Immobilienfinanzierung 110%, keine Tilgung und Kapital parallel in Aktienmarkt investieren?

[Maximator]

Am 15.5.2024 um 13:45 von singhabeer:

- Wir werden und wollen weiterhin zur Miete wohnen

 

Eigenheim ist wohl nicht geplant. Und selbst wenn, eine 100% EK-finanzierte Wohnung kann man ja verkaufen oder zu 80% beleihen wenn man plötzlich doch wieder EK braucht...

[singhabeer]

vor 2 Stunden von s1lv3r:

 

Als Nordseeanrainer, dem dieses Konstrukt (wohlhabende Doppelverdiener gönnen sich hier eine Ferienwohnung, wohnen aber hunderte Kilometer entfernt) sehr häufig unterkommt, würde ich dir auf jeden Fall raten erst einmal im ersten Schritt deine Motivlage sauber zu sortieren. Grundsätzlich sehe ich da drei Bereiche:

1. Das finanzielle Motiv (Gewinnerzielungsabsicht/Steueroptimierung),
2. den persönlichen Nutzen (tatsächliche Nutzung als Ferienimmobilie für die eigene Erholung),
3. den Nutzen als Statussymbol.

Prinzipiell finde ich jeden dieser drei Gründe respektabel und als Entscheidungsgrund absolut hinreichend. Man sollte m.M.n. bloß nicht in den Fehler verfallen, diese Motive miteinander zu sehr zu mischen. Dann kommt man nämlich schnell in eine Situation, wo man sich das Vorhaben doch allzu sehr schönredet - und das ist leider sehr oft, dass was passiert, wenn irgendein "Finanzberater" seinen Senf dazu gibt.

 

Faktisch betrachtet ist es m.E.n. so, dass man einzig das Motiv (3.) auf jeden Fall erreichen wird, aber schon bei (2.) kann es haarig werden (die Entfernung ist doch zu weit? Wenn man 5 Jahre hintereinander da war, verliert man doch das Interesse? - gerade wenn man jung ist, möchte man ja noch was anderes sehen). (1.) ist meiner Erfahrung nach dann schon recht unwahrscheinlich; Um ein gutes Schnäppchen zu machen, muss man als Immobilieninvestor i.d.R. jahrelang den Markt beobachten und lokale Verbindungen knüpfen. Für einen lukrativen Betrieb als Vermietungsobjekt muss man möglichst viel Leistung selber erbringen. Einen Verwalter zu engagieren, der dann wiederum eine Putzfrau, einen Hausmeister und lokale Handwerker beschäftigt, läuft nur auf eines hinaus: Bestenfalls eine 0-Rendite.

 

Wenn selber kümmern nicht geht, da man ja auch noch einen Fulltimejob hat und die Entfernung dazu eigentlich auch zu weit ist, ist es meiner Erfahrung nach zu 99% keine lukrative Anlage. (Was eben aber auch okay sein kann, wenn hier bewusst (2.) oder (3.) im Vordergrund stehen).

Danke für den ausführlichen Beitrag, dann weißt du ja wovon ich spreche

 

Unser Motiv ist hauptsächlich der persönliche Nutzen, es soll jedoch wenigstens einigermaßen finanziell Vernünftig sein. Sprich: Die Rendite muss nicht hoch sein, wenn es 1-3% ohne Kümmern wäre, wäre das schon einigermaßen ok für uns.
Der gewünschte Zielort wird von meiner Partnerin bereits seit Jahrzehnten reglemäßig (1-2x pro Jahr) bereist und es bestanden seit der Kindheit familiäre Bindungen.
Der Nutzen als Statussymbol ist für uns völlig uninteressant.

[wertomat]

Hallo, auch wenn es hier eigentlich nicht Thema ist: Mich würde mal interessieren, wieso ihr den persönlichen Nutzen bei einer eigenen Ferienwohung (edit:die zusätzlich vermietet wird) größer ansieht, als wenn ihr einfach wenn ihr hinfahrt euch was mietet.
Ich habe auch schon häufiger locker über das Thema nachgedacht:
-der Nerv mit "sich drum kümmern müssen" gleicht in etwa den Vorteil von "die eigenen Lieblingsmöbel, eigener Style, etc" aus.
-der große Vorteil einer eigenen FeWo ist in meinen Augen die Möglichkeit der Spontanität (spontan auch in der Hochsaison wenn alles voll ist am Wochenende schnell ans Meer). Aber genau das geht absolut nicht mehr, wenn man die Wohnung in die Vermietung geben will, dann wird sie ja Wochen im voraus ausgebucht sein. Und die Phasen, wo die Wohnung zufällig nicht vermietet und Spontanität möglich ist, sind genau die, in denen auch spontan was zu mieten billig und einfach wäre.

