Immobilienverkauf Zehnjahresfrist Anschaffungszeitpunkt

[Pfennigfuchser]

Liebe Mitforisten,

 

eine Immobilie, fremdgenutzt, soll nach 10 Jahren von privat mit Gewinn verkauft werden. Gemäß § 23 EStG steuerfrei.

 

Wie werden Anschaffungs- und Veräußerungszeitpunkt berechnet?

 

Google sagt: Datum der notariellen Beurkundung. Wo finde ich das rechtsverbindlich? (ich habe irgendwo auch gelesen, dass der Zeitpunkt der Grundbucheintragung zählt und will auf der sicheren Seite sein, Notartermin steht noch aus, der sollte das natürlich wissen, aber es wäre schön, wenn ich zur Planung vorher Bescheid wüsste)

 

Die sich über Rückmeldungen freuende Pfennigfuchserin

 

 

[stagflation]

Dass einzige, was ich hierzu gefunden habe, ist BFH IX R 18/13.

 

In dem Urteil geht es um etwas anderes. Es wird jedoch folgende Leitlinie bestätigt:

Zitat

Für die Berechnung der Veräußerungsfristen in § 23 EStG kommt es auf den wirksamen Abschluss der schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfte an.

[Firobaz]

2 hours ago, Pfennigfuchser said:

Notartermin steht noch aus, der sollte das natürlich wissen

Der Notar wird dazu keine Aussage machen und dich an einen Steuerberater weiter verweisen. 

[franko]

H 23 Veräußerungsfrist EStH 2020

Zitat

Für die Berechnung der Veräußerungsfrist des § 23 Abs. 1 EStG ist grundsätzlich das der Anschaffung oder Veräußerung zu Grunde liegende obligatorische Geschäft maßgebend (BFH vom 15.12.1993 – BStBl 1994 II S. 687 und vom 8.4.2014 – BStBl II S. 826); ein außerhalb der Veräußerungsfrist liegender Zeitpunkt des Eintritts einer aufschiebenden Bedingung des Veräußerungsgeschäfts ist unmaßgeblich (BFH vom 10.2.2015 – BStBl II S. 487).

 

BFH, 25.03.2021 - IX R 10/20

Zitat

Eine "Anschaffung" bzw. "Veräußerung" i.S. des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG liegt vor, wenn die übereinstimmenden rechtsgeschäftlichen Verpflichtungserklärungen beider Vertragspartner innerhalb der Zehn-Jahres-Frist bindend abgegeben worden sind (Anschluss an BFH-Urteil vom 10.02.2015 - IX R 23/13, BFHE 249, 149, BStBl II 2015, 487).

 

vor 3 Minuten von Firobaz:

Der Notar wird dazu keine Aussage machen und dich an einen Steuerberater weiter verweisen.

Kann durchaus passieren – schließlich wird der Steuerberater für dieses Wissen bezahlt (und haftet eigentlich auch dafür), der Notar eher nicht.

[Firobaz]

2 minutes ago, franko said:

Kann durchaus passieren – schließlich wird der Steuerberater für dieses Wissen bezahlt (und haftet eigentlich auch dafür), der Notar eher nicht.

Ich glaube er darf ohne Qualifikation als Steuerberater gar keine Steuerberatung anbieten, ebenso wie der Steuerberater ohne 1. Staatsexamen in Jura keine Rechtsberatung anbieten darf.

[Rebentao]

dieser Beitrag kann helfen

 

https://www.lohnsteuer-kompakt.de/steuerwissen/immobilienverkauf-boese-steuerfallen-in-der-zehn-jahres-frist-vermeiden/

 

ich interpretiere das so ..Fristberechnung: Maßgebend ist das Datum des notariellen Vertrags, nicht der Eigentumsübergang oder Grundbucheintrag

aber ich habe keine Ahnung

Evtl steht es hier genauer bzw. evtl. rechtsverbindlich

https://www.gesetze-im-internet.de/estg/

oder hier

https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html

bzw https://verwaltung.bund.de/leistungsverzeichnis/de/rechte-und-pflichten/102837925

 

[Pfennigfuchser]

Danke schon einmal für Eure Rückmeldungen!

