Immobilienportfolio vererben

[DeWeMe]

Hallo zusammen,

meine Eltern möchten anfangen Ihre Immobilien an uns Kinder zu verschenken um Steuerfreibeträge effektiv zu nutzen.

Jetzt gibt es allerdings ein paar Randbedingungen, die das ganze nicht einfach machen:

- Sehr heterogenes Immobilienportfolio bezüglich Wert und Art

- Drei Kinder, deren Verhältnis untereinander eher schwankend ist

- Da die Kinder kein Kapital- oder Immobilienbedarf haben, könnten die Mieteinnahmen auch erst einmal weiter an die Eltern gehen, aber ist eigentlich egal

 

Was aktuell von meinen Eltern diskutiert wurde:

- Jedem Kind in etwa Immobilien schenken, die den Freibetrag ausnutzen und ungefähr vom Wert fair sind -> Schwer umsetzbar, führt 100% zu Streit

- Alle Immobilien in eine Gesellschaft überführen und den Kindern Anteile an der Gesellschaft schenken -> Verwaltung aufwendig, gewerbliche Vermietung (?), Einmalkosten

- Familienstiftung gründen -> Macht mAn gar keinen Sinn aufgrund der Besteuerung alle 30 Jahre, aber habe keine Ahnung

- Immobilien verkaufen und Geld verschenken -> Unschön, da es sich um die Lebensleistung der Eltern handelt und die Immobilien alle gut liegen

 

Jetzt muss dieses Problem doch in Deutschland Tausendfach existieren und es muss dafür eine elegante Lösung geben um

- jedem Kind exakt 800.000 € zu schenken

- das ganze ohne große Extrakosten und Verwaltungsaufwände durchzuziehen

- Streit jeder Art zu vermeiden

 

Hatte schon jemand hier mal das Thema oder führt da der Weg nur zum Steuerberater?

 

Grüße

[west263]

Was für ein Luxusproblem 

 

vor 16 Minuten von DeWeMe:

- Jedem Kind ...

Schwer umsetzbar, führt 100% zu Streit

Ich würde mich anbieten, wenn es ohne Streit laufen soll 

Aber mal Spaß beiseite. Ihr Kinder solltet euch mal zusammen hinsetzen, ob es ohne Streit möglich ist, gemeinsam eine Lösung zu finden. Falls nicht, bleibt ja fast nur verkaufen, für den restl. Familienfrieden.

[Sapine]

Gibt es nur die Immobilien oder auch noch andere Assets, die man kombinieren könnte? Vielleicht muss man es ja nicht komplett aufteilen, aber es braucht unbedingt Einigkeit über die Vorgehensweise wenn es keinen Streit geben soll. Und das ganze auch möglichst schriftlich. 

[Shonsu]

Schade, bei zwei ist es meist einfach: Einer teilt, der zweite sucht als erstes aus. Bei 3 ist es schwieriger.

 

Ich weiß nicht, wie viel Immobilien vorhanden sind, aber evtl. hilft ein Trick aus der Spielewelt:

 

Bei Sieder z.B. müssen zu Spielbeginn zwei Dörfer gesetzt werden. Bei 3 Spielern, wählt der Startspieler wählt als erstes ein Dorf, danach der zweite ein Dorf, danach der dritte ZWEI Dörfer, dann der zweite 1 Dorf und dann der erste sein letztes Dorf.

 

Übertragen auf Euer Problem:

Ein Kind von Euch teilt die Immobilien (und ggf. ein Geldbetrag, der aus einem Immobilienverkauf noch entsteht) in 6 "Schenkpakete". Danach wählt ein anderes Kind sein "erstes Paket", danach der zweite sein erstes Paket, dann der "Teiler" 2 Pakete und danach geht es rückwärts.

 

Wer dann Teiler, wer zweiter und dritter ist müsst Ihr auswürfeln;)

[reckoner]

Hallo,

 

es geht ja offenbar noch nicht um die komplette Aufteilung. Daher würde ich - als Eltern - erstmal 3 Pakete schnüren die so ähnlich wie möglich zueinander sind (u.U. kann man ja bei dem ein oder anderen ja noch ein bisschen Geld dazupacken). Jedes Paket sollte aus steuerlichen Gründen natürlich einen Wert von etwa 800.000 haben (den Text interpretiere ich so, dass deutlich mehr Vermögen vorhanden ist, und dann kann man die Freibeträge auch komplett ausschöpfen, sogar ohne dass die Eltern ab dann auf dem Trockenen sitzen).

