Immobilienerbe, Schenkungssteuer und GEG

[The Statistician]

Falls das Thema hier nicht passt, bitte gerne verschieben.

 

Aktuelle Situation

Der Großvater von meiner Frau ist kürzlich verstorben und dadurch kommt es nun zu einem Erbe der Immobilie. Die Inmobilie und das dazugehörige Grundstück ist direkt an dem Grundstück meiner Schwiegereltern. Ebenso schließen die Außenwände beider Immobilien an einer Stelle direkt an. Es gibt daher keine starke Trennung der Grundstücke und der Immobilien, was die ganze Konstellation derzeit etwas komplizierter gestaltet.

 

Die Erben sind mein Schwiegervater und dessen Schwester. Derzeit besteht das Interesse, dass man die Schwester ausbezahlt. Hier ergeben sich derzeit die folgenden Szenarien:

• Meine Frau kauft die Immobilie von ihren Eltern ab und erhält so bereits heute das Grundstück inkl. Immobilie (die Schwester wird dabei ebenso ausgezahlt).
• Die Eltern meiner Frau zahlen die Schwester aus und behalten die Inmobilie vorerst (finanzielle Unterstützung meiner Frau dürfte hier hinzukommen, andernfalls müsste ihr Vater die Betriebsrente auszahlen lassen, was aber finanziell wenig sinnvoll sein dürfte)
• Die Eltern zahlen die Schwester aus und verkaufen zeitgleich das gesamte Grundstück inkl. beider Inmobilien.

 

Da die Eltern meiner Frau voraussichtlich nicht genug Cash für eine Auszahlung hben, besteht die Idee, dass meine Frau finanziell unterstützt. Damit einhergehend kam vom Vater bereits die Idee, dass meine Frau direkt die Immobilie übernimmt. Ein Gutachten ist noch nicht erfolgt, wodurch wir den Wert noch nicht kennen. Dabei wird dieser aber grob geschätzt bei um die 300k liegen (Immo ist extrem alt und dürfte kaum was Wert sein, wodurch das Grundstück dominieren wird).

 

Dabei ergeben sich aktuell folgende Fragen/Probleme:

• Was muss man dabei bzgl. der Schenkungssteuer beachten. Die finanzielle Unterstützung meiner Frau (mittlere fünfstelliger Betrag, 40-50k) dürfte über den Freibetrag liegen? Im Falle einer Übertragung an meiner Frau müsste man den Freibetrag (Eltern -> Kind) ebenso beachten. Kann man bei letzterem eine Kombination von Schenkung und “Kauf” nutzen, falls eine reine Schenkung über dem Freibetrag läge?
• Nach meinem Wissen muss bei einem Eigentümerwechsel (ebenso bei einem Erbe) eine Sanierung/Modernisierung nach dem GEG innerhalb von 2 Jahren erfolgen. Hier gibt es wohl keine Ausnahmen, selbst wenn die Immobilie nicht bewohnt oder vermietet werden soll? Kann man die potentiellen Kosten gleich mit einem Gutachten zwecks Wertermittlung feststellen? Wir haben mit Gutachtern bisher noch keine Erfahrungen. Bei der Immobilie dürfte wohl viel anstehen und auf die Kosten haben wir ehrlich gesagt wenig Lust, insbesondere weil weder Vermietung noch Selbstnutzung in Frage käme (weder von meiner Frau noch von Seiten ihrer Eltern).

 

Falls sich das mit den Informationen bereits hinreichend sagen lässt: Was wäre das objektiv sinnvollste Vorgehen in diesem Fall? Die potentiellen Sanierungskosten wirken auf uns derzeit ziemlich unsinnig, da das faktisch konplett verschwendete Ressourcen wären. Das wäre nur sinnig, wenn man die Immobilie anschließend vermietet, worauf aber keiner der Betroffenen derzeit Lust hat. 

[Allesverwerter]

Was soll denn mit der Immobilie gemacht werden, finales Zielbild, wenn weder Nutzung noch Vermietung gewünscht ist?

 

Warum lässt man nicht erstmal alles so wie es ist? Ggf. Verkauf erst in 2 Jahren, wenn die GEG Frist drückt.

