Depotgewichtung und/oder Portfoliogewichtung

[smarttrader]

vor 40 Minuten von Der Heini:

  Wie bewertest du die Immobilie? Neu und daher einen aktuellen Kaufpreis? Ich finde das irrsinnig schwer bei älteren Immobilien diese marktgerecht zu bewerten.

Das kannst du eigentlich selbst machen. Gibt genug Möglichkeiten, wo dir zumindest Eine Spanne angezeigt wird. Immoscout bittet sowas an.

 

Indikatorwerte sind auch kein Problem, kann dir eigentlich jeder Finanzierungsberater in 5 Minuten ermitteln. Die Hausbank sollte das auch ohne Probleme machen können.

 

Und wenn es immer noch nicht reicht, freuen Makler sich über jede Kontaktaufnahme und bewerten auch ohne Maklervertrag.

 

Ganz genau kann das ein Sachverständiger/Gutachter ermitteln aber das sind Kosten.

 

Aber ich finde es auch unsinnig, auf den Euro genau bewerten. Aktuell wird der möglicherweise zu erzielende Verkaufspreis weit über den Wert liegen und zum anderen sind Maklergebühren etc. beim Verkauf zu berücksichtigen.

[Der Heini]

vor 1 Minute von smarttrader:

Ganz genau kann das ein Sachverständiger/Gutachter ermitteln aber das sind Kosten.

Das kann ich sogar selber, hab ich auch schon, gibt Bücher mit Tabellen- gibt nämlich eine genaue Vorgehensweise, das ist aber quatsch.

Ich hatte den Fall, Immobilie mit offiziellem Gutachter bewertet und dann ging mangels Nachfrage der Verkaufspreis in den Keller. Hamburg, München, Berlin, Stuttgart -  nicht jeder hat ein Haus in bester Wohnlage.

Immowelt habe ich mal grob bewerten lassen, meiner Ansicht nach zu hoch, da nur ganz grobe Schätzung und die wollen eine Verkaufsanzeige.

Wird aber wieder Offtopic, ich lass die einfach raus.

[smarttrader]

Ist halt sehr individuell und ich finde das auch schwer.

 

Wir haben halt noch Schulden und deswegen bewerte ich die Immobilien einfach mit.

 

Sonst würde das bei belasteten Immobilien extrem den Vermögensstand verzerren.

 

Beispiel

600k Wert

500k Hypothek

50k Wertanlagen

 

Würde die Immobilie nicht bewertet werden, hätten man ein Vermögen von 50k.

 

Bewertet man die Immobilie mit, fällt auf das man ein negatives Vermögen hat. 650k Immobilien und Geldanlage klingt gut, aber am Ende stehen 500k Schulden auf den Papier.

 

Deswegen bin ich für eine Bewertung der Immobilie, zumindest solange dort Hypotheken bestehen.

[Madame_Q]

vor einer Stunde von Der Heini:

Wie bewertest du die Immobilie? Neu und daher einen aktuellen Kaufpreis? Ich finde das irrsinnig schwer bei älteren Immobilien diese marktgerecht zu bewerten.

Es ist nicht so einfach, aber wenn man in der Gegend Vergleichsobjekte findet oder Makler kennt, die sich gut auskennen, dann geht das schon recht gut. Man muss halt den Wert konservativ abschätzen, was ich tue. 

Zumindest steigen die Preise weiter, was ich ehrlich gesagt so nicht erwartet hätte damals zu Beginn von Corona.

 

Immo weglassen oder dazunehmen für das Gesamtportfolio ist ja hier im Forum ein ziemlicher Streitpunkt.

Sie aber nicht zum Gesamtvermögen zu zählen, ist einfach Käse. Zwar müsste ich auch unser Auto mitreinrechnen usw., aber eine Immo, die bei vielen teils 50-80% des gesamten Vermögens ausmacht (sofern sie abbezahlt ist), kann ich doch nicht einfach rausnehmen. So sehe ich es zumindest.

[Peter23]

vor 2 Stunden von Madame_Q:

Sie aber nicht zum Gesamtvermögen zu zählen, ist einfach Käse. Zwar müsste ich auch unser Auto mitreinrechnen usw., aber eine Immo, die bei vielen teils 50-80% des gesamten Vermögens ausmacht (sofern sie abbezahlt ist), kann ich doch nicht einfach rausnehmen. So sehe ich es zumindest.

vor 2 Stunden von smarttrader:

Beispiel

600k Wert

500k Hypothek

50k Wertanlagen

 

Würde die Immobilie nicht bewertet werden, hätten man ein Vermögen von 50k.

 

Bewertet man die Immobilie mit, fällt auf das man ein negatives Vermögen hat. 650k Immobilien und Geldanlage klingt gut, aber am Ende stehen 500k Schulden auf den Papier.

