Bausparvertrag zur Anschlussfinanzierung oder investieren?

[Buy'n'Holder]

Liebe Community,

 

ich spiele derzeit mit dem Gedanken, bestehende Bausparverträge zu kündigen, um die in ein paar Jahren fällig werdende Anschlussfinanzierung unserer Eigentumswohnung anderweitig abzusichern. Nachdem ich hierzu in diesem Forum schon viel gelesen habe, bin ich auf eure Meinung zu meinem Vorhaben sehr gespannt!

 

Aber der Reihe nach, erstmal ein paar Worte zu mir und meiner Situation:
Meine Frau und ich (Mitte / Ende 30) leben in einer Eigentumswohnung, die wir zusammen mit einer Baugemeinschaft im Jahr 2020 [edit] in einer Großstadt bezogen haben. Wir haben zwei kleine Kinder und sind beide berufstätig. Meine Frau ist verbeamtet und ich arbeite in einem Großkonzern. Sämtliche notwendige Versicherungen (BU, Haftpflicht, Risikoleben etc.) sind vorhanden.

Unsere Finanzierung besteht aus 3 Darlehen aus dem Jahr 2017 mit unterschiedlich langer Zinsbindung bei einem mittleren Zinssatz von ca. 1,7%. Die Gesamtrate beträgt ca. € 1.900 und ist für uns gut leistbar. Parallel fließen monatlich ca. € 500 in global diversifizierte Weltportfolios für uns und separat für die Kinder. Ich fühle mich nicht zuletzt dank dieses wertvollen Forums auf dem Gebiet des passiven Investierens sicher, habe aber für den Aufbau des Portfolios (zur Sicherheit) einmalig mit einem Honorarberater zusammen gearbeitet.

 

Nun zu meinem eigentlichen Anliegen:

In einem Anflug aus Angst vor steigenden Zinsen haben wir Anfang 2023 4 (!) Bausparverträge abgeschlossen, die zum Ende der Zinsbindung der jeweiligen Darlehen zuteilungsreif werden (sollten). DIes auch, weil wir Sondertilgungen bei den niedrigen Zinssätzen der laufenden Darlehen für wenig sinnvoll erachten. In die Bausparverträge zahlen wir monatlich ca. € 1.000 ein. Es gibt darin quasi keinen Guthabenzins, dafür niedrige Darlehenszinsen zwischen 0,25% und 1,35%.

Mittlerweile bin ich mir nicht mehr so sicher, ob der Abschluss dieser Verträge so eine gute Idee war und überlege, die Verträge zu kündigen. Das bislang angesparte Kapital sowie die künftigen Einzahlungen würden wir dann in gleicher Höhe in unser Weltportfolio (100% Aktien) einzahlen.

 

Die erste Zinsbindung läuft schon im Jahr 2027 aus. Das ist natürlich kein ausreichend langer Zeitraum, um etwaige Schwankungen am Aktienmarkt auszugleichen. Daher würde ich als Anschlussfinanzierung ein reguläres (Forward-) Darlehen aufnehmen und das Kapital im Portfolio ab 2027 ohne nennenswerte Einzahlungen investiert lassen.

Ich habe dazu viel und gründlich gerechnet: Bei gleichen Einzahlungen (Bausparvertrag bzw. Depot & Anschlussfinanzierung) stünden wir für das genannte Darlehen im Jahr 2037 um ca. € 18.000 besser da. Annahmen: Sollzins als Forward-Darlehen 3,3%, Volltilgung innerhalb von 10 Jahren, Aktienmarktrendite 6%.

Bei gleichem Vorgehen für die anderen Darlehen mit Ende der Zinsbindung im Jahr 2037 würde das Guthaben im Jahr 2047 rechnerisch ca. € 100.000 mehr betragen, als wenn wir die Bausparverträge weiter laufen lassen würden und den weiteren Vermögensaufbau erst entsprechend später starten würden.

 

Grafisch sieht die Variante "Bausparvertrag" so aus (nach Tilgung des Bauspardarlehens würden wir ins Depot einzahlen):

 

und die Variante "Depot & Forward-Darlehen":

 

Ich erhoffe mir von dieser Vorgehensweise (neben dem höheren Endkapital) mehr Flexibiliät, weil die monatlichen Raten in das Portfolio sowie das darin befindliche Kapital flexibler nutzbar sind, sollte auf dem Weg dahin etwas dazwischen kommen. Das Zinsänderungsrisiko sollte beherrschbar sein, weil wir die jeweilige Restschuld auch dann begleich könnten, wenn die Zinsen stark ansteigen würden. In diesem Fall wäre ja auch ein Teilverkauf des Portfolios zur Tilgung der Restschuld denkbar.
 

