Vermögensverwaltende GmbH: Küche vermieten

[schebitz]

Hallo Ihr Lieben,

 

wenn man mehrere vermietete Wohnungen in eine vermögensverwaltende GmbH einbringt, dürfen diese Wohnungen, dann eine Küche haben?

Ich habe mal gehört, dass eine Küche als beweglicher Gegenstand gilt, welche eine vermögensverwaltende GmbH nicht vermieten darf, weil sie sonst gewerbesteuerpflichtig wird. Stimmt das?

 

Man vermietet ja die Wohnung inklusive der Küche.

Wird die vermögensverwaltende GmbH dann gewerbesteuerpflichtig?

 

Danke

[reckoner]

Hallo,

 

eine vermietete Küche in einer Wohnung ist imho weder umsatzsteuer- noch gewerbesteuerpflichtig. Daran ändert eine GmbH rein gar nichts.

 

Vergleichbar - und mehr praxisnah - ist es bei einer Garage oder einem Stellplatz. Auch da ändert es sich erst, wenn getrennt von einer Wohnung vermietet wird.

 

Stefan

 

[bobby13]

Die Vermietung einer Küche war lange fraglich, aber jetzt gibt es im §9 Nr. 1 Satz 3 Buchstabe c GewStG eine Bagatellgrenze von 5% der Einnahmen. Bis dahin wären dann eine Vermietung der Küche unschädlich für die Kürzung.

[MeinNameIstHase]

Zum Einstieg:

Kommentierung: Die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags für Grundstücksunternehmen nach § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG

 

Zur Schädlichkeit von Betriebsvorrichtungen siehe auch BFH vom 28.11.2019 – III R 34/17 - Erweiterte Kürzung bei Vermietung eines Hotelgrundstücks

 

Der Begriff Betriebsvorrichtung stammt wiederum aus § 68 BewG. Bei einer Wohnungsküche fehlt es schon am "Betrieb". Sofern sie nicht nach §§ 93, 94 BGB fester Bestandteil des Grundbesitzes ist, kommt der Sachinbegriff (z.B. Möbel bei möbelierter Wohnung) nach § 21 EStG in Frage. Ist aber ein Thema für sich, was eine Betriebsvorrichtung (Besipiel: eingebaute Hebebühne im Werkstattgebäude einer Autowerkstatt) ist oder "nur" Sachinbegriff ist ... und oft vom Einzelfall in einer Gesamtschau abhängig.

 

Es gibt auch regional unterschiedliche Anforderungen zur Vermietung einer Wohnung. Beispielsweise gibt das Berliner Wohnungsaufsichtsgesetz vor, dass es in Mietwohnungen mindestens eine Kochgelegenheit und einen Ausguss geben muss (§ 4 Abs. 2 Punkt 1 WoAufGBln).

Insofern ist die Vermietung von Gegenständen, die eine Küche bilden, keine "Nebenleistung" zusätzlich zur Vermietung einer Wohnung, sondern Teil der Wohnungsvermietung.

Ich steck da aber nicht allzutief im Thema.

[schebitz]

Danke.

 

Das heißt also, dass man problemlos alle seine Wohnungen, welche auch eine Küche haben, in eine vermögensverwaltende GmbH einbringen kann, ohne dass diese vermögensverwaltende GmbH dann gewerbesteuerpflichtig wird?

 

vor 19 Stunden von bobby13:

Die Vermietung einer Küche war lange fraglich, aber jetzt gibt es im §9 Nr. 1 Satz 3 Buchstabe c GewStG eine Bagatellgrenze von 5% der Einnahmen. Bis dahin wären dann eine Vermietung der Küche unschädlich für die Kürzung.

Wenn man z.B. 10 Wohnungen, welche eine Küche haben, in eine vermögensverwaltende GmbH einbringt, wie soll man dann wissen, ob diese 5% Grenze eingehalten wird?

Weil die Höhe der Miete ist im Mietvertrag ja nur für die komplette Wohnung festgelegt. Im Mietvertrag steht ja gar nicht drin, wie hoch die Miete für die Küche ist. Die Küche wird ja nicht einzeln vermietet.

 

Der Mieter zahlt ja die Miete für die ganze Wohnung. Daher weiß man nicht, wie hoch die Miete für die Küche ist.

[bobby13]

vor 1 Stunde von schebitz:

...wie soll man dann wissen, ob diese 5% Grenze eingehalten wird?

Du möchtest die Vergünstigung haben, also lass dir was einfallen  

Schreibe es in die Mietverträge, erstell eine Mietkalkulation oder irgendwas anderes.