Denk‘ vielleicht nochmal drüber nach…

 

(Nach meiner Rechnung ist Dein Vermögen in dem Beispiel: 150k = 600k-500k+50k)

[smarttrader]

Wenn ich 50k Guthaben einer 500k Hypothek gegenüber stelle ist mein Vermögen -450k. Wenn das Haus voll als liuides Vermögen bewertet wird stimme ich dir zu.

 

Aber für meine Auffassung kann man kein Vermögen haben, solange die Verbindlichkeiten größer sind als das Guthaben.

 

Aber ok, jeder bewertet anders. ;-)

[crogle]

24 minutes ago, smarttrader said:

Aber ok, jeder bewertet anders. ;-)

Klar, manche bewerten einfach auch falsch. Es ist schon sinnig sich an Konventionen zu halten. 

Was genau meinst du mit 50k Guthaben und warum stellst du diese 500k Hypothek entgegen?

[smarttrader]

vor 56 Minuten von crogle:

Klar, manche bewerten einfach auch falsch. Es ist schon sinnig sich an Konventionen zu halten. 

Was genau meinst du mit 50k Guthaben und warum stellst du diese 500k Hypothek entgegen?

Ich selbst stelle sogar abbezahlten Teil und die Hypothek einer Immobilie gegenüber. Im gesamten darf der Anteil der Verbindlichkeiten nicht höher als 40% sein. Aber ja ich weiss, das ist sehr konservativ aber für mich muss eine Hypothek jederzeit (innerhalb von 1 Monat zu jederzeit abgelöst werden können). Deswegen würde ich auch nie mehr als 40% aller Vermögenswerte (abgezahlten Teil der Immobilie, Depot, TG, Crowdinvesting und Crowdlending) in Form eines Kredites aufnehmen.

 

1000 Euro Vermögen, maximal 40% davon als Kredit sprich 400 Euro. Ein Depot kann mal einbrechen, Crowdinvesting ausfallen. Wenn der DD 50% beträgt, kann immer noch genug liquidiert werden ohne Zwangsvollstreckungen etc. .

[Der Heini]

Am 4.4.2022 um 10:55 von Madame_Q:

Immo weglassen oder dazunehmen für das Gesamtportfolio ist ja hier im Forum ein ziemlicher Streitpunkt.

Sie aber nicht zum Gesamtvermögen zu zählen, ist einfach Käse. Zwar müsste ich auch unser Auto mitreinrechnen usw., aber eine Immo, die bei vielen teils 50-80% des gesamten Vermögens ausmacht (sofern sie abbezahlt ist), kann ich doch nicht einfach rausnehmen. So sehe ich es zumindest.

Geht ja nicht darum, ob weglassen oder nicht sinnvoll ist, sondern darum, daß eine Bewertung, wenn schon länger im Besitz oder ererbt, sehr schwierig ist. Im SOEP werden solche Immobilien mittels statistischer Verfahren geschätzt (berechnet), das ist aber selber nicht möglich, da nicht genug Grunddaten vorhanden.

Ich werde mal sehen, ob man per Immoscout/Immowelt usw. regionale QM-Preise findet, diese mitteln und dann (bei etwa vergleichbarer Immobiliensubstanz) einen aktuellen Wert des Eigenheims schätzen kann.

Ohne vernünftige Schätzung kann man eine Immo ja schlecht zum Vermögen dazurechnen, da diese einen höheren Anteil ausmacht.

[jogo08]

Stand: 8.4.2022

63,3% Aktienfonds

14,4% EM-Staats- (9,0%) / HY-Unternehmensanleihen (5,4%)

11,1% Tagesgeld

_7,6% Goldmünzen und Golderzeuger (Barrick Gold)

_3,6% Offene Immobilienfonds

[Bassinus]

vor 1 Stunde von Der Heini:

Ich werde mal sehen, ob man per Immoscout/Immowelt usw. regionale QM-Preise findet, diese mitteln und dann (bei etwa vergleichbarer Immobiliensubstanz) einen aktuellen Wert des Eigenheims schätzen kann.

Ohne vernünftige Schätzung kann man eine Immo ja schlecht zum Vermögen dazurechnen, da diese einen höheren Anteil ausmacht.

Das ist halt das Hauptproblem. Selbst eine konservative Schätzung ist solange falsch, wie nicht ein Käufer mit Notar vor der Hütte steht und dieses Geld dabei hat.

 

Man selbst kann der Ermittlung ja noch Glauben schenken - aber spätestens im Fremdvergleich sind Immobilien halt immer ein zu großer Unsicherheitsfaktor. Natürlich in beide Richtungen. Zu niedrig oder zu hoch. 

