Spekulationssteuer Immobilienverkauf

[StefanBpunkt]

Hallo liebe Immo-Profis,

 

ich habe am 8. Juli 2015 eine Eigentumswohnung ersteigert (Auflösung der Gemeinschaft) und dort bis 15. Februar 2018 gewohnt. Dann kam eine Phase des Leerstandes und am 22.11.2018 habe ich den Mietvertrag unterschrieben. Die Vermietung meiner Wohnung dauerte seit 1.2.2019 an, ein Mieterwechsel fand statt.

 

Ab welchem Datum entfällt die Spekulationssteuer und warum?

 

Beste Grüße,

 

Stefan

[Firobaz]

Meines Wissens am 8. Juli 2025, wenn das damals das Datum des Notariellen Kaufvertrags war. Aufgrund der doch wahrscheinlich hohen Steuersumme, die hier auf dem Spiel steht, würde ich dir aber dringend dazu raten, einen Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht zu befragen und dich nicht auf Aussagen in Internetforen zu verlassen, auch nicht auf meine.

[Laser12]

Im Vertrag steht wahrscheinlich eine Forumulierung "Übergang von Nutzen und Lasten" per Datum x.

[PKW]

Bei regulärem Kaufvertrag beginnt (und endet) die Spekulationsfrist mit dem Datum der Beurkundung, sprich an dem Tag wo man beim Notar sitzt und alle unterschreiben. Kann man auf Immo- oder Steuerberaterseiten so lesen.
Übertragen auf eine gerichtliche Versteigerung wäre das der Versteigerungstag, an dem der Zuschlag erteilt wird.

[slowandsteady]

Am 15. Februar 2018 hättest du aufgrund der mehr als 3-jährigen Eigennutzung steuerfrei verkaufen können, aber durch die Vermietung erst nach 10 Jahren zum 8. Juli 2025. Steuerfrei bei Eigennutz ists nur wenn man die letzten 3 Kalenderjahre selbst genutzt hat.

 

Falls der Verkaufspreis niedriger sein sollte als der Kaufpreis ist es immer steuerfrei, auch jetzt schon

[chirlu]

 

 

[reckoner]

Hallo,

 

Zitat

Meines Wissens am 8. Juli 2025, wenn das damals das Datum des Notariellen Kaufvertrags war.

Welcher Vertrag?

Ich bin mir bei einer Versteigerung jedenfalls nicht sicher, welches Datum dann gilt.

 

Zitat

würde ich dir aber dringend dazu raten, einen Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht zu befragen und dich nicht auf Aussagen in Internetforen zu verlassen, auch nicht auf meine.

Ja, wenn man zu viel Geld hat kann man sich auch in einfachen Fällen beraten lassen (wohlgemerkt, einfach ist hier, die Steuer sicher zu vermeiden).

Ich würde jedenfalls die Zehnjahresfrist großzügig überschreiten, Basis sollte das letztmögliche Datum sein (Zuschlag, Zahlung, Grundbucheintragung etc.). Darüber was wirklich gilt muss man sich eigentlich nur streiten, wenn man vorschnell verkauft hat.

 

Zitat

Im Vertrag steht wahrscheinlich eine Forumulierung "Übergang von Nutzen und Lasten" per Datum x.

Welcher Vertrag?

 

Zitat

Falls der Verkaufspreis niedriger sein sollte als der Kaufpreis ist es immer steuerfrei, auch jetzt schon

Wie kommst du denn darauf?

 

Stefan

 

[chirlu]

vor 14 Minuten von reckoner:

Wie kommst du denn darauf?

 

Wie soll denn ein Verlust besteuert werden?

[StefanBpunkt]

Hallo!

 

es gab keinen Vertrag, da eine Versteigerung zum Zwecke der Auflösung der Gemeinschaft beim lokalen Amtsgericht stattgefunden hat. Also auch kein Notartermin, keine notarielle Beurkundung usw.

 

Zuschlagstermin war 8.7. 2015, Eintragung im Grundbuch am 9.11.2015.

 

Der Verkaufspreis wird deutlich über meinem damaligen Gebot liegen, deshalb informiere ich mich. Mir scheint dies jedoch ein Standardfall zu sein, für den ich jetzt keinen Steuerberater belästigen möchte.

 

Kennt jemand eine Fundstelle im Gesetzestext oder ein Urteil, in dem auf eine Zwangs- oder Teilungsversteigerung als Fristbeginn abgestellt wird?