Ich bin auf eure Meinung gespannt, was ihr von diesem Vorgehen haltet. Habe ich hoffentlich alle relevanten Informationen vollständig genannt?

 

Danke für euer feedback und viele Grüße!

[Bassinus]

Die Bausparverträge sind gezahlt. Müssen also nicht gekündigt werden. Das Kapital darin ist wohl vernachlässigbar, da erst seit 2023 eingezahlt. Stopp die Einzahlungen, mach den Rest wie angekündigt und wenn es soweit ist, schau dir die Verträge durch ob du mit Nachzahlung noch auf die Zuteilungsreife kommst wenn absehbar ist, dass die Darlehen dort sich lohnen würden. Das noch als Gedankenanstoß.

 

PS: Bei Aktienrendite natürlich die Steuer vergessen;) der Rest ist halt Zinsdifferenzgeschäft was du dann machst (bzw. ja auch jetzt schon, weil du sicherlich in deinen laufenden Krediten Sondertilgungs Möglichkeiten hast).

[satgar]

vor 7 Minuten von Bassinus:

Die Bausparverträge sind gezahlt. Müssen also nicht gekündigt werden.

Seh ich auch so, Abschlussgebühren sind ja eh schon weg.

 

Wenn ich das richtig verstanden habe, habt ihr damals sehr sicherheitsbedürftige Entscheidungen getroffen. Und jetzt würdest das gerne um 180 grad drehen und die Baufinanzierung auf Aktieninvestments stützen. Hab ich das so richtig verstanden?

 

Ist das dann nicht eine ziemlich krasse Wandlung? Und würde diese Anpassung auch deiner Frau folgen? In welcher Weise hast du einkalkuliert, dass zu besagten, wichtigen Terminen die Aktienkurse zum Maximum Draw down um 50% eingebrochen sind? Gibt es dann eine gute, vertretbare Lösung?

 

Kann es zwischen Variante 1 und Variante 2 noch einen Mittelweg geben, der weniger Risikoreich ist?

[vormtor]

Um welche Finanzierungssummen geht es denn? Wie hoch ist der Finanzierungsbedarf nach dem Auslaufen der Darlehen? Und wie sieht die Einkommenssituation aus, jetzt und prognostiziert zum Zeitpunkt der Darlehensverlängerungen? Diese Fragen sind für euch relevant.

 

Aus Zinsangst gleich vier Bausparverträge abzuschließen, erscheint mir wenig durchdacht. Und jetzt statt des vermeintlichen Sicherheitspakets ein 100%-Aktieninvest, d.h. eine Spekulation, dass die Rendite höher ist als die Darlehenszinsen. Davon würde ich abraten. Hängt aber wie gesagt auch von eurer Gesamtvermögens- und Einkommenssituation ab.

 

Zu den Bausparverträgen: Nicht bloß auf die niedrigen Darlehenszinssätze achten. Tarife mit den Niedrigzinssätzen haben oft sehr hohe Mindesttilgungen.

[Sapine]

vor 7 Stunden von vormtor:

Um welche Finanzierungssummen geht es denn? Wie hoch ist der Finanzierungsbedarf nach dem Auslaufen der Darlehen? Und wie sieht die Einkommenssituation aus, jetzt und prognostiziert zum Zeitpunkt der Darlehensverlängerungen? Diese Fragen sind für euch relevant.

Die Frage halte ich auch für wichtig. Banken haben oft wenig Interesse daran, kleine Summen zu finanzieren. 

[Buy'n'Holder]

Hallo,

wow, vielen Dank für eure hilfreichen Antworten! Das hilft uns wirklich sehr in unserer Entscheidung!

 

Am 20.9.2024 um 19:11 von satgar:

Am 20.9.2024 um 19:01 von Bassinus:

Die Bausparverträge sind gezahlt. Müssen also nicht gekündigt werden.

Seh ich auch so, Abschlussgebühren sind ja eh schon weg.

