Bausparvertrag parallel zum Immobiliendarlehen

[blue_vision]

Hi zusammen,

 

wir haben uns kürzlich ein Haus gekauft und hierfür ein Darlehen aufgenommen.

Nun wurde uns von unserer Bank empfohlen zusätzlich einen Bausparvertrag abzuschließen und überschüssiges Kapital dort einzuzahlen, um sich in 10 Jahren einen günstigen Zins zu sichern.

Hier gibt es aktuell noch 0,95%-1,5% (je nachdem wie schnell man das Bauspardarlehen dann zurückzahlt).

Nun bin ich mir unsicher ob sich das lohnt oder man überschüssiges Kapital lieber zum Tilgen nutzen sollte.

Wie sind hier so die Meinungen dazu?

Am Ende ist es sowieso ein Glücksspiel, da man den Zins in 10 Jahren nicht kennt.

 

Grüße

 

[Rubberduck]

Der Bausparer produziert Kosten. Tilgung des Bausparers ist üblicherweise eher sportlich.  Schafft ihr das?

[satgar]

vor 31 Minuten von blue_vision:

man überschüssiges Kapital lieber zum Tilgen nutzen sollte.

In der Regel das.

 

vor 32 Minuten von blue_vision:

Am Ende ist es sowieso ein Glücksspiel

Das meist die Profis von der Bausparkasse gewinnen. Verkauft werden soll das, weil es schöne Abschlussprovision bringt.

[Cai Shen]

Neben den Abschlusskosten von 1 - 1,6%, niedriger Verzinsung in der Ansparphase und hohem Tilgungsbeitrag des späteren Kredits, kennen wir weder dir genauen Tarifbedingungen noch den aktuellen Immobilienkredit.

Zins, Tilgung, Restlaufzeit, Sondertilgungsmöglichkeiten?

[313]

"Überschüssiges" Kapital als Neu-Hausbesitzer, alleine dies ist schon eine lustige Formulierung... Ja, irgendwann hast Du mal wieder Geld übrig, aber erst, wenn tatsächlich alles am Haus wenigstens fertig aussieht.

 

Kommen wir zurück zum Ernst: Ein Bauspar-Vertrag sichert Dir für die Zukunft einen günstigen Zins zu, aber auch nur in Höhe der vereinbarten Bausparsumme und verbunden mit einer bis dahin sehr niedrigen Verzinsung Deiner Einzahlungen. Die Provision für den Abschluss des Bausparers zahlst Du auch noch oben drauf. Hinzu kommt eine Unsicherheit, dass ein zuteilungsreifer Bausparer nicht zwangsläufig auch genau dann ausgezahlt wird. Im ungünstigen Fall musst Du dann doch teuer zwischenfinanzieren, wenn die Finanzierung verlängert werden muss und Dir das Kapital dann noch fehlt.

 

Dem Ganzen gegenüber steht Deine normale Finanzierung, auf die monatlich die Zinsen fällig werden und die Du monatlich tilgst. Höhere regelmäßige Tilgungen oder Sondertilgungen verringern sofort Deine Schulden und somit auch sofort die monatlich darauf fällig werdenden Zinsen, wodurch dauerhaft mehr Geld zum Tilgen übrig bleibt. Diesen Effekt hast Du sofort und nicht irgendwann und irgendwie in der Zukunft. Das schnellere Abzahlen bringt schnell eine vier- bis fünfstellige Zinsersparnis auf die Jahre hinweg. Zusätzlich verringerst Du damit sicher deine Restschuld und kannst nach 10 Jahren die Finanzierung zu ganz anderen und sicherlich günstigeren Konditionen verlängern als mit einer höheren Restschuld. Beim Bausparer hast Du - wie gesagt - das Risiko, dass Du das Geld doch nicht rechtzeitig hast.

