Bausparvertrag sinnvoll? (wieder mal)

[hilflos]

vor 2 Stunden von Caveman8:

  Führt z.B. dazu, dass wir uns ggf. eine Doppelhaushälfte kaufen und diese unseren Freunden vermieten, welche wiederum die andere Hälfte kaufen und uns vermieten (für unsere Eltern). 

da gibt´s genügend Urteile, dass das so nicht funktioniert. Auch wenn das Finanzamt nicht drauf kommt, wegen unterschiedlichen Namen, verboten ist es trotzdem. 

Vor allem macht es für euch keinen Sinn. Bei Verwandtschaft (Eltern)wird weniger Miete akzeptiert.

[satgar]

vor 41 Minuten von Neverdo:

Die Bevölkerungszahl in Deutschland wird sich nach der zehnten Bevölkerungsprognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) bis zum Jahr 2045 auf 85,5 Millionen Menschen erhöhen. Das entspricht einem Zuwachs von rund 800.000 Menschen bzw. 0,9 Prozent gegenüber 2023. 19.06.2024 "

Das Zitat ist natürlich richtig und wichtig. Würde aber unterstellen, dass von den hinzu kommenden Personen auch alle in der Lage wären, Immobilien zu erwerben. Bzw., dass die Wahrscheinlichkeit und Möglichkeiten über jeden Bürger hinweg, die gleichen wäre.

 

Die ganzen Rentner in dieser Zahl, sind abzuziehen, die Kinder natürlich auch alle. Verbleiben dann noch zugezogene (wenn wir bisher, mit leider weniger Qualifikation, weniger Geld, schlechteren Jobs) gegenüber den hier aufgewachsenen Deutschen. Da würde ich mir doch vorstellen, dass es auf dem Mietmarkt zwar angespannter würde (weil da konkurrieren letztlich alle miteinander) im Vergleich zum Immo-Erwerb, bei dem nicht alle konkurrieren und was man sich leisten können muss.

 

Aber wie du schon sagst, eine Prognose ist da sicherlich extrem schwierig. Wie hat man früher Kindergärten und Schulen geschlossen weil man eben auch der Meinung war, die Demografie mache das nicht mehr nötig, wir würden weniger. 

 

Nun zeigt sich seit, nicht erst sein kurzer Zeit, eine gegenteilige Entwicklung. Vorauszusehen war das so in den 90ern nicht.

[Mira Kuli]

vor 21 Minuten von Neverdo:

..., diese werden dann belegt und die Kommunen zahlen die Miete.

Würden Zwangssanierungen greifen, wäre es für die Käufer gewiss kein Problem, diese durchzuführen, die damit verbundenen Mietsteigerungen gingen zu Lasten der Kommune.

 

Klar hinterlassen die Babyboomer Immos und unter einer "normalen" Entwicklung würde sicher zutreffen, was du schreibst, aber wir schrumpfen nicht, wir wachsen und ich zitiere mal, weil es einfacher ist..

 

Wohngebäüde werden begehrt bleiben , weil sie rar sind und sein werden, seitdem Kommunen und Länder ihre Wohnungen an den Markt gegeben haben um Haushalt aufzufrischen, erleben wir eine Situation, die Geld verdienen damit möglich macht.

Das gilt weniger für Privatpersonen, aber für Wohnungsgesellschaften, die über eigene Handwerker verfügen, die eben auch all das erledigen können, was dem Privatmann so teuer zu stehen kommt.

Zu Recht beanstandet, aber eben vom Markt bestimmt und wenn heute schon Rentner nach Wohngemeinschaften suchen allein aus Kostengründen, dann sehe ich mich hier so auf die Schnelle nicht in der Lage präziser zu prognostizieren, nur so viel, ich kann es nicht optimistisch sehn...

Der Staat zahlt Bürgergeld-Empfängern die Miete- wird damit einerseits zum Konkurrenten normaler Mieter- andererseits befeuert das den Mietspiegel.

Mag sein, das den Besitzern die Sanierungen leicht fällt, wenn der Staat quasi zahlt.

Mach das mal mit Wohnungen, bei denen Du normale Mieter hast.

 

Zitat

Wir erleiden einen Wohlstandseinbruch der in den kommenden Jahrzehnten mit Sicherheit bei kleineren Renten es dem ein oder anderen Hausbesitzer nicht mehr möglich macht sein Haus zu halten, weil der Wunsch nach Eigenheim für viele durch Neubau nicht mehr zu realisieren ist, wird man die bestehenden EFHs umso lieber nehmen, haben sie doch in aller Regel eine bessere Lage  und mehr Grundstückfläche, sie werden gesucht bleiben.