Die Abschlussgebühren sind leider weg, aber nach Rücksprache mit der Bausparkasse können wir den Vertrag nicht einfach beitragsrei stellen. Um das Kapital (immerhin ca. € 14.000) entnehmen zu können, müssten wir den Vertrag kündigen und ein halbes Jahr auf das Kapital warten. Eine Reduktion der Einzahlungen würde zu einer späteren Zuteilungsreife führen oder dazu, dass das Bauspardarlehen noch schneller zurück gezahlt werden müsste. Die bei der Bausparkasse können wahrscheinlich besser rechnen, als ich

 

Am 20.9.2024 um 19:01 von Bassinus:

PS: Bei Aktienrendite natürlich die Steuer vergessen;)

Das stimmt natürlich. Ich habe vereinfachend mit 6% Rendite NACH Vorabpauschale und Gebühren gerechnet. In der Gegenüberstellung der Kapitaldifferenz muss bei beiden Beträgen noch die Abgeltungssteuer abgezogen werden, sodass der Vorteil etwas schmilzt.

 

Am 20.9.2024 um 19:11 von satgar:

Wenn ich das richtig verstanden habe, habt ihr damals sehr sicherheitsbedürftige Entscheidungen getroffen. Und jetzt würdest das gerne um 180 grad drehen und die Baufinanzierung auf Aktieninvestments stützen. Hab ich das so richtig verstanden?

 

Ist das dann nicht eine ziemlich krasse Wandlung? Und würde diese Anpassung auch deiner Frau folgen? In welcher Weise hast du einkalkuliert, dass zu besagten, wichtigen Terminen die Aktienkurse zum Maximum Draw down um 50% eingebrochen sind? Gibt es dann eine gute, vertretbare Lösung?

Das hast du richtig verstanden. Anfang 2023 haben uns die starken Zinsentwicklungen ziemlich beunruhigt. Erst danach habe ich mich intensiv mit passivem Investieren beschäftigt. Vorher wäre das für mich wilde Spekulation gewesen, jetzt eine Möglichkeit, die mir sinnvoll erscheint. Meine Frau nehme ich in diesen Entscheidungen natürlich mit, das muss zu uns beiden passen.

Ich hatte zuerst überlegt, die Restschuld im Portfolio anzusparen und nur den dann fehlenden Betrag zu finanzieren. Das hat dann aber den Nachteil, dass die ETFs zum Stichtag nicht im Minus sein dürfen und dass die neu zu finanzierende Restschuld (hoffentlich) relativ klein ist. Daraus ist die Idee entstanden, die volle Restschuld zu finanzieren und das Portfolio parallel weiterlaufen zu lassen. Somit verlängert sich der Anlagehorizont erheblich un die Restschuld ist für die Banken attraktiver.

 

Am 20.9.2024 um 22:09 von vormtor:

Um welche Finanzierungssummen geht es denn? Wie hoch ist der Finanzierungsbedarf nach dem Auslaufen der Darlehen? Und wie sieht die Einkommenssituation aus, jetzt und prognostiziert zum Zeitpunkt der Darlehensverlängerungen? Diese Fragen sind für euch relevant.

Die gesamte Restschuld beträgt derzeit ca. € 440.000. Im Jahr 2027 werden es noch ca. € 400.000 Restschuld sein. Guthaben im Portfolio dann knapp € 60.000.

Das Darlehen, dessen Zinsbindung im Jahr 2027 ausläuft, wird dann eine Restschuld von ca. € 76.000 betragen. Über diesen Betrag würden wir jetzt (oder später?) ein (Forward-) Darlehen abschließen, was uns derzeit mit 3,3% Zinsen angeboten wird. Volltilgung innerhalb von 10 Jahren macht eine Rate von ca. € 740. Das ist weniger als das, was wir derzeit als Rate & Bausparvertrag zahlen und sollte somit auch in Zukunft gut machbar sein.

Im Jahr 2037 wird die Restschuld ca. € 200.000 betragen. Dem steht aufgrund der Einzahlungen und Wertentwicklung bis dahin (6%) ein Guthaben im Portfolio in ähnlicher Größenordnung gegenüber.  Wir wären zu diesem Zeitpunkt also eigentlich schuldenfrei und können im besten Fall nochmals entscheiden, ob wir das Portfolio für die Tilgung der Restschuld verwenden oder eine Anschlussfinanzierung abschließen und das Portfolio investiert lassen.

 

Am 20.9.2024 um 22:09 von vormtor:

Aus Zinsangst gleich vier Bausparverträge abzuschließen, erscheint mir wenig durchdacht.

Da bin ich mit heutigem Wissen voll bei dir!

