vermögensverwaltende GmbH: Darf als Vermieter eine Privatperson im Mietvertrag stehen oder muss es die vvGmbH sein?

[schebitz]

Hallo Ihr Lieben

 

Jemand hat eine vermögensverwaltende GmbH, in welcher sich vermietete Wohnungen befinden.

 

Derjenige will wieder eine dieser Wohnungen neu vermieten. Muss derjenige dann als Vermieter im Mietvertrag die vermögensverwaltende GmbH eintragen?

Oder kann der Vermieter auch sich selbst mit seinem Vornamen und Nachnamen in den Mietvertrag schreiben?

Die Mieteinnahmen sollen aber in die Bilanz von der vermögensverwaltenden GmbH fließen.

 

Mir ist klar, dass es besser wäre, wenn man als Vermieter die vermögensverwaltende GmbH in den Mietvertrag schreibt.

 

Aber gibt es auch eine Möglichkeit, dass die vermögensverwaltende GmbH gar nicht im Mietvertrag erwähnt wird, sondern dass dort nur der Vorname und Nachname des Eigentümers von der vermögensverwaltenden GmbH im Mietvertrag steht? Die vermögensverwaltende GmbH soll in den Mietverträgen gar nicht namentlich auftauchen. Ist das irgendwie möglich? Die Mieteinnahmen sollen aber trotzdem alle an die vermögensverwaltende GmbH fließen.

 

Danke

[ein_johannes]

Das dürfte mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nicht geht. Die vvGmbh ist eine eigene juristische Person. Sie besitzt die Wohnungen. Auf welcher Rechtsgrundlage möchte eine Privatperson Dinge vermieten, welche ihr nicht gehören ?! Ich kann doch auch nicht einfach Wohnungen der Vonovia vermieten, selbst wenn mir X Aktien - oder auch alle Aktien - dieses Unternehmen gehören....

[stagflation]

Der Eigentümer kann einen Verwalter einsetzen. Ein Mietvertrag zwischen Verwalter und Mieter ist möglich.

[schebitz]

vor 1 Stunde von stagflation:

Der Eigentümer kann einen Verwalter einsetzen. Ein Mietvertrag zwischen Verwalter und Mieter ist möglich.

Und in den Mietverträgen steht dann nur noch der Verwalter als Vermieter drin?

 

Der Name von der vermögensverwaltenden GmbH taucht dann nirgends mehr in den Mietverträgen auf?

Geht das?

[MeinNameIstHase]

vor 57 Minuten von schebitz:

Geht das?

Nennt sich Weitervermietung.

 

A vermietet an B. Und dann vermietet B an C. Unter fremden Dritten wäre es üblich, dass sich A dann die Mieteinnahmen des B, die dieser von C erhält, als Sicherheit abtreten lässt.

 

Vorsicht ist geboten, wenn B (als Zwischenmieter/-Vermieter) selbst auch eine GmbH ist. Die kann dann nicht von der gewerbesteuerlichen Kürzung profitieren, weil sie nicht "ausschließlich eigenen Grundbesitz" verwaltet (sprich vermietet).

[ein_johannes]

Was sagt denn das Finanzamt dazu, wenn B zu 1000 Euro von seiner eigenen vvGmbh mietet und für 1000 Euro weitervermietet ? Da B keinen Gewinn erzielt kann er auch nichts absetzen (Verwaltungskosten, Makler etc.). Erzielt B hingegen einen Gewinn ist das Modell wohl gewerblich, B muss also ein Unternehmen in einer geeigneten Rechtsform gründen. Man könnte damit vermutlich die Existenz bzw. die Eigentümerschaft der vvGmbh "verschleiern", die Frage ist - warum ? Und ist es den ganzen Aufriss wert ?

 

Einziger sinniger Fall, der mir einfallen würde wäre hier die Möglichkeit einer späteren Eigenbedarfskündigung durch B (siehe entsprechendes Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg (Az.: 211 C 33/23)).

 

Dürfte man nach dem Grund fragen, warum die Nennung der vvGmbh vermieden werden soll ?

[schebitz]

vor 8 Stunden von MeinNameIstHase:

Nennt sich Weitervermietung.

 

A vermietet an B. Und dann vermietet B an C. Unter fremden Dritten wäre es üblich, dass sich A dann die Mieteinnahmen des B, die dieser von C erhält, als Sicherheit abtreten lässt.