 

Damit der Punkt, sich in "10 Jahren einen günstigen Zins zu sichern" vollumfänglich aufgeht, müsstest Du einen Bausparer in Höhe der Restschulden abschließen und besparen. Du tilgst also einmal Dein Haus und besparst parallel einen hohen Bausparer. Wenn Du das kannst, herzlichen Glückwunsch, aber dann erhöhe einfach die monatliche Tilgungsrate, das ist einfacher, siehe oben. Gleiches gilt, wenn Du nur einen niedrigeren Bausparer besparen kannst, dann hast Du noch nichtmal den vollen "günstigen Zins", aber alle anderen Unwägbarkeiten wie oben.

 

Zusammengefasst: Halte Deine Baufinanzierung einfach und tilge, was Du kannst, über Sonderzahlungen oder erhöhe deine Tilgungsrate. Spiele z.B. in einem Hypothekenrechner einfach durch, wie es sich auswirkt. Den Zinseszinseffekt kann man zwar immer wieder theoretisch erklären, aber viel besser an eigenen konkreten Zahlen sehen.

[Caveman8]

vor 9 Minuten von 313:

 

Zusammengefasst: Halte Deine Baufinanzierung einfach und tilge, was Du kannst, über Sonderzahlungen oder erhöhe deine Tilgungsrate. Spiele z.B. in einem Hypothekenrechner einfach durch, wie es sich auswirkt. Den Zinseszinseffekt kann man zwar immer wieder theoretisch erklären, aber viel besser an eigenen konkreten Zahlen sehen.

Damit ist eigentlich alles gesagt! 
 

Grundsätzlich lohnt sich ein Bausparer nur für den Verkäufer. Die Provision ist ein Witz und die Zinsen in der Ansparphase ebenfalls. Dazu maximal unflexibel. 
Zudem folgende Grundregel:

 

Liquidität vor Rentabilität ! 

[Hermann]

Auch wenn ich nicht glaube, dass dies nur Ansatzweise die Abschlussprovision auffängt aber:

 

Je nach Arbeitgeber gibts beim Bausparer noch Gratisgeld: Vermögenswirksame Leistungen (VL).

Bin gerade unsicher aber die Arbeitnehmersparzulage kommt beim Bausparer auch noch obendrauf.

Und waren die VL nicht sogar steuerfrei?

 

Gut diese Vergünstigungen gibts ja nicht nur beim Bausparen, sondern auch bei VL-Fondssparverträgen.

Nach 7 Jahren könnte man dieses Extra-Geld dann auch in die Sondertilgung stecken

 

[blue_vision]

Vielen Dank für Eure Antworten! Meine Gedanken gingen in dieselbe Richtung.

 

vor 11 Stunden von Cai Shen:

Neben den Abschlusskosten von 1 - 1,6%, niedriger Verzinsung in der Ansparphase und hohem Tilgungsbeitrag des späteren Kredits, kennen wir weder dir genauen Tarifbedingungen noch den aktuellen Immobilienkredit.

Zins, Tilgung, Restlaufzeit, Sondertilgungsmöglichkeiten?

Sorry, ich hätte gleich mehr Informationen geben sollen!

Der Bausparvertrag hat Abschlusskosten von 1,6%, dazu nochmal jährliche Kosten i.H.v. 15 EUR.

Die 0,95% sind für uns nicht erreichbar, dafür müsste man das Bauspardarlehen in 6 Jahren abzahlen, 1,55% bei 12 Jahren wären schon realistischer je nach Bausparsumme.

 

Überschüssiges Kapital wäre in Form von jährlichen Bonuszahlungen und Gehaltserhöhungen vorhanden.

Auch ist unsere mtl. Rate beim Darlehen etwas niedriger angesetzt, wir könnten auch leicht erhöhen und gleich mehr tilgen.

 

Das Immobiliendarlehen hat einen Sollzins von 3,5%, Sondertilgung bis 50.000€ pro Jahr (10%).

Tilgungsrate am Anfang sind 1,35%, Restlaufzeit entsprechend lang.

Daher möchte ich eigentlich von Anfang an gerne gleich mehr tilgen und war mir bzgl. des Bausparvertrages unsicher.