 

Im Zweifel brauchst du Nachweise um das Finanzamt oder das Gericht zu überzeugen.

[schebitz]

Am 27.8.2024 um 19:11 von bobby13:

Du möchtest die Vergünstigung haben, also lass dir was einfallen  

Schreibe es in die Mietverträge, erstell eine Mietkalkulation oder irgendwas anderes.

 

Im Zweifel brauchst du Nachweise um das Finanzamt oder das Gericht zu überzeugen.

reckoner ist aber anderer Meinung. Er meint ja, dass es diese 5% Grenze gar nicht gibt.

Was stimmt denn jetzt?

 

Und auch MeinNameIstHase schreibt nichts von einer 5% Grenze.

[reckoner]

Hallo,

 

Zitat

reckoner ist aber anderer Meinung. Er meint ja, dass es diese 5% Grenze gar nicht gibt.

Zugegeben, ich höre von dieser Grenze hier das erste mal.

Da ich aber grundsätzlich der Meinung bin, dass eine Küche zu einer Wohnung gehören kann (es ist ganz typisch) sehe ich im Regelfall das Problem gar nicht (abweichend von der Regel wäre aber beispielsweise eine Luxusküche in einer Sozialwohnung o.ä. - aber wer macht denn sowas?).

 

Die 5%-Grenze beziehe ich eher auf die auch schon von mir genannten Garagen etc.- solange das unbedeutend ist (<5%) ändert es nichts an der nicht gewerblichen Vermietung.

Folgenden Artikel hab' ich gerade gefunden, und fand insbesondere die Beispiele für gewerbliche und nichtgewerbliche Vermietung ganz hilfreich.

 

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

In # 5 hast du dann aber behauptet, dass man den Wert der Küche gar nicht abgrenzen kann. Und nur darauf ist bobby13 doch eingegangen.

Ich kann es übrigens auch nicht nachvollziehen, es ist doch ein leichtes eine Küche zu bewerten (z.B. die Neukosten auf 10 Jahre abschreiben).

 

Stefan

 

[schebitz]

vor 10 Stunden von reckoner:

Hallo,

 

Zugegeben, ich höre von dieser Grenze hier das erste mal.

Da ich aber grundsätzlich der Meinung bin, dass eine Küche zu einer Wohnung gehören kann (es ist ganz typisch) sehe ich im Regelfall das Problem gar nicht (abweichend von der Regel wäre aber beispielsweise eine Luxusküche in einer Sozialwohnung o.ä. - aber wer macht denn sowas?).

 

Die 5%-Grenze beziehe ich eher auf die auch schon von mir genannten Garagen etc.- solange das unbedeutend ist (<5%) ändert es nichts an der nicht gewerblichen Vermietung.

Folgenden Artikel hab' ich gerade gefunden, und fand insbesondere die Beispiele für gewerbliche und nichtgewerbliche Vermietung ganz hilfreich.

 

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

In # 5 hast du dann aber behauptet, dass man den Wert der Küche gar nicht abgrenzen kann. Und nur darauf ist bobby13 doch eingegangen.

Ich kann es übrigens auch nicht nachvollziehen, es ist doch ein leichtes eine Küche zu bewerten (z.B. die Neukosten auf 10 Jahre abschreiben).

 

Stefan

 

Wo ist denn der Artikel, den du meinst?

Ich sehe keinen Artikel.

 

2)

Es geht doch nicht um den Wert der Küche, sondern um die Höhe der Mieteinnahmen aus der Küche! Wie soll man denn die Mieteinnahmen der Küche von den Mieteinnahmen von dem Rest der Wohnung abgrenzen?

(Die Mieteinnahmen von der Küche dürfen die 5% Grenze ja nicht überschreiten). 

Es geht ja nicht um den Wert der Küche.

 

vor 10 Stunden von reckoner:

Ich kann es übrigens auch nicht nachvollziehen, es ist doch ein leichtes eine Küche zu bewerten (z.B. die Neukosten auf 10 Jahre abschreiben).

Die Neukosten kennt man doch gar nicht, wenn man die Wohnungen mit Küche z.B. geerbt hat.

Wenn ein Mehrfamilienhaus mit 10 Wohnungen inkl. Küchen gekauft und vererbt wurde, wie soll man dann den Wert der Küchen wissen?

[Rubberduck]

Am 26.8.2024 um 22:00 von reckoner:

eine vermietete Küche in einer Wohnung ist imho weder umsatzsteuer- noch gewerbesteuerpflichtig. Daran ändert eine GmbH rein gar nichts.