 

Und dann würde ich jedes Kind fragen, welchen Topf es denn gerne hätte. Mit etwas Glück wählen alle 3 unterschiedlich, dann ist die Sache schon geritzt. Und wenn nicht, dann versucht man wiederum durch etwas Geld - natürlich in den nicht gewählten Topf - einen Wechsel zu provozieren.

Am Ende sollte jedes Kind das in seinen Augen beste Geschäft gemacht haben, alle sind zufrieden. Und wenn später doch jemand meckert, dann kann man einfach sagen "selber Schuld" - schließlich haben nicht die Eltern entschieden, sondern jedes Kind für sich alleine.

 

Beispiel: A, B und C, alle ungefähr gleichwertig.

Das erste Kind wählt A, die beiden anderen B, Objekt C will keiner. Nun legen die Eltern bei C 10.000 Euro dazu, und es wird wieder gewählt. Das wird dann so lange wiederholt bis endlich jemand für dieses blöde C votiert.

 

Ich nenne das immer salopp "Versteigerung am Küchentisch". Das geht übrigens auch bei Erbauseinandersetzungen.

 

Zitat

Da die Kinder kein Kapital- oder Immobilienbedarf haben, könnten die Mieteinnahmen auch erst einmal weiter an die Eltern gehen, aber ist eigentlich egal

Das wird nicht funktionieren. Bzw. wären die Mieteinnahmen dann Schenkungen Kind => Eltern, und in diese Richtung sind die Freibeträge gering.

 

EDIT: Was funktionieren würde ist Nießbrauch. Dadurch sinkt aber auch der Wert der Immobilien, je nach Alter der Eltern sogar deutlich.

Die Vorteile wären:

- größere Anzahl die steuerfrei übergeben werden kann

- vielleicht ein geringerer Steuersatz auf die Mieteinnahmen (wenn die Eltern nur noch Rentner sind)

Ohne Steuerberater würde ich das aber eher nicht machen.

 

Stefan

 

[sedativ]

Grundsätzlich lassen sich Immobilien auch anteilig verschenken (z.B. 1/3 jeder Immobilie an jedes Kind), während die Eltern den Nießbrauch behalten. So wäre der Streit zumindest bis zum Tod des letzten Elternteils verschoben. Hinzuziehen von Rechtsanwalt/Notar und/oder Steuerberater wäre ratsam.

[Bolanger]

Können und wollen die Kinder das Immobilienportfolio fortführen? Es macht einen Unterschied, ob Papa als Handwerkerkönig in jungen Jahren ein Haus neu gebaut hat, welches von Mama, der Verwaltungsfachangestellten, dann in den ersten Jahrzehnten verwaltet wurde oder ob Sohnemann mit zwei linken Händen, ohne Beug zur Immobilienwelt, dafür aber mit absolutem Desintresse an Papierkram gesegnet eine Immobilie mit Investitionsbedarf aufgedrückt bekommt. Das sollte die Familie offen besprechen. Emotionen sind ein schlechter Ratgeber.

 

Optional kann man Immos auch gegen Gewährung eines Privatdarlehens verkaufen. Die Afa beginnt dann neuund vererbt wird dann ein Geldbetrag.

[DeWeMe]

Danke für Eure Antworten:

 

@west263 Ist richtig was du schreibst, aber schwierig, wenn zwei der Geschwister nicht miteinander reden. Verkaufen fände ich(!) persönlich einfach schade.

@Sapine Nur Immobilien, Gartengrundstücke und Acker - der meiste Wert steckt aber in den Immobilien.

@Shonsu Ja, so ähnliche Lösungen wurden auch diskutiert, aber das führt auch nur zu Streit, wenn zwei genau das gleiche Objekt haben möchten. Außerdem gibt es dann Streit bezüglich der einzelnen Werte.

@reckoner Da kein entsprechenden liquiden Mittel da sind um etwaige Wertunterschiede auszugleichen, ist das auch wieder schwierig. Drei (streitfreie) gleiche Pakete schnüren würde auch direkt kostspielige Gutachten bedingen. Es wird vermutlich auf etwas ähnliches wie deinen Versteigerung hinauslaufen.

@sedativ Ziel ist es explizit Streit zu oder nach den Lebzeiten zu vermeiden. Anteilig verschenkte Immobilien bieten da maximales Streitpotential.

@Bolanger Würde schätzen, dass zwei der Kinder Geld wollen und eines die Immobilien weiterführen will.

 

Aktuell tendieren die Eltern dazu, dass sie die Werte festlegen und die Kinder sollen sich Immobilien "rauspicken", in der Hoffnung, dass nicht zwei die gleiche wollen. Was am Ende nicht genommen wird, wird verkauft und darüber die Wertunterschiede ausgeglichen.