2% Tilgungsrate wären bspw. möglich.

[satgar]

vor 1 Minute von blue_vision:

Überschüssiges Kapital wäre in Form von jährlichen Bonuszahlungen und Gehaltserhöhungen vorhanden.

Auch ist unsere mtl. Rate beim Darlehen etwas niedriger angesetzt, wir könnten auch leicht erhöhen und gleich mehr tilgen.

 

Das Immobiliendarlehen hat einen Sollzins von 3,5%, Sondertilgung bis 50.000€ pro Jahr (10%).

Tilgungsrate am Anfang sind 1,35%, Restlaufzeit entsprechend lang.

Daher möchte ich eigentlich von Anfang an gerne gleich mehr tilgen und war mir bzgl. des Bausparvertrages unsicher.

Die Antwort ist da absolut klar, wurde von allen schon gegeben und hast du selbst schon so gedacht. Schneller tilgen: fertig.

[slowandsteady]

vor 2 Stunden von blue_vision:

Das Immobiliendarlehen hat einen Sollzins von 3,5%, Sondertilgung bis 50.000€ pro Jahr (10%).

Tilgungsrate am Anfang sind 1,35%, Restlaufzeit entsprechend lang.

Daher möchte ich eigentlich von Anfang an gerne gleich mehr tilgen und war mir bzgl. des Bausparvertrages unsicher.

Mit deinen Konditionen zur Sondertilgung ist auch jetzt schon rein theoretisch 11,35% Tilgung pro Jahr bzw. eine Laufzeit von <10 Jahren anstatt von 37 Jahren (3.5% Zins, 1.35% Tilgung) moeglich. Gibt es einen Grund, warum die Sondertilgung so ungewoehnlich hoch ist? Meistens kostet so ein erweitertes Sondertilgungsrecht Aufpreis auf den Zinssatz...

vor 4 Stunden von Hermann:

Je nach Arbeitgeber gibts beim Bausparer noch Gratisgeld: Vermögenswirksame Leistungen (VL).

40 Euro im Monat sind auf 10 Jahre auch nur 4800 Euro. Das ist nichtmal 1% der Kreditsumme und "Peanuts". Der Bausparer alleine kostet schon 1% Provision nur bei Unterschrift, von entgangen Zinsen im Ansparzeitraum bzw. Kosten durch mehr Zinsen weil hoeherer Anfangskredit mal abgesehen.

 

Zum Bausparer und Zinsensichern: Wer viel moeglichst viel tilgt in der Zinsbindungszeit von 10 oder 15 Jahren, dem kann der Zinssatz danach ziemlich egal sein... Bausparer lohnt sich nur fuer die Bausparkasse und den Verkaeufer. Wenn du es trotzdem mal nachrechnen willst, hier ein einigermassen neutrale Artikelserie, allerdings noch aus Niedrigzinszeiten: Bausparvertrag Teil 1: Übersicht und Funktionsweise - Der kleine Hai (kleiner-hai.de) Insbesondere Teil 3 ist interessant und enthaelt fuer @blue_vision eine interessante Anmerkung, weil @blue_vision erwaehnt hat, dass ggf. noch Geld uebrig ist und sondertilgung moeglich waere.

Zitat

Bei dem hier vorgestellten Bausparmodell sind Sondertilgungen im Regelfall nicht möglich. Dies ist ein deutlicher Nachteil gegenüber Annuitätendarlehen. Selbst wenn man nicht plant die Sondertilgungen zu nutzen macht das die Vorfälligkeitsentschädigung deutlich teurer.

 

[Cai Shen]

Nur der Vollständigkeit halber:

 

- ich nehme an es handelt sich um einen Schwäbisch Hall Bauspartarif mit sagenhaften 0,01% Sparzinsen?
https://www.schwaebisch-hall.de/umschulden/zinssicherung.html

- ursprüngliche Kreditsumme 500.000 €

- Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren über ~420.000 € (ohne Sondertilgungen)
 

Welche Bausparsumme schlagen die Füchse vom Vertrieb denn vor?