 

Ich bin dahingehend Verfechter der Niederstwertprinzip. Mach dich nicht reicher als du bist. Einfach aus der Logik heraus, dass man Geld welches man nicht hat, auch nicht ausgeben kann. Andersrum funktioniert das schon deutlich besser

[Madame_Q]

vor 3 Stunden von Der Heini:

Ohne vernünftige Schätzung kann man eine Immo ja schlecht zum Vermögen dazurechnen, da diese einen höheren Anteil ausmacht.

Alles besser als komplett weglassen. Soll ich mein Vermögen mit 450k angeben statt über 1 Mio, weil ich mein Haus nicht exakt schätzen kann? Also bitte....

Ein bisschen Hirn wird man haben, um zumindest das Grundstück einigermaßen korrekt zu schätzen.

[Peter23]

vor 26 Minuten von Madame_Q:

Alles besser als komplett weglassen. Soll ich mein Vermögen mit 450k angeben statt über 1 Mio, weil ich mein Haus nicht exakt schätzen kann? Also bitte....

Ein bisschen Hirn wird man haben, um zumindest das Grundstück einigermaßen korrekt zu schätzen.

Ich bewerte meine Immobilien hiermit:

https://www.sparkasse.de/service/immobilien-preisfinder.html

 

[stagflation]

vor 2 Stunden von Bassinus:

Mach dich nicht reicher als du bist

 

Ein bekannter deutscher Tennisspieler hat das in seinem Insolvenzverfahren wohl ähnlich gesehen. Möglicherweise deswegen hat er auch seine Immobilie in seinem Geburtsort nicht angegeben.

 

Das Gericht war da aber anderer Meinung - und hat ihn schuldig gesprochen.

 

Quelle: https://www.faz.net/aktuell/gesellschaft/menschen/boris-becker-hat-insolvenzverwalter-vermoegensteile-vorenthalten-17945755.html

[Der Heini]

vor 21 Minuten von Madame_Q:

Soll ich mein Vermögen mit 450k angeben statt über 1 Mio, weil ich mein Haus nicht exakt schätzen kann?

Was sagt denn dein Mann dazu, wenn du dein Vermögen so hoch schätzt?

[Ramstein]

Das Sparkassentool erfordert persönliche Daten. Für eine erste Einschätzung reicht: https://scoperty.de/home

[Peter23]

vor 3 Minuten von Ramstein:

Das Sparkassentool erfordert persönliche Daten. Für eine erste Einschätzung reicht: https://scoperty.de/home

Theoretisch hast Du recht. Praktisch muss man natürlich nicht seine eigenen persönlichen Daten eintragen.

[leoluchs]

Gerade eben von Ramstein:

Das Sparkassentool erfordert persönliche Daten. Für eine erste Einschätzung reicht https://scoperty.de/home

Kann ich bestätigen. Die nervigen Rückfragen können abbestellt werden. Möglich ist auch dieses Tool: https://www.realbest.de/de/immobilienbewertung.

Nach Probebesichtigungen weiß man auch schon mehr, obwohl angesichts der Energiesituation Wärmepumpe - Gas - Photovoltaik - Pellets etc. ohnehin vieles im sehr dunklen Bereich liegt (vor allem für Altbauten). Interessanter Artikel dazu in der FAZ: Welche Heizung?

 

[Madame_Q]

vor 13 Minuten von stagflation:

Ein bekannter deutscher Tennisspieler hat das in seinem Insolvenzverfahren wohl ähnlich gesehen. Möglicherweise deswegen hat er auch seine Immobilie in seinem Geburtsort nicht angegeben.

 

Das Gericht war da aber anderer Meinung - und hat ihn schuldig gesprochen.

 

Quelle: https://www.faz.net/aktuell/gesellschaft/menschen/boris-becker-hat-insolvenzverwalter-vermoegensteile-vorenthalten-17945755.html

Der war gut, aber passend.

vor 11 Minuten von Der Heini:

Was sagt denn dein Mann dazu, wenn du dein Vermögen so hoch schätzt?

Pssst....

[Der Heini]

Hab jetzt 3 Methoden genutzt, alle kommen auf ähnliche Werte, dann müßte es passen.

a) Durchschnittliche QM-Preise mit Bewertung des Zustandes über Immowelt/Immoscout (dann 70 % des Preises angenommen zur Sicherheit)

b) Bewertung von Immowelt angefordert (Mittelwert genommen)

c) hab mir ein Buch mit den Normtabellen und Ausbaubewertungen gekauft und selber eine grobe Bewertung erstellt, geht nach Schema und Bewertungstabellen des Bundes.

