Haus jetzt Kaufen oder warten?

[Bavilo]

Hallo an alle,

 

ich habe durch einen vorherigen Hausverkauf ein bisschen Kapital aufgebaut und dieses in einem MSCI ETF gesteckt.

Zur zeit liegen ca. 150k im ETF und 40K habe ich im Tagesgeld geparkt.

 

Ich würde gerne wieder ein Haus kaufen.

 

1. Variante

Meine "Wunschvorstellung" ist es ein relativ günstigen Altbau mit meinem Kapital so zu bezahlen und einen Kredit über maximal 70K aufzunehmen um die Sanierung zu finanzieren.

Diese Variante wäre möglich. Allerdings ist dann mein Kapital "weg", bzw. die schöne Rendite des MSCI ist futsch und solch ein Kapital werde ich so schnell nicht mehr aufbauen können.

 

2. Variante

Ich warte einfach noch ein paar Jahre ab. Hoffe dass sich mein Kapitel vermehrt und "zwacke" ein Teil davon für eine Immobilie ab und der Rest bleibt weiter im ETF.

Die Variante wäre vermutlich die sinnvollste, aber ich lebe sehr ungern auf Miete...

 

3. Variante

Ich belasse mein Kapital so wie es ist und nehme über die volle Kaufsumme + Sanierungskosten einen Kredit auf.

Vermutlich auch nicht so verkehrt. Jedoch binden mich die relativ hohen Zinsen für die nächsten 15+ Jahre, ein bereits überteuertes Haus (Alle Häuser zurzeit sind überteuert) mit auch noch überteuerten Zinsen abzubezahlen.

 

So wirklich komme ich nicht weiter.

 

Mein Kapital im ETF sollte ursprünglich mal für die Rente einspringen. Jetzt könnte man argumentieren, ziehe ich alles aus dem ETF raus und kaufe eine Immobilie, habe ich ja nur noch die Nebenkosten, so wie bei der Miete.

Kaufe ich keine Immobilie und lasse das gesamte Kapital im ETF werde ich vermutlich sehr gut im hohen alter leben können. Auf Miete.

 

Wie habt ihr euch entschieden, für diejenigen, die vielleicht in der selben Situation waren.

 

Grüße

 

[slowandsteady]

vor 30 Minuten von Bavilo:

Alle Häuser zurzeit sind überteuert

vor 30 Minuten von Bavilo:

Die Variante wäre vermutlich die sinnvollste, aber ich lebe sehr ungern auf Miete...

Wenn alle Häuser überteuert sind, dann ist mieten doch sinnvoll?

Ob nun das Ersparte mit den Dividenden die Miete (teilweise) bezahlt oder ein Haus kaufst und dann weniger Miete zahlst, läuft auf das gleiche hinaus.

vor 33 Minuten von Bavilo:

Wie habt ihr euch entschieden, für diejenigen, die vielleicht in der selben Situation waren.

Ich habe mehr Kapital im Depot und kein Immobilieneigentum, sondern wir wohnen als Familie zur Miete. Erscheint mir rentabler, ich muss mich um nichts kümmern und wenn wie letztes Jahr die Heizung kaputt geht, kann die Vermieterin sich kümmern, mir egal.

[satgar]

vor 41 Minuten von Bavilo:

relativ günstigen Altbau mit meinem Kapital so zu bezahlen und einen Kredit über maximal 70K aufzunehmen um die Sanierung zu finanzieren.

Für 70k einen "günstigen" Altbau sanieren? Viel kriegt man damit aber nu nicht hin. Wenn, muss man da ordentlich ran gehen und z.B. nen KFW 55 EE Effizienzhaus draus machen, und dort 150k Darlehen mit Zuschuss und gefördertem Zins nutzen. Kauft man evtl. ein Zweifamilienhaus, verdoppelt sich das ganze. Ob es dann auch mit zwei Parteien genutzt wird, steht dabei auf einem völlig anderen Blatt. Das ist keine Voraussetzung für die Förderung der KFW.

[Bavilo]

Vielen Dank für deine Antwort!

 

vor 20 Stunden von slowandsteady:

Wenn alle Häuser überteuert sind, dann ist mieten doch sinnvoll?

Jein, die Mieten sind ja auch überteuert, von daher kann man diesen Punkt eventuell insgesamt streichen da es sich nichts nimmt.

 

vor 20 Stunden von slowandsteady:

Ob nun das Ersparte mit den Dividenden die Miete (teilweise) bezahlt oder ein Haus kaufst und dann weniger Miete zahlst, läuft auf das gleiche hinaus.