 

Man könnte dann mal in die Detailbetrachtung gehen, wobei der BSV bei den Bedingungen schon fast zwangsläufig verloren hat.

 

 

[Hermann]

vor 5 Stunden von slowandsteady:

40 Euro im Monat sind auf 10 Jahre auch nur 4800 Euro

[Sapine]

vor 19 Stunden von blue_vision:

wir haben uns kürzlich ein Haus gekauft und hierfür ein Darlehen aufgenommen.

Nun wurde uns von unserer Bank empfohlen zusätzlich einen Bausparvertrag abzuschließen und überschüssiges Kapital dort einzuzahlen, um sich in 10 Jahren einen günstigen Zins zu sichern.

Hier gibt es aktuell noch 0,95%-1,5% (je nachdem wie schnell man das Bauspardarlehen dann zurückzahlt).

Nun bin ich mir unsicher ob sich das lohnt oder man überschüssiges Kapital lieber zum Tilgen nutzen sollte.

Die Anschlussfinanzierung ist insbesondere dann kritisch, wenn die Zinsen steigen und die Tilgungsrate niedrig gewählt wurde. Dieses Risiko mindert man ganz einfach dadurch, dass man überschüssiges Kapital zum Tilgen verwendet. Das reduziert nicht nur direkt den Kreditbetrag sondern bei jeder weiteren Kreditrate erhöht sich der Tilgungsanteil und beschleunigt den Schuldenabtrag weiter.

 

Demgegenüber zahlst Du beim Besparen eines Bausparers nicht nur die ganzen Abschlusskosten etc. sondern du zahlst gleichzeitig höhere Kreditzinsen und bekommst beim Bausparer nur niedrige Guthabenzinsen. Mit jeder Rate für den Bausparer machst Du auch an diesem Ende ein Minusgeschäft. Daneben das Problem, dass Bausparer von nennenswertem Umfang später hohe Tilgungsraten erfordern. 

 

Im Gegensatz zu Dir gewinnt einer ganz sicher beim Abschluss des Bausparers: die Bank! 

vor 8 Stunden von blue_vision:

Das Immobiliendarlehen hat einen Sollzins von 3,5%, Sondertilgung bis 50.000€ pro Jahr (10%).

Tilgungsrate am Anfang sind 1,35%, Restlaufzeit entsprechend lang.

Daher möchte ich eigentlich von Anfang an gerne gleich mehr tilgen und war mir bzgl. des Bausparvertrages unsicher.

2% Tilgungsrate wären bspw. möglich.

Gerade in den ersten Monaten nach dem Kauf können zusätzliche Belastungen auf Euch zukommen, weshalb ich Sondertilgungen im ersten Jahr einer Anhebung der Tilgungsrate vorziehen würde. Wenn ihr weitgehend sicher seid, dass keine hohen Rechnungen mehr eintrudeln, würde ich die Tilgungsrate erhöhen. Dabei aber nicht an die eigenen Grenzen gehen. Wenn noch Geld übrig ist, dann könnt ihr immer noch sondertilgen. 

[Kunibert65]

Zu dem Modell ohne Bausparer ist eigentlich alles gesagt und soweit auch richtig, bis auf die Tatsache das anscheinend jeder davon ausgeht dass die Zinsen in 10jahren gleich oder niedriger sind. 
 

Ich hatte bewusst das Modell mit Bausparer gewählt weil ich bis zu letzten Rate vorausberechnen konnte was ich monatlich zahlen muss. Das gab mir einfach Sicherheit und einen ruhigen Schlaf. 
Wenn du ab Rate 1 schlecht schlafen kannst weil du befürchtest die Zinsen könnten in 10 Jahren doppelt so hoch sein, nimm den Bausparer zahl im Endeffekt mehr und schlafe gut. 
 

