ETF-Depot verkaufen um Immobilienkredit zu umgehen?

[velocity911]

Hallo Leute,

 

folgende Situation:

 

ETF-Portfolio über die letzten 10 Jahre bespart, aktuell bei 80.000 €.

 

EFH geerbt (700.000 € Wert), soll selbst genutzt werden, aber Geschwister müssen anteilig ausbezahlt werden.

 

Das ETF-Portfolio (+ Bar-Ersparnisse)  würde quasi fast komplett den benötigten Kredit abdecken. D.h. man könnte die Bank raushalten und das Eigenheim direkt vollständig in den Eigenbesitz nehmen.

 

Es stehen jetzt zur Auswahl:

a) Kredit aufnehmen, monatlich abbezahlen und das aktuelle Depot mit niedriger Sparrate weiterführen

b) ETFs verkaufen um Haus direkt vollständig zu besitzen, dafür Depot von null mit hoher Sparrate neu aufbauen

 

Könnt ihr mir helfen die Varianten zu bewerten?

 

[Snoop90]

Was kostet der Kredit und hättest du ohne Haus, diesen Kredit abgeschlossen, um damit ETF zu kaufen?

[Rubberduck]

vor 38 Minuten von velocity911:

Das ETF-Portfolio (+ Bar-Ersparnisse)  würde quasi fast komplett den benötigten Kredit abdecken. D.h. man könnte die Bank raushalten und das Eigenheim direkt vollständig in den Eigenbesitz nehmen.

 

Das würde ich schon machen um Nerven zu sparen. Bitte auch Gebühren wie für den Grundbucheintrag des Kredits etc etc mit einrechnen.

Du kannst ja mal gaghalber die Interhyp oder Dr. Klein befragen was der Zinssatz wäre. Ich tippe mal auf irgendwas Richtung 3,5%.

Alle Grundrisse und die Wohnflächenberechnung schön aufarbeiten. Und natürlich die Fotos.

Und wenn wenn irgendwas nicht passt, meckert die Bank und es ist sowieso mehr Eigenkapital erforderlich...

Hauptsache Papa/Mama haben in den letzten 30-40 Jahren nicht rumgebaut oder den Wintergarten mit der Heizung brav dem Amt gemeldet.

IIRC ist Energieausweis mittlerweile auch Standard. Kann man aber für ca. 100 Euro aus dem Netz ziehen.

Mir wäre die paar Euro fuffzich die man möglicherweise sehr langfristig spart, den Aufriss nicht wert.

 

Wenn man ausreichend Geld hat, dann merkt man erst wieviel Quality Time man damit gewinnt.

 

 

 

[Firobaz]

54 minutes ago, Snoop90 said:

Was kostet der Kredit und hättest du ohne Haus, diesen Kredit abgeschlossen, um damit ETF zu kaufen?

Interessante Perspektive. In der Tat könntest du ja deine ETFs verkaufen, das Haus ohne Kredit übernehmen und dann überlegen, ob du es wieder hebeln und damit ETFs kaufen willst. Der Unterschied wären Steuern, Spreads und Transaktionsgebühren, aber im Prinzip ist das deine Entscheidungssituation. 

[zoni]

vor 2 Stunden von velocity911:

 

 

Das ETF-Portfolio (+ Bar-Ersparnisse)  würde quasi fast komplett den benötigten Kredit abdecken.

 

Ich würde auch die Variante b) nehmen und das Depot / den ETF erstmal liquidieren. Haus gehört dann dir und keine Bank im Grundbuch.

Wenn du schreibst FAST heißt das, dass du danach quasi blank bist? und vielleicht Geld brauchst für Modernisierung / Sanierung. Dann fehlt die Liquidität...

[hilflos]

vor 2 Stunden von Rubberduck:

 

 

Und wenn wenn irgendwas nicht passt, meckert die Bank und es ist sowieso mehr Eigenkapital erforderlich...

Hauptsache Papa/Mama haben in den letzten 30-40 Jahren nicht rumgebaut oder den Wintergarten mit der Heizung brav dem Amt gemeldet.

 

bei nur 80000.-- Kredit bei einem Hauswert von 700000.-- meckert niemand und der Kredit gibt´s ohne Probleme für unter 3% für 10 Jahre

[Flughafen]

Bei dieser Summe würde ich erst mal die Geschwister fragen, ob sie nicht Ratenzahlungen mit 3,5% Verzinsung hinnehmen würden. Dann musst Du keine Bank ins Grundbuch eintragen und den Profit bekommen Deine Geschwister und nicht die Bank.

