann ist möglicherweise reichlich wenig abzusetzen...

Das Finanzamt wird dauerhafte Verluste nicht akzeptieren, sondern auf "Liebhaberei" verweisen.

Park ist nicht dabei

 

Erwerbsnebenkosten nehme ich natürlich auch mit.

 

Ist das wirklich so. Dass dauerhafte Verluste nicht akzeptiert werden? Für wie lange wird das geduldet?

[Rubberduck]

vor 11 Minuten von nealcaffrey:

Ist das wirklich so. Dass dauerhafte Verluste nicht akzeptiert werden? Für wie lange wird das geduldet?

 

Google Suchbegriff "Einkunftserzielungsabsicht". "Hohe Verluste" über "viele Jahre" sind schlecht.

 

Ist eine Entscheidung Deines Finanzamts.

[oktavian]

vor einer Stunde von Rubberduck:

Google Suchbegriff "Einkunftserzielungsabsicht". "Hohe Verluste" über "viele Jahre" sind schlecht.

 

Ist eine Entscheidung Deines Finanzamts.

im Umkehrschluss wären die Steuern Null und Kredit kann man dann evtl. schneller zurück zahlen?

[Rubberduck]

vor 1 Stunde von oktavian:

im Umkehrschluss wären die Steuern Null und Kredit kann man dann evtl. schneller zurück zahlen?

Ich würde die Geduld des FA nicht überstrapazieren. Im ersten Jahr sind qua Anschaffung kaum Gewinne zu erwarten. Sanierung/Renovierung muss bei größerem Umfang länger angeschrieben werden.

 

ich plädiere für die schwarze Null. Flotte Sprüche in Fioren helfen hier auch nicht weiter. Es ist und bleibt eine Einzelfallentscheidung eines einsamen Beamten 

[oktavian]

vor 2 Stunden von Rubberduck:

Es ist und bleibt eine Einzelfallentscheidung eines einsamen Beamten 

nach Widerspruch geht es doch seinen Lauf. Ich hatte auch mal so was und habe dann zurück geschrieben: wäre ich sofort dabei, wenn dann nach Verfassung auch die Gewinne frei sind. Haben sie dann leider nicht gemacht...

[Rubberduck]

vor 53 Minuten von oktavian:

nach Widerspruch geht es doch seinen Lauf. Ich hatte auch mal so was und habe dann zurück geschrieben: wäre ich sofort dabei, wenn dann nach Verfassung auch die Gewinne frei sind. Haben sie dann leider nicht gemacht...

Im Zweifel vors Gericht.

Intern ist das bereits geprüft wenn der Bescheid kommt.

[nealcaffrey]

vor 6 Stunden von Rubberduck:

 

Google Suchbegriff "Einkunftserzielungsabsicht". "Hohe Verluste" über "viele Jahre" sind schlecht.

 

Ist eine Entscheidung Deines Finanzamts.

Google bietet da einige Artikel... https://www.haufe.de/steuern/finanzverwaltung/wann-verfolgt-der-vermieter-eine-einkunftserzielungsabsicht_164_273818.html

Da hab ich jetzt aber auch rausgelesen, wenn ich dauerhaft ohne Befristung wird davon ausgegangen, dass ich auch Gewinnerzielungsabsichten habe.

 

Ehrlich gesagt hab ich mir das deutlich einfach vorgestellt...

vor 5 Stunden von oktavian:

im Umkehrschluss wären die Steuern Null und Kredit kann man dann evtl. schneller zurück zahlen?

Wie meinst du das?

[oktavian]

vor 4 Minuten von nealcaffrey:

Wie meinst du das?

Wenn die das auf Liebhaberei setzen, kannst du die Zinsen nicht absetzen. Dann macht zurück zahlen mehr Sinn. 

[nealcaffrey]

vor 12 Stunden von hilflos:

500.--€ Miete bei 280000.-- Kosten, ist eine Mietrendite von 2,1%.  das dürfte die untere Grenze sein was das Finanzamt akzeptiert. Von den Nebenkosten dürften deutlich mehr umlagefähig sein.