Ist das so?

Belasse ich das Geld im ETF bekomme ich eventuell 8-10% Rendite. 

 

Kaufe ich jetzt ein Haus und mein gesamtes Kapital im ETF ist weg, bezahle ich keine Miete mehr, korrekt. Die Nebenkosten bleiben ja immer, also berücksichtige ich diese nicht.

Jetzt habe ich nach dem Hauskauf eventuell 700€ monatlich mehr zur Verfügung aber mein Kapital welches 8-10% abgeworfen hat ist weg. Dadurch entgehen mir ab jetzt, vorsichtig gerechnet 12.000€ im ersten Jahr. Ohne Steuern zu berücksichtigen natürlich. Durch den Zinseszins-Effekt wird das natürlich von Jahr zu Jahr mehr bis das Kapital sich quasi von selbst vermehrt.

 

vor 20 Stunden von slowandsteady:

Ich habe mehr Kapital im Depot und kein Immobilieneigentum, sondern wir wohnen als Familie zur Miete. Erscheint mir rentabler, ich muss mich um nichts kümmern und wenn wie letztes Jahr die Heizung kaputt geht, kann die Vermieterin sich kümmern, mir egal.

Ich kümmere mich gerne, ich scheue nicht mir selber die Hände dreckig zu machen.

 

vor 20 Stunden von satgar:

Für 70k einen "günstigen" Altbau sanieren? 

Mein erstes Haus habe ich für weniger Saniert. Kein KFW 55, aber vielleicht ist das auch nicht mein Ziel?

 

 

[satgar]

vor 3 Minuten von Bavilo:

Mein erstes Haus habe ich für weniger Saniert.

Wann war das? Ist da das aktuelle Preisniveau 2024 schon berücksichtigt? Und wenn man es selber macht, ist das natürlich nochmal was anderes.

 

Ein Haus nicht auf einen adäquaten Standard zu bringen, der z.B. auch Versicherungsfälle verhütet und auch Ersparnis bei der Gebäudeversicherung bringt (Komplett-Elektro, Komplett-Wasserleitungen) halte ich immer für sinnvoll, wenn das Haus noch unbewohnt ist. Danach macht man es nicht mehr. Das GEG schreibt bei Eigentumsübergang ja jetzt schon zahlreiche Sanierungen energetischer Art vor. Man darf sicher sein, dass das nicht weniger wird. Und das Thema "klimaneutraler Gebäudebestand" weiter zunehmen wird. 

 

Man kann aber natürlich auch nur das nötigste machen, rein der Optik wegen. ME wird sich das aber langfristig rächen.

[313]

20 minutes ago, Bavilo said:

Wie habt ihr euch entschieden, für diejenigen, die vielleicht in der selben Situation waren.

Wir hatten damals gekauft, hauptsächlich wegen unserer drei Kinder. Es war einfacher, ein Haus in einer passenden Größe zu finden als eine Wohnung und der monatliche Abtrag für das Haus war deutlich günstiger als die Miete für eine große Mietwohnung oder ein Haus zur Miete. Damals haben wir an die Sprüche geglaubt, dass wir als Mieter nur dem Hausbeitzer das Haus bezahlen und wir davon lieber selbst Eigentümer werden können. In der Realität hingegen ist mir klar geworden, dass ein selbstgenutztes Haus tatsächlich eine Lifestyle-Entscheidung ist und dass der Unterhalt und die Renovierungen der Immobilie nicht zu unterschätzen sind, gerade bei einem Altbau. Ich schätze unser Haus sehr, aber ob ich es nochmal machen würde, weiss ich tatsächlich nicht.

 

Zu Deinen Punkten daher:

 

Zu 1: Unterschätze nicht den Renovierungsbedarf eines Altbaus. Dies hängt natürlich vom Zustand ab, aber unser Haus hat damals die ersten 50k, die wir von der Bank für Renovierung bekommen haben, quasi einfach so aufgesogen und es geht bis heute weiter. Trotzdem ist dies der Plan mit dem geringsten Risiko, da Du hier nur einen deutlich kleineren Kredit aufnimmst als bei Nr. 3. Entgegen Deiner Annahme wirst Du jedoch wieder Kapital aufbauen können, denn einen kleineren Kredit hast Du entweder schnell abbezahlt oder es ist - entgegen vieler Forenmeinungen - natürlich trotzdem möglich, neben der Rückzahlung schon wieder einen kleinen Sparplan zu haben. Jedoch wird das damit wieder ein Zinsdifferenzgeschäft.