 

Vergleichbar - und mehr praxisnah - ist es bei einer Garage oder einem Stellplatz. Auch da ändert es sich erst, wenn getrennt von einer Wohnung vermietet wird.

 

Ich bin ähnlich wie Du völlig überrascht. Auch diese 5%-Grenze höre ich zum ersten Mal.

Während "Garage" ein Punkt sein kann, habe ich von Küchen in diesem Zusammenhang noch nie was gehört.

 

Nur noch mal zu Ergänzung:

Als Möblierung gilt eine Einbauküche für eine Wohnung ganz sicher nicht. Das hätte drastische mietrechtliche Konsequenzen.

(Und wäre in punkto Kündigungsrecht sehr schön für den Vermieter...)

 

BTW: Ich vermiete als Privatier und nicht gewerblich.

 

vor 28 Minuten von schebitz:

Wenn ein Mehrfamilienhaus mit 10 Wohnungen inkl. Küchen gekauft und vererbt wurde, wie soll man dann den Wert der Küchen wissen?

 

Steht beispielsweise oft im Kaufvertrag, weil darauf keine Grunderwerbssteuer zu zahlen wäre.

Das kann durchaus separat ausgewiesen sein. 
 

Wenn die Küche älter als 10 Jahre ist, kann man vermutlich von Zeitwert nahe null ausgehen.

[bobby13]

Die Gesetzesfundstelle mit den 5% habe ich angegeben. Das sehe ich als Auffangvorschrift, für alles was die Gewerbesteuerkürzung verhindern würde.

[reckoner]

Hallo,

 

sorry, ich dachte ich hätte den Link gepostet.

Nun hier: https://hub.wunderflats.com/de/unterschiede-zwischen-privater-und-gewerblicher-vermietung-beim-moeblierten-wohnen-auf-zeit/LINK

 

Zitat

Es geht doch nicht um den Wert der Küche, sondern um die Höhe der Mieteinnahmen aus der Küche! Wie soll man denn die Mieteinnahmen der Küche von den Mieteinnahmen von dem Rest der Wohnung abgrenzen?

Ok, stimmt (sonst müsste man ja komplett abgeschriebenen Wohnungen auch gratis gemietet bekommen).

Der Wert und damit die Miete ist natürlich das was der Mieter dafür zahlt, oder vielleicht besser: was der Markt dafür hergibt.

 

Anhand des Marktes kann man auch den Wert ermitteln. Wie viel höher ist die Miete einer durchschnittlichen Wohnung mit Küche im Gegensatz zu einer ohne Küche.

Und wenn es eine recht alte Küche ist dann vermietet man die einfach gar nicht, sondern schenkt sie dem Mieter (das bringt sogar Vorteile, siehe nächsten Absatz).

 

Zitat

Wenn die Küche älter als 10 Jahre ist, kann man vermutlich von Zeitwert nahe null ausgehen.

Darauf wollte ich hinaus - stimmt aber dann doch nicht (s.o.).

Die Küche hat - für den Mieter - schon deshalb einen deutlich höheren Wert als Null weil sie dem Vermieter gehört, und damit er sie instandhalten muss.

 

Zitat

Als Möblierung gilt eine Einbauküche für eine Wohnung ganz sicher nicht.

Mein Reden ...

 

Stefan

 

[Rubberduck]

Es gibt Mietspiegel die einen Abschlag von x% nennen, wenn die Einbauküche älter als 10 Jahre ist. Also quantifiziert wird jeden Tag in tausenden von Fällen und mit Signifikanz für die Miete.

 

Ich kann aber sicher sagen, dass bei privater Vermietung eine neue Küche nicht automatisch zu gewerblicher Vermietung führt. 

[bobby13]

Gibt es diese GmbH eigentlich schon oder willst du die mit geerbten Immobilien befüllen?

[Rubberduck]

vor 26 Minuten von bobby13:

Gibt es diese GmbH eigentlich schon oder willst du die mit geerbten Immobilien befüllen?

Bei mehreren Objekten könnte es ohnehin bereits gewerblich sein.

[schebitz]

vor 6 Stunden von Rubberduck:

Ich kann aber sicher sagen, dass bei privater Vermietung eine neue Küche nicht automatisch zu gewerblicher Vermietung führt.

Es geht aber gar nicht um eine private Vermietung, sondern um eine Vermietung von einer Wohnung, die einer vvGmbH gehört. Eine vvGmbH kann ja niemals eine private Vermietung sein. Eine GmbH ist ja nicht privat.

vor 5 Stunden von bobby13:

Gibt es diese GmbH eigentlich schon oder willst du die mit geerbten Immobilien befüllen?