 

Wohngebäude, bei denen Du Ausweis-Level im roten Bereich hast, wirst Du nur noch verramschen können, weil die Kosten der Sanierung sehr hoch sind im Verhältnis zum Wert.

Speziell, wenn sie nicht gerade in einer Stadt mit guter Infrastruktur sind.

Die Kosten der Sanierung bleiben ja die gleichen- nur das Verhältnis zum Wert der Immo ändert sich.

Du kannst ein Haus auf dem Land top sanieren- aber im Verhältnis zu den gezahlten Kosten kannst Du keine Mieten verlangen, das sich sowas ansatzweise lohnt.

Die Leute werden zwar vermehrt aufs Land ziehen, weil sie sich die Stadt nicht leisten können- aber auch nicht überall hin.

Gibt genug Gegenden, wo Häuser heute schon nahezu unverkäuflich sind.

 

Noch dazu darfst Du raten, was passiert, wenn auf einmal zeitnah zehntausende Sanierungsfälle angeboten werden.

Die Wartezeiten und vor allem die Kosten steigen, denn Handwerker sind ja auch nicht blöde.

Wie Du schon richtig anmerkst- wenn man eigene Handwerker hat, ist man im Vorteil.

 

Ich wohne in einem ungedämmten Altbau mit 40 Jahren alten Gas-Einzelöfen und Durchlauferhitzern.

Ich bezahle an Energie ca. 100 Euro im Monat- jetzt rechne mal aus, wann sich bei mir eine Wärmepumpe amortisieren würde - oder WDVS oder sonst eine Sanierung.

(Ich würde auf Grund meines Alters auch keine Finanzierung bekommen).

Damit bin ich bestimmt nicht alleine und so wird auch später das Angebot auf dem Markt aussehen. Wird mein Haus begehrt sein- sicher nicht und im Preis wird sich das niederschlagen.

Jemand, der sich verkleinert oder ins Heim muß, wird vorher sicher nicht sanieren.

[Sapine]

vor 22 Stunden von Chris8080:

Ist zwar jetzt Off-Topic aber:
Welche Alternativen gibt es denn um Rentenzahlungen zu "ersetzen"?
Den thesaurierenden ETF in ausschüttenden umschichten? 
Oder aufteilen auf Einzeltitel und gut abgestimmten Divedentenzahlungen?
Private Versicherungsprodukte?

Wenn Du keine nennenswerte gesetzliche Rentenversicherung hast, sind Immobilien sicher eine vernünftige Ergänzung. Aber die Frage ist ob bei 4 Immobilien auf Pump noch genügend anderes übrig bleibt. 

 

Meine Bausparkasse war in grauer Vorzeit nicht sehr flexibel und der Vertrag für unseren Immobilienkauf praktisch nicht sinnvoll nutzbar. Es ist ja auch bei einem flexiblen Vertrag nicht so, dass Du heute einen Bausparer abschließt und übermorgen damit eine Immobilie kaufen kannst. Das würde praktisch immer auf eine Zwischenfinanzierung hinauslaufen und das rechnet sich vor allem für den Anbieter. Du sparst mit niedrigen Zinsen und zahlst zeitgleich für dein eigenes Geld höhere Zinsen. Wenn man das wirklich mal ausrechnet, wird das unterm Strich leicht ziemlich teuer. 

 

Ich nehme an, Du bist noch vergleichsweise jung (Anfang 30?). Da würde sich meiner Einschätzung auch eine andere eher unkonventionelle Vorgehensweise anbieten, bei der Du zeitlich relativ flexibel sein musst. Leg zuerst alles Geld rentierlich in ETF Fonds an und verfolge die Wertentwicklung des Depots. Wenn sich das Depot besser als 8 % p.a. entwickelt hat, schau Dich um ob es attraktive Immobilien gibt. Wenn das Depot besser gelaufen ist als 10 % p.a., dann reicht es vielleicht sogar für zwei Immobilien. Du brauchst zu dem Zeitpunkt ja nur den Eigenanteil für eine seriöse Finanzierung, bei der Du die Zinsen absetzen kannst bei einer vermieteten Immobilie. 

[Neverdo]

vor 5 Stunden von Mira Kuli:

Der Staat zahlt Bürgergeld-Empfängern die Miete- wird damit einerseits zum Konkurrenten normaler Mieter- andererseits befeuert das den Mietspiegel.

Mag sein, das den Besitzern die Sanierungen leicht fällt, wenn der Staat quasi zahlt.

Mach das mal mit Wohnungen, bei denen Du normale Mieter hast.

 

 

Wohngebäude, bei denen Du Ausweis-Level im roten Bereich hast, wirst Du nur noch verramschen können, weil die Kosten der Sanierung sehr hoch sind im Verhältnis zum Wert.

Speziell, wenn sie nicht gerade in einer Stadt mit guter Infrastruktur sind.