 

Vorsicht ist geboten, wenn B (als Zwischenmieter/-Vermieter) selbst auch eine GmbH ist. Die kann dann nicht von der gewerbesteuerlichen Kürzung profitieren, weil sie nicht "ausschließlich eigenen Grundbesitz" verwaltet (sprich vermietet).

Aber wenn der Eigentümer von der vvGmbH sich selbst als natürliche Person in alle Mietverträge als Vermieter reinschreibt, muss dann der Eigentümer die Mieteinnahmen privat versteuern?

Weil die Mieteinnahmen sollen ja an die vvGmbH fließen und dort versteuert werden.

Wenn sich der Eigentümer als natürliche Person dazwischen schaltet, wird das dann nicht irgendwie teurer?

[CorMaguire]

vor 55 Minuten von schebitz:

Aber wenn der Eigentümer von der vvGmbH sich selbst als natürliche Person in alle Mietverträge als Vermieter reinschreibt, muss dann der Eigentümer die Mieteinnahmen privat versteuern?

Weil die Mieteinnahmen sollen ja an die vvGmbH fließen und dort versteuert werden.

Wenn sich der Eigentümer als natürliche Person dazwischen schaltet, wird das dann nicht irgendwie teurer?

Steht doch in #5 .... aufwändiger wirds in jedem Fall ... mehr Verträge .. mehr Überweisungen ... warum sollte man das wollen?

 

Und man kann halt nicht vermieten was einem nicht gehört, oder man nicht wenigstens besitzt und die Vermietung erlaubt bekommen hat.

[schebitz]

Ist es denn nicht möglich, dass die Mieter das Geld direkt an die vvGmbH überweisen? Man kann ja in den Mietverträgen die IBAN von der vvGmbH angeben.

vor 43 Minuten von CorMaguire:

Steht doch in #5 .... aufwändiger wirds in jedem Fall ... mehr Verträge .. mehr Überweisungen ... warum sollte man das wollen?

Warum müssen mehr Verträge abgeschlossen werden? Das soll natürlich nicht der Fall sein.

 

vor 43 Minuten von CorMaguire:

Und man kann halt nicht vermieten was einem nicht gehört, oder man nicht wenigstens besitzt und die Vermietung erlaubt bekommen hat.

Was passiert, wenn man es trotzdem vermietet?

Die Erlaubnis hat man ja. Als Eigentümer der vvGmbH kann man selbst entscheiden.

 

2)

Ein Grund dafür wäre z.B. weil der Eigentümer der vvGmbH nicht will, dass problematische Mieter Bewertungen über seine vvGmbH bei Google schreiben können. Das würde die Neuvermietung erschweren.

[MeinNameIstHase]

vor einer Stunde von schebitz:

Aber wenn der Eigentümer von der vvGmbH sich selbst als natürliche Person in alle Mietverträge als Vermieter reinschreibt, muss dann der Eigentümer die Mieteinnahmen privat versteuern?

Den Mieteinnahmen des Zwischenmieters stehen Mietkosten gegenüber, die sich aufheben. Ich täte hier darauf achten, dass er eine Art Umsatzprovision als Überschuss hat (etwas höher weitervermietet als er selbst zahlen muss), nicht dass ihm mangels Gewinnerzielungsabsicht alle weiteren Kosten versagt werden, denn er wird ja auch "eigene Kosten" haben. Diese Provision muss aber "marktüblich" sein, sonst wird das vom FA als vGA (verdeckte Gewinnausschüttung der GmbH an seinen Gesellschafter) angesehen.

Unterm Strich wirst du nicht umhin kommen, einen StB zu Rate zu ziehen. Das zeigen schon alleine Deine Fragen hier.

[CorMaguire]

vor einer Stunde von schebitz:

Ist es denn nicht möglich, dass die Mieter das Geld direkt an die vvGmbH überweisen? Man kann ja in den Mietverträgen die IBAN von der vvGmbH angeben.

Warum müssen mehr Verträge abgeschlossen werden? Das soll natürlich nicht der Fall sein.

 

Was passiert, wenn man es trotzdem vermietet?

Die Erlaubnis hat man ja. Als Eigentümer der vvGmbH kann man selbst entscheiden....