Es gibt diese GmbH noch nicht.

 

Ich hatte mal gehört, dass eine vermögensverwaltende GmbH noch nicht mal einen Kopierer vermieten darf, weil sie sonst gewerbesteuerpflichtig wird. Genau wie jede andere GmbH auch.

Aber ich vermute, seitdem diese 5% Grenze eingeführt wurde, darf die vvGmbH auch Kopierer und Küchen vermieten, solange die Mieteinnnahmen daraus nicht mehr sind als 5% von den gesamten Mieteinnahmen.

 

Erst bei einer Überschreitung der 5% wird die vermögensverwaltende GmbH gewerbesteuerpflichtig, oder?

 

2)

Die vermögensverwaltende GmbH darf auch 10% der Mieteinnahmen aus Parkplätzen und Garagen haben und wird trotzdem nicht gewerbesteuerpflichtig, oder?

Weil Parkplätze und Garagen keine beweglichen Objekte sind, wie z.B. eine Küche.

Stimmt das so?

[bobby13]

vor 1 Stunde von schebitz:

2)

Die vermögensverwaltende GmbH darf auch 10% der Mieteinnahmen aus Parkplätzen und Garagen haben und wird trotzdem nicht gewerbesteuerpflichtig, oder?

Weil Parkplätze und Garagen keine beweglichen Objekte sind, wie z.B. eine Küche.

Stimmt das so?

Quelle?

[reckoner]

Hallo,

 

Zitat

Es geht aber gar nicht um eine private Vermietung, sondern um eine Vermietung von einer Wohnung, die einer vvGmbH gehört. Eine vvGmbH kann ja niemals eine private Vermietung sein. Eine GmbH ist ja nicht privat.

Wenn du dir mit dieser Behauptung so sicher bist, dann können wir das Thema ja beenden.

[sorry, aber so ähnlich schreibe ich oft, wenn der Fragesteller anfängt andere belehren zu wollen]

 

Zitat

Ich hatte mal gehört, dass eine vermögensverwaltende GmbH noch nicht mal einen Kopierer vermieten darf, weil sie sonst gewerbesteuerpflichtig wird.

Natürlich, das ist ja auch eindeutig eine gewerbliche Tätigkeit.

 

Zitat

 

Die vermögensverwaltende GmbH darf auch 10% der Mieteinnahmen aus Parkplätzen und Garagen haben und wird trotzdem nicht gewerbesteuerpflichtig, oder?

Weil Parkplätze und Garagen keine beweglichen Objekte sind, wie z.B. eine Küche.

Stimmt das so?

 

Das stimmt meines Erachtens nicht.

Wenn die Begründung "es sind keine beweglichen Objekte" ziehen würde, dann bräuchte es doch die 5% oder 10% gar nicht mehr.

Ich hatte oben bereits das Umsatzsteuergesetz angesprochen, und da sind Parkplätze und Garagen ohne Wohnraum eben grundsätzlich nicht befreit. Ich denke, dass es bei der Gewerbesteuer ebenso ist.

 

Übrigens ist eine Küche in der Regel auch kein bewegliches Objekt (nur weil man etwas ausbauen könnte ist es doch nicht gleich beweglich - oder vermietest du auch ohne WCs?).

 

Meiner Ansicht nach ist das mal wieder ein Thema, wo jemand die gesetzlichen Vorgaben sehr kleinkariert interpretiert hat, und dann sind nicht nur mitvermietete Einrichtungegegenstände (Büroeinrichtungen, die Hebebühne in einer KFZ-Werkstatt, die Tische und Stühle in einem Restaurant etc.) problematisch, sondern plötzlich auch ganz übliche Bestandteile einer Wohnung (Küche, Einbauschrank, der Briefkasten vor der Tür ). So muss man imho aber die Vorgaben nicht auslegen.

 

Wenn du wirklich sicher gehen willst, dann hol' dir vom Finanzamt eine verbindliche Auskunft (die ist aber kostenpflichtig). Oder frag' einen Steuerberater (auch kostenpflichtig).

 

Zitat

Es gibt diese GmbH noch nicht.

Und warum diskutierst du dann nur den relativ unbedeutenden Punkt "Küche"?

Die wirklichen Nachteile einer solchen GmbH sind doch viel entscheidender (ich bin da auch nur Laie, würde aber trotzdem eher davon abraten).

 

Stefan

 

[MeinNameIstHase]

Kalkulatorische Mieten für eine Küche berechnet man über einen Mietspiegel und ansonsten über die Afa nach dem Prinzip der Kostendeckung.