Am 20.9.2024 um 22:09 von vormtor:

Und jetzt statt des vermeintlichen Sicherheitspakets ein 100%-Aktieninvest, d.h. eine Spekulation, dass die Rendite höher ist als die Darlehenszinsen. Davon würde ich abraten. Hängt aber wie gesagt auch von eurer Gesamtvermögens- und Einkommenssituation ab.

Genau, wir nehmen bei dieser Überlegung an, dass die langfristigen Renditen am Aktienmarkt oberhalb der Darlehenszinsen liegen. Wir spekulieren nicht auf ein bestimmtes Datum, sondern sollten aufgrund unserer Einkommenssituation in der Lage sein, auch steigende Zinsen zu bedienen. Ändert das deine Einschätzung?

 

Vielen Dank euch Allen für die konstruktiven Beiträge!

[LaRoth]

Am 20.9.2024 um 18:11 von Buy'n'Holder:

Meine Frau und ich (Mitte / Ende 30) leben in einer Eigentumswohnung, die wir zusammen mit einer Baugemeinschaft im Jahr 2000 in einer Großstadt bezogen haben.

Das Jahr 2000 und euer Alter passen nicht so recht zueinander - Ihr habt im Alter von 15 bzw. 10 Jahren eure eigene Eigentumswohnung bezogen?

[ananbt]

Wenn ihr Anfang 50 oder Ende 40 seid, stehen noch 200k zur Tilgung.

 

Bis wann soll das Darlehen denn rechnerisch getilgt sein.

Ich habe den Eindruck also würde das bis zum Renteneintritt nicht ganz klappen.

[vormtor]

Die Annahme, dass die Rendite eurer Aktien-ETFs höher ist als die in Zukunft zu finanzierenden Restschulden, ist spekulativ. Bei der Höhe der Restschulden würde ich sehr viel konservativer agieren. Schuldentilgung ist die sicherste Form des Vermögensaufbaus. Das gilt besonders bei selbstbewohnten Immobilien. 

Ich habe den Eindruck, ihr unterschätzt das Risiko eures Vorgehens. Habt ihr schon einmal erlebt, wie eure Aktien-ETFs 30 oder 40 Prozent an Wert verloren haben?

 

Zum Thema Bausparen zurück: Habt ihr Anspruch auf staatliche Förderung (Wohnungsbauprämie, VL)? Dann wäre es überlegenswert, zumindest einen Vertrag zu behalten und zu besparen, um die Förderungen zu nutzen.

[Buy'n'Holder]

vor 16 Stunden von LaRoth:

Am 20.9.2024 um 18:11 von Buy'n'Holder:

Meine Frau und ich (Mitte / Ende 30) leben in einer Eigentumswohnung, die wir zusammen mit einer Baugemeinschaft im Jahr 2000 in einer Großstadt bezogen haben.

Das Jahr 2000 und euer Alter passen nicht so recht zueinander - Ihr habt im Alter von 15 bzw. 10 Jahren eure eigene Eigentumswohnung bezogen?

Da hast du vollkommen recht! Wir haben unsere Eigentumswohnung im Jahr 2020 bezogen. Sorry, mein Fehler!

 

vor 12 Stunden von ananbt:

Wenn ihr Anfang 50 oder Ende 40 seid, stehen noch 200k zur Tilgung.

 

Bis wann soll das Darlehen denn rechnerisch getilgt sein.

Ich habe den Eindruck also würde das bis zum Renteneintritt nicht ganz klappen.

Im Jahr 2037 (Anfang 50 / Ende 40) beträgt die Restschuld knapp € 200.000 mit - wie oben beschrieben - einem Depotwert in ähnlicher Größenordnung.

Diese Restschuld wäre die einzige verbleibende Verbindlichkeit für die Wohnung. Wir würden sie innerhalb von 10 Jahren vollständig tilgen, also noch rechtzeitig vor der Rente. Bei 4% wäre das eine Rate von ca. € 2.000 / Monat.

 

vor 8 Stunden von vormtor:

Habt ihr Anspruch auf staatliche Förderung (Wohnungsbauprämie, VL)? Dann wäre es überlegenswert, zumindest einen Vertrag zu behalten und zu besparen, um die Förderungen zu nutzen.

Anspruch auf staatliche Förderung haben wir nicht. Allerdings fließt in einen der Verträge die Riesterförderung für einen von uns + 2 Kinder. Den Vertrag würden wir zunächst aufrecht erhalten.