 

2)

Ein Grund dafür wäre z.B. weil der Eigentümer der vvGmbH nicht will, dass problematische Mieter Bewertungen über seine vvGmbH bei Google schreiben können. Das würde die Neuvermietung erschweren.

Selbst in meinem uralten Mietvertrag steht "auf das Konto des Vermieters" in neueren Mietverträgen ist der "Name des Kontoinhabers falls abweichend" vorgesehen.

Du kannst natürlich alles mögliche in Verträge reinschreiben. Solange keiner meckert ... wo kein Kläger ist, ist kein Richter. Bei einer Meinungsverschiedenheit gibts dann evtl. Überraschungen

Btw. afaik ist geplant bei Überweisungen wieder eine Namensprüfung einzuführen. Führt dann ggf. zu Spass mit der Bank.

--> https://www.chip.de/news/Bald-Pflicht-fuer-Banken-IBAN-Check-soll-vor-Kontobetrug-schuetzen_185026881.html

 

Ansonsten hat @MeinNameIstHaserecht, lass Dich von einem Steuerberater/Anwalt beraten.

[Peter23]

Vielleicht könntest Du mal ausführen, warum Du das überhaupt machen willst. Vielleicht gibt es ja eine bessere Lösung für das was Du eigentlich erreichen willst.

[phlp112]

Am 8.11.2024 um 23:33 von schebitz:

Hallo Ihr Lieben

 

Jemand hat eine vermögensverwaltende GmbH, in welcher sich vermietete Wohnungen befinden.

 

Derjenige will wieder eine dieser Wohnungen neu vermieten. Muss derjenige dann als Vermieter im Mietvertrag die vermögensverwaltende GmbH eintragen?

Oder kann der Vermieter auch sich selbst mit seinem Vornamen und Nachnamen in den Mietvertrag schreiben?

Die Mieteinnahmen sollen aber in die Bilanz von der vermögensverwaltenden GmbH fließen.

 

Mir ist klar, dass es besser wäre, wenn man als Vermieter die vermögensverwaltende GmbH in den Mietvertrag schreibt.

 

Aber gibt es auch eine Möglichkeit, dass die vermögensverwaltende GmbH gar nicht im Mietvertrag erwähnt wird, sondern dass dort nur der Vorname und Nachname des Eigentümers von der vermögensverwaltenden GmbH im Mietvertrag steht? Die vermögensverwaltende GmbH soll in den Mietverträgen gar nicht namentlich auftauchen. Ist das irgendwie möglich? Die Mieteinnahmen sollen aber trotzdem alle an die vermögensverwaltende GmbH fließen.

 

Danke

Eine GmbH ist eine eigenständige (juristische) Person. Du würdest doch auch nicht deinen Namen in den Mietvertrag schreiben, wenn diese Fritz Müller gehört, oder?

 

Es kann hier sicherlich Gestaltungen geben, wo du drin stehst, diese sind aber deutlich aufwändiger in der Umsetzung.

[schebitz]

vor 7 Stunden von phlp112:

Eine GmbH ist eine eigenständige (juristische) Person. Du würdest doch auch nicht deinen Namen in den Mietvertrag schreiben, wenn diese Fritz Müller gehört, oder?

 

Es kann hier sicherlich Gestaltungen geben, wo du drin stehst, diese sind aber deutlich aufwändiger in der Umsetzung.

Und wie würde so eine Gestaltung aussehen?

 

Kann der Verwalter (=Eigentümer von der vvGmbH) einfach einen Vertrag mit der vvGmbH schließen, wo drinsteht, dass alle Mietverträge die er für Grundstück XY abschließt so gelten, als hätte die vvGmbH sie selbst abgeschlossen?

Also der wirtschaftlich berechtigte dieser Mietverträge ist die vvGmbH, auch wenn diese gar nicht im Mietvertrag steht.

 

So ein Vertrag würde nichts kosten und wäre ja auch ganz einfach.

 

In die Mietverträgen schreibt man einfach die IBAN von der vvGmbH rein. Der Mieter merkt dann gar nicht, dass er das Geld an die vvGmbH überweist.

[bobby13]

Und warum soll der ganze Murks gemacht werden?

[schebitz]

In Beitrag Nr.9 hatte ich einen Grund geschrieben.

[bobby13]

https://kanzlei-herfurtner.de/namensschreibweise-im-vertrag-falsch/

[WOVA1]

vor 15 Stunden von schebitz:

In Beitrag Nr.9 hatte ich einen Grund geschrieben.

