Was wäre Steuerlich klüger wegen Immobilien im Ausland ? Siehe Beispiel

[kimimaro]

Im Bezug zu diesem Thema, würde mich es das auch mit Steuern interessieren und eröffne mal eins im jeweiligen Channel.

 

Was wäre Steuerlich sinnvoller ?

 

Variante A : Die Kinder kaufen für ihre Mutter (Sie wird Eigentümerin in der Türkei und wandert dort aus) eine 2Zi Immobilie 40.000€ ( keine Schenkungsteuer, da 2x 20k ) für in der Türkei = Mutter verstirbt nach 10Jahren = Immobilie geerbt = Rein Hypothetisch für 70k € verkauft

= 30k € Gewinn.  X % Steuern in Türkei fällig, aber auch dort gibt es eine Erb Freigrenze, aber lassen wir das auch mal vor bzw gehen davon aus, dass keine Steuern gezahlt werden müssen.

 

Das Geld nach D überwiesen =  da das Geld aus Erbe stammt = 400k.€ Steuerfrei = Fallen keine Steuern an.

 

Variante B : Man wird selbst Eigentümer der Immobilie mit seinem Bruder in der Türkei und vermietet es an seine Mutter* = verkauft die Immobilie nach 10 Jahren mit 30k Gewinn = X % Steuern in Türkei fällig = Geld nach D überweisen = Abkommen mit Deutschland/Türkei greift

(vermutlich muss man nur noch die Differenz bezahlen, wenn X Steuern in Türkei niedriger war in D), also evtl sind dann Steuern auf Gewinn fällig + die Mieteinnahmen die aus der Türkei erzielt worden ist.

 

Ist also Variante A grundsätzlich immer sinnvoller mit Erben wegen den Steuern , Richtig? 

Da man bei Variante B immer Steuern aufgrund des Gewinn zahlen muss, da kein "400k Freigrenze" besteht. 

 

Habe ich hier ein Gedankenfehler ?

 

PS : Ob eine Immobilie in der Türkei sinnvoller ist als Mieten ist hier nicht das Thema. Meine Frage bezieht sich ausschlich was besser ist, was steuerlich in diese beiden Varianten grundsätzlich besser ist ? 

[reckoner]

Hallo,

 

Zitat

Da man bei Variante B immer Steuern aufgrund des Gewinn zahlen muss, da kein "400k Freigrenze" besteht.

Warum müsste man das?

Ich kenne die Steuergesetze in der Türkei nicht, in Deutschland würden jedenfalls keine Steuern anfallen.

 

Stefan

 

[Theobuy]

Das wäre eine gute Frage an einen türkischen Steuerberater scheint mir.

 

Zumal man

- auch noch eine Mischkombination nehmen könnte (alle 3 werden Eigentümer),

- auch an eine juristische Person als Eigentümerin der Wohnung denken könnte, die dann vermietet,

- an bedingte (Rück-)Schenkungen eine rechtliche Sekunde vor dem Todesfall einbauen könnte (keine Ahnung, nach welchem Recht das ginge oder auch nicht),

- Mietstundungen erwägen könnte, um Zahlungen zeitlich zu schieben in der Hoffnung, dass das steuerlich besser ist

- u.a.m.

 

Bei dem doch relativ kleinen Betrag könnte es auch gut sein, dass der Steuerberater viel zu teuer ist, komplizierte Strukturen aufsetzen sich aus Opportunitätskosten nicht lohnt und es daher unterm Strich ziemlich egal ist. Es könnte auch sein, das Mieten sogar viel günstiger kommt, weil man sich ums Eigentum vor Ort nicht kümmern und es bezahlen muss (wer macht das? Alternde Mutter? Hinreisen und Urlaub/Flugkosten aufwenden? wie ist die Bauqualität?) und es keine Garantie für einen Wertzuwachs bei einer dann 10 Jahre älteren Wohnung gibt.

 

 

[MeinNameIstHase]

vor 6 Stunden von kimimaro:

Variante A : Die Kinder kaufen für ihre Mutter (Sie wird Eigentümerin in der Türkei und wandert dort aus) eine 2Zi Immobilie 40.000€ ( keine Schenkungsteuer, da 2x 20k ) für in der Türkei = Mutter verstirbt nach 10Jahren = Immobilie geerbt = Rein Hypothetisch für 70k € verkauft

Inwieweit fallen in der Türkei auf den Verkaufsgewinn dann Steuern an?

