100k€ für Anschlussfinanzierung Immobilie

[Sapine]

@market anomalyDu müsstest für jeden Tilgungstermin entsprechendes Festgeld anlegen oder alternativ eine Anleihe mit passender Laufzeit erwerben. Da wäre das Restrisiko für mich ok. Man darf sich nur nicht einfach darauf verlassen, dass das heutige Zinsniveau auch noch in drei Jahren funktioniert. Wer dann versucht über Tagesgeld in der zweiten Nachkommastelle noch ein wenig mehr an Zinsen zu bekommen, kann sich später möglicherweise wundern. 

[Hermann]

vor 2 Stunden von Dome:

Beispiel : 100.000 Euro Bausparsumme , dieser wird in 2 neue Bausparverträge geteilt a 50.000 Euro ?

Bei mir wars in der schwäbisch Hall so, dass der kleinste Betrag 10.000€ ist, daher nehme ich an, dass du an beliebiger Stelle zwischen 10.000 und 90.000€ splitten kannst.

[stagflation]

vor 1 Stunde von Lazaros:

Die Aussage ist jetzt ja ziemlich allgemein gehalten, daher kann ich damit wenig anfangen.

 

Ich glaube zwar, dass Du genau weißt, wie das Kreditgeschäft funktioniert, aber gut.

 

Nehmen wir an, eine Bank nimmt einen Kredit über 10 Mio. Euro auf - und möchte das Geld in mehreren Tranchen an ihre Kunden verleihen. Der Zins für das aufgenommene Kapital betrage 2%. Ignorieren wir zuerst Aufwände und Kosten.

 

Welchen Zins muss die Bank bei der Kreditvergabe an ihre Kunden mindestens verlangen, damit sie kein Verlustgeschäft macht?

 

Wenn es kein Ausfallrisiko gäbe, wäre die Antwort: 2%. Nun gibt es aber ein Ausfallrisiko: manche Kunden können ihren Kredit nicht zurückzahlen. Die Bank muss deshalb einen höheren Zins nehmen. Weil ein Teil der Zinsen benötigt wird, um Ausfälle zu kompensieren.

 

Die Bank wird also für jeden Kunden, an den sie einen Kredit vergeben will, das Ausfallrisiko bestimmen - und dann einen entsprechenden Zins berechnen. Banken können das Risiko sehr gut abschätzen - das ist ihr Kerngeschäft!

 

Dieser Vorgang wird in folgendem Diagramm gezeigt.

 

 

Der Zins, den die Bank für die eingezeichneten Kunden A, B, C nehmen muss, ist der Schnittpunkt zwischen der roten Linie und der jeweiligen grünen Linie. Der Zins für Kunde C liegt also höher, als der für Kunde A.

 

Nachdem dieser Zins für einen Kunden berechnet wurde, wird die Bank noch einen Aufschlag für ihre Kosten und ihren gewünschten Gewinn dazurechnen - und diesen Zinssatz dann dem Kunden anbieten.

 

So weit einverstanden?

[Metasom]

vor 16 Minuten von stagflation:

Welchen Zins muss die Bank bei der Kreditvergabe an ihre Kunden mindestens verlangen, damit sie kein Verlustgeschäft macht?

Wenn man von einer durchschnittlichen Net-Write-off-Rate von ca. 0,7% auf das Loan-Portfolio der US-Banken ausgeht, dann hast du deine Antwort. Ein einzelner Loan wäre zu risikobehaftet. Stichwort: Granularität. 

 

Wenn jedoch der risikolose Zins weit über dem damaligen Zinssatz des unterschriebenen Kredits steht, wäre es nicht vorteilhaft, ihn sonderzutilgen. Eine weitere Option wäre den eigenen Loan über Nominalwert zu verkaufen. Geht (meistens) leider nicht. 

[Lazaros]

vor 11 Stunden von stagflation:

Nachdem dieser Zins für einen Kunden berechnet wurde, wird die Bank noch einen Aufschlag für ihre Kosten und ihren gewünschten Gewinn dazurechnen - und diesen Zinssatz dann dem Kunden anbieten.

 

So weit einverstanden?