Sonst würde ich den ETF auflösen.

[Rubberduck]

vor einer Stunde von hilflos:

bei nur 80000.-- Kredit bei einem Hauswert von 700000.-- meckert niemand und der Kredit gibt´s ohne Probleme für unter 3% für 10 Jahre

Du hast unzureichende Informationen. Die Summe ist eher zu klein. Unter 50000 geht gar nichts.

[BlindesHuhn88]

Schulden für privaten Konsum sind nicht gut

Schulden für Investitionen sind toll 

 

Ich würde es ohne Bank machen

Evtl zwischen weg wie @Flughafen sagt.. nicht komplett ausziehen sonder bisserl was behalten und Geschwistern Vertrag hinlegen mit Verzinsung. Reichen ja vielleicht schon 1,5-2% weil sie ja immer noch mehr kriegen als wenn du sie einfach Cash über Kredit von Bank auszahlst

[Rubberduck]

Der maximale Gewinn pro Jahr sind doch 500 bis 800 Euro nach Steuern. Risiko und Stress sind ungleich größer.

[Schwachzocker]

vor 4 Stunden von Snoop90:

....hättest du ohne Haus, diesen Kredit abgeschlossen, um damit ETF zu kaufen?

Das ist die entscheidende Frage.

Wenn Du für das Haus einen Kredit aufnimmst, dann hältst Du Deine ETF-Anteile quasi auf pump, denn das gesamte Vermögen ist immer ganzheitlich zu betrachten. Noch schlimmer ist der Umstand, dass dann auch Barmittel gehalten werden und gleichzeitig ein Kredit bedient wird.

 

vor 1 Stunde von zoni:

...Wenn du schreibst FAST heißt das, dass du danach quasi blank bist? und vielleicht Geld brauchst für Modernisierung / Sanierung. Dann fehlt die Liquidität...

Ich habe dafür eine Idee:

 

Kredit!

 

...aber natürlich erst dann, wenn er benötigt wird.

[sedativ]

Stressfreie und finanziell lukrativere Variante:

 

Haus verkaufen, Aktiendepot aufstocken und schuldenfrei zur Miete wohnen.

[velocity911]

Danke für eure Ideen und Anmerkungen.

 

Wäre ich Geschwister, würde ich nicht so gerne mit einem niedrigen Zinssatz von 1-4 % Geld leihen, sondern das Geld lieber direkt haben wollen und investieren

 

Also ich hab mal 80.000 mit mir vorstellbaren Tilgungsraten und 3-4 % Zins gerechnet. Da komme ich bei 7-9 Jahren Laufzeit auf 10.000,-- bis 15.000,-- Kosten für Zinsen. Könnte man ja überlegen ob ETFs mit 4 % p.a. inflationsbereinigt nicht besser sind und man den Kredit aufnehmen sollte um ETFs zu kaufen wie oben eingewendet. Es handelt sich wohl um wenige Tausend-Euros. Ich denke 2 - 2.5% Zinssatz würden das ganze besonders interessant machen.

 

In den 80.000,-- ist auch schon das Geld für die notwendige Modernisierung mit eingeplant.

 

Aber eventuell wäre ne Kombi-Lösung aus Geschwister-Kredit und und ETFs verkaufen denkbar. Einmalzahlung und 3-4 Jahre Geld leihen könnte ich mir andersrum auch eher vorstellen.

 

Den ETF-Verkaufsgewinn müsste man ja auch noch versteuern.

[Rubberduck]

vor 43 Minuten von velocity911:

In den 80.000,-- ist auch schon das Geld für die notwendige Modernisierung mit eingeplant.

 

 

 

die Geschwister stehen qua Erbschaft im Grundbuch? Oder kriegen die nur Pflichtteil?

 

letzteres ist Geld. Ansonsten sind die im Grundbuch. Dann Grunderwerbsteuer und Notar 

[market anomaly]

vor einer Stunde von sedativ:

Stressfreie und finanziell lukrativere Variante:

 

Haus verkaufen, Aktiendepot aufstocken und schuldenfrei zur Miete wohnen.

Dies kann die Lösung im Leben sein ja.