Für mich eine seltsame Begründung . Eine vGmbH kann man ja nun nennen, wie man will ( darf halt nur nicht schon belegt oder täuschend sein ) .

In Zweifel hätte ich mehr Schwierigkeiten, meinen eigenen Namen mit dem Zusatz 'bösartiger Miethai' bei Google zu finden als eine Erste XYZ Vermögensverwaltungs GmbH.

 

Aber wenn man sich das Leben schwer machen will..

 

Spätestens falls ein Mieter Einsicht in die Unterlagen zur Nebenkostenabrechnung verlangt ( oder gar Einsicht ins Grundbuch nimmt ) , fliegt der Schwindel auf.

Oder willst Du sämtliche Rechnungen für die Nebenkostenabrechnung auch auf Deinen Namen ziehen ?

Dann hättest Du viel Freude mit dem Finanzamt, wenn eine Rechnung auch nicht umlagefähige Kosten enthält ( etwa bei der CO2-Abgabe ) und Du dies dann auf die vGmbH buchst.

 

Anderes Bedenken wäre, dass ein Mieter den Mietvertrag wegen Täuschung anfechten kann - vermutlich aber eher im gewerblichen Bereich ( wo man ja gern lange Kündigungsfristen vereinbart ) relevant.

[Rubberduck]

vor einer Stunde von WOVA1:

Spätestens falls ein Mieter Einsicht in die Unterlagen zur Nebenkostenabrechnung verlangt ( oder gar Einsicht ins Grundbuch nimmt ) , fliegt der Schwindel auf.

Oder willst Du sämtliche Rechnungen für die Nebenkostenabrechnung auch auf Deinen Namen ziehen ?

Dann hättest Du viel Freude mit dem Finanzamt, wenn eine Rechnung auch nicht umlagefähige Kosten enthält ( etwa bei der CO2-Abgabe ) und Du dies dann auf die vGmbH buchst.

 

Der TE sagt leider nicht, ob ihm ein ganzes Haus gehört oder nur eine Wohnung in einer WEG. Im ersten Fall könnte er natürlich alles nach belieben fälschen, ohne das viel auffällt. Ich habe als Kaufinteressent eines "Zinshauses" Abrechnungen gesehen, die ein unbedarfter (nur unfähig, nicht kriminell) Eigentümer über das Techem-Portal erstellt hat. Sieht total schick aus und mit Original-Techem-Papier und Pipapo. Abrechnung trotzdem Quark, weil Techem den Blödsinn nicht auf Sinnhaftigkeit prüft. Beispielhaft die CO2-Abgabe die unter den Teppich fiel. Bei der Energieklasse hätte vermutlich was dem Mieter erstattet werden müssen. 

Dem FA ist das egal. Die prüfen nicht, ob man seine Mieter abzieht. die ziehen nur Steuern ein.

 

Ich weiß nicht, warum man sich ohne Grund vom guten Willen des Mieters abhängig machen sollte. Also im Prinzip erpressbar zu sein. Ansonsten hat der Mieter erstmal nix davon seinen Vermieter anzukreiden. Der Mietvertrag ist IMHO gültig. Und an der Miete und den Betriebskosten ändert sich auch nix.

 

Aus der Praxis in einer WEG:

Die Abrechnung der Heizkosten kommt wahrscheinlich über einen Dienstleister. Neben dem Namen des Mieters (der hat Anspruch auf das Ding) steht regelmäßig entweder die Verwaltung oder auch der Eigentümer drauf. Die CO2-Abgabe ist darin enthalten. Eine WEG-Verwaltung weist das dann in der Hausgeldabrechnung aus.

Das FA will die Betriebskostenabrechnung mit dem Mieter jedes Jahr haben. Zu versteuern ist ja  die Bruttomiete (vulgo "warm"), die Betriebskosten kann man aber absetzen.

[Rubberduck]

Am 9.11.2024 um 10:55 von ein_johannes:

Einziger sinniger Fall, der mir einfallen würde wäre hier die Möglichkeit einer späteren Eigenbedarfskündigung durch B (siehe entsprechendes Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg (Az.: 211 C 33/23)).

 

Ich bezweifele sehr stark, dass sich so ein Fall von Untervermietung konstruieren lässt...