Danke für deine gute Erklärung, dennoch ist mir nicht klar, was diese Ausführung über Bankrisiken bei der Kreditvergabe, überhaupt mit deiner Aussage zu tun hat

(aber ich lasse es jetzt mal sacken, vielleicht geht mir im Laufe des Tages noch ein Licht auf).

vor 13 Stunden von stagflation:

 

Privatanleger verstehen das nicht. Weil sie nicht wissen, was Risiko bedeutet, wie man es misst, und wie man damit rechnet. Deshalb kommen dann Milchmädchen-Rechnungen heraus wie "Ich habe einen Kredit für 1,2% Zins aufgenommen und lege es jetzt für 3% an". Also mache ich einen Gewinn.

 

Ein Banker würde niemals so rechnen. Er würde zuerst das Risiko des Kredits und der Geldanlage bestimmen - und vor einem Vergleich der beiden Zinssätze die risikoadjustierten Zinsen berechnen. Erst dann würde er vergleichen. Und dann kommt wahrscheinlich heraus, dass sich negative Rendite ergibt - und das Geschäft deshalb nicht sinnvoll ist. Bei 1,2% für den Kredit und 3% für die Geldanlage würde ein Banker vermutlich sondertilgen. Der Privatanleger würde nicht sondertilgen, sondern das Geschäft eingehen - und sich am Ende wundern, warum er mit seinen Finanzen auf keinen grünen Zweig kommt.

 

PS - siehe auch die Antwort von @market anomaly

Zitat

Ich betrachte aber kein Tagesgeld mit womöglich sinkenden Renditen. Sondern ein Festgeld über 7 Jahre passend zur Kreditfälligkeit oder eine Anleihe mit 7 Jahren Laufzeit.

 

Natürlich kann es aber Charme für den Seelenfrieden haben, die Schulden zu tilgen, 7 Jahre auf der anderen Seite sind ein überschaubarer Zeitraum.

 

Selbiges gilt auch bei mir, da ich durch glückliche Umstände noch nie gezwungen war einen Kredit aufnehmen zu müssen oder dies überhaupt zu wollen:

Zitat

edit: ist für mich wie gesagt nur eine theoretische Diskussion. Ich finde es interessant, dass ihr anderer Meinung seid, was mich auf dem ersten Blick verblüfft. 

 

[satgar]

vor 32 Minuten von Lazaros:

Selbiges gilt auch bei mir, da ich durch glückliche Umstände noch nie gezwungen war einen Kredit aufnehmen zu müssen oder dies überhaupt zu wollen:

Was aber bei der Finanzierung von Immobilien die aaaaaabsolute Ausnahme ist. Von daher kommt die Frage, die hier der TO gestellt hat, auch in der abgewandelten Form von generellen Fragen nach „Kapitalanlage parallel oder lieber sondertilgung“ immer wieder. Weil es fast alle Eigentümer betrifft.

[wpf-leser]

vor 14 Stunden von Sapine:

Dann wirst Du der verpassten Sondertilgung möglicherweise hinterhertrauern. 

Das verstehe ich nicht. Wieso sollte man der hinterhertrauern, wenn man sich für das heute verfügbare und entweder so oder so verwendbare Geld, heute (bis Laufzeitende) vorteilhaftere Konditionen sichern kann? 

Der persönliche Saldo ist doch positiv und erst das in ein paar Jahren verfügbare Geld ist anderen (Markt-)Konditionen unterworfen (oder auch nicht ).

[Sapine]

@wpf-leserHättest Du gelesen,hättest Du es vielleicht verstanden.

vor 15 Stunden von Sapine:

@market anomaly Nimm an Du musst die 2 % versteuern. Auf der anderen Seite kannst Du jährlich nur kleine Beträge sondertilgen und die Tagesgeldzinsen sinken auf 1,0 % in wenigen Jahren. Dann wirst Du der verpassten Sondertilgung möglicherweise hinterhertrauern. 

 

[zoni]

Du solltest erst ein (oder mehrere) konkretes Angebot einholen, um sagen zu können mach das oder nicht.

Je nach Darlehenszins kann sich das lohnen oder nicht, je nach Tilgungsrate des BSP kann das machbar sein, oder zu viel.

Allgemeines Bla Bla hilft da nicht.

Ich z.B. habe zusätzlich einen BSPV für die Anschlussfinanzierung mit attraktiven Darlehenszinsen (aber quasi Null Guthaben Zinsen abgeschlossen)

Wohnungsbauprämie kann zumind. einen Teil der Abschlusskosten auffangen.