780.000€ investiert, ein entspanntes Leben zur Miete. Arbeitszeit massiv reduziert, vielleicht 60% oder weniger. Sparrate auf 0 setzen. Nach 10 Jahren 1.6Mio im Depot haben und frei sein.

 

Die Variante mit Eigenheim, aber Pleite + Vollzeit erschließt sich mir weniger.

[LongtermInvestor]

Es ist ja schon süß wie hier fleißig Ratschläge erteilt werden, ohne ein Wort zu den Einkommensverhältnissen, Alter und Zielen des TOs zu haben.  

[Rubberduck]

vor 13 Minuten von LongtermInvestor:

Es ist ja schon süß wie hier fleißig Ratschläge erteilt werden, ohne ein Wort zu den Einkommensverhältnissen, Alter und Zielen des TOs zu haben.  

Sagt er doch. 10 Jahre gespart, 80k.

 

punkt und Strichrechnubg sind dir geläufig?

[LongtermInvestor]

vor 3 Minuten von Rubberduck:

Sagt er doch. 10 Jahre gespart, 80k.

Sehe da keine Angabe zu der Quelle ob aus Einkommen, Geschenken, Erbschaften, oder was auch immer. Aber macht mal weiter...

 

[Schwachzocker]

vor 15 Stunden von LongtermInvestor:

Es ist ja schon süß wie hier fleißig Ratschläge erteilt werden, ohne ein Wort zu den Einkommensverhältnissen, Alter und Zielen des TOs zu haben.  

Wozu wäre das von Bedeutung? Der TO stellt lediglich die Frage nach der Bewertung.

 

vor 15 Stunden von LongtermInvestor:

Sehe da keine Angabe zu der Quelle ob aus Einkommen, Geschenken, Erbschaften, oder was auch immer. Aber macht mal weiter...

 

Wozu ist es von Bedeutung, woher das Geld gekommen ist?

[Rubberduck]

vor einer Stunde von Schwachzocker:

Wozu wäre das von Bedeutung? Der TO stellt lediglich die Frage nach der Bewertung.

 

Wozu ist es von Bedeutung, woher das Geld gekommen ist?

 

Ich habe es in einem anderen Forum bei einer ähnlichen Frage erlebt. Es kann sich eigentlich nur um Neid oder Neugier/Voyeurismus handeln.

Dann wird vorgegeben was Schlaues beitragen zu wollen und dazu kommen dann direkt ein knappes Dutzend Fragen mit dürftigem Bezug.

 

Bei der Fragestellung "ETF-Depot verkaufen oder Immo-Kredit aufnehmen" stellt sich mir eher die Frage, ob der Umfang eines Immobilienkaufs klar ist.

Hier gibts halt auch Leute, die wegen 20 Euro Wechselprämie Tagesgeld und Depot-Hopping betreiben. Ich hätte da andere Hobbys.

 

Ich möchte den Thread nicht kapern, habe aber ein ähnliches Problem.

Gekauft werden soll ein Haus (500k + Nebenkosten). Wie soll eine bestehende, vermietete Eigentumswohnung (komplett abbezahlt für 175k ohne NK in 2021, 600 Euro Kaltmiete) eingebracht werden? Das Problem hier ist, dass die ETW deutlich weniger fungibel als ein ETF-Deppo ist. Sinnvolle Antworten habe ich von Laien nicht erhalten können. Das sind halt Fragen, mit denen sich nicht viele Leute rumschlagen. Das muss man wohl einfach akzeptieren. Die Profis von der Interhyp meinen dass Beleihung von zwei Immos möglich ist.

Ich kann aber mit gutem Gewissen sagen, dass ich mich mit der Materie beschäftige und nicht einfach einen raushaue.

 

@Schwachzocker: Was sagt denn die "reine Lehre" dazu? Vermutlich verkaufen?

[slowandsteady]

 

vor 16 Stunden von Rubberduck:

Sagt er doch. 10 Jahre gespart, 80k.

Les nochmal: Er hat 80k im ETF, aber noch weitere Ersparnisse. Wenn "die Geschwister" (impliziert mehr als 1 Person) anteilig an einem 700k Haus ausbezahlt werden, dann waere selbst der Pflichtteil deutlich groesser als 80k. Er muss also ein paar 100k als "Cash" haben.

vor 23 Stunden von velocity911:

ETF-Portfolio über die letzten 10 Jahre bespart, aktuell bei 80.000 €.