 

Nr. 2 ist so eine Mischform, Du hoffst, dass Dein Portfolio ordentlich steigt und musst gleichzeitig darauf bauen, dass die Hauspreise nicht weiterhin stark steigen. Wenn Du jetzt warten kannst, dann brauchst Du offenbar nicht unbedingt jetzt ein Haus, die Frage ist dann, warum Du in ein paar Jahren dann ein Haus brauchen solltest. Dein Kommentar mit nicht gerne zur Miete wohnen zu wollen, ist halt der Lifestyle, für den Du Dich dann entscheidest (was nicht per se falsch ist).

 

Nr. 3 ist halt de facto ein Investieren auf Kredit: Du musst Deinen Kredit bedienen (und aus Deinem versteuerten Einkommen und evtl. auch aus den zu versteuernden Erträgen aus dem Portfolio bezahlen) und hoffst gleichzeitig, dass Dein Portfolio stärker oder gleich steigt. Die Zinsen, die Du auf den Kredit zahlst, sind halt in jedem Fall weg. Mit genug Geld im Portfolio ist das Risiko, dass diese Konstruktion massiv schiefgeht, jedoch gering. Bei Nr. 1 hättest Du jedoch von vorneherein weniger Zinsen zu zahlen und so unter Umständen in der Gesamtbetrachtung eine geringere Belastung.

 

Die Themen wie "nur noch Nebenkosten" usw. behandelt Gerd Kommer in diesem Video bei justETF. Zu beachten ist jedoch, dass er nicht ganz neutral ist und eine eher kritische Meinung zum Thema Eigenheim hat.

 

[Bavilo]

vor 1 Minute von satgar:

Wann war das? Ist da das aktuelle Preisniveau 2024 schon berücksichtigt? Und wenn man es selber macht, ist das natürlich nochmal was anderes.

 

Ein Haus nicht auf einen adäquaten Standard zu bringen, der z.B. auch Versicherungsfälle verhütet und auch Ersparnis bei der Gebäudeversicherung bringt (Komplett-Elektro, Komplett-Wasserleitungen) halte ich immer für sinnvoll, wenn das Haus noch unbewohnt ist. Danach macht man es nicht mehr. Das GEG schreibt bei Eigentumsübergang ja jetzt schon zahlreiche Sanierungen energetischer Art vor. Man darf sicher sein, dass das nicht weniger wird. Und das Thema "klimaneutraler Gebäudebestand" weiter zunehmen wird. 

 

Man kann aber natürlich auch nur das nötigste machen, rein der Optik wegen. ME wird sich das aber langfristig rächen.

Das war in 2018 - 2019. Ich habe alles in Eigenleistung gemacht. Elektrik, Bäder, Böden, Wände, Decken, Rollos, Dämmung oberste Geschossdecke, Dämmung Dachschrägen, Heizkörper, etc. alles neu. Das Haus habe ich von Außen dämmen lassen, das hat ca. 30.000€ verschlungen. Das Haus war auf einen so guten energetischen Stand, sodass ich kurz davor war eine Wärmepumpe einzubauen. Dies hätte ich in Eigenleistung ebenfalls für 10.000 hinbekommen. Dazu ist es aber leider nicht mehr gekommen.

 

Klar habe ich hier und dort noch Geld reingesteckt für Garten und co. aber mit 70.000 bin ich für das Haus sodass es komplett umgebaut ist locker hingekommen. Beim vergleichen der Preise für Materialien die ich damals benötigt habe sehe ich keine rießen Diskrepanz...

[satgar]

vor 2 Minuten von Bavilo:

Beim vergleichen der Preise für Materialien die ich damals benötigt habe sehe ich keine rießen Diskrepanz...

Das wundert mich. Jammert doch jeder seit Corona und den Lieferketten Themen darüber, dass das alles (nicht nur Lohn beim Handwerker) so teuer geworden sei.....

[Bavilo]

vor 36 Minuten von 313:

In der Realität hingegen ist mir klar geworden, dass ein selbstgenutztes Haus tatsächlich eine Lifestyle-Entscheidung ist und dass der Unterhalt und die Renovierungen der Immobilie nicht zu unterschätzen sind, gerade bei einem Altbau.

Wie gesagt, weiß ich alles. Habe ich alles hinter mir. Würde ich wieder tun.