 

****

Noch was Allgemeines:

§ 9 GewStG:

Die Summe des Gewinns und der Hinzurechnungen wird gekürzt um

1. ... An Stelle der Kürzung nach Satz 1 tritt auf Antrag bei Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes in der jeweils geltenden Fassung, errichten und veräußern, die Kürzung um den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt. Satz 2 gilt entsprechend, wenn

a) ...

b) ...

   aa) ...

   bb) ...

c) Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern des Grundbesitzes aus anderen als den in den Buchstaben a und b bezeichneten Tätigkeiten erzielt werden und diese Einnahmen im Wirtschaftsjahr nicht höher als 5 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes sind.

 

Betreut ein Unternehmen auch Wohnungsbauten oder veräußert es auch Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen oder übt es auch Tätigkeiten im Sinne von Satz 3 Buchstabe b und c aus, so ist Voraussetzung für die Anwendung des Satzes 2, dass der Gewinn aus der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes gesondert ermittelt wird.

 

 

Verwechselt das nicht mit der gewerblichen Prägung einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft. Die GmbH ist aufgrund ihrer Rechtsform immer "gewerblich", ist also gewerbesteuerpflichtig. Es geht nur noch um die Frage "mit welchen Einkünften"? (Umfang der Kürzung für Grundstücksunternehmen)

 

Erfüllt ein Unternehmen die Voraussetzung für die  sogenannte erweiterte Kürzung spricht man von Grundstücksunternehmen. Da verwalten viele nicht nur eigenen Grundbesitz, sondern handeln auch ab und zu damit, bauen Gebäude oder Betreuen fremden Grundbesitz (z.B. Baubetreuung).

 

Die Richtlinie R9.2 schreibt dazu:
Die neben der Vermögensverwaltung des Grundbesitzes erlaubten Tätigkeiten sind in § 9 Nr. 1 Satz 2 und 3 GewStG abschließend aufgezählt. Darüber hinaus ausgeübte Tätigkeiten verstoßen auch dann gegen das Ausschließlichkeitsgebot, wenn sie von untergeordneter Bedeutung sind. Die erweiterte Kürzung wird jedoch durch solche vermögensverwaltenden Tätigkeiten ausnahmsweise nicht ausgeschlossen, die der Verwaltung und Nutzung des Grundbesitzes im engeren Sinne dienen und als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und Grundstücksnutzung angesehen werden können (Nebentätigkeiten).

 

D.h. konkret: Vermietet man "Betriebsvorrichtungen" (auch geringfügig) mit, dann ist man kein Grundstücksunternehmen mehr, weil man die Voraussetzungen nicht erfüllt. Gleiches gilt bei gewerblichen Grundstückshandel bzw. ganz allgemein, wenn die GmbH selbst "gewerblich tätig" (nicht nur nach Rechtsform) ist und nicht nur vermögensverwaltend. Zu den erlaubten "Nebentätigkeiten" zählt z.B. der Sammeleinkauf von Heizöl oder das Tätigwerden, um passende Kredite für die  Grundstücksgesellschaft zu beschaffen.

 

Der BFH hat im Falle einer Genossenschaft mal einen verunglückten Fall entschieden. Ist jetzt nicht vergleichbar, zeigt aber, wie folgenreich kleine Fehler sein können. Hier befindet man sich im Bereich, ob die Voraussetzung überhaupt noch erfüllt sind.

BFH: Erweiterte Kürzung bei Überlassung von Gewerberäumen an geringfügig beteiligte Genossin

 

****

 

Noch ein paar grundsätzliche Gedanken hierzu:

• Ein Stellplatz oder eine Garage ist "Grundbesitz". Mehr Grundbesitz als unbebauter Boden geht kaum.
• Betriebsvorrichtung: Definition in § 68 BewG ... Maschinen und sonstigen Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören (Betriebsvorrichtungen): Deckenkran in einer Maschinenhalle, Hebebühne der Autowerkstatt, Zapfsäulen, Tanks einer Tankstelle, Klimaanlage für Kühltheken im Aldi-Markt, aber nicht die Heizungsanlage im Mietshaus (auch wenn der Laie so eine Heizung nicht von der Klimaanlage unterscheiden kann). In die Nummer kommt man aber nur hinein, wenn diese Vorrichtung fest mit dem Gebäude verbunden ist.
• Nutzung zu eigenen Wohnzwecken kann bei einer GmbH nicht vorkommen, denn die GmbH ist kein Mensch. Nur Menschen können "wohnen". Das gilt allg.: Die GmbH lässt alles durch ihre Vertreter, Angestellte, Beauftragte machen, macht nichts selbst.
• Es zählt die wirtschaftliche Betrachtungsweise, weil das GewStG hier auf das EStG aufbaut. Ist eine Kochstelle nach Verkehrsanschauung oder regionaler Vorschrift zwingend für eine Wohnung, dann ist das Teil der Wohnungsvermietung und noch nicht mal eine (erlaubte) Nebentätigkeit.
• Wann etwas mit dem Gebäude nach § 94 BGB fest mit dem Grundbesitz verbunden ist, muss man dort nachschauen. Ein vom Elektriker angeschlossener E-Herd oder vom Installateur der Gasherd ist meines Wissens "fest verbunden" (dauerhaft). Dito eine eingepasste Küchenarbeitsplatte. Faustregeln: Auf Dauer, nur mit Werkzeug entfernbar, es verbleiben Schäden am Rest, wenn man den Gegenstand entfernt bzw. der Gegenstand wird dadurch selbst beschädigt. -> Dübellöcher, kaputte Fließen usw.

Mein Fazit: Mobelierte Wohnungen z.B. Uninähe an Studenten oder eine "lose" Küche (kann nur Möbel betreffen, denn Ausguss, Herd sind selten "lose") sind bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise regelmäßig "Nutzung (Vermietung) von eigenem Grundbesitz". Klar, ausnahmsweise werden Möbel gesondert mit extra Vertrag vermietet. Dann ist das ein Fall der 5% Regel.

Parkplätze/Garagen sind Grundbesitz; die sind nicht lose. Selbst ein Container, der dauerhaft im Garten steht, gilt baurechtlich als "fest" (Baugenehmigung notwendig, Campingplatzbetreiber können davon ein Lied singen, wenn sie "mobile homes" aufstellen). Beim Container muss man dann prüfen, ob es eine Betriebsvorrichtung ist: Das Container-Archivlager für alte Steuerakten beim FA, weil der Keller schon voll ist, ist vielleicht eher eine Betriebsvorrichtung.

Aufpassen muss man zur Abrenzung von gewerblicher Tätigkeit, z.B. Ferienwohnungen (im Regelfall möbeliert), wenn man die zusätzlich täglich oder bei Gastwechsel reinigt (die GmbH: reinigen lässt). Dann betreibt man ein Beherbungsgewerbe.

[Rubberduck]

vor 16 Stunden von schebitz:

2)

Die vermögensverwaltende GmbH darf auch 10% der Mieteinnahmen aus Parkplätzen und Garagen haben und wird trotzdem nicht gewerbesteuerpflichtig, oder?

Weil Parkplätze und Garagen keine beweglichen Objekte sind, wie z.B. eine Küche.

Stimmt das so?

 

In dieser Vereinfachung sicher nein. 

vor 3 Stunden von reckoner:

Und warum diskutierst du dann nur den relativ unbedeutenden Punkt "Küche"?

Die wirklichen Nachteile einer solchen GmbH sind doch viel entscheidender (ich bin da auch nur Laie, würde aber trotzdem eher davon abraten).

 

Eben und damit bin ich auch raus aus diesem Nonsens-Thread.

 

Die Einordnung als Gewerbe droht privaten Vermietern beispielsweise relativ fix im Fall von Ferienwohnungen.

Das will man als "kleiner Krauter" IMHO aber vermeiden, weil der Aufwand deutlich höher wird.

Es mag da steuerliche Vorteile geben, aber das ist dann schnell was für Profis,

[schebitz]

Am 2.9.2024 um 11:09 von MeinNameIstHase:

Mein Fazit: Mobelierte Wohnungen z.B. Uninähe an Studenten oder eine "lose" Küche (kann nur Möbel betreffen, denn Ausguss, Herd sind selten "lose") sind bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise regelmäßig "Nutzung (Vermietung) von eigenem Grundbesitz". Klar, ausnahmsweise werden Möbel gesondert mit extra Vertrag vermietet. Dann ist das ein Fall der 5% Regel.

Parkplätze/Garagen sind Grundbesitz; die sind nicht lose. Selbst ein Container, der dauerhaft im Garten steht, gilt baurechtlich als "fest" (Baugenehmigung notwendig, Campingplatzbetreiber können davon ein Lied singen, wenn sie "mobile homes" aufstellen). Beim Container muss man dann prüfen, ob es eine Betriebsvorrichtung ist: Das Container-Archivlager für alte Steuerakten beim FA, weil der Keller schon voll ist, ist vielleicht eher eine Betriebsvorrichtung.