EFH geerbt (700.000 € Wert), soll selbst genutzt werden, aber Geschwister müssen anteilig ausbezahlt werden.
Das ETF-Portfolio (+ Bar-Ersparnisse)  würde quasi fast komplett den benötigten Kredit abdecken.

@velocity911Lass ein offizielles, schriftliches Gutachten machen und zahle auf Grundlage dessen entsprechend aus. Ansonsten steht immer der Vorwurf im Raum, dass einer besser gefahren ist als der andere und es kann zu Familienstreit fuehren. Wenn ihr gemeinsam geerbt habt (und du nicht per Testament Alleinerbe bist), dann seit ihr eine Erbengemeinschaft, aus der du jetzt das Haus "rauskaufen" musst (Stichwort: Auseinandersetzung). Am besten bevor ihr alle im Grundbuch steht - sonst musst du es ja 2x aendern und Gebuehren zahlen.
 

Ansonsten: Kredit aufnehmen und in ETFs anlegen wuerde ich nicht machen. Bisher hast du offensichtlich sehr konservativ angelegt, warum jetzt ploetzlich Aktien auf Kredit? Wenn du das Haus jetzt gekauft hast und dann kein Geld und keine ETFs hast, wuerdest du dann das Haus beleihen um davon ETFs zu kaufen? Zudem lohnt sich das bei 3-4% Zinsen meiner Meinung nach nicht mehr wirklich, das war eher was fuer die Zeiten als es 0.X% gab.

[Rubberduck]

vor 18 Minuten von slowandsteady:

Lass ein offizielles, schriftliches Gutachten machen und zahle auf Grundlage dessen entsprechend aus. Ansonsten steht immer der Vorwurf im Raum, dass einer besser gefahren ist als der andere und es kann zu Familienstreit fuehren. Wenn ihr gemeinsam geerbt habt (und du nicht per Testament Alleinerbe bist), dann seit ihr eine Erbengemeinschaft, aus der du jetzt das Haus "rauskaufen" musst (Stichwort: Auseinandersetzung). Am besten bevor ihr alle im Grundbuch steht - sonst musst du es ja 2x aendern und Gebuehren zahlen.

Letzteres ist vermutlich unzutreffend und geht nicht am Küchentisch. Ich würde zum Notar raten, wenn der nicht sowieso erforderlich ist.

Die Berichtigung im Erbfall kostet (beim Amt!) ohnehin keine Gebühren...

 

Fundstück dazu:

Erbengemeinschaft im Grundbuch: Berichtigung und Grundschuld

 

 

 

 

[hilflos]

was ist eigentlich so schlecht eine Bank im Grundbuch zu haben? Wenn nicht über den kpl. Wert über 700000.-- eingetragen, sind die Kosten sowohl für die Eintragung als auch Lösung gering.

Was ist schlecht daran einen Kredit aufzunehmen? erhält die finanzielle Flexibilität und schlechte Zeiten lassen sich besser aussitzen, wenn noch schnell verfügbares Geld vorhanden ist. 

[slowandsteady]

vor 38 Minuten von hilflos:

Was ist schlecht daran einen Kredit aufzunehmen

Nichts, aber wenn der Kredit nur dazu dient, ETFs zu kaufen, nachdem man vorher sein Geld mutmasslich zu 20% in RK3 (ETF) und 80% in RK1 ("Bar-Reserve") angelegt hat, dann ist ploetzlich RK3 auf Kredit nicht die sinnvollste Option, auch wenn die erwartete Rendite vielleicht hoeher sein mag.

 

Ob man eine abbezahlte Grundschuld aus dem Grundbuch loescht, ist Geschmackssache. Normalerweise hebt man die Loeschungsbewilligung der Bank auf, aber loescht es noch nicht aus dem Grundbuch (falls man irgendwann mal wieder einen Kredit braeuchte).

[Schwachzocker]

vor einer Stunde von hilflos:

was ist eigentlich so schlecht eine Bank im Grundbuch zu haben?...

Man kann mit seiner Immobilie, von der man glaubt, dass es sich um dass eigene Eigentum handelt, nicht machen was man will. Das kann man auch als Mieter haben.

 

vor einer Stunde von hilflos:

Was ist schlecht daran einen Kredit aufzunehmen? 

Es kostet Geld.