Du kannst die nicht umlagefähigen Kosten, 2% AFA von Gebäudewert (ohne Grundstück), Schuldzinsen und sonstige selber durchgeführte Renovierungen mit der Miete verrechnen. 

grob gerechnet 2% Miete-3% Zinsen-2% Afa- 1% sonstiges ergibt einen Verlust von 4%, Spitzensteuerersatz ist bei 42%.  ergibt eine Steuerersparnis von ca 4700.--€/Jahr.  Bei EK Einsatz halt entsprechend weniger. Wie die niedrige Miete ausgeglichen wird, braucht ja das Finanzamt nicht zu erfahren

Miete 500€ sind die knapp 2% vom Kaufpreis (6000€ p.a.)

Zinsen 3% auf die Kreditsumme 180T€ (5400€ p.a.)

Afa 2% auf Gesamtpreis 320T€ (6400€)

 

Afa betieht sich aber nicht jedes Jahr auf den vollen Betrag, sonder verhält sich linear? Richtig?

 

Wenn ich so rechnen würde (sonstiges mal außen vor gelassen) müsste ich die doppelte Miete verlangen, damit mir auch Gewinn Absichten rein rechnerisch nachgewiesen werden können? Richtig?

 

 

vor 12 Minuten von oktavian:

Wenn die das auf Liebhaberei setzen, kannst du die Zinsen nicht absetzen. Dann macht zurück zahlen mehr Sinn. 

Was meinst du mit zurück zahlen? Steh auf dem Schlauch 

[PKW]

vor 13 Minuten von nealcaffrey:

Afa 2% auf Gesamtpreis 320T€

Nur auf den anteiligen Gebäudewert, der Anteil für den Grund wird nicht abgeschrieben.

[nealcaffrey]

vor 22 Stunden von Allesverwerter:

Das kann nicht sein.

 

Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete/qm? (die das Finanzamt akzeptiert!) Davon ist mindestens 66% zu nehmen.

So hatte ich verstanden...

[Allesverwerter]

Ja, aber 66% wovon?

 

Momentan diskutiere ich mit dem FA, die mal eben mit einem (für mich) Phantasie-Mietpreis um die Ecke kommen. 

[Rubberduck]

vor 48 Minuten von Allesverwerter:

Ja, aber 66% wovon?

 

Momentan diskutiere ich mit dem FA, die mal eben mit einem (für mich) Phantasie-Mietpreis um die Ecke kommen. 

Gibts einen Mietspiegel?

vor 13 Stunden von PKW:

Nur auf den anteiligen Gebäudewert, der Anteil für den Grund wird nicht abgeschrieben.

Genau. Deswegen mein Verweis auf die Rechenhilfe. Im Zweifelsfall nimmt das FA eben diese. Also bitte mal das Excelsheet ansehen.

 

KLICK MICH - Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)

 

bin unterwegs deswegen kann ich gerade nicht verlinken.

[Allesverwerter]

vor 1 Minute von Rubberduck:

Gibts einen Mietspiegel?

ja, 8,xx Euro (bei Mietvertragsabschluss)

 

Finanzamt kommt aber mit 12,xx Euro (ohne Zeitangabe)

 

 

[Rubberduck]

vor 25 Minuten von Allesverwerter:

ja, 8,xx Euro (bei Mietvertragsabschluss)

 

Finanzamt kommt aber mit 12,xx Euro (ohne Zeitangabe)

Spannend... Wenn Du den Mietspiegel korrekt angewendet hast, dann sollte das eigentlich eindeutig sein.

 

Entweder der Mietspiegel ist komplexer und das FA hat falsch gerechnet.

Oder die kommen tatsächlich mit Phantasiezahlen (oberflächliche Suche Immoscout?) ums Eck.

[nealcaffrey]

vor 4 Stunden von Allesverwerter:

Ja, aber 66% wovon?

 

Momentan diskutiere ich mit dem FA, die mal eben mit einem (für mich) Phantasie-Mietpreis um die Ecke kommen. 