 

 

[Neverdo]

Weiß nicht, ob nach einem Regierungswechsel dieser Zwang noch bestehen wird, wobei Anwälte ihn bereits jetzt in Frage stellen, die EU von solch einer Festlegung abgewichen ist und es den Ländern überlässt.

Kommt der Rechtsruck in der EU, wird man da m.E. noch mehr Lockerungen  vornehmen , kommt der Regierungswechsel bei uns prognostiziere ich eine völlige Überarbeitung von Heizungsgesetz und GEG...

https://www.anwalt.org/zwangssanierung/

[The Statistician]

vor 2 Stunden von Allesverwerter:

Was soll denn mit der Immobilie gemacht werden, finales Zielbild, wenn weder Nutzung noch Vermietung gewünscht ist?

Aufgrund der Grundstückskonstellation (keine Abgrenzung und Immobilien teilen sich eine Wand) besteht zunächst das Ziel das gesamte Grundstück im engeren Familienkreis zu behalten. Die Immobilie ist dabei aktuell nicht so wichtig, da sehr alt und viel gemacht werden müsste (sofern eine Nutzung in irgendeiner Form ins Spiel kommt). Die Schwiegereltern werden derzeit den Status Quo für die nahe Zukunft präferieren. Jedoch steht auch die Option im Raum, dass sich die Schwiegereltern mit einer altersgerechten Wohnung verkleinern und dann entsprechend ein Verkauf in Frage käme. Daher geht es uns vor allem darum die finanziellen Kosten für die unterschiedlichen Szenarien abschätzen zu können. Darauf aufbauend ergeben sich dann konkretere Ziele.

vor 2 Stunden von Allesverwerter:

Warum lässt man nicht erstmal alles so wie es ist? Ggf. Verkauf erst in 2 Jahren, wenn die GEG Frist drückt.

Klar, kurzfristig kann man das natürlich erst einmal auch dabei belassen, wobei man dann die Freibeträge bzgl. Schenkungen nur noch beachten muss. 

vor einer Stunde von Neverdo:

Kommt der Rechtsruck in der EU, wird man da m.E. noch mehr Lockerungen  vornehmen , kommt der Regierungswechsel bei uns prognostiziere ich eine völlige Überarbeitung von Heizungsgesetz und GEG...

Würde an der Stelle ungern auf politische Verläufe spekulieren. Selbst wenn es dazu käme, dürfte das länger dauern als man denkt. Daher würden wir lieber den Status Quo als Ausgangslage heranziehen.

[Allesverwerter]

vor 19 Stunden von The Statistician:

• "Die finanzielle Unterstützung meiner Frau (mittlere fünfstelliger Betrag, 40-50k) dürfte über den Freibetrag liegen? Im Falle einer Übertragung an meiner Frau müsste man den Freibetrag (Eltern -> Kind) ebenso beachten. Kann man bei letzterem eine Kombination von Schenkung und “Kauf” nutzen, falls eine reine Schenkung über dem Freibetrag läge?

Kann Deine Frau das nicht als Teil-Kredit abbilden?

[hilflos]

sind es überhaupt 2 Grundstücke mit 2 Grundbücher? wenn mit dem Haus eh nichts gemacht werden soll, warum die Schwester/Tante auszahlen?  Die Renovierungspflicht wird überschätzt. Wenn das Haus nicht beowohnt wird, und keine Heizung läuft gibt´s auch keine Sanierungspflicht

[BarbarossaII]

Am 8.6.2024 um 17:47 von The Statistician:

Freibetrag[...]? 

Tabelle 1: Freibeträge und Steuerklassen bei einer Schenkung      >>>    https://www.finanztip.de/schenkungssteuer/

 

Am 8.6.2024 um 17:47 von The Statistician:

Die Erben sind mein Schwiegervater und dessen Schwester.

haben Deine Schwiegereltern außer Deiner Frau weitere Kinder? (und damit potenielle Interessenten/Stakeholder)

 

Am 8.6.2024 um 17:47 von The Statistician:

• die Schwester wird dabei ebenso ausgezahlt

will die sich auszahlen lassen?

 

 

weiteres Szenario:

* Deine Frau kauft nur den Anteil am Haus des Großvaters von der Schester Deines Schwiegervaters

* zusätzlich schenkt Dein Schwiegervater Deiner Frau seinen Erbteil am Haus des Großvater

* es werden zwei Einheiten geschaffen (Grundstück mit Haus Deiner Schwiegereltern und Grundstück Deiner Frau -ex. deren Großvater

) - mit klaren Definitionen wem was gehört.