[satgar]

Vielleicht auch interessant dazu:

 

 

[stagflation]

vor 6 Stunden von Lazaros:

Danke für deine gute Erklärung, dennoch ist mir nicht klar, was diese Ausführung über Bankrisiken bei der Kreditvergabe, überhaupt mit deiner Aussage zu tun hat

(aber ich lasse es jetzt mal sacken, vielleicht geht mir im Laufe des Tages noch ein Licht auf).

 

Ich war ja noch nicht fertig... ;-)

 

Um auf plus/minus Null rauszukommen, muss die Bank bei Kunden A vielleicht 3% Zinsen nehmen, bei Kunden B 4% und bei Kunde C 5%.

 

Wenn man nun einfach Zinssätze vergleicht (Bank bezahlt für ihren Kredit 2% und bekommt vom Kunden C 5%) klingt das nach einem guten Geschäft (5% - 2% = 3% Gewinn). Es ist aber kein gutes Geschäft, weil die Bank vom Kunden C 5% Zins nehmen muss, um überhaupt Null auf Null rauszukommen.

 

Man kann Zinsen für einen aufgenommenen Kredit nicht einfach mit dem Zins für einen vergebenen Kredit vergleichen, weil diese Kredite in der Regel mit unterschiedlichen Risiken verknüpft sind. Man muss zuerst das Risiko rausrechnen. Aus den 3%, 4% und 5% für Kunden A, B, C werden dadurch jeweils 2%. Und erst jetzt sieht man im Vergleich mit dem aufgenommenen Kredit zu 2%, dass die Bank mit diesen Zinssätzen keinen Gewinn machen würde.

 

Genauso ist es bei es dem Themeneröffner. Er schreibt, er hätte einen Kredit zu 1,2% aufgenommen - und überlegt, Geld für vielleicht 3% anzulegen.

 

Einige hier sind der Meinung, dass das ein gutes Geschäft wäre und es besser wäre, als sonderzutilgen. Weil (3% - 1,2% = 1,8%).

 

Ich sage: es ist komplizierter. Man muss die Risiken betrachten:

1. Der aufgenommene Kredit muss auf jeden Fall zurückgezahlt werden. Er hat das Risiko 0.
    
2. Die Geldanlage ist mit einem Risiko behaftet. Es steht also weiter rechts in dem Rendite/Risiko-Diagramm. Von den 3% Zinsen der Geldanlage muss etwas abgezogen werden, bevor man sie mit den 1,3% des Kredits vergleichen kann.

Betrachten wir das im Diagramm (wiederum ohne Kosten), wobei die rote Linie der Zinssatz ist, bei dem es keinen Gewinn gibt. Um einen Gewinn zu machen, muss man mit der Anlage links oberhalb der roten Linie liegen.

 

 

Eingezeichnet sind drei Geldanlagen zu 3%. Mit der linken würde man einen kleinen Gewinn machen, mit der mittleren käme man Null auf Null raus und mit der rechten würde man einen Verlust machen.

 

So viel zum Thema "Risiko einrechnen".

 

@Sapine hat ja schon darauf hingewiesen, dass es auch Kosten und Steuern gibt, die man auch einrechnen muss.

[franko]

vor 33 Minuten von stagflation:

Die Geldanlage ist mit einem Risiko behaftet. Es steht also weiter rechts in dem Rendite/Risiko-Diagramm. Von den 3% Zinsen der Geldanlage muss also etwas abgezogen werden, bevor man sie mit den 1,3% des Kredits vergleichen kann.

Das ist zwar vollkommen richtig. Allerdings hast du dann gestern wohl mit einer "sicheren" Geldanlage keine risikolose Anlage gemeint:

vor 23 Stunden von stagflation:

Kannst Du sondertilgen? Das kann durchaus sinnvoll sein, selbst wenn Du mit einer sicheren Geldanlage 2% oder 3% Zinsen bekommen kannst.

[Azrael666]

Muss man sich bei der Sache nicht die absoluten Zahlen anschauen?

 

Wenn ich einen Kredit von 500.000€ habe bei einem Zinssatz von 1,2% dann sind das 500€/Monat Zinsen (ohne Tilgung).

Wenn ich die 100.000€ zu 3% anlege, anstatt den Kredit zu tilgen, dann bringt mir diese Anlage 250€/Monat an Zinsen.