Ich finde es einfach schade, dass es keine Möglichkeit gibt das Paket zusammenzuhalten und alle (streitarm) über Anteile zu beteiligen.

[reckoner]

Hallo,

 

Zitat

Grundsätzlich lassen sich Immobilien auch anteilig verschenken (z.B. 1/3 jeder Immobilie an jedes Kind), während die Eltern den Nießbrauch behalten. So wäre der Streit zumindest bis zum Tod des letzten Elternteils verschoben.

Erstens ist das gerade nicht "ohne Streit". Und zweitens rate ich grundsätzlich dazu, Teileigentum soweit es geht zu vermeiden. Das bringt sonst allerhand Probleme (Verwaltung, Steuererklärung, Verkauf, Eigenbedarf u.s.w.).

 

Zitat

Hinzuziehen von Rechtsanwalt/Notar und/oder Steuerberater wäre ratsam.

Auch wenn das jetzt schon mehrmals gesagt wurde: Bis auf den Notar - der ja zwingend ist - sehe ich dafür keine Notwendigkeit.

Selbst wenn etwas nicht ganz gerecht ist (was es übrigens nie sein kann) - die Eltern leben noch und können mit ihrem Vermögen machen was sie wollen. Was soll also ein Anwalt bewirken? Und bezüglich der Steuer muss man nur die Freibeträge kennen (eine Kleinigkeit darüber oder darunter tut auch nicht weh - ein Steuerberater wird sicher auch nicht genau treffen, kostet aber meist schon mehr als die Steuer).

 

Zitat

Da kein entsprechenden liquiden Mittel da sind um etwaige Wertunterschiede auszugleichen, ist das auch wieder schwierig.

Das ist jetzt nicht dein Ernst, oder? Es gibt ein Immobilienvermögen in Millionenhöhe, da sollten doch bereits jeden Monat ausreichende Mieteinkünfte erzielt werden.

Alternativ könnte man auch vereinbaren, dass die Mieteinnahmen durch Immobilie B für eine gewisse Zeit an C gehen sollen o.ä.

 

Du schreibst auch noch von Garten- und Ackerflächen. Die haben ja meist einen relativ geringen wert, und bieten sich dann regelrecht an, um eine etwas schlechtere Immobilie aufzuwerten. In meinem Beispiel aus # 5 könnte das beispielsweise bedeuten, dass die Eltern zu Immobilie C einen Acker dazu geben u.s.w.

Und eine weitere Alternative hast du nun selbst gebracht: Einen Teil der Immobilien verkaufen (etwa das Haus mit dem es immer etwas Probleme gab). Dann wäre ausreichend Geld vorhanden um die Wertunterschiede auszugleichen.

 

Zitat

Drei (streitfreie) gleiche Pakete schnüren würde auch direkt kostspielige Gutachten bedingen.

Na eben gerade nicht, das ist ja der Vorteil einer solchen Versteigerung. Du darfst das nicht mit einer gerichtlichen Versteigerung gleichsetzen, dort bringen die Bieter eigenes Geld ein und müssen daher auch über den Wert der Gegenleistung aufgeklärt werden. Privat darf man aber schätzen wie man möchte.

Außerdem sind die Eltern doch schon lange im Besitz der Immobilien, wer sollte also den Wert besser vergleichen können?

 

Nochmal was zu Gutachten: Das sind auch nur Schätzungen (2 Gutachter gleich 3 Meinungen).

Hinzu kommt der - ich nenne es mal - persönliche Wert. Wenn beispielsweise eine Immobilie im Wohnort eines Kindes liegt, dann könnte sie gerade für dieses Kind von Vorteil sein (Verwaltung, vielleicht in Zunkunft Eigenbedarf u.s.w.) - und damit indirekt mehr wert.

Oder anders herum: In einem Haus wohnt jemand mit dem sich ein Kind in Streit befindet. Dann ist gerade diese Immobilie für dieses Kind vielleicht indirekt weniger wert.

 

Wenn eines der Kinder der eigenen Werteinschätzung nicht traut, ja dann kann es einen Gutachter beauftragen (natürlich auf eigene Kosten).