In D wäre ein Verkaufsgewinn nach 10 Jahren steuerfrei, sofern man nicht im gewerbl. Grundstückshandel landet. Men erbt die Behaltefrist der Erblasserin bei der 10-Jahres-Fristberechnung.

 

Inwiewet kann man ohne Wohnsitz in der Türkei überhaupt türkische Immobilien erben?

Als Türke, als Deutscher?

Inwieweit verlangt die Türkei auf die Erbschaft dann ErbSt? Haben die ähnlich hohe Freibeträge wie D oder besondere Regeln, dass eine Wohnungg. steuerfrei geerbt werden kann, wenn man sie als Eigenheim selbst weiter nutzt?

vor 6 Stunden von kimimaro:

Variante B : Man wird selbst Eigentümer der Immobilie mit seinem Bruder in der Türkei und vermietet es an seine Mutter

Auf Mietüberschüsse (Erlöse abzgl. Kosten/Afa) bei marktüblicher Miete fallen ESt-Steuern (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) an. Verbilligte Miete geht bis zu einer gewissen Grenze. Dann wird aber hinterfragt, ob überhaupt eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Ergebnis: Es fällt kaum ESt an, es ist eher so, dass man damit sogar Verluste geltend machen könnte.

siehe Haufe: Mietverträge unter Angehörigen bzw. nahestehenden Personen / 5 Verbilligte Vermietung nach § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG

 

Inwieweit die Türkei Steuern auf Mieterträge verlangt, weiß ich nicht.

 

Der Verkauf ist in D nach 10 Jahren steuerfrei, wie in Variante A.

Probleme mit ErbSt gibt es hier mangels Erbschaft nicht.

 

Nicht angesprochen: In D gilt das Nominalwertprinzip. Wie ist das in der Türkei? Bei extrem hoher Inflation kann das dazu führen, dass in heimischer Währung der komplette Verkaufserlös nach 10 Jahren dann auch Gewinn ist.

[kimimaro]

vor 13 Minuten von MeinNameIstHase:

Inwieweit fallen in der Türkei auf den Verkaufsgewinn dann Steuern an?

In D wäre ein Verkaufsgewinn nach 10 Jahren steuerfrei, sofern man nicht im gewerbl. Grundstückshandel landet. Men erbt die Behaltefrist der Erblasserin bei der 10-Jahres-Fristberechnung.

 

Inwiewet kann man ohne Wohnsitz in der Türkei überhaupt türkische Immobilien erben?

Als Türke, als Deutscher?

Inwieweit verlangt die Türkei auf die Erbschaft dann ErbSt? Haben die ähnlich hohe Freibeträge wie D oder besondere Regeln, dass eine Wohnungg. steuerfrei geerbt werden kann, wenn man sie als Eigenheim selbst weiter nutzt?

Auf Mietüberschüsse (Erlöse abzgl. Kosten/Afa) bei marktüblicher Miete fallen ESt-Steuern (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) an. Verbilligte Miete geht bis zu einer gewissen Grenze. Dann wird aber hinterfragt, ob überhaupt eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Ergebnis: Es fällt kaum ESt an, es ist eher so, dass man damit sogar Verluste geltend machen könnte.

siehe Haufe: Mietverträge unter Angehörigen bzw. nahestehenden Personen / 5 Verbilligte Vermietung nach § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG

 

Inwieweit die Türkei Steuern auf Mieterträge verlangt, weiß ich nicht.

 

Der Verkauf ist in D nach 10 Jahren steuerfrei, wie in Variante A.

Probleme mit ErbSt gibt es hier mangels Erbschaft nicht.

 

Nicht angesprochen: In D gilt das Nominalwertprinzip. Wie ist das in der Türkei? Bei extrem hoher Inflation kann das dazu führen, dass in heimischer Währung der komplette Verkaufserlös nach 10 Jahren dann auch Gewinn ist.

 

Danke für den Input. Also was würdest du an meiner Stelle machen, wenn du in dieser Situtation wärst ?

vor 5 Stunden von reckoner:

Hallo,

 

Warum müsste man das?

Ich kenne die Steuergesetze in der Türkei nicht, in Deutschland würden jedenfalls keine Steuern anfallen.

 

Stefan

 

Ist auch in D steuerfrei. § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG unterscheidet nicht zwischen Inland und Ausland.

Mir war nicht bewusst, dass diese 10 Jahres Reglung dann weiterhin in D gilt.