* dabei werden bzgl. der gemeinsamen Wand etc. klare Vereinbarungen getroffen (und im Grundbuch beider Grundstücke fixiert.

 

 

[Thomas_384]

Am 8.6.2024 um 17:47 von The Statistician:

 

• Nach meinem Wissen muss bei einem Eigentümerwechsel (ebenso bei einem Erbe) eine Sanierung/Modernisierung nach dem GEG innerhalb von 2 Jahren erfolgen. Hier gibt es wohl keine Ausnahmen, selbst wenn die Immobilie nicht bewohnt oder vermietet werden soll? Kann man die potentiellen Kosten gleich mit einem Gutachten zwecks Wertermittlung feststellen? Wir haben mit Gutachtern bisher noch keine Erfahrungen. Bei der Immobilie dürfte wohl viel anstehen und auf die Kosten haben wir ehrlich gesagt wenig Lust, insbesondere weil weder Vermietung noch Selbstnutzung in Frage käme (weder von meiner Frau noch von Seiten ihrer Eltern).

 

 

 

Viel muss man doch nicht sanieren laut GEG, oder?

Oberste Geschossdecke (kann man ggf. als Eigenleistung machen indem man Dämmplatten auslegt), Heizungsrohre ungedämmt (kann man als Eigenleistung machen) und dann halt die Heizung falls diese ein KonstanttemperaturDingsbums ist soweit ich weiß (gefährliches Halbwissen - bitte selber nachlesen). Ich hatte eine Heizung die über 30 Jahre alt ist und Ölheizung war. Diese musste ich nach dem GEG (zumindest dem alten) gar nicht austauschen weil Niedertemperatur Kessel (mit temperaturführung draußen).

Wie gesagt - bin mir nicht sicher. Aber ließ nach was man in der Immo wirklich nach Gesetz machen "MUSS" und was nicht.

[oktavian]

Am 9.6.2024 um 21:21 von Thomas_384:

Heizungsrohre ungedämmt (kann man als Eigenleistung machen)

es geht meines Wissens nur um offen liegende Heizungsrohre. Wenn diese Rohre irgendwo sind, wo man die Wärme nicht braucht, würde ich die eh dämmen z.B. im Keller. Wundert mich wieso manche das nicht haben.

https://www.gesetze-im-internet.de/geg/anlage_8.html

 

[satgar]

vor 27 Minuten von oktavian:

Wundert mich wieso manche das nicht haben.

Das ist in älteren Objekten gang und gebe, dass das aufputz ungedämmt verläuft. Energie war halt billig, da spielte das nicht so sehr eine Rolle, ob man über den Jahresgesamtverbrauch vielleiht 5% Verlust durch die Kellerrohre erleidet.

 

Vielleicht fand es der ein oder andere auch ganz charmant, dass durch den Kessel selbst und die Rohre ein Wärmeeintrag in die Räume stattfand und diese leicht beheizt waren, ohne das der Raum selbst Heizkörper aufwies.

[oktavian]

vor 38 Minuten von satgar:

Das ist in älteren Objekten gang und gebe, dass das aufputz ungedämmt verläuft. Energie war halt billig, da spielte das nicht so sehr eine Rolle, ob man über den Jahresgesamtverbrauch vielleiht 5% Verlust durch die Kellerrohre erleidet.

hier ist es ein selbstgenutztes Einfamilienhaus. Auch Dachdämmung/Dachboden dämmen lohnt in meinen Augen. Das sind noch so Maßnahmen, die man eh mal selbst machen kann. Bei Dämmung generell muss man sonst auch etwas auf Feuchtigkeit achten, wenn man nur bestimmte Dinge dämmt von sehr schlecht auf sehr gut. Hier war auch nicht klar, ob/wie das Haus genutzt werden soll oder ab es dann eh abgerissen wird. Ansonsten rechnet es sich nicht mit dem Dämmen von Rohren zu warten.

 

Wenn ich 2 Objekte langfristig in der Familie hätte, würde ich Strom/Gas/Heizung/Internet 1x zentral nutzen (keine Vermietung). Bei uns liegt öffentlicher Grund dazwischen und man kann daher kein Kabel legen.