 

Es geht nicht um mich und der StB der betroffenen Person hat sich leider trotz Nachfrage nicht klar geäußert. 

 

Es besteht kein Problem, den Verkauf einfach ein paar Monate später abzuwickeln um auf der richtigen Seite zu sein. Nur ob er wirklich warten muss, bis auch die Grundbucheintragung 10 Jahre her ist, wäre gut zu wissen, da der arg spät erfolgt ist.

 

[Firobaz]

Da ja wahrscheinlich eine größere Summe auf dem Spiel steht, führt da glaube ich kein Weg an einem erfahrenen Steuerberater oder vielleicht noch besser einem Fachanwalt für Steuerrecht vorbei. Wird dich wohl einen Hunderter kosten, aber der ist garantiert gut angelegt.

[stagflation]

Eine andere Möglichkeit wäre eine verbindliche Auskunft vom Finanzamt.

Zitat

Der Vorteil der verbindlichen Auskunft: An ihren Inhalt ist das Finanzamt später bei der steuerlichen Beurteilung des Sachverhaltes gebunden. Während früher eine derartige Auskunft nur selten und dann auch eher allgemein gegeben wurde, besteht mittlerweile ein Rechtsanspruch. Geregelt ist die verbindliche Auskunft in Paragraf 89 Abgabenordnung (AO).

(Quelle: Finanztip)

[Fondsanleger1966]

vor 2 Stunden von stagflation:

Eine andere Möglichkeit wäre eine verbindliche Auskunft vom Finanzamt.

... die allerdings Geld kostet.

[slowandsteady]

vor 6 Stunden von Fondsanleger1966:

... die allerdings Geld kostet.

Der Steuerberater arbeitet auch nicht umsonst. Im Vergleich zu den sonstigen Nebenkosten bei einer Immobilientransaktion wird eine solche Auskunft nicht gross ins Gewicht fallen. Bei 100.000 Steuerersparnis "nur" 826 Euro. Der Steuerberater wird vermutlich trotzdem billiger sein.

vor 10 Stunden von Pfennigfuchser:

Nur ob er wirklich warten muss, bis auch die Grundbucheintragung 10 Jahre her ist, wäre gut zu wissen, da der arg spät erfolgt ist.

Ich wuerde zur Sicherheit einfach abwarten. Warum die ploetzliche Eile, wenn man es jetzt schon 9,x Jahre gehalten hat...

[Pfennigfuchser]

vor 48 Minuten von slowandsteady:

Bei 100.000 Steuerersparnis "nur" 826 Euro

nene, wir reden hier von viel kleineren Summen. D.h. ich bin mir nicht sicher, ob die betreffende Person da Geld in die Hand nehmen möchte. Zumal er ja schon telefonisch beim StB nachgefragt hat und eben diese unbefriedigende Antwort ("10 Jahre" - Danke, wussten wir schon) erhalten hat. Klar wird das ein Profi besser beantworten, aber wenn er mit Abwarten auf der sicheren Seite ist, ist das ja auch ok.

 

 

 

[Quailman]

vor 16 Stunden von Pfennigfuchser:

Wie werden Anschaffungs- und Veräußerungszeitpunkt berechnet?

not. Beurkundung ausschlaggebend, siehe EStH, Kommentierungen zu § 23 EStG oder BFH-Rechtsprechung, die hier verlinkt ist.

[MeinNameIstHase]

hmm,

ob das FA innerhalb der 10-Jahresfrist eine verbindliche Auskunft darüber gibt, ob der Verkauf in 3 Monaten dann steuerfrei ist?

Ich würde die nicht innerhalb der Frist fragen. Nachher nehmen die die Anfrage als Kriterium, dass du innerhalb der Frist - wirtschaftlich betrachtet - schon verkauft hast.

