josef_linz 11. Mai · bearbeitet 11. Mai von josef_linz Auf der Suche nach einer weiteren relativ inflationssicheren Anlageklasse (neben "normalen" Aktien sowie Gold) spiele ich seit einiger Zeit mit dem Gedanken an einer Investition in (Wohn-)immobilien. Ich würde mich selbst als informierten, risikobewussten und -sensiblen Anleger mit langjähriger Erfahrung bezeichnen (ich bin mir bewusst, dass Aktienanlagen zumindest historisch betrachtet langfristig ideal sind und fahre deswegen eine Aktienquote von ca. 50%). Der direkte Kauf einer Anlegerwohnung kommt nicht in Frage (zu viel Betreuungsaufwand, zu hohes Risiko aufgrund nur eines Mieters, zu schlechte (teure) Angebote am Wohnungsmarkt). Deswegen kamen mir Immobilienaktien in den Sinn. Die "üblichen Verdächtigen" (Vonovia,...) waren für mich nicht ansprechend (Objektqualität?, Eigenkapitalausstattung, Volatilität der Aktienkurse). Hängen geblieben bin ich aber bei der recht kleinen Athos Immobilien AG aus Linz in Österreich (AT0000616701). Zur Info: Ich wohne selbst in Linz. Die Marktkapitalisierung der Aktien beträgt nur 75 Mio Euro, dass macht das Handeln natürlich schwierig. Spread, Angebot,... Deren Immobiliendepot gefällt mir aber. Weiters wird auch nach dem schwierigen Geschäftsjahr 2023 eine (reduzierte) Dividende ausbezahlt. Großteils Wohnimmobilien, mehr oder weniger Vollvermietung. Bilanziert wird meinen Informationen nach nach dem Niederstwertprinzip. Bilanziell ergibt sich aufgrund dieses niedrig angesetzten Immobilienwerts eine EK-Quote von 46,5% (Quelle: Athos Homepage). Der Zeitwert des Immobilienbestands wird laufend abgeschrieben (Nutzungsdauer Bauten 10 - 66,67 Jahre), das wirkt auf mich seriös. Der Zeitwert der Anlagen wird mit ca. 142 Mio Euro angegeben. Die Verbindlichkeiten betragen ca. 58 Mio Euro (Quelle: Jahresabschluss). Betrachtet man die Verbindlichkeiten in Relation zum Zeitwert, ergäbe das eine "EK-Quote" von fast 60%. Und noch eine andere Rechnung: 142 Mio Euro Zeitwert abzgl. 58 Mio Euro Schulden ergeben 84 Mio Euro "Guthaben". Diese 84 Mio Euro werden an der Börse derzeit mit 75 Mio Euro bewertet. Der Aktienkurs ist vom Hoch ca. 15% runtergekommen, das entspricht gefühlt ca. dem Rückgang der Wohnimmobilienpreise hier in Linz. Meine Meinung: Das Unternehmen und das Geschäftsmodell wirkt solide. Ein Einstieg wäre derzeit günstig. Der Kauf der Aktie wäre vermutlich sogar vergleichbar mit dem direkten Erwerb einer Anlegerwohnung mit ca. 50% FK (aber für mich attraktiver, siehe oben). Ich könnte diese Aktie vielleicht als eigene Anlageklasse im Depot betrachten (Inflationsschutz auch gegeben, reagiert vermutlich aber weniger heftig auf Rezessionen als "normale" Aktien, sicherlich aber auch weniger Rendite erwartbar) und damit den Cashbestand weiter reduzieren, obwohl die gewünschte Aktienquote schon ziemlich ausgereizt ist. Welche Denkfehler habe ich? LG, Josef Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Flughafen 11. Mai vor 1 Stunde von josef_linz: Und noch eine andere Rechnung: 142 Mio Euro Zeitwert abzgl. 58 Mio Euro Schulden ergeben 84 Mio Euro "Guthaben". Diese 84 Mio Euro werden an der Börse derzeit mit 75 Mio Euro bewertet. Der Aktienkurs ist vom Hoch ca. 15% runtergekommen, das entspricht gefühlt ca. dem Rückgang der Wohnimmobilienpreise hier in Linz. ... Welche Denkfehler habe ich? LG, Josef Hallo Josef, die Börse rechnet normalerweise nicht mit dem aktuellen Zeitwert aller Anlagen einer Firma. Du kaufst ja mit der Aktie nicht die Anlagen direkt, sondern die unternehmerische Tätigkeit der Firma. Und diese kann vom Jahr zu Jahr negativ sein, an der Substanz zerren, oder gewinnbringend sein und das Vermögen (den Anlagewert) erhöhen. Der reine Anlagewert ist vielleicht bei einer bevorstehenden Liquidation interessant. Wenn diese nicht in Sicht ist, dann stellt sich allein die Frage, ob die Firma Geld verliert oder verdent, und wenn ja, dann wieviel. Wenn eine Firma Geld verbrennt, ist das Anlagevermögen irgendwann mal weg. Und das Firmen-Management wird sich meistens aus dem Vermögen bedienen (Gehälter, Prämien), bis sie es komplett "verbraucht" hat, sie werden es vorher nicht versilbern, die Firma schließen und Dir das Anlagevermögen ausschütten. Aus Deinen Ausführungen geht das nicht vor. Ich würde in dieser Richtung hinsehen. Versuche Dir ein Bild zu machen, wieviel die Firma bei aktuellen Zinsen verdient. Wie sind die Verbindlichkeiten verteilt, gibt es da Brocken wie in wenigen Jahren auslaufende höhere Kredite oder Anleihen. Der Rückgang des Aktienkurses kann auf alles Mögliche zurückzuführen sein. Das hat mit dem Rückgang der Wohnimmobilienpreise in Linz definitiv nichts zu tun. Eigentlich sollte dieser Rückgang den Aktienkurs sogar unterstützen, weil die Firma neue Immobilien jetzt um 15% günstiger einkaufen kann und weiter teuer vermieten. Das kann die Marge und somit den Aktienkurs erhöhen. Interessant wäre bei solch einem kleinen Wert auch anzuschauen, wer sind die größten Besitzer. Wenn es große Aktionäre gibt, die beschließen können, die Firma ausfzulösen und das Anlagekapital zu verkaufen, muss man dieses Risiko oder Chance auch einkalkulieren. Disclaimer: ich kenne mich speziell mit Immo-Investments nicht aus, das sind allgemeine Überlegungen eines Aktien-Investors. Ich würe in so eine kleine Firma auch nicht mehr als 2% meines Portfolios reinstecken und nur nach ausführlichen Recherchen. Und dabei noch den erwarteten Gewinn mit dem MSCI World vergleichen. So ein Investment muss sich nicht unbedingt lohnen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
hattifnatt 11. Mai vor 2 Stunden von josef_linz: Welche Denkfehler habe ich? Einen Microcap als Vertreter einer vor 2 Stunden von josef_linz: inflationssicheren Anlageklasse zu betrachten, der sich für einen (durchschnittlich) vor 2 Stunden von josef_linz: informierten, risikobewussten und -sensiblen Anleger eignet Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
german skeptic 11. Mai vor 37 Minuten von hattifnatt: Einen Microcap als Vertreter einer zu betrachten, der sich für einen (durchschnittlich) eignet Like Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
josef_linz 11. Mai Vielen Dank für Eure Rückmeldung, die hervorragend zum Nachdenken anregen. Ja, man kauft mit den Aktien das Unternehmen, das beinhaltet die Anlagen und die Geschäftstätigkeiten. In diesem Fall gehe ich aber tatsächlich davon aus, dass die Anlagen beim Unternehmenswert überwiegen, die Geschäftstätigkeit ist ja keine "Raketenwissenschaft". Ankauf, Verkauf, Finanzierung, Renovierung, Vermietung. Wird aus meiner Sicht ordentlich durchgeführt. Dass der Rückgang des Aktienkurses nichts mit der Marktbewertung der gehaltenen Immobilien zu tun hat, kann ich mir nur schwer vorstellen. Das Management ist in diesem Fall sehr klein, Personalkosten überschaubar. Um die 0,5% des EK p.A. (das wäre dann sozusagen die TER. Haha, dummer Vergleich, ich weiß). Auch der Punkt mit den großen Aktionären könnte hier schon einmal ein Thema werden, squeeze out in der Zukunft sicher nicht ganz ausgeschlossen. Ich gehe davon aus, dass in einem solchen Fall eine angemessene Entschädigung erfolgen würde. Klar, es ist und bleibt ein Microcap. Ein Einzelner. Der Vanguard FTSE All-World, welchen ich auch mit kräftiger Gewichtung im Depot habe, ist hier ein anderes Kaliber ;-) Aber wäre die