 

Vielen Dank für die Antworten zu den Punkten. Wie bereits erkannt, ich MUSS nicht unbedingt jetzt ein Haus haben. Ich möchte aber ein Haus weil es eben eine Lifestyle Entscheidung ist. Zu deiner Antwort zu Punkt 1. Wenn ich jetzt meine 150K aus dem ETF komplett für den Hauskauf nehme und zusätzlich einen "kleinen" Kredit über 70K nehme ist mein Kapital erstmal weg. Dieses wieder durch einen Sparplan aufzubauen wird sicher dauern. Ich denke nicht, dass ich ein Kapital von z.B. 150K in einem ETF so schnell wieder hinbekomme.

 

 

vor 28 Minuten von satgar:

Das wundert mich. Jammert doch jeder seit Corona und den Lieferketten Themen darüber, dass das alles (nicht nur Lohn beim Handwerker) so teuer geworden sei.....

Keine Ahnung von was die reden...Man kann es vielleicht auch übertreiben mit dem gejammere. Wie gesagt, ich erledige das meiste in Eigenleistung und kann mir ja aussuchen wie die Ausstattung sein soll. Es gibt z.B. heute noch schöne Fließen für 10-20€ der m2. Genauso wie vor 6 Jahren. Wenn Leute meinen Sie müssen 26€ PRO Fließe (60x30cm) ausgeben (Bekannter hat das gebracht), dann ist es klar wieso jeder jammert.

 

Damals habe ich 3600€ für 100m2 Klick Vinyl bezahlt. Es gibt heutzutage immer noch Böden die weniger oder genauso viel kosten. Es ist Blödsinn zu sagen das ich jetzt deutlich mehr bezahlen müsste...

[satgar]

vor 17 Minuten von Bavilo:

Keine Ahnung von was die reden...Man kann es vielleicht auch übertreiben mit dem gejammere. Wie gesagt, ich erledige das meiste in Eigenleistung und kann mir ja aussuchen wie die Ausstattung sein soll. Es gibt z.B. heute noch schöne Fließen für 10-20€ der m2. Genauso wie vor 6 Jahren. Wenn Leute meinen Sie müssen 26€ PRO Fließe (60x30cm) ausgeben (Bekannter hat das gebracht), dann ist es klar wieso jeder jammert.

 

Damals habe ich 3600€ für 100m2 Klick Vinyl bezahlt. Es gibt heutzutage immer noch Böden die weniger oder genauso viel kosten. Es ist Blödsinn zu sagen das ich jetzt deutlich mehr bezahlen müsste...

Gut, mir ging es jetzt um den direkten 1zu1 Vergleich der selben Qualität und z.B. desselben Herstellers. Wenn ich natürlich eine andere Qualität nehme, ist es klar, dass ich günstiger dabei wegkommen kann. Aber zumeist hört man, dass Materialien teurer geworden seien. Die Dämmstoffe, Elektro und anderes.  Wenn ich vorher VW fuhr, der teurer wird und ich danach Dacia kaufe, kann ich ja auch nicht sagen: warum jammern die alle immer so, es geht doch günstiger^^ . Der Vergleich hinkt dann einfach.

[Bavilo]

vor 8 Minuten von satgar:

Gut, mir ging es jetzt um den direkten 1zu1 Vergleich der selben Qualität und z.B. desselben Herstellers. Wenn ich natürlich eine andere Qualität nehme, ist es klar, dass ich günstiger dabei wegkommen kann. Aber zumeist hört man, dass Materialien teurer geworden seien. Die Dämmstoffe, Elektro und anderes.  Wenn ich vorher VW fuhr, der teurer wird und ich danach Dacia kaufe, kann ich ja auch nicht sagen: warum jammern die alle immer so, es geht doch günstiger^^ . Der Vergleich hinkt dann einfach.

Diesen Vergleich habe ich aber nicht gemacht. Ich kaufe ja jetzt nicht etwas das schlechter ist. Nur weil ich z.B. einen Boden von einen anderen Hersteller nehme heißt es ja nicht, dass die Qualität zwangsläufig schlechter oder besser ist.

 

 

Hiermal 1 zu 1 vergleiche... gleiche Ware vom gleichen Händler

 

Links 2018 - Rechts heute

Badheizkörper 79€ / 89€ (Bei einem anderen Händler für 74€)

WC-Vorwand-Element 147,50€ / 182,95€

Badewannenträger 111€ / 159€

 

Das sind Artikel von denen ich 1 oder 2 benötige. Der Aufpreis wird mich nicht arm machen. Bei Baustoffen müsste ich ein paar Rechnungen raussuchen aber ich sehe das keinen großen Unterschied...