Aufpassen muss man zur Abrenzung von gewerblicher Tätigkeit, z.B. Ferienwohnungen (im Regelfall möbeliert), wenn man die zusätzlich täglich oder bei Gastwechsel reinigt (die GmbH: reinigen lässt). Dann betreibt man ein Beherbungsgewerbe.

Danke.

@MeinNahmeIstHase:

 

Sind diese Schlussfolgerungen von mir richtig?:

 

-Wenn die vermögensverwaltende GmbH 4% der Mieteinnahmen aus in Wohnungen mitvermieteten Küchen hat, dann erhält die GmbH auf jeden Fall die erweiterte Gewerbesteuerkürzung. Die muss dann also keine Gewerbesteuer bezahlen?

 

-Wenn die vermögensverwaltende GmbH 15% der Mieteinnahmen aus in Wohnungen mitvermieteten Küchen hat, dann erhält die GmbH auf jeden Fall auch die erweiterte Gewerbesteuerkürzung. Stimmt das so?

 

-Egal wie viele Mieteinnahmen die vermögensverwaltende GmbH aus Parkplätzen und Garagen hat, die GmbH erhält auf jeden Fall die erweiterte Gewerbesteuerkürzung?

[Peter23]

Am 2.9.2024 um 13:24 von Rubberduck:

Die Einordnung als Gewerbe droht privaten Vermietern beispielsweise relativ fix im Fall von Ferienwohnungen.

Das will man als "kleiner Krauter" IMHO aber vermeiden, weil der Aufwand deutlich höher wird.

Nur falls das außer mir noch jemanden schockiert hat:

Zitat

Ab wann gelte ich steuerlich als gewerb­licher Gast­geber?

Die Grenzen zwischen privater Vermietung und Gewerbe­betrieb sind fließend: Bieten Sie neben einem Zimmer, einem Brötchen- und Wäsche­service keine weiteren Dienst­leistungen an, bleiben Sie privater Vermieter (FG Berlin-Brandenburg, Az. 14 K 1355/06 B). Die Gewerbe­steuer ist erst ein Thema, wenn Sie sich mit der Kurz­zeit­vermietung ein zweites berufliches Stand­bein aufgebaut haben und Ihr Geschäfts­betrieb mit dem eines Hotels oder einer Pension vergleich­bar ist. Dann müssen Sie bei Ihrer Stadt­verwaltung ein Gewerbe anmelden. Gewerbe­steuer zahlen Sie aber auch dann erst, wenn Ihr Gewinn einen Frei­betrag von 24 500 Euro pro Jahr über­schreitet.

https://www.test.de/FAQ-Airbnb-Wer-seine-Mietwohnung-weitervermieten-darf-5217694-0/

[reckoner]

Hallo,

 

Zitat

-Wenn die vermögensverwaltende GmbH 4% der Mieteinnahmen aus in Wohnungen mitvermieteten Küchen hat, dann erhält die GmbH auf jeden Fall die erweiterte Gewerbesteuerkürzung. Die muss dann also keine Gewerbesteuer bezahlen?

Dann greift doch sowieso die 5%-Regel.

Man muss also gar nicht mehr klären, ob die Küche nun existenziell zu der Wohnung gehört oder als Nebenleistung vermietet wird. Hat man noch weiter Gegenstände mitvermietet muss man es natürlich wieder klären.

 

Zitat

-Wenn die vermögensverwaltende GmbH 15% der Mieteinnahmen aus in Wohnungen mitvermieteten Küchen hat, dann erhält die GmbH auf jeden Fall auch die erweiterte Gewerbesteuerkürzung. Stimmt das so?

Ich denke ja.

Eine Küche mit diesem Wert kann eigentlich nicht mehr beweglich sein. Vielmehr ist sie fest eingebaut und individuell angepasst (Arbeitsplatte). Typisches Zeichen dafür ist, dass sie von einem Mieter/Eigentümer beim Auszug auch real (fast) nie mitgenommen würde.

Bei einer Standardzeile aus dem Baumarkt kann das vielleicht anders sein, aber da sind wir wieder bei meinem ersten Absatz.

 

Schwierig wird es immer wenn ziemlich untypische Dinge mitvermietet werden. Das könnte z.B. der echte Picasso für das Wohnzimmer sein (der die Miete vervielfacht). Da kommt man dann schnell zum sogenannten "Gestaltungsmissbrauch" (§42 AO).