Wir hatten für 10 Jahre zu 4,4% abgeschlossen (die Schwiegereltern in den 90ern übrigens zu über 8%). 
Der Bausparer wäre nach 10 Jahren zuteilungsreif gewesen und wäre noch 6 Jahre zu 3,5% gelaufen, dann wären wir fertig gewesen. 

Nach 10 Jahren war der Zins dann bei 1,45%, wir lösten den Bausparer auf und schlossen neu ab. 
Im Endeffekt hab ich mehr bezahlt, bereut hab ich’s nicht. 
Bei der Asset Allocation ist auch meist der höhere Aktienanteil lukrativer, aushalten können musst du es halt. 

[satgar]

vor 6 Minuten von Kunibert65:

Ich hatte bewusst das Modell mit Bausparer gewählt weil ich bis zu letzten Rate vorausberechnen konnte was ich monatlich zahlen muss.

Dieses gute Gefühl ist auch das, womit das in der Regel verkauft wird.

 

Die wenigsten rechnen genau nach, wie viel sie das dann mehr kostet. Und das können gut und gerne mehrere tausend bis zehntausende EUR sein. Viel Versicherungsprämie für den guten Schlaf.

[Sapine]

vor 16 Minuten von Kunibert65:

Zu dem Modell ohne Bausparer ist eigentlich alles gesagt und soweit auch richtig, bis auf die Tatsache das anscheinend jeder davon ausgeht dass die Zinsen in 10jahren gleich oder niedriger sind. 

Absolut nicht, aber eine höhere Tilgung kann der bessere Schutz sein. Desto niedriger die Restsumme ist für die Anschlussfinanzierung, desto weniger muss Dich der Zinssatz interessieren. 

vor 7 Minuten von satgar:

Die wenigsten rechnen genau nach, wie viel sie das dann mehr kostet. Und das können gut und gerne mehrere tausend bis zehntausende EUR sein. Viel Versicherungsprämie für den guten Schlaf.

Es kann sogar die Finanzierung gefährden, wenn man die hohen Raten nicht aufbringen kann für den Bausparer. Da hilft dann auch der niedrige Zins nicht.

[Kunibert65]

Ich hatte ja nicht bestritten dass man sich ein gutes Gefühl erkauft. Für uns stand es im Verhältnis, es waren auch Mitte der 2000er auch nicht die Summen die man heute für ein Haus aufruft. 
Im Endeffekt bin ich ja besser weggekommen als ich vorausberechnet hatte durch den niedrigen Zins und wäre er bei 8% gewesen hätte ich mich auch über meine 3,5% gefreut. 
 

Ein Nobrainer ist es nicht, so wie es alle darstellen. 
 

P.S. Ich glaube es hatte in einem früheren Faden sich schon mal wer die Mühe gemacht auszurechnen um wieviel höher der Zins nach Zinsbindung sein dürfte um besser rauszukommen. 
 

Aber mein Punkt war ja der dass es nicht immer um den letzten Cent geht. 

[satgar]

vor einer Stunde von Kunibert65:

Aber mein Punkt war ja der dass es nicht immer um den letzten Cent geht. 

Stimme dir absolut zu. Aber darum gehts bei dieser Alternative gerade ja auch nicht, bei weitem nicht um den letzten Cent und der Optimierung bis ins Unendliche. Sondern hier gehts um richtig richtig viel Geld. Das muss man schon richtig einordnen.

 

Viel schlimmer ist aber noch, dass die Beratung zu diesen sehr komplexen Modellen oft miserabel ist und viele Fehler gemacht werden. finanztest hatte das 2023 untersucht. So sagt Finanztest:

 

“Unser Praxis­test Baufinanzierung zeigt: Auf die Berater und Berate­rinnen der Kredit­institute ist oft kein Verlass. Zu häufig waren die Kreditsummen zu hoch oder zu nied­rig, die Monats­rate passte nicht oder der Zins war schlicht zu hoch. Mängel, die Kundinnen und Kunden schnell teuer zu stehen kommen. Im Extremfall kann ein Kredit dadurch bei einem Anbieter bis zu über 100 000 Euro mehr kosten als bei einem anderen Anbieter.“