 

[Caveman8]

Bei Variante 2) und 3) wettest du auf eine bessere Entwicklung des Aktienmarktes im Vergleich zum Immobilienmarkt. Kann gut gehen, muss es aber nicht. Ich würde die Wette nicht eingehen und würde kaufen. 

Du hast dein ganzes Kapital über diese Methode aufgebaut. Dann bleib doch bei deiner Linie. Kauf wieder, saniere und überlege erneut mit Gewinn zu verkaufen. 
 

Die Wette auf den Aktienmarkt ist pures Glück. Dein Geschick beim Kauf und der Sanierung hat sich bereits bewährt und das kannst du (teilweise) selbst beeinflussen. 

[Bavilo]

vor 1 Minute von Caveman8:

Bei Variante 2) und 3) wettest du auf eine bessere Entwicklung des Aktienmarktes im Vergleich zum Immobilienmarkt. Kann gut gehen, muss es aber nicht. Ich würde die Wette nicht eingehen und würde kaufen. 

Du hast dein ganzes Kapital über diese Methode aufgebaut. Dann bleib doch bei deiner Linie. Kauf wieder, saniere und überlege erneut mit Gewinn zu verkaufen. 
 

Die Wette auf den Aktienmarkt ist pures Glück. Dein Geschick beim Kauf und der Sanierung hat sich bereits bewährt und das kannst du (teilweise) selbst beeinflussen. 

Gute Einwände. Jedoch war der Verkauf einer Scheidung geschuldet. Das Haus hätte ich liebend gerne behalten

Ich hatte jetzt nicht nochmal vor ein Haus zu kaufen und zu sanieren nur um es wieder zu verkaufen.

 

Je nachdem wie alt das Haus ist welches ich vielleicht Kaufe fällt der Vergleich zum Aktienmarkt vs. Immobilienmarkt kleiner oder größer aus.

Aber stimmt schon, wenn ich kaufe und saniere und der Immobilienmarkt gut steht könnte ich natürlich wieder mit viel Gewinn verkaufen, dies ist jedoch nicht mein Ziel.

[Caveman8]

Was machst du, wenn in 5 Jahren der Aktienmarkt richtig mies steht und die Immobilien bis dahin 20% teurer sind? 

[zoni]

Hallo Bavilo,

 

da ich vor kurzem in einer ähnlichen Situation war / bin.

1) Altbauten sind extrem überteuert. Das wird sich auch nicht ändern. Frage: Kannst du für dein "Eigenkapital" von 190k tatsächlich eine Immo mit erhaltenswerter Substanz  kaufen, also hast du ein Angebot, das du unterschreiben kannst? und nicht nur irgendwo im Netz gesehen?? Dann SOFORT KAUFEN.

2) die aus meiner Sicht relevanteste Art der Finanzierung hast du noch gar nicht genannt: 4) Liquidiere so viel von deinem Depot, dass du mit einem Eigenkapital den besten Kreditzins bekommst (30%? oder 4ß%?)

3) verabschiede dich von den Preisen von2018/2019- die Preisaufschläge hast du ja an Bsp selber genannt. Weißt du was ein qm Bauholz heute kostet? oder ein Geschixxener Dachziegel? Kalkuliere hier auf keine Fall zu knapp. ein paar qm Bodenbelag kann jeder verlegen, aber in deiner Billig immo wird kein Untergrund /Estrich vorhanden sein, auf dem du so einen Boden einfach verlegen kannst.

usw.

4) Eine Komplettsanierung so einer Baracke für 70kEUR ist NICHT REALISTISCH. Kalkuliere das doppelte (mindestens).

Viel Erfolg bei  deinem Vorhaben.

[Bavilo]

vor 17 Minuten von Caveman8:

Was machst du, wenn in 5 Jahren der Aktienmarkt richtig mies steht und die Immobilien bis dahin 20% teurer sind? 

Das weiß ich nicht. Das kann mir aber auch niemand garantieren.

 

Was ist wenn in 5 Jahren der Aktienmarkt richtig gut steht und die Immobilienblase endlich geplatzt ist?

