Kaufen vs Mieten hinsichtlich Steuern im Rentenalter

[PEOPLES]

Moin,

und sorry für den bissi umständlichen Titel.

 

Wie die Meisten versuche ich durch Investments etwas fürs Alter zurück zu legen. Soweit so gut. Bisher habe ich allerdings "nur" ein Depot und (weil ich noch in Brasilien wohne) Kreditpapiere hier, die (noch) durch den hohen Leitzins interessant sind. 

Wenn ich einen Kaufen vs Mieten Rechner bemühe, dann kommt da in etwa eine Parität raus, je nachdem wie man die Parameter dreht. Zieldauer sind immer so 25 Jahre.

 

Wir lassen mal die den ganzen "Emotionalen" Teil raus, wie "Zwangssparen", das Gefühl einem anderen die Hütte zu bezahlen, "Eigenheim wohnt sich besser", etc.

 

Was aber in den meisten Rechner nie auftaucht ist der Effekt, dass man ja (theoretisch) im Rentenalter die Miete aus Depotverkäufen realisieren muss. Zumindest wenn man mal "stupide" Mieten (und sparen ins Weltdepot) vs Kaufen setzt. Sprich die Miete muss ich ja Brutto aus dem Depot ziehen, versteuern und dann Netto bezahlen. Diese Differenz von dann rund 15-26%, je nachdem wie man versteuern muss und was es für ETfs sind, kommen ja on Top.

 

Wie schlägt das auf eine Gesamtbetrachtung durch?

 

Ich persönlich habe nichts gegen das Kaufen, bin allerdings gerne Mieter, vor allem weil sehr flexibel hinsichtlich Größe, nichts ortsgebunden, wenn die Nachbarn doof werden, dann zieh ich weiter, usw.

Jetzt bin ich aber auch nicht mehr "Alleine" und meine Bessere Hälfte (und deren Kulturkreise) ist unumstößlich davon überzeugt, dass nur Betongold zählt. Gottseidank kann man bissi mit Zahlen argumentieren, aber es ist halt eine Emotionale Sache und auch Prestige. A vida.

 

Vielen Dank schonmal

[migieger]

Wenn Du privat kaufst oder mietest, zahlst Du den Kaufpreis bzw. die Miete doch immer aus Deinem versteuerten Netto (zumindest in D, k.A wie das in BRA ist).
 

[moonraker]

vor 10 Stunden von PEOPLES:

Was aber in den meisten Rechner nie auftaucht ist der Effekt, dass man ja (theoretisch) im Rentenalter die Miete aus Depotverkäufen realisieren muss. Zumindest wenn man mal "stupide" Mieten (und sparen ins Weltdepot) vs Kaufen setzt. Sprich die Miete muss ich ja Brutto aus dem Depot ziehen, versteuern und dann Netto bezahlen. Diese Differenz von dann rund 15-26%, je nachdem wie man versteuern muss und was es für ETfs sind, kommen ja on Top.

Du zahlst (in D) Steuern auf den Gewinn, den der Anteil im Depot gemacht hat - nicht auf den gesamten Betrag, den Du entnimmst.

Und die Steuer auf das angesparte Vermögen sollte im Vergleich natürlich berücksichtigt werden. Wenn es der Rechner nicht macht, dann eben manuell...

[Rubberduck]

vor 49 Minuten von migieger:

Wenn Du privat kaufst oder mietest, zahlst Du den Kaufpreis bzw. die Miete doch immer aus Deinem versteuerten Netto (zumindest in D, k.A wie das in BRA ist).

 

In Deutschland können die Zinsen für den Kredit immerhin bei VERMIETUNG abgesetzt werden. Man kann sich also auch einen kleinen Brocken Betongold gönnen und weiterhin zur Miete wohnen. Die steuerliche Situation in Deutschland ist komplex und pauschale Vergleiche mit der Abgeltungssteuer grober Unfug. Beispielhaft hat eine VERMIETETE kleine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus eine vergleichsweise hohe Abschreibung (AFA mal mit Rechenhilfe des Ministeriums anschauen, viel Haus, wenig Anteil am Grundstück ist gut).

 

In BRA spielte früher Inflation eine große Rolle. Eine ehemalige Kollegin stammte von dort und die meinte, dass man früher nie Geld bei sich trug, weil das am Nachmittag nix mehr wert war. Das ist dann schon eine Kopffrage.

 

 

[W.Heisenberg]

vor 10 Stunden von PEOPLES:

Was aber in den meisten Rechner nie auftaucht ist der Effekt, dass man ja (theoretisch) im Rentenalter die Miete aus Depotverkäufen realisieren muss. Zumindest wenn man mal "stupide" Mieten (und sparen ins Weltdepot) vs Kaufen setzt. Sprich die Miete muss ich ja Brutto aus dem Depot ziehen, versteuern und dann Netto bezahlen. Diese Differenz von dann rund 15-26%, je nachdem wie man versteuern muss und was es für ETfs sind, kommen ja on Top

Dazu muss beachtet werden, dass vom Portfolio nicht mehr als 3,5% brutto entnommen werden darf, denn sonst steigt das Risiko, dass Portfolio irgendwann bei 0 steht. (also nicht die Markrendite von 7-8% - Sequence of Return Risk )

[Theobuy]

vor 10 Stunden von PEOPLES:

Jetzt bin ich aber auch nicht mehr "Alleine" und meine Bessere Hälfte (und deren Kulturkreise) ist unumstößlich davon überzeugt, dass nur Betongold zählt. Gottseidank kann man bissi mit Zahlen argumentieren, aber es ist halt eine Emotionale Sache und auch Prestige.