 

Zitat

-Egal wie viele Mieteinnahmen die vermögensverwaltende GmbH aus Parkplätzen und Garagen hat, die GmbH erhält auf jeden Fall die erweiterte Gewerbesteuerkürzung?

Auch da - und insbesondere da - greifen doch die 5% denke ich. Daher ist der Anteil gerade nicht egal.

 

Der reine Großparkplatz dürfte jedenfalls sicher voll gewerbesteuerpflichtig sein (mit 1,2% Abzug natürlich). Die Tiefgarage für die Bewohner des Gebäudes ist hingegen eine erlaubte Nebentätigkeit, selbst wenn teilweise fremdvermietet wird (unter 5 % natürlich). Wird gar nicht fremdvermietet dann gehören gewöhnliche PKW-Stellplätze sogar direkt zur Mietsache, sind also keine Nebentätigkeit.

 

Alles nur meine Interpretation.

 

Stefan

 

[schebitz]

Am 2.9.2024 um 11:09 von MeinNameIstHase:

Noch ein paar grundsätzliche Gedanken hierzu:

• Ein Stellplatz oder eine Garage ist "Grundbesitz". Mehr Grundbesitz als unbebauter Boden geht kaum.
• Betriebsvorrichtung: Definition in § 68 BewG ... Maschinen und sonstigen Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören (Betriebsvorrichtungen): Deckenkran in einer Maschinenhalle, Hebebühne der Autowerkstatt, Zapfsäulen, Tanks einer Tankstelle, Klimaanlage für Kühltheken im Aldi-Markt, aber nicht die Heizungsanlage im Mietshaus (auch wenn der Laie so eine Heizung nicht von der Klimaanlage unterscheiden kann). In die Nummer kommt man aber nur hinein, wenn diese Vorrichtung fest mit dem Gebäude verbunden ist.
• Nutzung zu eigenen Wohnzwecken kann bei einer GmbH nicht vorkommen, denn die GmbH ist kein Mensch. Nur Menschen können "wohnen". Das gilt allg.: Die GmbH lässt alles durch ihre Vertreter, Angestellte, Beauftragte machen, macht nichts selbst.
• Es zählt die wirtschaftliche Betrachtungsweise, weil das GewStG hier auf das EStG aufbaut. Ist eine Kochstelle nach Verkehrsanschauung oder regionaler Vorschrift zwingend für eine Wohnung, dann ist das Teil der Wohnungsvermietung und noch nicht mal eine (erlaubte) Nebentätigkeit.
• Wann etwas mit dem Gebäude nach § 94 BGB fest mit dem Grundbesitz verbunden ist, muss man dort nachschauen. Ein vom Elektriker angeschlossener E-Herd oder vom Installateur der Gasherd ist meines Wissens "fest verbunden" (dauerhaft). Dito eine eingepasste Küchenarbeitsplatte. Faustregeln: Auf Dauer, nur mit Werkzeug entfernbar, es verbleiben Schäden am Rest, wenn man den Gegenstand entfernt bzw. der Gegenstand wird dadurch selbst beschädigt. -> Dübellöcher, kaputte Fließen usw.

Vielleicht kann mein NameIstHase noch etwas dazu sagen?

Am 4.9.2024 um 09:16 von reckoner:

Auch da - und insbesondere da - greifen doch die 5% denke ich. Daher ist der Anteil gerade nicht egal.

Da hatte MeinNameIstHase aber geschrieben, dass bei Parkplätzen und Garagen die 5% Grenze egal ist, weil "Ein Stellplatz oder eine Garage ist "Grundbesitz". Mehr Grundbesitz als unbebauter Boden geht kaum."

 

Also müsste meine Aussage doch richtig sein?: "Egal wie viele Mieteinnahmen die vermögensverwaltende GmbH aus Parkplätzen und Garagen hat, die GmbH erhält auf jeden Fall die erweiterte Gewerbesteuerkürzung?"

[reckoner]

Hallo,

 

Zitat

Also müsste meine Aussage doch richtig sein?: "Egal wie viele Mieteinnahmen die vermögensverwaltende GmbH aus Parkplätzen und Garagen hat, die GmbH erhält auf jeden Fall die erweiterte Gewerbesteuerkürzung?"

Also für mich ist ein Parkplatz (oder Parkhaus) alleine ziemlich klar gewerblich geprägt.

Ob "die ausschließlich eigenen Grundbesitz ... verwalten und nutzen" da noch greift möchte ich zumindest bezweifeln (verwalten ist wohl etwas anderes als "gewerblich betreiben").

Ich denke gemeint sind damit vor allem landwirtschaftlich genutzte bzw. verpachtete Flächen.

 

Stefan