Rückkaufsrecht bei Immobilien

[schebitz]

Wenn man eine Immobilie verkauft, kann man sich dann ein Rückkaufsrecht sichern?

Wie viel kostet das?

Wenn man z.B. eine Immobilie an seine Frau oder an sein Kind verkauft, kann man dann diese Immobilie jederzeit ohne Grund und ohne irgendwelche Probleme wieder zurückkaufen?

[Jennerwein]

 

vor 9 Minuten von schebitz:

Wenn man eine Immobilie verkauft, kann man sich dann ein Rückkaufsrecht sichern?

Wie viel kostet das?

Wenn man z.B. eine Immobilie an seine Frau oder an sein Kind verkauft, kann man dann diese Immobilie jederzeit ohne Grund und ohne irgendwelche Probleme wieder zurückkaufen?

 

Zitat

 

Die Notarkosten inklusive Gebühren für die Grundbucheintragung belaufen sich auf rund 500 Euro. Die Kosten können aber auch höher oder niedriger sein und hängen davon ab, wie komplex die Regelungen sind. Zu bezahlen sind die Kosten üblicherweise von der Person, welche das Vorkaufsrecht erhält......

 

Mit dem Vorkaufsrecht sichert man sich das Recht gegenüber einer oder einem Dritten, eine Immobilie bevorzugt zu erwerben, falls diese später einmal verkauft werden sollte. Das Vorkaufsrecht ermächtigt demnach dazu, ein zu veräußerndes Objekt vor einer oder einem anderen zu erwerben und zu den gleichen Bedingungen den Kaufvertrag abzuschließen.

 

 

https://immobilien.derstandard.at/c/mieten-und-kaufen/vorkaufsrecht-was-es-ist-und-was-es-bedeutet/

[schebitz]

Ich habe das jetzt noch nicht alles gelesen, aber:

 

Ist ein Rückkaufsrecht das gleiche wie ein Vorkaufsrecht?

 

Ich dachte, dass seien 2 verschiedene Sachen?

 

Was ein Vorkaufsrecht ist, weiß ich.

Zum Rückkuafsrecht:

 

Kann man irgendwie die Immobilie zurückkaufen, auch wenn der andere das nicht möchte?

 

Beispiel:

Ein Mann verkauft seiner Frau sein Haus. Die Frau verwaltet das Haus schlecht. Daher will der Mann das Haus gegen den Willen der Frau wieder zurück kaufen.

Geht das?

[Mkoll]

Wenn die Frau nicht komplett dumm ist, würde sie niemals so ein Haus/Vertrag kaufen  ; )

[henderson]

vor 19 Minuten von schebitz:

Beispiel:

Ein Mann verkauft seiner Frau sein Haus. Die Frau verwaltet das Haus schlecht. Daher will der Mann das Haus gegen den Willen der Frau wieder zurück kaufen.

Geht das?

Wohnt der Mann nach dem Verkauf denn in dem Haus, sodass ihn die schlechte Verwaltung tangiert? Wenn nicht kann es ihm doch eigentlich egal sein, was nach dem Verkauf mit dem Haus passiert.

 

Zur Sache: Der umgangssprachliche Rückkauf nennt sich Wiederkauf und ist in § 456 ff BGB geregelt.

[schebitz]

Der Mann wohnt nicht in dem Haus. Das Haus wird vermietet.

Es ist dem Mann nicht egal.

Der Mann will das Haus sowieso spätestens in 10 Jahren zurückkaufen (Ehegattenschaukel).

 

Also ist das möglich?:
Ein Mann verkauft seiner Frau sein Haus. Die Frau verwaltet das Haus schlecht. Daher will der Mann das Haus gegen den Willen der Frau wieder zurück kaufen.

[henderson]

vor 30 Minuten von schebitz:

Also ist das möglich?:
Ein Mann verkauft seiner Frau sein Haus. Die Frau verwaltet das Haus schlecht. Daher will der Mann (will) das Haus gegen den Willen der Frau wieder zurück kaufen.