Hier würde ich mir es einfach machen. Die Miete des Vorbesitzers wäre für mich hier die Referenz. Die ist ohnehin fürs unsere Dorfverhältnisse viel zu teuer

 

Mietspiegel - was ist da eine verlässliche und zulässige Quelle fürs fa? Die hier hab ich unter Wohnungsbörse.net gefunden: aktuell 2024 13,70€/qm.

 

Bei den 500€ wäre ich bei 5,90€/qm (43% vom Mietspiegel).

Bei den heute 700€ bei 8,20€/qm (60%).

 

Demnach müsste die Miete gemäß Mietspiegel 1200€ sein, 66% davon 800€. D.h. die aktuelle Miete wäre auch schon zu gering. 

 

Was ist da der richtige Weg, den richtigen Mietspiegel zu nehmen?

 

 

 

 

vor 17 Stunden von nealcaffrey:

Miete 500€ sind die knapp 2% vom Kaufpreis (6000€ p.a.)

Zinsen 3% auf die Kreditsumme 180T€ (5400€ p.a.)

Afa 2% auf Gesamtpreis 320T€ (6400€)

 

Afa betieht sich aber nicht jedes Jahr auf den vollen Betrag, sonder verhält sich linear? Richtig?

 

Wenn ich so rechnen würde (sonstiges mal außen vor gelassen) müsste ich die doppelte Miete verlangen, damit mir auch Gewinn Absichten rein rechnerisch nachgewiesen werden können? Richtig?

 

 

Was meinst du mit zurück zahlen? Steh auf dem Schlauch 

Nochmal eine Verständnisfrage, die Gewinnabsichten beziehen sich aber nur auf Miete vs. Zinsen? Oder inkl. Afa und allem anderen? Sonst könnte ich ja nie Steuervergünstigungen einholen, wenn meine Miete eher zu gering ist. Könnt ihr mir für das Thema eine Einstiegslektüre/ YouTube Video empfehlen, wo das ganze verständlich aufgeführt ist. Steuerberater hab ich aktuell nicht zur Hand. Danke 

[nealcaffrey]

vor 2 Stunden von nealcaffrey:

Hier würde ich mir es einfach machen. Die Miete des Vorbesitzers wäre für mich hier die Referenz. Die ist ohnehin fürs unsere Dorfverhältnisse viel zu teuer

 

Mietspiegel - was ist da eine verlässliche und zulässige Quelle fürs fa? Die hier hab ich unter Wohnungsbörse.net gefunden: aktuell 2024 13,70€/qm.

 

Bei den 500€ wäre ich bei 5,90€/qm (43% vom Mietspiegel).

Bei den heute 700€ bei 8,20€/qm (60%).

 

Demnach müsste die Miete gemäß Mietspiegel 1200€ sein, 66% davon 800€. D.h. die aktuelle Miete wäre auch schon zu gering. 

 

Was ist da der richtige Weg, den richtigen Mietspiegel zu nehmen?

 

 

 

 

Nochmal eine Verständnisfrage, die Gewinnabsichten beziehen sich aber nur auf Miete vs. Zinsen? Oder inkl. Afa und allem anderen? Sonst könnte ich ja nie Steuervergünstigungen einholen, wenn meine Miete eher zu gering ist. Könnt ihr mir für das Thema eine Einstiegslektüre/ YouTube Video empfehlen, wo das ganze verständlich aufgeführt ist. Steuerberater hab ich aktuell nicht zur Hand. Danke 

Also ich hab mir jetzt einige Videos angeschaut, solange ich mich an ein paar Grundregeln halte, ist doch alles fein. Z.b. die 66%

[Rubberduck]

vor 5 Minuten von nealcaffrey:

Also ich hab mir jetzt einige Videos angeschaut, solange ich mich an ein paar Grundregeln halte, ist doch alles fein. Z.b. die 66%

Mit Mietspiegel ist derjenige welcher der Gemeinde gemeint. Heutzutage über Internet erhältlich. Das Ding ist verbindlich