[Bavilo]

vor 30 Minuten von zoni:

1) Altbauten sind extrem überteuert. Das wird sich auch nicht ändern. Frage: Kannst du für dein "Eigenkapital" von 190k tatsächlich eine Immo mit erhaltenswerter Substanz  kaufen, also hast du ein Angebot, das du unterschreiben kannst? und nicht nur irgendwo im Netz gesehen?? Dann SOFORT KAUFEN.

Das sehe ich genauso, Altbauten sind eigentlich zu teuer im Moment. Ich habe noch kein Konkretes Haus in Sicht. Etwas in erhaltenswerter Substanz zu kaufen wird schwierig. Auch die größten Bruchbuden von 1800 werden überteuert angeboten. Ein Haus von 1947 mit Anbau von 1965 gucke ich mir morgen an. Könnte ich mit meinem Eigenkapital kaufen. Ob es erhaltenswert ist glaube ich fast nicht. Werde ich morgen sehen.

 

vor 30 Minuten von zoni:

4) Eine Komplettsanierung so einer Baracke für 70kEUR ist NICHT REALISTISCH. Kalkuliere das doppelte (mindestens).

Ich bin immer noch überzeugt, dass ich mit 70K hinkomme. Auch wenn es im Endeffekt mehr werden. Arbeiten und Geldverdienen tue ich trotzdem. Du hast recht mein erstes Haus hatte ebenfalls beschissenen Estrich. Da ist einiges an Ausgleichsmasse draufgegangen. Aber auch das war in der Kalkulation mit drinne. In den Bädern habe ich der Estrich komplett rausgekloppt und neuen Trockenestrich verlegt.

 

Ich habe Finanzierungsangebote für 70K, da liege ich bei einem Zinssatz von ca. 3,3%. Ich denke nicht, dass das VIEL besser wird auch wenn ich jetzt mit meinem Eigenkapital rumjongliere. 

[DarkBasti]

Ich kann sagen, das Materialkosten von Coronazeit zu jetzt für meinen Sockel günstiger geworden sind.

Waren letztens etwa 10% für Dämmaterial und Zubehör. 

 

Holzpreise sind nach Hörensagen auch gefallen.

 

Ich erwarte, da mit der Zeit weniger Menschen in das Land kommen und die Boomer ihre Häuser verkaufen einen (kleinen) Preisverfall.

Ist aber Spekulation. Spekulation ist aber auch den wegen der Wertsteigerung des Etf zu behalten.

[slowandsteady]

vor 5 Stunden von Bavilo:

Wie gesagt, ich erledige das meiste in Eigenleistung und kann mir ja aussuchen wie die Ausstattung sein soll. Es gibt z.B. heute noch schöne Fließen für 10-20€ der m2. Genauso wie vor 6 Jahren. Wenn Leute meinen Sie müssen 26€ PRO Fließe (60x30cm) ausgeben (Bekannter hat das gebracht), dann ist es klar wieso jeder jammert.

Wenn du das kannst und machen willst, dann kaufe die Immobilie. Die 6-8% vom ETF sind nicht sicher und du zahlst auch noch ein Viertel Kapitalertragssteuer, dann bist du schon "nur noch" bei 4-6% Rendite. Außerdem erscheint es dir wichtig zu sein im Eigenheim zu wohnen. Ich würde alles liquidieren und damit das neue Haus finanzieren - dann bekommst du den besten Zins.

 

Letztendlich hast du dann de-facto 2 Jobs hast, einmal den "normalen" und einmal "Haus renovieren". Daher ist die Rendite beim Hausbau auch besser als es sie beim ETF je sein wird - weil du Lebenszeit hineinsteckst.

 

PS: Ich halte 70k auch nicht für realistisch, selbst wenn man Estrich etc. selbst macht. Würde eher so 100k aufwärts veranschlagen bei viel Eigenleistung und einfacher Ausstattung. Dinge wie Elektrik oder Wasserleitungen/Heizung kann man auch nur begrenzt (legal) selbst machen.

vor 2 Stunden von DarkBasti:

die Boomer ihre Häuser verkaufen einen (kleinen) Preisverfall.

Off-Topic: Glaube ich gar nicht so. Zum einen sind die oft da, wo aktuell niemand wohnen möchte und meist in sehr schlechtem Zustand, weil man hat ja nur noch "Nebenkosten" gezahlt und keine Instandhaltung. Der Peak bei unserer Bevölkerung ist jetzt so 60-65, bis die aus ihrem Haus rausmüssen, weil sie 80 sind und pflegebedürftig wurden, dauert es noch 20 Jahre... Die alten Immobilien auf dem Land werden günstig sein, aber letztendlich kommt man auf den gleichen Preis oder noch mehr, wenn man sie renovieren und auf halbwegs modernen Standard bringen möchte. Ich denke daher eher, dass auf dem Land mit billigem Baugrund weiterhin neue Häuser gebaut werden und alte einfach leer stehen werden. Und in der Stadt ist die Nachfrage weiterhin hoch, d.h. substantiell sinken werden Altbauten dort auch nicht.