[bei mir gäbe es das übrigens nicht, sobald ein Kind externe Fachleute wie Anwalt oder Gutachter hinzuziehen würde wäre es sofort raus aus der Sache und würde erst im Todesfall berücksichtigt - aber das ist nur meine persönliche Einstellung]

 

 

Stefan

 

[FranzFerdinand]

Hallo DeWeMe,

 

die Lösung, die du suchst heißt kaufen, statt verschenken. Ein Kind übernimmt das Portfolio (kreditfinanziert), die anderen werden ausgezahlt. Die Wertermittlung erfolgt dabei objektiv durch einen Dritten, mit dessen Auswahl alle einverstanden sind. Ggf kann der Kaufpreis dabei als Verkäuferdarlehen gestundet werden, bis du wieder Geld hast. Ansonsten zahlst Du die Geschwister aus dem Kredit aus, bzw. über die Eltern für die Steuerfreibeträge. Hier führt kein Weg am Steuerberater vorbei, der sich aber quasi selbst bezahlt, durch die Steuerersparnis bei der Gestaltung.

 

Die Wertermittlung hier angesichts der im Raum stehenden Summen als "kostspielig" einzuordnen, zeugt von fehlender Einsicht über die Lage. Nochmal: Wenn die Werte nicht unbestreitbar ermittelt werden, wird das ein Stachel im Fleisch eurer Familie werden. Für immer. Da muss jeder Verdacht ausgeräumt werden. Erst wenn hier auch die von reckoner benannten, guten Punkte (emotionale Bindung etc.) berücksichtigt sind, hat das Vorhaben überhaupt eine Chance auf friedvolle Umsetzung.

 

Wesentlicher Vorteil der Kauflösung ist außerdem die Möglichkeit Afa zu ziehen und die Mieteinnahmen dadurch zu mindern. Ggf. wird man dann ungenutzte Grundstücke verkaufen müssen, aber alles für alle gibts eben nur bei genug Geld.

[Sapine]

Wenn ich von Acker lese gehen bei mir Warnlampen bezüglich landwirtschaftlichem Betrieb an. Das sollte man abklären, ob da noch was am Schlummern ist. 

[DeWeMe]

@reckoner Danke für den folgenden Gedanken: "Selbst wenn etwas nicht ganz gerecht ist (was es übrigens nie sein kann) - die Eltern leben noch und können mit ihrem Vermögen machen was sie wollen." Das macht es eigentlich einfacher, dass die Eltern möglichst gerecht entscheiden und gut. Etwas fair in drei Teile zu teilen ist mathematisch nicht ganz einfach (Equally sharing a cake between three people), da hilft der Gedanke oben. Auch eine Steigerung des persönlichen Werts aufgrund Lage etc kann ich nachvollziehen und ist in unserer Situation bei bestimmten Objekten auch realistisch - leider vermutlich beim gleichen Objekt für zwei Kinder. Danke jedenfalls für die Gedanken - sehr hilfreich.

 

@FranzFerdinand Für das Gesamtportfolio vielleicht unrealistisch, müsste mal mit den Geschwistern reden, ob alle mit Geld d'accor wären. Wär ein großer Kredit. Aber danke auf jeden Fall für den Hinweis, selbst wenn die Objekte einzeln verteilt werden, könnte man verkaufen statt schenken und die Abschreibung neu starten.

 

@Sapine Der landwirtschaftliche Betrieb ist schon länger abgewickelt, stammte aus einer Generation früher. Sind nur noch Stadtimmobilien, Garten und Äcker.

 

[sedativ]

Unter den gegebenen Voraussetzungen und dem absehbaren Streit würde ich auf die Steueroptimierungen verzichten. Die Eltern sollten zunächst durch ein Berliner Testament ausschließen, dass nach dem Tod eines der Partner Pflichtteile das Vermögen automatisch zersplittern und weiter testamentarisch verfügen, dass alle Immobilien nach dem Tod des letzen Elternteils verkauft werden und der Erlös unter den Kindern aufgeteilt wird.

Die Steuerlast hält sich ohnehin in Grenzen, da von den zu erwartenden 800k pro Nase ohnehin nur 400k zu ca 11%  15% versteuert werden, womit jedem Geschwister netto 756.000 740.000 Euro verblieben.

So können die Eltern weiter die Erträge ihrer Immobilien wie gewohnt ungeschmälert nutzen und Streit unter den Geschwistern sollte durch diese gerechte Lösung weitgehend ausgeschlossen sein.

[MeinNameIstHase]

Am 14.4.2024 um 19:59 von DeWeMe:

Jetzt muss dieses Problem doch in Deutschland Tausendfach existieren und es muss dafür eine elegante Lösung geben ...

Die Wahrheit ist, dass sich schon in der Bibel Brüder im Streit erschlagen haben und auch die Gründer der Stadt Rom. Und wenn ich mir das engl. Königshaus anschaue, sind die beiden auch nicht "amused", wenn sie voneinander hören. Und was die nicht allein schaffen ... die Ehefrauen sorgen dann für den Rest ... aber das konnten ihre Eltern ja schon perfekt.