Wenn das vertraglich vereinbart wurde ist das möglich. Den Paragraphen hatte ich oben bereits genannt. Die Nebensätze sind für die Fragestellung völlig irrelevant.

[schebitz]

vor 1 Stunde von henderson:

Wenn das vertraglich vereinbart wurde ist das möglich. Den Paragraphen hatte ich oben bereits genannt. Die Nebensätze sind für die Fragestellung völlig irrelevant.

OK Danke.

 

Aber warum hast du in deinem Zitat ein paar Wörter durchgestrichen?

 

2) 

Normalerweise ist es ja so, dass wenn der Mann das Haus von seiner Frau zurückkaufen will, dass er dann die Zustimmung der Frau braucht.

 

Wenn also der Mann das Haus an seine Frau verkauft, dann müssen beide in dem Notarvertrag ein Wiederkaufsrecht vereinbaren, richtig?

Dann kann der Mann das Haus später jederzeit auch gegen den Willen seiner Frau wieder zurückkaufen?

Dieses Widerkaufsrecht kostet keine Notargebühren? Oder ist für die Vereinbarung dieses Widerkaufsrechts gar kein Notar notwendig?

[MeinNameIstHase]

Das Recht, nach Belieben etwas zu kaufen, nennt man Optionsrecht. Die Gegenseite wird zum Stillhalter als Verpflichtete. Typisch wird so ein Recht auf eine bestimmte Zeit beschränkt und verfällt anschließend. Die Bewertung für so ein Recht kann man über die Optionspreisbewertung ausrechnen. Da Vertragsfreiheit besteht, kann das Ausübungsrecht zusätzlich an Bedingungen geknüpft werden, z.B. 

Abtretungsverbot des Rechteinhabers (nur er darf davon Gebrauch machen -> Fehlende Handelbarkeit des Rückkaufsrechts)

Verkaufsverbot des Immobilieneigentümers an Dritte, während das Recht besteht und man Stillhalter ist,

Ausübungsbedingungen (Zustand, Preis, nur bestimmte Tage usw.).

 

Wer sich mit der Optionspreistheorie auskennt, der weiß, welche Faktoren preisbestimmend sind. Das sind Ausübungspreis, Laufzeit, Marktwert, Preisschwankungen und Zinssatz. Alles andere macht die Sache zwar kompliziert, spielt aber unterm Strich für den Optionspreis keine Rolle (z.B. fehlende Handelbarkeit, Ausübung nur an einem bestimmten Tag usw.) Wie man das rechnet, dafür gab's 1997 den Nobelpreis.

[henderson]

Das Wiederkaufsrecht wird in den Kaufvertrag integriert (ohne Kenntnis am besten durch einen Anwalt ausformulieren lassen) und der Vertrag dann vom Notar beglaubigt.

Bei Bedarf erklärt der Mann gegenüber der Frau, dass er die vertraglich vereinbarte Option ausüben möchte.

Da die Frau beim Kauf bereits einem Wiederkauf durch den Mann zugestimmt hat, gibt es überhaupt kein "gegen den Willen der Frau". Ebenso wenig braucht es einen Grund (schlechte Verwaltung). Daher habe ich dies durchgestrichen.

 

Allerdings ist mit einem Wiederkauf vor Ablauf der 10-jährigen Frist das Steuersparmodell der Ehegattenschaukel dahin.

Vielleicht sollte sich das Ehepaar einmal zusammensetzen und genau überlegen, ob nicht der Mann oder ein Dritter die Verwaltung übernimmt, wenn der Frau die Verwaltung anscheinend nicht wirklich zugetraut wird.