[Anja Terchova]

vor 14 Stunden von satgar:

Für 70k einen "günstigen" Altbau sanieren? Viel kriegt man damit aber nu nicht hin. Wenn, muss man da ordentlich ran gehen und z.B. nen KFW 55 EE Effizienzhaus draus machen, und dort 150k Darlehen mit Zuschuss und gefördertem Zins nutzen. Kauft man evtl. ein Zweifamilienhaus, verdoppelt sich das ganze. Ob es dann auch mit zwei Parteien genutzt wird, steht dabei auf einem völlig anderen Blatt. Das ist keine Voraussetzung für die Förderung der KFW.

Ich finde auch das die Kalkulation viel zu knapp ist, wenn 150K für Kauf- und Kaufnebenkosten reichen sollen darf der Kaufpreis ja eigentlich nur bei 130K liegen. Und Häuser in der Preisklasse sind entweder richtige Abbruchhäuser oder gerade so eine Level drüber.

Ich denke wenn das man da selbst wenn man energetisch nur das wirklich Nötige und absolut Sinnvolle macht, aber eben durch neue Heizung, Bad, Türen, Treppe, Böden, etc. und einem gewissen Anteil an Eigenleistung eher mit nochmal so 120-160K Sanierkungskosten rechnen muss.

Da ist man aber noch weit von KfW55 Standard weg. Weil bei einem Altbau in der Preisklasse ist das wohl nur über eine komplette Kernsanierung möglich. Und da müsste man dann schon nochmal so 140-180K aufschlagen. Und dann kommt man auf Gesamtkosten wo wahrscheinlich ein Abbruch und Neubau günstiger wäre.

Kurz gesagt, mit so 290-330K wenn man energetisch nur das Nötige und Sinnvolle macht, oder mit so 410-490K wenn man auch noch KfW 55 Standard will muss man schon rechnen.

Und wenn man selbst einziehen will kommen auch noch die Umzugskosten dazu, und damit meine ich auch das man sich dann wohl üblicherweise auch einige Möbel neu kauft. Das sollte man auch noch einplanen.

 

vor 14 Stunden von Bavilo:

Das war in 2018 - 2019. Ich habe alles in Eigenleistung gemacht. Elektrik, Bäder, Böden, Wände, Decken, Rollos, Dämmung oberste Geschossdecke, Dämmung Dachschrägen, Heizkörper, etc. alles neu. Das Haus habe ich von Außen dämmen lassen, das hat ca. 30.000€ verschlungen. Das Haus war auf einen so guten energetischen Stand, sodass ich kurz davor war eine Wärmepumpe einzubauen. Dies hätte ich in Eigenleistung ebenfalls für 10.000 hinbekommen. Dazu ist es aber leider nicht mehr gekommen.

 

Klar habe ich hier und dort noch Geld reingesteckt für Garten und co. aber mit 70.000 bin ich für das Haus sodass es komplett umgebaut ist locker hingekommen. Beim vergleichen der Preise für Materialien die ich damals benötigt habe sehe ich keine rießen Diskrepanz...

Aber denke die meisten Hauskäufer können zwar durchaus einige Sachen wie Wände streichen, den DC-Teil einer PV-Anlage selbst installieren, Dachgeschoss dämmen, Laminat oder Parket verlegen, aber das wirds dann im weentlichen auch gewesen sein.

Aber wenn es Fussbodenheizung installieren, Fliesen legen, Bad sanieren, Heizung einbauen, etc. geht sind die meisten Leute schon aufgrund mangelnder Fähigkeiten raus. Und selbst wenn die Fähigkeiten vorhanden wären, würde es oft dann einfach an der Zeit scheitern.

[Bavilo]

vor 3 Stunden von Anja Terchova:

Ich denke wenn das man da selbst wenn man energetisch nur das wirklich Nötige und absolut Sinnvolle macht, aber eben durch neue Heizung, Bad, Türen, Treppe, Böden, etc. und einem gewissen Anteil an Eigenleistung eher mit nochmal so 120-160K Sanierkungskosten rechnen muss.