 

[Madame_Q]

vor 5 Minuten von Der Heini:

Hab jetzt 3 Methoden genutzt, alle kommen auf ähnliche Werte, dann müßte es passen.

a) Durchschnittliche QM-Preise mit Bewertung des Zustandes über Immowelt/Immoscout (dann 70 % des Preises angenommen zur Sicherheit)

b) Bewertung von Immowelt angefordert (Mittelwert genommen)

c) hab mir ein Buch mit den Normtabellen und Ausbaubewertungen gekauft und selber eine grobe Bewertung erstellt, geht nach Schema und Bewertungstabellen des Bundes.

Na also.

Dann ziehst, wie du schon selbst andeutest, z.B. nochmal 50k ab und das Ergebnis kann so voll daneben nicht sein.

Das reicht doch aus, um sein Gesamtvermögen auf ca. 100k genau hinzubekommen.

Unsere Aktienteile schwanken teils 50k pro Monat. Da regt sich auch keiner auf, dass die heute angegebenen Vermögenswerte zwei Wochen später wieder nicht exakt passen. Es geht doch darum, das Gesamte recht gut zu treffen und darauf seine AA aufzubauen/anzupassen.

Immo komplett ignorieren ist doch nicht die Lösung.

Das ist so, wie wenn ich die Kinder nicht zur Familie zähle, weil sie nichts verdienen.

[Bassinus]

vor 49 Minuten von Der Heini:

Hab jetzt 3 Methoden genutzt, alle kommen auf ähnliche Werte, dann müßte es passen.

a) Durchschnittliche QM-Preise mit Bewertung des Zustandes über Immowelt/Immoscout (dann 70 % des Preises angenommen zur Sicherheit)

b) Bewertung von Immowelt angefordert (Mittelwert genommen)

c) hab mir ein Buch mit den Normtabellen und Ausbaubewertungen gekauft und selber eine grobe Bewertung erstellt, geht nach Schema und Bewertungstabellen des Bundes.

 

Das machst eben Du. Und da bin ich auch voll auf Kurs. Aber bei nem Smarti der sich heute ne Hütte für 750k kauft heißt es ja, dass die morgen schon wieder 10% plus gemacht hat - ja... Da hinterfrage ich eben generell die Bewertung der eigengenutzten Hütte im Portfolio.

 

Die durchgeführten Bewertungen dürften dem von mir angesprochenen Niederstwertprinzip entsprechen.

 

vor einer Stunde von stagflation:

deswegen hat er auch seine Immobilie in seinem Geburtsort nicht angegeben.

Und von weglassen habe ich eben auch nie gesprochen.

 

Es ist ein Unterschied ob man die Immobilie im Portfolio ignoriert oder falsch bewertet.

 

vor 49 Minuten von Madame_Q:

Unsere Aktienteile schwanken teils 50k pro Monat.

Und? Dafür drückst du aufs knöpfchen und bekommst das angezeigte (abzüglich Spread ~1-2%, Gebühren und Steuer) sofort zur Verfügung innerhalb weniger Stunden aufs Konto. Der schwankende Wert ist wenigstens realistisch. Der geschätzte Immopreis nie. Bis zum Tag des Notartermins. 

[Peter23]

vor 47 Minuten von Bassinus:

Die durchgeführten Bewertungen dürften dem von mir angesprochenen Niederstwertprinzip entsprechen.

Es klingt im ersten Moment ja konservativ, wenn man das „Niederstwertprinzip“ ansetzt. Tatsächlich wird dabei aber der Immobilien-Anteil des Portfolios und das damit verbundene Risiko signifikant unterschätzt.

[Merol Rolod]

Es ist schade, dass später einmal an dem Thema "Gehört die eigene Immobilie in die Vermögensaufstellung?" interessierte (Neu-)WPFler die hier geführte durchaus nicht uninteressante Diskussion wahrscheinlich nicht finden werden.

[Der Heini]

vor 17 Stunden von Bassinus:

Das machst eben Du. Und da bin ich auch voll auf Kurs. Aber bei nem Smarti der sich heute ne Hütte für 750k kauft heißt es ja, dass die morgen schon wieder 10% plus gemacht hat - ja... Da hinterfrage ich eben generell die Bewertung der eigengenutzten Hütte im Portfolio.

 

Die durchgeführten Bewertungen dürften dem von mir angesprochenen Niederstwertprinzip entsprechen.

Ja, das ist wohl richtig. Habe letzte Woche mit einem Immobilienmakler gesprochen, was da selbst hier auf dem Lande derzeit abgeht, ist der absolute Irrsinn, Inflation sei Dank. Da wird selbst Schrott zu überhöhten Preisen gekauft...

Das muss eigentlich die nächsten Jahre korrigieren, wenn die Bauzinsen richtig anziehen.