Sicherlich auch eine Frage der Zugänglichkeit von Finanzprodukten und den (familiären) Erfahrungen damit - insofern vermutlich berechtigterweise weit verbreitet. Für international mobil lebende Personen stellen sich aber ganz andere Fragen, vor allem: lohnt es sich, für wenige Jahre zu kaufen?

 

Ein Mieten vs. Kaufen-Vergleich ist ziemlich komplex und ich traue solchen Rechnern nicht viel zu. Selbst wenn man berücksichtigt, dass man gerne mehr qm kauft als man mietet, gehe ich bei meinen Überlegungen davon aus, dass Kaufen ca. 1,5x so teuer pro qm ist wie mieten, da man deutlich mehr Nebenkosten zu tragen hat - nicht alles kann vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden: Steuern, Versicherungen, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten usw. Details hängen davon ab, wo man mietet bzw. kauft. Allerdings kann es sein, dass der Unterschied groß genug ist, dass sich Kaufen lohnen kann.

 

Wenn man kaufen will, kann man ggf. durch das Dazwischenschalten von juristischen Personen steuerliche Optimierungen erzielen, gerade wenn man nicht in Deutschland lebt gibt es interessante Gestaltungsmöglichkeiten. Hier würde ich mich mal in Brasilien umhören.

 

Eigentum kann man als Absicherung gegen steigende Mieten sehen, allerdings kann diese Absicherung im Vergleich zum Gesamtvermögen sehr teuer sein. Und im Vergleich zu einem Weltportfolio, welches höherer erwartete Renditen hat als die Wertsteigerung einer Immobilie, kann man Anteile an ETFs verkaufen - an einer Wohnung nicht; da geht nur ganz oder gar nicht.

 

Der steuerliche Aspekt ist m.E. nicht der entscheidende Punkt. Ich würde eine Cashflow-Projektion anstellen. Wie viel hättest du gerne in 25 Jahren zur Verfügung mit/ohne Ausgaben für Miete und wie kommst du da hin (Inflation nicht vergessen)? Da könnte rauskommen, dass das nur mit angenommenen Wertzuwächsen bei Aktien von 5%+ erreichbar ist; eine Immobilie, in der 80% aller Assets stecken, macht halt nicht satt.

[Sapine]

Für diesen Vergleich können ganz viele Faktoren mit hineinspielen. Einer der Gründe, warum kaufen oft teurer wird sind gesteigerte Ansprüche bei Größe und Ausstattung. In Eine Mietwohnung wird man in aller Regel keine Profiküche einbauen aber im "eigenen" dann schon. Und da gibt es eine lange Liste, wo man gerne Geld versenkt. 

 

Einer der noch vorhandenen Vorteile bei der selbst genutzten Immobilie ist, dass man die eigene Miete in der Regel nicht versteuern muss. Sofern man auf dem Teppich bleibt bei den Wünschen und Ausgaben gibt es hier einen kleinen Ausgleich. Wenn man dann als freiwillig Versicherter im Rentenalter womöglich auch auf Kapitaleinkünfte noch Beiträge für KV und PV abführen muss, rechnet es sich besser als bei einem gesetzlich oder privat Versicherten. Im Rentenalter kann das dabei helfen, dass man einen großen Teil seiner dann niedrigeren Kapitaleinkünfte brutto für netto vereinnahmen kann. In der Ansparphase gibt es weniger Vorteile. 

 

Das wichtigste ist aber meiner Einschätzung nach, die Frage, ob man relativ sicher sein kann, dass man lange genug in dem Objekt wohnt. Je nachdem wo man kauft kommen ja noch mächtig Nebenkosten drauf ohne dass man dafür einen Mehrwert bekommt. 

 

Kleiner möglicher Nebeneffekt. Wenn die Familie der Partnerin das Thema Immobilien stark befürwortet, beinhaltet das oft auch eine finanzielle Unterstützung, die man fürs Aktiendepot sicher nicht bekommen würde. 

 

Auf irgendwelche Internetrechner würde ich mich nicht verlassen.

[Okabe]

Die bessere Hälfte kommt bestimmt aus einen Kulturkreis, in dem man keinen solchen Mieterschutz genießt wie in Deutschland.

Ich würde da versuchen auf die Rationalität der Partnerin zu setzen und zu erklären dass man 1.) eigentlich niemals aus der Wohnung bzw. dem Mietvertrag geworfen werden kann (sofern es kein privater Vermieter ist) und 2.) Mieterhöhungen stark reguliert sind - je nach Ort mehr oder weniger stark.