Kann ich leider wirklich nicht nachvollziehen wie alle auf so eine Kalkulation kommen.  Ist ja auch eigentlich egal. Es sei nur gesagt, mein erstes Haus von 1963 habe ich komplett in den Rohbau versetzt und komplett saniert. Lediglich die Dämmung der Außenfassade und Anpassung des Dachs / Dachrinne haben Handwerker übernommen. ALLES andere im Haus habe ich gemacht.

 

Ja es war eventuell kein KFW 55 Haus aber ich bin mit meinen Maßnahmen mit der Vorlauftemperatur der Heizung soweit runtergekommen, sodass eine Wärmepumpe ohne Probleme effizient funktioniert hätte.

 

Und nochmal, die Preise sind NICHT um 100% gestiegen. Wieso hier 100K und mehr kalkuliert wird ist mir ein Rätsel.

 

Ich habe mir das ganze dennoch durch den Kopf gehen lassen. Ein Altbau der 80+ Jahre alt ist, kommt für mich nicht in Frage, da gibt es nun wirklich zu viele unbekannte die auf mich in den nächsten Jahren warten werden.

Ein Altbau der aber nicht ZU alt ist und als erhaltenswürdig eingestuft werden kann ist heutzutage aber nicht bezahlbar, auf jeden Fall nicht wenn man vernünftig im Kopf ist.

 

Am Meisten Sinn würde eigentlich nur ein Neubau machen bei dem man die nächsten Jahrzehnte Ruhe hat (Klar irgendwas geht immer kaputt). Dann hätte man auch noch was, was man vererben könnte....

vor 3 Stunden von Anja Terchova:

Kurz gesagt, mit so 290-330K wenn man energetisch nur das Nötige und Sinnvolle macht, oder mit so 410-490K wenn man auch noch KfW 55 Standard will muss man schon rechnen.

Das macht rechnerisch überhaupt keinen Sinn. Für 490K bekomme ich definitiv einen Neubau. 

vor 3 Stunden von Anja Terchova:

Und selbst wenn die Fähigkeiten vorhanden wären, würde es oft dann einfach an der Zeit scheitern.

Kann ich auch nicht verstehen. Zeit hat man nicht, man nimmt sie sich.

 

Von Kauf bis Haus komplett saniert und Einzug vergingen 11 Monate. 11 Monate an denen ich nach der Arbeit jeden Tag von Mo. - So. am Haus gearbeitet habe.

Ja, manche können das nicht. Ich habe es getan.

[fgk]

1963 ist aber kein Altbau. Altbau ist vor 1945.

[satgar]

vor 8 Minuten von fgk:

1963 ist aber kein Altbau. Altbau ist vor 1945.

Gibt es dafür überhaupt eine genaue Definition? Für mich wäre ein Bau aus dem Jahr 1963 genauso ein Altbau.

 

Aber wann ein Bau, wirklich ein Altbau ist, wer legt das fest?

[W.Heisenberg]

vor 19 Stunden von Bavilo:

Ist das so?

Belasse ich das Geld im ETF bekomme ich eventuell 8-10% Rendite. Hiervon geht ein Teil aktuell in die Miete. 

Damit der ETF irgendwann nicht bei 0 ist, dürfest du um sicher zu gehen max. 3,5% p.a. rausnehmen, geht evtl. auch mit 4% aber da steigt schon das Risiko.

Die 3,5% musst du noch versteuern. Kannst du mit diesem Geld dann noch die Miete zahlen? Vielleicht in manchen Gegenden von München, aber sonst eher weniger.

[Bavilo]

vor 9 Minuten von W.Heisenberg:

Damit der ETF irgendwann nicht bei 0 ist, dürfest du um sicher zu gehen max. 3,5% p.a. rausnehmen, geht evtl. auch mit 4% aber da steigt schon das Risiko.

Die 3,5% musst du noch versteuern. Kannst du mit diesem Geld dann noch die Miete zahlen? Vielleicht in manchen Gegenden von München, aber sonst eher weniger.

Sorry, da habe ich mich total falsch ausgedrückt....Bin mir auch gerade nicht sicher wieso ich das geschrieben habe. Ich entnehme nichts vom ETF, ich zahle jeden Monat per Sparplan 500€ ein. Der ETF wächst durch den Sparplan und seine Rendite.

Die Miete bezahle ich von meinem Gehalt.

 

Tut mir leid für die Verwirrung!