[Anja Terchova]

vor 4 Stunden von Mkoll:

Wenn die Frau nicht komplett dumm ist, würde sie niemals so ein Haus/Vertrag kaufen  ; )

Bei einem realen Komplettverkauf würde das natürlich kein Käufer akzeptieren. Aber mir fallen da zwei andere Anwendungsfälle an wo es durchaus Sinn macht:

- Bei einem Hausteilverkauf ist es üblich das der Verkäufer ein Rückkaufsrecht auf die verkauften Hausanteile hat.

- Bei eine Schenkung (an Kinder) wenn man ihnen nicht voll vertraut könnte man sich ein Rückkaufsrecht zu x % des Wertes festschreiben lassen.

 

vor 4 Stunden von schebitz:

Es ist dem Mann nicht egal.

Der Mann will das Haus sowieso spätestens in 10 Jahren zurückkaufen (Ehegattenschaukel).

 

Also ist das möglich?:
Ein Mann verkauft seiner Frau sein Haus. Die Frau verwaltet das Haus schlecht. Daher will der Mann das Haus gegen den Willen der Frau wieder zurück kaufen.

Bei der Ehegartenschaukel wird das aber wohl eh nur relevant wenn es zu einer Trennung also Scheidung kommen sollte.

Ansonsten wird die Verwaltung defacto wohl bei dem Ehepartner bleiben der es auch bisher immer gemacht hat, nur das er dann nicht mehr für sich selbst sondern für den Ehepartner handelt.

[ein_johannes]

Also das der Käufer in der Ehegattenschaukel plötzlich mit der Verwaltung betraut wird ist mir aus meinem näheren Umfeld völlig fremd. Sofern nicht schon vorher eine Hausverwaltung das übernommen hat macht die Verwaltung auch in Zukunft der Ehepartner, der es zuvor auch schon gemacht hat.

Wobei das Recht auf einen Rückkauf für den Fall einer Scheidung sicher sinnvoll sein kann. Aber das der Käufer plötzlich wirklich real das Objekt betreut, davon habe ich in der Praxis noch nie etwas gehört.

[RoterZoro]

Wenn die schlechte Verwaltung sehr schlecht ist, auch § 457 BGB vollständig lesen ;)

"Hat der Wiederverkäufer vor der Ausübung des Wiederkaufsrechts eine Verschlechterung, den Untergang oder eine aus einem anderen Grund eingetretene Unmöglichkeit der Herausgabe des gekauften Gegenstandes verschuldet oder den Gegenstand wesentlich verändert, so ist er für den daraus entstehenden Schaden verantwortlich."

[franko]

vor 14 Stunden von schebitz:

Wenn man eine Immobilie verkauft, kann man sich dann ein Rückkaufsrecht sichern?

vor 13 Stunden von schebitz:

Der Mann will das Haus sowieso spätestens in 10 Jahren zurückkaufen (Ehegattenschaukel).

Er darf das Haus erst nach Ablauf von zehn Jahren zurückkaufen, wenn er die Besteuerung des Veräußerungsgewinns vermeiden will.

 

vor 8 Stunden von Anja Terchova:

Bei einem realen Komplettverkauf würde das natürlich kein Käufer akzeptieren.

Ja, das sind wahrscheinlich keine fremdüblichen Bedingungen, und damit ist dann das ganze Steuersparmodell hinfällig.

[schebitz]

vor 17 Minuten von franko:

Er darf das Haus erst nach Ablauf von zehn Jahren zurückkaufen, wenn er die Besteuerung des Veräußerungsgewinns vermeiden will.

Der Mann kann das Widerkaufsrecht doch so ausüben, dass er die Immobilie zu dem gleichen Preis zurückkauft, zu welcher er es damals an die Ehefrau verkauft hat. Dann gibt es auch keinen Veräußerungsgewinn und keine Steuer.

vor 19 Minuten von franko:

Ja, das sind wahrscheinlich keine fremdüblichen Bedingungen, und damit ist dann das ganze Steuersparmodell hinfällig.

Sind die anderen Leute hier auch der Meinung, dass das so ist?