 

 

 

[Firobaz]

Ich denke, das hier ist der beste Weg:

On 11/3/2024 at 10:41 PM, stagflation said:

Eine andere Möglichkeit wäre eine verbindliche Auskunft vom Finanzamt.

Danke @stagflation für den Tipp, davon wusste ich bisher noch gar nichts. Die verbindliche Auskunft geht scheinbar auch in Bezug auf andere Sachverhalte, nicht nur diese spezielle Frage in Bezug auf Immobilien.

[StefanBpunkt]

Hier ist die Fundstelle:

 

a) Eine dahin gehende willentliche wirtschaftliche Betätigung als Merkmal eines Anschaffungs– und Veräußerungsgeschäfts i.S. des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG misst die höchstrichterliche Rechtsprechung beispielsweise auch der Abgabe des Meistgebots in der Zwangsversteigerung eines Grundstücks bei. Denn die Abgabe des Meistgebots entspricht in ihrer Wirkung dem Abschluss eines schuldrechtlichen Kaufvertrages über ein Grundstück, erwirbt doch der Meistbietende damit nach §§ 81 Abs. 1, 90 Abs. 1 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung den Anspruch, dass ihm das Eigentum an dem versteigerten Grundstück durch Zuschlagsbeschluss des Versteigerungsgerichts übertragen wird (BFH-Urteile vom 28.06.1977 - VIII R 30/74, BFHE 123, 27, BStBl II 1977, 827; vom 29.03.1989 - X R 4/84, BFHE 156, 465, BStBl II 1989, 652; vom 27.08.1997 - X R 26/95, BFHE 184, 385, BStBl II 1998, 135).

 

 

Der Faden kann von mir aus geschlossen werden

[reckoner]

Hallo,

 

Zitat

Wie soll denn ein Verlust besteuert werden?

Genauso wie bei Verlusten aus Kapitalanlagen, sie werden mit Gewinnen verrechnet.

Klar, solche Gewinne muss man erst mal haben, aber gerade in letzter Zeit gibt es doch einige die beispielsweise mit Kryptos Gewinne gemacht haben - die wären dann verrechenbar (das wäre dann sogar ein Grund, ausdrücklich vor der Zehnjahresfrist zu verkaufen).

 

Aber egal, spielt für den TS ja keine Rolle.

 

Noch was zu der Spekulationsfrist: Normalerweise rate ich dazu, jeweils die 10 Jahre einzuhalten (der Notartermin sollte +10 Jahre nach dem damaligen liegen, die Zahlung nach der damaligen Zahlung, der Übergang von Nutzen und Lasten und die Grundbucheintragung ebenso). Damit ist man immer auf der richtigen Seite, egal wie es das Finnzamt später sieht.

Nur haben wir hier eben den Sonderfall "Versteigerung", und da kann ich nicht sicher sagen was nun gilt. Ich würde jedenfalls bis zum 10.11.2025 warten, sicher ist sicher.

 

Stefan

 

[franko]

vor einer Stunde von StefanBpunkt:

Hier ist die Fundstelle

Die Fundstelle habe ich da allerdings vermisst, das ist wohl BFH, 23.07.2019 - IX R 28/18.

 

vor einer Stunde von reckoner:

Normalerweise rate ich dazu, jeweils die 10 Jahre einzuhalten (der Notartermin sollte +10 Jahre nach dem damaligen liegen, die Zahlung nach der damaligen Zahlung, der Übergang von Nutzen und Lasten und die Grundbucheintragung ebenso). [...]
Nur haben wir hier eben den Sonderfall "Versteigerung", und da kann ich nicht sicher sagen was nun gilt.

An Stelle des Notartermins (Verpflichtungsgeschäft) tritt die Abgabe des Meistgebots, und das ist eigentlich für die Veräußerungsfrist entscheidend. Das Eigentum geht mit dem Zuschlagsbeschluss über.

[slowandsteady]

vor einer Stunde von reckoner:

Genauso wie bei Verlusten aus Kapitalanlagen, sie werden mit Gewinnen verrechnet.

Klar, solche Gewinne muss man erst mal haben, aber gerade in letzter Zeit gibt es doch einige die beispielsweise mit Kryptos Gewinne gemacht haben - die wären dann verrechenbar (das wäre dann sogar ein Grund, ausdrücklich vor der Zehnjahresfrist zu verkaufen).

 

Aber egal, spielt für den TS ja keine Rolle.