 

Aber was wenn Sie bsp nach 4 Jahren verstirbt , also unter 10 Jahre Steuerfrist und keine 6 Jahre warten will und die Immobilie mit 10k Gewinn verkauft ? Dann müsste man ja Steuern zahlen als Eigentümer, was bei Erbe nicht der Fall wäre.

[kimimaro]

vor 22 Minuten von MeinNameIstHase:

Inwieweit fallen in der Türkei auf den Verkaufsgewinn dann Steuern an?

In D wäre ein Verkaufsgewinn nach 10 Jahren steuerfrei, sofern man nicht im gewerbl. Grundstückshandel landet. Men erbt die Behaltefrist der Erblasserin bei der 10-Jahres-Fristberechnung.

 

Inwiewet kann man ohne Wohnsitz in der Türkei überhaupt türkische Immobilien erben?

Als Türke, als Deutscher?

Inwieweit verlangt die Türkei auf die Erbschaft dann ErbSt? Haben die ähnlich hohe Freibeträge wie D oder besondere Regeln, dass eine Wohnungg. steuerfrei geerbt werden kann, wenn man sie als Eigenheim selbst weiter nutzt?

Auf Mietüberschüsse (Erlöse abzgl. Kosten/Afa) bei marktüblicher Miete fallen ESt-Steuern (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) an. Verbilligte Miete geht bis zu einer gewissen Grenze. Dann wird aber hinterfragt, ob überhaupt eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Ergebnis: Es fällt kaum ESt an, es ist eher so, dass man damit sogar Verluste geltend machen könnte.

siehe Haufe: Mietverträge unter Angehörigen bzw. nahestehenden Personen / 5 Verbilligte Vermietung nach § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG

 

Inwieweit die Türkei Steuern auf Mieterträge verlangt, weiß ich nicht.

 

Der Verkauf ist in D nach 10 Jahren steuerfrei, wie in Variante A.

Probleme mit ErbSt gibt es hier mangels Erbschaft nicht.

 

Nicht angesprochen: In D gilt das Nominalwertprinzip. Wie ist das in der Türkei? Bei extrem hoher Inflation kann das dazu führen, dass in heimischer Währung der komplette Verkaufserlös nach 10 Jahren dann auch Gewinn ist.

 

Zitat

Inwieweit fallen in der Türkei auf den Verkaufsgewinn dann Steuern an?

Dort gilt eine Haltefrist von 5 Jahren, weshalb der Sachverhalt nach Ablauf steuerfrei wäre.

Wenn du eine Immobilie in der Türkei innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf verkaufst, fällt eine Spekulationssteuer auf den Gewinn an. Diese Steuer wird nach deinem persönlichen Einkommenssteuersatz berechnet, der zwischen 15% und 40% liegt.
Auch wenn du in Deutschland lebst und keinen Einkommensteuersatz in der Türkei hast, wird der Verkaufsgewinn deiner Immobilie in der Türkei dennoch besteuert. 
In diesem Fall wird der Gewinn als Einkommen in der Türkei betrachtet und entsprechend den dortigen Steuersätzen besteuert, die zwischen 15% und 40% liegen.


https://www.frag-einen-anwalt.de/Grundstuecksverkauf-in-der-Tuerkei-und-Geldtransfer-nach-Deutschland--f304105.html

[reckoner]

Hallo,

 

Zitat

Aber was wenn Sie bsp nach 4 Jahren verstirbt , also unter 10 Jahre Steuerfrist und keine 6 Jahre warten will und die Immobilie mit 10k Gewinn verkauft ? Dann müsste man ja Steuern zahlen als Eigentümer, was bei Erbe nicht der Fall wäre.

Nein, es wäre in beiden Fällen steuerpflichtig.

Man erbt neben dem Vermögen auch die Anschaffungsdaten (Zeitpunkt und Kaufpreis).

 

Stefan

 

[MeinNameIstHase]

vor einer Stunde von kimimaro:

Dort gilt eine Haltefrist von 5 Jahren, weshalb der Sachverhalt nach Ablauf steuerfrei wäre.

Gilt die Frist auch, wenn man die Immobilie erbt oder fängt sie dann wieder bei null an?

 

Es gibt übrigens noch was, woran du nicht gedacht hast. Die von der Mutter gezahlten Mieten im Mietfall, mindern ihr Vermögen. Das Geld kann sie dann nicht mehr vererben.