[ein_johannes]

vor 1 Stunde von schebitz:

Sind die anderen Leute hier auch der Meinung, dass das so ist?

Das ist keine Frage für ein anonymes Internetforum (und schon gar keines, in dem es um Wertpapiere und nicht Immobilien geht), sondern für einen entsprechend spezialisierten Steuerberater.

[schebitz]

Klar kann man die Frage hier besprechen. Erstens geht es dabei um Geldanlage und zweitens wurde hier schon oft über Immobilien gesprochen, weil dies ja auch mit Geldanlage zu tun hat.

Und mit Steuern sparen hat die Frage ja auch zu tun. Das gehört in dieses Forum.

Die grundsätzlichen Fragen kannn man hier besprechen. Wenn man das dann umsetzen will, braucht man später einen Steuerberater.

[slowandsteady]

vor 12 Stunden von schebitz:

vor 12 Stunden von franko:

Ja, das sind wahrscheinlich keine fremdüblichen Bedingungen, und damit ist dann das ganze Steuersparmodell hinfällig.

Sind die anderen Leute hier auch der Meinung, dass das so ist?

Es kann auch einfach Gestaltungsmißbrauch sein

Im Ernst: Da ich noch nie von einer derartigen Immobilien-Transaktion mit "Rückgaberecht" gehört oder gelesen habe, glaube ich nicht dass dies steuerlich anerkannt wird, sonst würden es mehr Leute so machen.

[ein_johannes]

vor 8 Stunden von slowandsteady:

Es kann auch einfach Gestaltungsmißbrauch sein

Im Ernst: Da ich noch nie von einer derartigen Immobilien-Transaktion mit "Rückgaberecht" gehört oder gelesen habe, glaube ich nicht dass dies steuerlich anerkannt wird, sonst würden es mehr Leute so machen.

 

Darum sagte ich ja - das ist eine Frage für einen spezialisierten Steuerberater, nicht für ein Wertpapierforum. Was wie wann wo geht oder nicht mehr geht, was das Finanzamt als fremdüblich akzeptiert etc. sind absolute Fachfragen. Schon die Grundsatzfrage, ob das überhaupt irgend wie geht dürfte hier kaum jemand seriös beantworten können und wenn doch, wie will man diesen kompetenten Nutzer von den anderen unterscheiden, die einfach nur ihren Senf abgeben ?

[WOVA1]

vor 10 Stunden von slowandsteady:

Da ich noch nie von einer derartigen Immobilien-Transaktion mit "Rückgaberecht" gehört oder gelesen habe,

Naja, im gewerblichen Bereich gibt es das schon. Bekannteres Beispiel ist etwa der Elbtower, wo sich die Stadt Hamburg ein an Bedingungen geknüpftes Wiederkaufsrecht gesichert hat.

Und wo jetzt gegrübelt wird, ob eine dieser Bedingungen mit der Signa-Pleite ausgelöst wurde. Und falls ja, ob es irgendwie sinnvoll wäre, das Wiederkaufsrecht auszuüben. 

 

Generell wird es öfter von Gemeinden bei Grundstücksverkäufen angewandt - um den Käufer zu zwingen, die vereinbarte Nutzung auch zu realisieren. Es kann auch in das Grundbuch eingetragen werden ( Rückauflassungsvormerkung ).

 

Aber im Privatbereich stelle ich mir das eher unhandlich vor.

[schebitz]

Am 2.4.2024 um 01:03 von MeinNameIstHase:

Das Recht, nach Belieben etwas zu kaufen, nennt man Optionsrecht. Die Gegenseite wird zum Stillhalter als Verpflichtete. Typisch wird so ein Recht auf eine bestimmte Zeit beschränkt und verfällt anschließend. Die Bewertung für so ein Recht kann man über die Optionspreisbewertung ausrechnen. Da Vertragsfreiheit besteht, kann das Ausübungsrecht zusätzlich an Bedingungen geknüpft werden, z.B. 