 

Heißt für mich in dem Fall, Tilgen macht mehr Sinn als Anlegen. Oder ist das zu naiv betrachtet?

[Nachdenklich]

vor 2 Minuten von Azrael666:

Heißt für mich in dem Fall, Tilgen macht mehr Sinn als Anlegen. Oder ist das zu naiv betrachtet?

Ja.

[Cepha]

Das Risiko bei Sondertilgung ist der Verlust an Liquidität über Jahrzehnte.

Das Risiko bei Festgeld ist der Verlust an Liquidität über den angelegten Zeitraum

 

Der "Gewinn" beim Sondertilgen sind lächerliche 1,2% Zins.

 

Ich würde daher weder alles in Festgeld packen und schon garnicht sondertilgen, aber das ist eben nur meine Meinung. Ich würde das Geld in einen Geldmarktfonds packen. Fällt der Zins bis 2031, dann umso besser für den Restkredit, steigt der Zins profitiert man auch im Geldmarktfonds davon. Gleichzeitig erhält man seine Liquidität.

 

Grundsätzlich: 450k sind im Jahr 2031 noch offen, Stand heute. Wenn in den paar Jahren seit Laufzeit aber bereits 100k übrig geblieben(?) sind, wird evtl bis 2031 noch mehr angespart, so dass die Annahme für die Restschuld des Folgekredits u.U. garnicht richtig ist.

 

[zoni]

vor 2 Stunden von Azrael666:

Muss man sich bei der Sache nicht die absoluten Zahlen anschauen?

 

Wenn ich einen Kredit von 500.000€ habe bei einem Zinssatz von 1,2% dann sind das 500€/Monat Zinsen (ohne Tilgung).

Wenn ich die 100.000€ zu 3% anlege, anstatt den Kredit zu tilgen, dann bringt mir diese Anlage 250€/Monat an Zinsen.

 

Heißt für mich in dem Fall, Tilgen macht mehr Sinn als Anlegen. Oder ist das zu naiv betrachtet?

 

Milchmädchenrechnung: Für deine 100.000€ sparst du bei 1,2% ca. 100€ Zinsen im Monat, bekommst aber bei 3% (die du kaum noch bei seriösen Anbietern bei 7 Jahre Festgeld finden wirst) 250€.

Du hast also ca. 150€ "Gewinn" pro Monat gemacht (vor Steuern) für deine 100.000€. Kann man machen, muss man aber nicht.

 

Ich leiste derzeit auch keine Sondertilgungen (bei ähnlichem Sollzins), sondern spare die jährlich Sondertilgung im Moment an.

Sollten die Zinsen weiter fallen, werde ich wieder Sondertilgen, weil die Zinsdifferenz dann zu gering wird.

[BigSpender09]

vor 23 Stunden von stagflation:

Einige hier sind der Meinung, dass das ein gutes Geschäft wäre und es besser wäre, als sonderzutilgen. Weil (3% - 1,2% = 1,8%).

 

Ich sage: es ist komplizierter. Man muss die Risiken betrachten:

1. Der aufgenommene Kredit muss auf jeden Fall zurückgezahlt werden. Er hat das Risiko 0.
    
2. Die Geldanlage ist mit einem Risiko behaftet. Es steht also weiter rechts in dem Rendite/Risiko-Diagramm. Von den 3% Zinsen der Geldanlage muss etwas abgezogen werden, bevor man sie mit den 1,3% des Kredits vergleichen kann.

Betrachten wir das im Diagramm (wiederum ohne Kosten), wobei die rote Linie der Zinssatz ist, bei dem es keinen Gewinn gibt. Um einen Gewinn zu machen, muss man mit der Anlage links oberhalb der roten Linie liegen.

 

 

Eingezeichnet sind drei Geldanlagen zu 3%. Mit der linken würde man einen kleinen Gewinn machen, mit der mittleren käme man Null auf Null raus und mit der rechten würde man einen Verlust machen.

 

So viel zum Thema "Risiko einrechnen".

 

@Sapine hat ja schon darauf hingewiesen, dass es auch Kosten und Steuern gibt, die man auch einrechnen muss.

Ich gehöre zu denen, die das für ein gutes Geschäft halten.