Athos eine Möglichkeit, die Gesamt-Volatilität des Portfolios zu senken, quasi als weitere Anlageklasse "Immobilie"? Und könnte hier noch weiteres Cash hineinfließen, wenn man eigentlich schon genug Aktien hat? Logisch, eine Glaskugel hat niemand. Und nachdem es ein Microcap ist, würde auch ich natürlich eine Höchstgrenze im Portfolio vorsehen. Ich sehe aber hier einfach nicht das große Risiko. Ich könnte mir einen Anteil bis zu 5% vorstellen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Sherlock_Fuchs 11. Mai Hast du dich gedanklich auch schon mit REITs beschäftigt? Machen bei mir so ca. 8% des Portfolios aus. Ich selbst kann mir auch nicht vorstellen, jemals ein Haus/Wohnung zwecks Kapitalanlage zu vermieten... (Aufwand + Risiko) LG Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
josef_linz 11. Mai Ja, Reits habe ich mir auch angesehen. Es gibt hier durchaus "Firmen", die mir zusagen (hauptsächlich Wohnungen; vernünftige EK- Quoten). Irish Residential Properties (IR), Equity Residential (US), Mid america appartments (US) oder (weniger) Unite Group (GB). Die Probleme: - Währungen. Die meisten dieser Firmen haben Mieteinnahmen nicht in Euro. Ich wollte in dieser "Anlageklasse" wenig Währungsrisiko. - Besteuerung von Reits ist in Österreich "brutal". So wie ich das verstanden habe: Dividenden: Quellensteuer + KEst, für US: 15 + 27,5 %, für IR: 25 + 27,5%. Dem noch nicht genug: Zum Jahreswechsel 27,5% Kest auf den Wertzuwachs der Position oder auf 10% des Gesamtwertes. Die Einstiegskurse werden dann um diesen Wert erhöht. Stichwort: schwarzer Fond. Ich bin trotzdem am Überlegen, diese Nachteile zu akzeptieren und mit (eher kleinen) Reit Positionen zu diversifizieren. Dazu noch etwas Real Estate ETF... warum nicht? Athos erspart mir diese Probleme aber. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Flughafen 11. Mai vor 53 Minuten von josef_linz: - Besteuerung von Reits ist in Österreich "brutal". So wie ich das verstanden habe: Dividenden: Quellensteuer + KEst, für US: 15 + 27,5 %, für IR: 25 + 27,5%. Dem noch nicht genug: Zum Jahreswechsel 27,5% Kest auf den Wertzuwachs der Position oder auf 10% des Gesamtwertes. Die Einstiegskurse werden dann um diesen Wert erhöht. Stichwort: schwarzer Fond. Wenn Du die Steuern berücksichtigen möchtest, musst Du die Unternehmenssteuern auch mitkalkulieren. Viele Anleger machen gerne den Fehler und vergessen diese Steuern. Wenn man diese berücksichtigt, dann kommen aber ganz andere Zahlen raus. Für Deutsche hat man auf Aktien dann plötzlich nicht 26,375% (KESt + SoLi), sondern mit 30-33% diversen Unternehmenssteuern eine ganz andere Hausnummer. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
josef_linz 11. Mai · bearbeitet 11. Mai von josef_linz Flughafen, das ist völlig korrekt und habe ich in meinen Ausführungen etwas zu sehr vereinfacht... Die Besteuerung der Dividenden wäre also halb so wild, die Besteuerung zum Jahreswechsel finde ich trotzdem "hart". Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Norica 11. Mai · bearbeitet 11. Mai von Norica vor 6 Stunden von josef_linz: Die Besteuerung der Dividenden wäre also halb so wild, die Besteuerung zum Jahreswechsel finde ich trotzdem "hart". Das kann man umgehen, wenn man die REITs am letzten Handelstag des Jahres verkauft und am ersten des Folgejahres zurückkauft. Die Versteuerung nach meinem Wissen dann wie folgt: Gewinne 27,5%, Dividenden 27,5% - dabei sind bis zu 15% QSt anrechenbar - und Verluste mindern Gewinne im gleichen Steuertopf. Wer den Aufwand scheut und deshalb in diese Branche nicht investieren will, muss das selbst wissen. SG Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