Abtretungsverbot des Rechteinhabers (nur er darf davon Gebrauch machen -> Fehlende Handelbarkeit des Rückkaufsrechts)

Verkaufsverbot des Immobilieneigentümers an Dritte, während das Recht besteht und man Stillhalter ist,

Ausübungsbedingungen (Zustand, Preis, nur bestimmte Tage usw.).

 

Wer sich mit der Optionspreistheorie auskennt, der weiß, welche Faktoren preisbestimmend sind. Das sind Ausübungspreis, Laufzeit, Marktwert, Preisschwankungen und Zinssatz. Alles andere macht die Sache zwar kompliziert, spielt aber unterm Strich für den Optionspreis keine Rolle (z.B. fehlende Handelbarkeit, Ausübung nur an einem bestimmten Tag usw.) Wie man das rechnet, dafür gab's 1997 den Nobelpreis.

 

Aber zumindest MeinNameIstHase scheint ja der Meinung zu sein, dass es möglich ist, eine Immobilie an seine Ehefrau oder an sein Kind zu verkaufen und dabei ein Widerkaufsrecht zu vereinbaren. Nur weil die Leute verheiratet sind, dürfen sie nicht schlechter gestellt werden.

 

2)

Meine Frage war:

Kostet die Vereinbarung dieses Widerkaufsrechts irgendwelche Gebühren? Z.B. Notargebühren? Anscheinend nicht. Das Widerkaufsrecht wird dann wohl kostenlos in den Kaufvertrag für die Immobilie mit aufgenommen, oder?

[CorMaguire]

vor 23 Minuten von schebitz:

Aber zumindest MeinNameIstHase scheint ja der Meinung zu sein, dass es möglich ist, eine Immobilie an seine Ehefrau oder an sein Kind zu verkaufen und dabei ein Widerkaufsrecht zu vereinbaren. ....

Das BGB ist auch der Meinung ab § 456 Zustandekommen des Wiederkaufs. Wenn Du das dinglich absichern willst, wirds extra kosten.

 

 

[schebitz]

vor 12 Stunden von CorMaguire:

Das BGB ist auch der Meinung ab § 456 Zustandekommen des Wiederkaufs. Wenn Du das dinglich absichern willst, wirds extra kosten.

Wieso soll es extra kosten, dieses Wiederkaufsrecht abzusichern?

Die ganze Immobilie ist doch normalerweise im Grundbuch sowieso mit einer Grundschuld abgesichert. Was soll man da noch zusätzlich absichern und wieso dann noch mit zusätzlichen Kosten?

[Snoop90]

Bedingungen im Notarvertrag haben einen entsprechenden Geldwert. Für diesen verlangt der Notar dann Zusatzkosten. Wenn du also eine Immobilie blank überträgst ist der Wert der Immobilie die einzige vergütungsgrundlage. Mit Rückkaufoptionen, Klauseln für Verarmung und Rückschenkung, Vorkaufsrecht, Nießbrauch erhöht sich das alles.

[CorMaguire]

vor 37 Minuten von schebitz:

Wieso soll es extra kosten, dieses Wiederkaufsrecht abzusichern?

Die ganze Immobilie ist doch normalerweise im Grundbuch sowieso mit einer Grundschuld abgesichert. Was soll man da noch zusätzlich absichern und wieso dann noch mit zusätzlichen Kosten?

Die Grundschuld sichert einen Kredit. Dein Wiederkaufsrecht steht nur im Kaufvertrag. Wenns der Eigentümer dann beim verkaufen "vergisst", hast Du afaik nur einen Schadenersatzanspruch. Wenn aber eine Rückauflassungsvormerkung eingetragen ist, kann ein zukünftiger Käufer erkennen das noch was im Busch ist.

 

Fraglich wird sein ob eine beleihende Bank eine Rückauflassungsvormerkung akzeptieren wird.