 

 

[smarttrader]

Wo ist denn eigentlich der Zielort?

 

Ich habe es immer locker gerechnet. 20 Wochen im Jahr vermietet zu 50% vom Saisonhochpreis.

 

90% FK und 10% EK.

 

Im Jahr eine Erneuerung beweglicher Gegenstände und alle 3 Jahre eine Renovierung und Mobiliar erneuern.

 

Für Verwaltung, Reinigung etc. habe ich 40% der Einnahmen angesetzt und die Zinsen als Werbungskosten. Der Korrektheit halbe habe ich die Zinsen zur Mitte der Laufzeit gerechnet und die üblichen 2% AFA.

 

Steuerlich lässt sich einiges optimieren. Aber unsere Hausbank zb. finanziert keine Ferienwohnungen. 

[Neverdo]

vor 15 Stunden von smarttrader:

Wo ist denn eigentlich der Zielort?

 

Ich habe es immer locker gerechnet. 20 Wochen im Jahr vermietet zu 50% vom Saisonhochpreis.

 

90% FK und 10% EK.

 

Im Jahr eine Erneuerung beweglicher Gegenstände und alle 3 Jahre eine Renovierung und Mobiliar erneuern.

 

Für Verwaltung, Reinigung etc. habe ich 40% der Einnahmen angesetzt und die Zinsen als Werbungskosten. Der Korrektheit halbe habe ich die Zinsen zur Mitte der Laufzeit gerechnet und die üblichen 2% AFA.

 

Steuerlich lässt sich einiges optimieren. Aber unsere Hausbank zb. finanziert keine Ferienwohnungen. 

Ziemlich realistisch...und zu welchem Ergebnis bist du gekommen, rentabel, profitabel..?

[smarttrader]

Wenn alles vorliegt und die Vermietung direkt starten kann, wird es meist ein Minus Geschäft.

 

Wohnung in Sassnitz BJ 2016, fertig möbliert mit Verwaltung und was man noch braucht war irgendwo bei 1,9% bei fast 6% Annuität.

 

Anderes Objekt war bei fast 11% bei 6%. Hier war aber alles notwendig. Umbau, Nutzungsänderung, Verwaltung und Unterhaltung.

 

Mir fehlte aber die Zeit einen Umbau zu begleiten mit 4 Stunden Fahrzeit.

[Flughafen]

vor 19 Stunden von singhabeer:

Unser Motiv ist hauptsächlich der persönliche Nutzen, es soll jedoch wenigstens einigermaßen finanziell Vernünftig sein.

Was genau ist für Euch beim persönlichen Nutzen der Vorteil einer gekauften FW gegenüber einer gemieteten FW? Eine FW ist nicht ohne. Mich stresst allein schon, wenn mir mein FW-Vermieter erzählt, was er dort alles machen lassen muss.

Ich verstehe auch nicht, wozu das Zinsdifferenzgeschäft, was soll es bringen? Möglichst viel Kredit aufnehmen, um eine möglichst hohe EK-Rendite zu bekommen? Was hat dann der ETF damit zu tun? Ein ETF ist eine ganz andere Investition mit einem anderen Rendite/Risiko-Profil.

[Rubberduck]

vor einer Stunde von Flughafen:

Eine FW ist nicht ohne. Mich stresst allein schon, wenn mir mein FW-Vermieter erzählt, was er dort alles machen lassen muss.

 

Mich stresst gelegentlich schon die Wohnung, die ich im gleichen Haus vermiete.

 

Meine Frau hat auch die Superidee eine FW an der Nordsee zu erwerben und dann natürlich auch zu vermieten.

Ohne einen vernünftigen Verwalter wird das kaum laufen. Da wäre eine zusätzliche Stelle die Rahm abschöpft.

Bei der Vermietung vor Ort ist ein Teil des Geschäfts die Eigenleistungen die ich einbringen kann.

Als Hobbymakler und Facility Manager.

vor 4 Stunden von smarttrader:

Mir fehlte aber die Zeit einen Umbau zu begleiten mit 4 Stunden Fahrzeit.

 

This.

vor 20 Stunden von smarttrader:

Aber unsere Hausbank zb. finanziert keine Ferienwohnungen. 

 

Nur aus Interesse: Welche würde das denn machen? Irgendwelche Spardosen oder VoBas am ""Urlaubsort""?

[Rubberduck]

vor 9 Stunden von smarttrader:

Wenn alles vorliegt und die Vermietung direkt starten kann, wird es meist ein Minus Geschäft.

 

Wohnung in Sassnitz BJ 2016, fertig möbliert mit Verwaltung und was man noch braucht war irgendwo bei 1,9% bei fast 6% Annuität.