Die Kosten der Sanierung bleiben ja die gleichen- nur das Verhältnis zum Wert der Immo ändert sich.

Du kannst ein Haus auf dem Land top sanieren- aber im Verhältnis zu den gezahlten Kosten kannst Du keine Mieten verlangen, das sich sowas ansatzweise lohnt.

Die Leute werden zwar vermehrt aufs Land ziehen, weil sie sich die Stadt nicht leisten können- aber auch nicht überall hin.

Gibt genug Gegenden, wo Häuser heute schon nahezu unverkäuflich sind.

 

Noch dazu darfst Du raten, was passiert, wenn auf einmal zeitnah zehntausende Sanierungsfälle angeboten werden.

Die Wartezeiten und vor allem die Kosten steigen, denn Handwerker sind ja auch nicht blöde.

Wie Du schon richtig anmerkst- wenn man eigene Handwerker hat, ist man im Vorteil.

 

Ich wohne in einem ungedämmten Altbau mit 40 Jahren alten Gas-Einzelöfen und Durchlauferhitzern.

Ich bezahle an Energie ca. 100 Euro im Monat- jetzt rechne mal aus, wann sich bei mir eine Wärmepumpe amortisieren würde - oder WDVS oder sonst eine Sanierung.

(Ich würde auf Grund meines Alters auch keine Finanzierung bekommen).

Damit bin ich bestimmt nicht alleine und so wird auch später das Angebot auf dem Markt aussehen. Wird mein Haus begehrt sein- sicher nicht und im Preis wird sich das niederschlagen.

Jemand, der sich verkleinert oder ins Heim muß, wird vorher sicher nicht sanieren.

 

Nur ein Hinweis, weil mir das immer wieder mal begegnet, häufig haben Eigentümer nach Ablösung der Hypothek dieselbe nicht im Grundbuch gelöscht, wenn dann Geld benotigt wird, ist die Bank so wie ich es erlebe durchaus bereit Kredit zu geben und die Eintragung partiell vorzunehmen, nicht in der ursprünglichen Höhe aber durchaus für den ein oder anderen über 65 jährigen interessant und dann zum niedriegen Bauzinssatz und nicht dem üblichen Konsumer.

Selbstverständlich kann man auch neu eintragen lassen, wenn zuvor gelöscht wurde,  die Gebühren dafür halten sich in Grenzen.

 

 

[Mira Kuli]

vor 16 Stunden von Neverdo:

Nur ein Hinweis, weil mir das immer wieder mal begegnet, häufig haben Eigentümer nach Ablösung der Hypothek dieselbe nicht im Grundbuch gelöscht, wenn dann Geld benotigt wird, ist die Bank so wie ich es erlebe durchaus bereit Kredit zu geben und die Eintragung partiell vorzunehmen, nicht in der ursprünglichen Höhe aber durchaus für den ein oder anderen über 65 jährigen interessant und dann zum niedriegen Bauzinssatz und nicht dem üblichen Konsumer.

Selbstverständlich kann man auch neu eintragen lassen, wenn zuvor gelöscht wurde,  die Gebühren dafür halten sich in Grenzen.

 

Mein Haus (100 Jahre altes kleines RMH) ist aktuell weniger wert, als die Sanierung kosten würde- (Wärmepumpe würde neue Stromleitungen erfordern und komplette neue Heizung/Verrohrung) - Rattenschwanz).

Kann also nicht klappen- schon, weil die Bank ab 67 Jahren die Rente einrechnen muss für die Raten.

Ich bezweifle mal, das selbst eine Teil-Finanzierung günstig würde- weil die Bank sich durch Bürgen, weitere Kreditnehmer oder eine Ausfallversicherung absichern müsste.

Wenn das Haus einen entsprechenden Wert hat- Köln Innenstadt etc. -dann mag das sicher gehen.

Daher sagte ich ja- die Kosten der Sanierung bleiben die gleichen- nur das Verhältnis zum aktuellen (beleihbaren) Wert der Immobilie ist ein anderes.

[Chris8080]

Am 14.8.2024 um 13:56 von Sapine:

Ich nehme an, Du bist noch vergleichsweise jung (Anfang 30?).

Leider nein - bin 43.
Habe 12 Jahre recht wenig verdient und seit 2 Jahren jetzt ganz ok (ca. 90k Netto, Trend steigend).
Habe noch von vor 2008 ETFs - aber leider nur mit 30k oder so aktuell und die neuen ETFs sind jetzt ca. 2 Jahre alt mit 100k.