 

Ich würde die Frage vielleicht auch von den Erben abhängig machen. Gibt es keine (direkten) Erben, dann würde ich mieten. Gibt es Erben, dann würde ich mir überlegen - werden die das Haus weiterhin bewohnen können und wollen? Falls ja, dann spricht das für das Haus oder die Wohnung. Falls nein, dann wäre das ein Argument dagegen.

 

Auf die Rechner würde ich ebenfalls nicht zählen. Insbesondere muss man Wertsteigerungen eigentlich ignorieren, denn die bringen einem ja nix, solange man nicht verkauft. Im Gegenteil, die erhöhen nur die Steuer. Lieber bis zum Ende mieten und das Vermögen aufbrauchen als nach einiger Zeit das Haus verkaufen zu müssen und wieder mieten zu müssen - selbst wenn der Verkauf mit Gewinn wäre.

[oktavian]

wie @Sapineschon schrieb musst die Mietersparnis nicht versteuern. Eventuelle Wertsteigerungen sind nach 10 Jahren steuerfrei, aber Wertverluste werden meines Wissens auch nicht berücksichtigt. Also ist Mieten rein steuerlich schlechter, denn die Miete kann man nicht abziehen. Man muss also die Rendite des Hauses und Flexiblität/Liquidität abwägen.

[Norica]

Am 6.8.2024 um 22:39 von PEOPLES:

Wir lassen mal die den ganzen "Emotionalen" Teil raus, wie "Zwangssparen", das Gefühl einem anderen die Hütte zu bezahlen, "Eigenheim wohnt sich besser", etc.

 

....

 

Ich persönlich habe nichts gegen das Kaufen, bin allerdings gerne Mieter, vor allem weil sehr flexibel hinsichtlich Größe, nichts ortsgebunden, wenn die Nachbarn doof werden, dann zieh ich weiter, usw.

Na wenn das nicht Emotionen sind

 

Aber zum Thema (aus dem Emotionen eben nicht ganz rausgehalten werden können) ein paar Gedanken:

Auf Grund der Sondersituation bei Immobilien in den letzten Jahren kann ich nicht sagen, ob wir neben einer Miete zusätzlich soviel Geld hätten zurücklegen können, wie das Haus jetzt mit ca. 20 Jahren eventuell wert ist.

Seit Frühjahr sind wir dran und wollen verkaufen. Das Objekt ist nun einfach zu groß, auch wenn die Unterhaltung momentan noch keine Probleme bereitet ist absehbar, dass das mal ein Aufwand werden kann.

Treibender Part bin ich, irgendwie habe ich unsere Wohnsituation immer als temporärer Kompromiss gesehen. Sollte sich ein Verkauf realisieren lassen, werden wir mieten.

 

Warum nicht etwas Kleineres kaufen? Wie Du auch schreibst treibt mich die zu gewinnende Flexibilität, denn wir wissen noch nicht, was wir dann alles anstellen wollen und wo es uns wie lange hinzieht.

Aber ich bin mir sicher, dass wir eine Mietwohnung aus dem Cashflow unserer Anlagen sehr gut finanzieren können und möchten wohnrechtlich nicht mehr immobil sein.

Dabei habe ich weder Steuerrechner angeworfen, noch mich mit sicheren Entnahmeraten befasst. Ich weiß was geht und habe das mit dem abgeglichen, was nötig ist. Das reicht mir, denn ich halte es gerne so einfach wie möglich.

 

Es ist also nicht ausgeschlossen, beides -kaufen und mieten- zeitlich aufeinanderfolgend zu kombinieren, wenn man so ein angenehmes Leben gestalten kann.

 

 

SG

[PEOPLES]

Vielen Dank für all die Inputs.

 

Es wäre eine Immobilie in D unter Deutscher Steuerpflicht. Familiäre Zuschüsse gibts nicht, weder von ihrer noch meiner Seite. Das müssen wir schon selber "wuppen", ist aber im Bereich des Möglichen, zumal ich keinen "Palast" kaufen würde.

 

Also es wäre eh so, dass wir erstmal zur Miete wohnen und dann schauen, ob wir in D bleiben und wenn ja, wo genau. Sie ist ja Brasilianerin und da kann der Kulturschock schon hart sein  

 

Also die Rechner, die ich da bemühe, schneiden Mieter besser ab. Nicht viel, aber bissi. 

 

Da Menschen subjektiv sind, kann man Emotionen natürlich nicht aussen vor lassen, aber die Argumente, die da ab und an vorgebracht werden (Zwangssparen) sehe ich nicht als "Problem" bei mir. Also ich muss mich nicht selbst "geisseln" und kann mir (mitterweile) mehr oder weniger gut Kursschwankungen anschauen, bzw. ich schau mal absichtlich weg 

Ich weis aber nciht, ob ich meiner Partnerin da das Zepter überlassen würde. Sie ist hinreichend gut im finanziellen (auch weil sie hart dafür arbeitet), aber mehr oder weniger große Summen auf einem Haufen suggerieren manchen, dass mehr ausgegeben werden kann als sollte.

Könnte ich x Stories von ihren Freundinnen erzählen, da rollen einem sich die Fußnägel hoch.