 

Weil es so komplex ist, muss da ganz genau gearbeitet werden. Leider passiert das oft nicht. Ausbaden muss es der Kunde. Auch aus der Sicht von KISS ist von den Kombis mit Bausparen abzuraten. Der Otto Normal Mensch versteht ja noch nicht mal, die tatsächliche Effektivverzinsung aus Sparphase und Darlehensphase insgesamt zu berechnen, um es damit mit einem normalen Darlehen zu vergleichen. Und sei es bei hohem Sicherheitsbedürfnis mit einem Volltilger Darlehen über 25 oder mehr Jahre. https://www.test.de/Bauspardarlehen-Vergleichsrechner-Effektivzins-berechnen-1159350-0/
 

Die Leute gucken immer nur auf den Werbeprospekt Zins der Darlehensphase für den Bausparvertrag. Ein fataler Fehler.

[Anja Terchova]

Unterhalb der jeweiligen Einkommensgrenzen kann ein Bausparvertrag wegen Wohnungsbauprämie und Vermögenswirksamen Leistungen intressant sein.
 

Aber ansonsten denke ich auch das es attraktiver wäre lieber erstmal möglichst viel vom Immobilienkredit zu tilgen, und falls mgöglich deinen Festzins für 15 oder 20 Jahre statt nur für 10 Jahre zu vereinbaren.

[stagflation]

vor 5 Stunden von Kunibert65:

Aber mein Punkt war ja der dass es nicht immer um den letzten Cent geht. 

 

Das ist die richtige Einstellung! Man sollte auch mal an die arme Finanzindustrie denken!

 

Deshalb zwei Verträge (Darlehen und Bausparvertrag)! Und damit doppelte Abschlusskosten und doppelte laufende Gebühren bezahlen.

[Cai Shen]

vor 1 Stunde von Anja Terchova:

Unterhalb der jeweiligen Einkommensgrenzen kann ein Bausparvertrag wegen Wohnungsbauprämie und Vermögenswirksamen Leistungen intressant sein.

Dann such ich mir aber einen mit hohem Sparzins, lass den nach Zuteilung im Idealfall mit Bonuszinsen auszahlen und plane nicht mit dem Darlehen.

 

Ich bin ja kein Feind des Bausparens aber mit 1,6% Abschlussgebühren und Abwesenheit von Sparzinsen bei einem allgemeinen Tages-/Festgeldniveau von über 2,5% und laufenden Kreditzinsen von 3,5% verbrennt man mit dem Teil - je nach Bausparsumme - über die nächsten 10 Jahre gut über 10.000 €.

[Bolanger]

vor 13 Stunden von Kunibert65:

hatte bewusst das Modell mit Bausparer gewählt weil ich bis zu letzten Rate vorausberechnen konnte was ich monatlich

Warum habt ihr dann nicht einfach in 15-jähries Darlehen abgeschlossen anstatt 10 plus 6 Jahre Bauparer?

[Hermann]

vor 9 Stunden von Cai Shen:

Tages-/Festgeldniveau von über 2,5%

Zitat

Welche Rendite hat der DBX0AN?

Die zu erwartende Rendite hängt von der Entwicklung des €STR Zinssatz ab. Dieser liegt aktuell bei 3,416%, kann sich jedoch täglich ändern.

Edit: https://www.ecb.europa.eu/stats/financial_markets_and_interest_rates/euro_short-term_rate/html/index.en.html

[chirlu]

@Hermann: Bitte nicht diese Spamseite verlinken. Den €STR findet man am offiziellsten bei der EZB. (Und 3,665% ist natürlich veraltet, da gestern der Leitzins gesenkt wurde.)

[Hermann]

Jau ich werds oben anpassen.

Egal was ich für einen Prozentsatz dahinschreibe, die Zahl wird immer veraltet sein. ;)