 

Anderes Objekt war bei fast 11% bei 6%. Hier war aber alles notwendig. Umbau, Nutzungsänderung, Verwaltung und Unterhaltung.

 

Mir fehlte aber die Zeit einen Umbau zu begleiten mit 4 Stunden Fahrzeit.

Ab wann wäre denn Anmeldung als Gewerbe zwingend? Begrenzt das nicht ohnehin den möglichen Gewinn? Oder würde man das wollen?

[smarttrader]

Bei der Vermietung als Ferienwohnung und der entsprechenden Nutzungsänderung. Irgendwelche Airbnb Experimente würde ich lassen.

 

Vermietung von dauerhaften Wohnraum ist wieder nicht gewerblich. Kurzzeitvermietung hingegen schon.

 

Bei uns uns war es eine Commerzbank die finanzieren wollte. VoBa hat abgelehnt.

[Sapine]

Ob mit oder ohne Fremdkapitalhebel finde ich absolut nachrangig. Hier sehe ich das Problem vorrangig bei der Frage, ob der Erwerb einer Ferienwohnung Sinn macht oder zum Korsett wird. Im Bekanntenkreis kenne ich auch einige "mit Ferienwohnung" und mir kommt es regelmäßig so vor, als ob diejenigen von einem Klotz am Bein erzählen als von einer Lebensbereicherung. Nicht nur, dass man regelmäßig an den gleichen Ort fahren muss, bleibt auch der ganze Pflegeaufwand und Vermietungsärger. Einige vermieten daher mittlerweile gar nicht mehr. Die regionalen Auflagen sind auch nicht unerheblich. Von wegen wie oft und an wie viele Leute vermieten. Keine Ahnung auf welchen Ideenreichtum der Gemeinden man zukünftig in Deutschland treffen wird, mich würde vor allem die Angebundenheit stören. Im Lauf eines Lebens ändern sich in der Regel die Urlaubsgewohnheiten. Das was ich mit Anfang 30 chic fand, würde ich heute tendenziell die Nase rümpfen. Die Ansprüche an die Unterkunft wandeln sich im Lauf der Zeit. Daneben die regionale Begrenzung. Wie will ich denn heute ernsthaft festlegen, wo ich in zehn oder zwanzig Jahren Urlaub machen will? Gönnt Euch jedes Jahr die Ferienwohnung die ihr haben wollt und wenn es Euch immer wieder an einen Ort zieht, dann macht ein mehrjähriges Arrangement mit dem Vermieter. Warum um alles in der Welt muss man das Ding auch noch besitzen? 

[smarttrader]

vor 7 Stunden von Sapine:

Ob mit oder ohne Fremdkapitalhebel finde ich absolut nachrangig. Hier sehe ich das Problem vorrangig bei der Frage, ob der Erwerb einer Ferienwohnung Sinn macht oder zum Korsett wird. Im Bekanntenkreis kenne ich auch einige "mit Ferienwohnung" und mir kommt es regelmäßig so vor, als ob diejenigen von einem Klotz am Bein erzählen als von einer Lebensbereicherung. Nicht nur, dass man regelmäßig an den gleichen Ort fahren muss, bleibt auch der ganze Pflegeaufwand und Vermietungsärger. Einige vermieten daher mittlerweile gar nicht mehr. Die regionalen Auflagen sind auch nicht unerheblich. Von wegen wie oft und an wie viele Leute vermieten. Keine Ahnung auf welchen Ideenreichtum der Gemeinden man zukünftig in Deutschland treffen wird, mich würde vor allem die Angebundenheit stören. Im Lauf eines Lebens ändern sich in der Regel die Urlaubsgewohnheiten. Das was ich mit Anfang 30 chic fand, würde ich heute tendenziell die Nase rümpfen. Die Ansprüche an die Unterkunft wandeln sich im Lauf der Zeit. Daneben die regionale Begrenzung. Wie will ich denn heute ernsthaft festlegen, wo ich in zehn oder zwanzig Jahren Urlaub machen will? Gönnt Euch jedes Jahr die Ferienwohnung die ihr haben wollt und wenn es Euch immer wieder an einen Ort zieht, dann macht ein mehrjähriges Arrangement mit dem Vermieter. Warum um alles in der Welt muss man das Ding auch noch besitzen? 

Naja deine Sicht ist etwas negativ. Dreh die Zeit mal 1,5 Jahre zurück, meine Frau und ich zwangsweise Homeoffice. Hätten wir da eine Immobilie gehabt, hätten wir  etwas mehr als 3 Monate im Jahr Ostsee- oder Nordseestrand genießen können (realistisch nur 2 Monate da auch anderweitiger Urlaub anstehend war). Rechne ich jetzt 8 Woche zu je 800 Euro wäre das schon 6400 Euro im Jahr an Kosten gewesen. 12 weitere Wochen könnte man vermieten, wären mit etwas Abzug 7200 Euro. Nach der Verwaltung usw. würden dir 5000 Euro bleiben.