 

Ganz zu schweigen davon, dass man so einen einfach gelagerten Fall dort nicht anfragen muss. -> wie mehrfach schon geschrieben, das obligatorisches Geschäft ist maßgebend.

 

***

Wenn man innerhalb der Frist steuerfrei veräußern will, muss man die Sonderregeln für eigene Wohnzwecke nutzen:

§ 23 Absatz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG:

Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden ...

 

 

***

Eine Stolperfalle ist der gewerbliche Grundstückshandel (3-Objekt-Grenze). Dann kommt man erst gar nicht in den § 23 EStG, weil es ganz reguläre gewerbl. Einkünfte sind.

Die Objektgrenze wird schon erreicht, wenn es drei Eigentumswohnungen in einem Haus sind, denn die sind separat im Grundbuch eingetragen.

Zwei Objekte können schon vorliegen, wenn der Garten zum Haus ein eigenes Flurstück im Grundbuch ist. Da hilft dann auch keine eigene Wohnnutzung, weil im Garten kann man nicht wohnen.

[Neverdo]

In dubio pro...das Haus gehört dir erst, wenn du im Grundbuch eingetragen bist, alles davor ist zwar "rechtsverbindlich", aber letztlich nicht de jure...

[DomeSW]

Wie sieht es aus, wenn ich Dezember 2018 ein Grundstück gekauft ( notariell) habe und erst im Jahr 2023 ein Mietobjekt gebaut/ fertiggestellt habe.

 

Wo beginnt die 10 Jahres Frist dann ?

 

 

[geldvermehrer]

Am 4.11.2024 um 08:33 von Quailman:

not. Beurkundung ausschlaggebend, siehe EStH, Kommentierungen zu § 23 EStG oder BFH-Rechtsprechung, die hier verlinkt ist.

Wenn man eine vermietete Immobilie vererbt bekommt, dann zählt für die hier genannte 10-Jahresfrist schon die notarielle Beurkundung des Erwerbs durch den Erblasser?

[Quailman]

vor 10 Stunden von geldvermehrer:

Wenn man eine vermietete Immobilie vererbt bekommt, dann zählt für die hier genannte 10-Jahresfrist schon die notarielle Beurkundung des Erwerbs durch den Erblasser?

Ja, das ist die sogenannte Fußstapfentheorie. 

[geldvermehrer]

vor 13 Stunden von Quailman:

Ja, das ist die sogenannte Fußstapfentheorie. 

Danke

[franko]

Am 5.11.2024 um 20:38 von DomeSW:

Wie sieht es aus, wenn ich Dezember 2018 ein Grundstück gekauft ( notariell) habe und erst im Jahr 2023 ein Mietobjekt gebaut/ fertiggestellt habe.

Wo beginnt die 10 Jahres Frist dann ?

Die Veräußerungsfrist beginnt mit der Anschaffung des Grundstücks, hier durch notariellen Kaufvertrag im Dezember 2018.

 

Anhang 26 EStH 2023:

Zitat

3. Im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung des Grundstücks errichtete Gebäude und andere in diesem Zeitraum durchgeführte Baumaßnahmen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 EStG)

Errichtet ein Steuerpflichtiger ein Gebäude und veräußert er es zusammen mit dem zuvor erworbenen Grund und Boden, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft sowohl hinsichtlich des Grund und Bodens als auch hinsichtlich des Gebäudes vor, wenn die Frist zwischen Anschaffung des Grund und Bodens und Veräußerung des bebauten Grundstücks nicht mehr als zehn Jahre beträgt.

Beispiel:

A hat am 31. März 1993 ein unbebautes Grundstück angeschafft. Im Jahr 1998 stellt er darauf ein Einfamilienhaus fertig, das er anschließend vermietet. Ab dem 1. April 2003 kann er das bebaute Grundstück veräußern, ohne dass der Gewinn der Besteuerung nach § 23 EStG unterliegt.