 

Wenn ich die Eltern wäre, würde ich einfach sagen: Einigt euch und macht uns einen gemeinsamen Vorschlag, sonst könnt ihr warten bis wir weg sind und müsst aufpassen, dass wir es nicht anderweitig stiften/schenken/spenden.

[moonraker]

vor 15 Stunden von sedativ:

[..]

Die Steuerlast hält sich ohnehin in Grenzen, da von den zu erwartenden 800k pro Nase ohnehin nur 400k zu ca 11% versteuert werden, womit jedem Geschwister netto 756.000 Euro verblieben.

[..]

Kleine Korrektur: Bei über 300k€ zu versteuerndem Erbe liegt der Steuersatz in Steuerklasse I bei 15%, also verbleiben jeweils rund 740k€.

[sedativ]

stimmt
 

[franko]

vor 12 Minuten von sedativ:

Es findet eine progressive Stufenbesteuerung statt. Bei 800k in Steuerklasse 1 sieht das so aus:

 

Stufe 0 (Freibetrag): 400k mit 0%

Stufe 1 (bis 75k): 75k mit 7% = 5,25k

Stufe 2 (bis 300k): 225k mit 11% = 24,75k

Stufe 3 (bis 600k): 100k mit 15% = 15k

Woher hast du das? Nach meinem Verständnis gelten die 15 % grundsätzlich für den gesamten steuerpflichtigen Betrag (soweit der Freibetrag überschritten ist). Nur unmittelbar nach einem Steuersatz-Sprung setzt eine Tarifglättung nach § 19 Abs. 3 ErbStG ein.
Siehe auch: https://de.wikipedia.org/wiki/Erbschaftsteuer_in_Deutschland#Berechnung,_Härteausgleich

[sedativ]

vor 5 Stunden von franko:

Woher hast du das? 

Du hast natürlich recht und warst ziemlich schnell. Stand höchstens 5 Minuten so da und war bei deinem Posting schon längst weg. Geringere Sätze nur beim Härteausgleich.

[reckoner]

Hallo,

 

ich weiß gar nicht warum ihr da rechnet.

Der Fragesteller hat doch extra 800.000 Euro gewählt weil es komplett unter dem Freibetrag liegen würde.

 

Stefan

 

[sedativ]

vor 34 Minuten von reckoner:

Der Fragesteller hat doch extra 800.000 Euro gewählt weil es komplett unter dem Freibetrag liegen würde.

 

Klar, klingt konstruiert. Aber egal. Die 800k Freibetrag gibt es in toto so nur im Schenkungsfall, der hier durch die zerstrittenen eifersüchtigen Geschwister unter der Maßgabe des Nichtverkaufs höchst ungleicher Immobilien quasi von vornherein ausgeschlossen ist. Bleibt die Alternative auf die Erbschaft zu warten und das Testament zu gestalten.

[reckoner]

Hallo sedativ,

 

achso. Gemeint war, dass die ganzen Schenkungsüberlegungen gar nicht nötig sind, weil am Ende eh kaum Steuern anfallen; ergo könnte man es alternativ auch einfach alles lassen wie es ist. Richtig interpretiert?

 

Dazu fehlt dann aber die entscheidende Angabe, nämlich wie hoch der Wert insgesamt ist.

Liegt der unter 3 Mio dann stimme ich zu. Bei deutlich mehr kann es sich aber sehr lohnen, die Freibeträge mehrmals zu nutzen.

 

Zitat

... der hier durch die zerstrittenen eifersüchtigen Geschwister unter der Maßgabe des Nichtverkaufs höchst ungleicher Immobilien quasi von vornherein ausgeschlossen ist.

Warum soll das ausgeschlossen sein?

Wie schon gesagt (von mir und auch von Hase in # 14) sollen die Kinder aufteilen, fertig (eine Versteigerung ist auch nichts anderes als eine Aufteilung). Wer da nicht mitmachen will bekommt halt erst mal nichts, auch gut.

Und wer zu viel meckert wäre bei mir bei der nächsten Runde (in 10 Jahren) nicht dabei - wenn man das direkt klarstellt wird es gar keinen Streit geben.

 

Stefan

 

[sedativ]

@reckoner

Ja, wenn der Streit schon vorprogrammiert ist, würde ich von der Schenkungskonstruktion Abstand nehmen und lieber die überschaubaren Steuern bezahlen. Insbesondere die Eltern wären da sehr schlecht beraten, ausgerechnet durch ein Geschenk Unfrieden in die Familie zu bringen.  Der TO hat einen "Streitwert" von 3×800k ins Spiel gebracht.