Und selbst wenn es so waere, war mein dahingeschriebener Kommentar erstmal richtig, "steuerfrei" im Sinne von "ich muss nichts zahlen" ist es immer bei Verlustgeschaeften, man muss nie Geld ans Finanzamt abdruecken. In deinem Szenario kriegt man sogar was zurueck vom Finanzamt  

Aber ist alles nur hypothetisch, die meisten in 2015 gekauften Immobilien duerften 2024 mehr wert sein und ich wuerde definitiv auch bis zum 10.11.2025 warten, selbst wenn ich mir rechtlich 100% sicher bin. Einfach nur um Diskussionen mit dem Finanzamt moeglichst zu vermeiden.

[Sapine]

vor 6 Stunden von slowandsteady:

Und selbst wenn es so waere, war mein dahingeschriebener Kommentar erstmal richtig, "steuerfrei" im Sinne von "ich muss nichts zahlen" ist es immer bei Verlustgeschaeften, man muss nie Geld ans Finanzamt abdruecken. In deinem Szenario kriegt man sogar was zurueck vom Finanzamt  

Aber ist alles nur hypothetisch, die meisten in 2015 gekauften Immobilien duerften 2024 mehr wert sein und ich wuerde definitiv auch bis zum 10.11.2025 warten, selbst wenn ich mir rechtlich 100% sicher bin. Einfach nur um Diskussionen mit dem Finanzamt moeglichst zu vermeiden.

HIer solltest Du Dir aber noch mal genau anschauen, wann Du bei Immobilien einen "Verlustfall" hast. Kaufpreis höher als Verkaufspreis ist keine hinreichende Bedingung. 

 

Ohne Not würde ich auch nicht vor dem 11.11.2025 verkaufen. 

[MeinNameIstHase]

Beim Erwerb via Zwangsversteigerung (Versteigerung unter gerichtlicher Kontrolle/Anordnung) findet der Eigentumsübergang mit dem Zuschlag (Wirksamwerden des Zuschlagsbeschlusses) statt und nicht erst bei Grundbucheintragung (§ 90 Abs. 2 ZVG).

Die Fristberechnung für § 23 EStG ist somit eindeutig.

[franko]

vor 22 Stunden von MeinNameIstHase:

Beim Erwerb via Zwangsversteigerung (Versteigerung unter gerichtlicher Kontrolle/Anordnung) findet der Eigentumsübergang mit dem Zuschlag (Wirksamwerden des Zuschlagsbeschlusses) statt und nicht erst bei Grundbucheintragung (§ 90 Abs. 2 ZVG).

Die Fristberechnung für § 23 EStG ist somit eindeutig.

Für die Fristberechnung nach § 23 EStG ist aber nicht der Eigentumsübergang entscheidend, sondern das schuldrechtliche Geschäft. Bei einer Zwangsversteigerung ist die Abgabe des Meistgebots der entscheidende Zeitpunkt der Anschaffung oder Veräußerung im Sinne des § 23 EStG.

[MeinNameIstHase]

vor 15 Minuten von franko:

sondern das schuldrechtliche Geschäft.

Rate mal, wann bei einer Versteigerung das schuldrechtliche Geschäft abgeschlossen wird.

 

Die Besonderheit bei Zwangsversteigerungen von Immobilien ist, dass das schuldrechtliche Geschäft und die Erfüllungsgeschäfte tagleich stattfinden. Unmittelbar mit Zuschlag kommt der Vertrag zustande, wird übertragen und bezahlt. Die Versteigerung ist regelmäßig so organisiert, dass man die Zahlsumme vorab nachweisen muss (z.B. als Bankbürgschaft, dass man ausreichend Geld zum Zahlen hat), sonst darf man erst gar nicht mitbieten.

[franko]

Am 20.11.2024 um 22:53 von MeinNameIstHase:

Die Besonderheit bei Zwangsversteigerungen von Immobilien ist, dass das schuldrechtliche Geschäft und die Erfüllungsgeschäfte tagleich stattfinden. Unmittelbar mit Zuschlag kommt der Vertrag zustande, wird übertragen und bezahlt.

Das kann sein, muss aber nicht. Der Zuschlag kann entweder sofort im Versteigerungstermin verkündet werden, oder es kann ein extra Verkündungstermin für den Zuschlag bestimmt werden (§ 87 Abs. 1 ZVG). Zum Beispiel ging es in einem Urteil des FG Düsseldorf (28.04.2021 - 2 K 2220/20 E) gleich um vier Zwangsversteigerungen. Drei davon hatten spätere Zuschlagstermine, aber für die Veräußerungsfrist war jeweils die Gebotsabgabe maßgeblich.