 

Und jetzt merkt man das die Ferienimmobilie dann nur ca. 120k kosten darf was utopisch ist. Rechnet man die eigene Nutzung und gesparten Kosten ein, landest du bei 250k. Und da rechne ich sparsam mit 5% Annuität. und ca. 10% EK. Ebenfalls schwer darstellbar. Einer unserer Objekte war tatsächlich eine EFH im Jahre 2002 saniert, ursprüngliches Baujahr 1965. Sanierungskosten und Umbau lag nach Kostenschätzung vom Architekten bei ca, 200k Euro, Kaufpreis der Immobilie 240k. Das heisst es entspricht ca. 500k Gesamtkosten dafür wären es aber 2 Ferienwohnungen geworden (3 wäre nur mit Dachausbau möglich, aber wer will eine Ferienwohnung mit 80% Dachschrägen?). Billige 2 Zimmer Wohnung 64qm, haben wir für 450k besichtigt. Da gab es eine Vermietquote von 70%, und durchschnittliche Mieteinnahme von 470 Euro. Nach unserer Rechnung hätte sich das nie gelohnt und ob man mit den Kindern in einer 2 Zimmer Wohnung Urlaub machen will sei mal dahin gestellt. 3 Zimmer konnte man für sportliche 800k kaufen. 10-14k Kaufpreis je qm, ist schon realistisch.

 

Aufgrund dieser ganzen Thematik und der überzogenen Preise in Höhe von rund 50-70% hat sich das Thema bisher nicht realisieren lassen. Und da die Immobilienpreise in absehbarer Zeit wieder steigen werden, vermute ich auch das sich die Realisierung als eher unmöglich erweist.

[hattifnatt]

vor 8 Stunden von Sapine:

Das was ich mit Anfang 30 chic fand, würde ich heute tendenziell die Nase rümpfen.

100% Zustimmung.

[t.klebi]

Wie von einigen schon gesagt, wird der Erwerb der Ferienwohnung die Verbindung einer Urlaubsgestaltung von 1x Urlaub von sagen wir mal 4 Wochen p.a. mit gleichzeitiger hoher Rendite für das vorhandene Eigenkapital nicht optimal erfüllen.

 

Es wäre vermutlich deutlich (!) renditeträchtiger und definitiv viel, viel flexibler

1. das Ferienhaus jährlich zu mieten

und

2. das EK am Kapitalmarkt anzulegen. 

 

 

[singhabeer]

Hallo zusammen,

 

vielen dank für die zahlreichen Kommentare.

Was versprechen wir uns von der Ferienwohnung:

Unabhängiger an den Zielort reisen können: Uns schwebt vor 2-3 Zeiträume pro Jahr zu blocken um dort mehrere Wochen verbringen zu können.

Längerer Aufenthalt mit Kind: Im Hinterkopf haben wir auch, dass wenn meine Partnerin schwanger ist wir auch mal mehrere Monate mit Kind in der Ferienwohnung verbringen können (ich arbeite 99% remote, wäre also kein Problem für mich arbeitstechnisch).

 

Das wir an den Zielort auch in Jahrzehnten noch reisen werden halte ich für sehr wahrscheinlich. Meine Partnerin hatte dort Familie und hat ihr gesamtes Leben jeweils in den kompletten Ferien dort verbracht und dies auch im Erwachsenenleben so fortgesetzt. Mir gefällt es ebenfalls sehr gut dort und vom Typ her reise ich gerne an mir bekannte Orte.

[smarttrader]

vor 21 Stunden von singhabeer:

Hallo zusammen,

 

vielen dank für die zahlreichen Kommentare.

Was versprechen wir uns von der Ferienwohnung:

Unabhängiger an den Zielort reisen können: Uns schwebt vor 2-3 Zeiträume pro Jahr zu blocken um dort mehrere Wochen verbringen zu können.

Längerer Aufenthalt mit Kind: Im Hinterkopf haben wir auch, dass wenn meine Partnerin schwanger ist wir auch mal mehrere Monate mit Kind in der Ferienwohnung verbringen können (ich arbeite 99% remote, wäre also kein Problem für mich arbeitstechnisch).

 

Das wir an den Zielort auch in Jahrzehnten noch reisen werden halte ich für sehr wahrscheinlich. Meine Partnerin hatte dort Familie und hat ihr gesamtes Leben jeweils in den kompletten Ferien dort verbracht und dies auch im Erwachsenenleben so fortgesetzt. Mir gefällt es ebenfalls sehr gut dort und vom Typ her reise ich gerne an mir bekannte Orte.

Wo ist denn der Zielort?