Dein Beispiel geht m.E. am Fall vorbei, da das Risiko der 3% Anlage gleich oder meinetwegen nahezu 0 ist, wenn man sich auf seriöse deutsche Festgelder oder Bundesanleihen mit passender Laufzeit beschränkt. Wobei es bei Bundesanleihen diese 3% nicht mehr gibt.

[Firobaz]

On 10/26/2024 at 12:33 PM, franko said:

Wie günstig ist "günstig", und wie lauten die sonstigen Konditionen des Bausparvertrags (Abschlussgebühr, Guthabenzins, Zuteilungsregeln, Tilgungsraten)?

 

Ein Bausparvertrag wird oft als einfaches Allerweltsprodukt angesehen und beworben. In Wahrheit ist es, wie Franko richtig sagt, ein komplexes Produkt mit verschiedensten Parametern, dessen Vorteilhaftigkeit zu beurteilen oft nicht leicht fällt. Was deine Bank dir vorschlägt ist oft vor allem gut für deine Bank. Ich würde mich sehr wundern, wenn du dich mit dem Bausparvertrag deutlich besser stellst. "Niedrige Zinsen sichern" kommt mir als Argument auch ein wenig schräg vor, weil die Zinsen verglichen mit den letzten Jahren immer noch relativ hoch sind.

 

Die Bank wird dir heute für einen zukünftigen Zeitpunkt aktuell gültige Forward-Zinsraten anbieten. Diese werden sie dir mit dem Bausparvertrag besser rechnen, aber das erkaufst du dir durch nachteile bei den von @frankogenannten anderen Produktmerkmalen. "Niedrige Zinsen sichern" (falls man meint sie sind gerade "niedrig") kannst du dir innerhalb bestimmter Fristen auch mit einem Forward-Darlehen. Mit dem Raten-Rechner von Interhyp kriege ich da z.B. für eine Anschlussfinanzierung ab 01.01.2030 derzeit noch um die 4.0% (hoffe ich habe alles richtig eingegeben). Das ist zumindest im Vergleich der letzten Jahre nicht niedrig.

 

https://www.interhyp.de/forward-darlehen/#wie-hoch-sind-die-zinsen-fuer-ein-forward-darlehen

 

Mit einem Forward-Darlehen und einer eigenen Geldanlage, kannst du dir also auch sozusagen deinen eigenen Bausparvertrag basteln. Dafür musst du aber noch ca. 1,5 Jahre warten, da Forward-Darlehen nur maximal 66 Monate in der Zukunft abgeschlossen werden können. Glaubst du, dass in dem Zeitraum die Zinsen steigen werden oder willst du dieses Risiko unbedingt vermeiden? Dann wäre der Bausparvertrag heute eventuell vorteilhaft.

 

Solltest du das Geld anlegen wollen, ist die Frage, ob es komplett risikolos sein muss, oder ob du bereit bist, gewisse Risiken einzugehen. Komplett risikolos wäre ein Festgeld bei einem renommierten Kreditinstitut (bis 100k €, de-facto auch darüber) oder eine Bundesanleihe mit 7 Jahre Laufzeit. Da gibts derzeit 2,3 - 2,5% (ein User sagte 3%, ein solches Angebot ist mir persönlich mit der Laufzeit aber nicht bekannt). Falls es etwas riskanter sein darf, wo du zwar theoretisch Totalverlustrisiken hast, aber realistisch betrachtet wenn es sehr schlecht läuft eventuell 10-15% verlieren könntest wäre z.B. ein High Yield Anleihefonds in Euro. Dafür gibt es aktuell ca. 5-6% Zinsen. Ein Verlustrisiko bedeutet nicht, dass dieser Verlust eintreten wird oder wahrscheinlich ist, sondern nur, dass dieser Fall eintreten kann und nicht ausgeschlossen ist. Wenn du mehr Rendite als 2,3 - 2,5% bei der Anlage erzielen willst, musst du gewisse Risiken eingehen. Die Hochrisikovariante wären Aktien, wo gute Gewinne in 7 Jahren recht wahrscheinlich sind, aber von Verdoppelung bis Halbierung auch alles durchaus passieren kann. 

 

Bevor gleich wieder alle auf mich einprügeln: Ich sage nicht, dass der User hier Aktien oder High-Yield Anleihen kaufen soll. Ich zeige nur diese Möglichkeit auf.