Die Idee war halt, ein paar sehr kleine Wohnungen zu kaufen in größeren Häusern.
Sprich: Diversifizierung als Sicherung gegen Mietausfall, größere Häuser (= hoffentlich strukturierter verwaltet), kleiner Wohnungen = einfacher im Notfall zu verkaufen als ein großes 700k ZFH freistehen.
Die erste Wohnung ist quasi für unser Alter gedacht, falls wir da einziehen wollen.
Die nächsten als Investment um monatliche Einnahmen zu haben.

 

Wenn ich jetzt noch 20 Jahre abbezahle und alles gut gehen sollte, dann gehören die mit 65 uns und dann können wir immer noch entscheiden, ob nach und nach verkaufen oder monatlich die Mieten einnehmen.
Klar - größere Sanierungen könnten natürlich anstehen oder ich könnte weniger verdienen etc.
Und Mieterauswahl, etc. - logisch, ist auch alles ein Thema - aber mir ging es hier rein um BSV + Wohnung / Finanzierung.

[zoni]

Am 13.8.2024 um 14:16 von hilflos:

Ein zuteilungsreifer Bausparvertrag kann ohne Grundbuchteintrag für zusätzliches Geld /Eigenkapital sorgen.

Das ist für mich auch der Grund, warum ich einen habe, um die Restschuld nach Zinsbindungsende ggf. ablösen zu können.

Zum Sparen lohnt sich das nicht.

[satgar]

vor einer Stunde von zoni:

Das ist für mich auch der Grund, warum ich einen habe, um die Restschuld nach Zinsbindungsende ggf. ablösen zu können.

Zum Sparen lohnt sich das nicht.

Restschuld abzulösen rein mit dem Guthaben, oder auch inkl. des Bauspardarlehens? Und ist dir die Effektivverzinsung aus mikrigem Sparzins zzgl. niedrigem Darlehenszins bekannt?

 

Die meisten schielen nämlich immer nur auf den Darlehenszins und verlieren völlig aus dem Blick, dass Sie während der Sparphase Opportunitätskosten im Sinne niedriger Sparzinsen, Abschluss- und Verwaltungskosten haben, die für das Gesamtkonstrukt "Bausparvertrag" den Zins deutlich anders aussehen lassen. Aber verstehen viele nicht.

 

Vereinfacht gesprochen:

 

10 Jahre sparen mit 0,1% Guthaben zins und 7 Jahre Darlehensabzahlen mit 1,59% Darlehenszins heißt eben nicht, dass man 1,59% Darlehenszins hat. Denn es unterschlägt den Zeitraum der vorangegangenen 10 Jahre Sparphase. Aus diesem Grund, lassen sich für den Ottonormalbürger Bausparverträge aber auch so gut verkaufen, weil Menschen das nicht überreißen.

[zoni]

Das ist schon klar… Damals gab’s halt aufs Guthaben auch keine Zinsen. Weder aufs Festgeld oder sonst was. Aber der Darlehenszins war ja damals schon bekannt. Heute würde man vielleicht anders entscheiden? ob die Opportunitätskosten in Zukunft also für mich zu hoch angemessen oder sogar gering sind, wird die Zeit zeigen. Im schlimmsten Fall habe ich einen Verlustgeschäft gemacht. Im besten Fall springen ein paar Euro dabei raus. Aber der wichtigste Grund ist für mich wie gesagt dass ich über das Darlehen ohne Grundbuch Eintrag verfügen kann

 

vor 2 Stunden von zoni:

Das ist für mich auch der Grund, warum ich einen habe, um die Restschuld nach Zinsbindungsend ggf. ablösen zu können.

Zum Sparen lohnt sich das nicht.

 

[satgar]

vor 25 Minuten von zoni:

Im schlimmsten Fall habe ich einen Verlustgeschäft gemacht.

Ja, letztlich ist es halt genau das. Ne Wette. Brauchts das bei ner baufinanzierung? Meine Meinung wäre immer, nein. Es wird aber gerne verkauft, weil es hohe Provision bringt. Wenn man sich ganz bewusst und mit vollem Verständnis für die Wette entscheidet, ok. Auch im Hinblick darauf, dass sie meist für die Bausparkassen gewonnen wird. Aber letztlich wird das so nicht im Verkaufsgespräch gesagt, sondern mit der zinssicherheit argumentiert und letztlich auch mit Angst vor steigenden Zinsen verkauft (nen Bausparvertrag ist nämlich nichts anderes als ne Versicherung gegen steigende Zinsen). Und da arbeitet man dann gern im Verkauf mit Angst.

[zoni]

vor 21 Minuten von satgar:

Ne Wette. 

Andre würden vielleicht sagen ein zusätzlicher Sicherheitsbaustein.
Ist im Prinzip auch egal, ich bin mit Sicherheit der letzte, der jemanden in so einem Bausparer reinquatschen will. Ich hab das damals für mich bewusst do entschieden aus genannten Gründen