Eigenheim statt Miete - altes Depot auflösen?

[o0Pascal0o]

Hallo. Ich möchte eine Immobilie kaufen. 265.000€ zuzüglich Makler, Notar, Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer. So ca. 295.000€.

 

Ich zahle aktuell ca. 1000€ Kaltmiete. Die würde ich mir dann zum Teil sparen. Instandhalten und versichern müsste ich das Eigenheim ja trotdzem. Doch mich interessiert rein der Zinseszinseffekt. Eigenkapital habe ich 80.000€. Möglich wäre es zudem mein Depot aufzulösen. Als Rate(Zins+Tilgung) würde ich nicht weit über 1500€/Monat leisten können/wollen. In gut 2 Jahrzehnten steht dann auch irgendwann Rente an. Die Immobilie wäre dann noch nicht abbezahlt, was natürlich als golene Grenze gilt. Aber ich könnte mir die Rate dann noch leisten.

 

Was würdet ihr tun?

 

A) Depot 180.000€ breite(World, EM, Euro600) ETFs(Therausierer) von vor 2009 gekauft: Verkaufen und einen besseren Zins bei der Bank bekommen + auf weniger geliehenes Geld Zinsen bezahlen.

B) Depot nicht auflösen und, weil das wahrscheinlich Depot nach 40 Jahren mehr einbringt als der Zins mich kostet.

 

Natürlich hat Niemand eine Glaskugel und kann es 100% sagen. Zudem möchte ich den Zins nicht ganz kaputtmachen und nicht länger als 10 Jahre den Zins binden. Aber zu welcher Richtung würdet ihr in der Situation mehr tendieren?

[Metasom]

Erstmal bei den Banken anfragen, welche Fremdkapitalkosten dich bei welchem Eigenkapitalanteil erwarten und dann kannst du in eine richtige Richtung wägen, ob es vorteilhaft sei, dein Portfolio zu liquidieren. 

[cfbdsir]

vor 32 Minuten von o0Pascal0o:

Hallo. Ich möchte eine Immobilie kaufen. 265.000€ zuzüglich Makler, Notar, Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer. So ca. 295.000€.

 

Ich zahle aktuell ca. 1000€ Kaltmiete. Die würde ich mir dann zum Teil sparen. Instandhalten und versichern müsste ich das Eigenheim ja trotdzem. Doch mich interessiert rein der Zinseszinseffekt. Eigenkapital habe ich 80.000€.

1. Gutachterausschussberichte der letzten Jahre lesen und die Liegenschaftszinsen vergleichen. Die sind meines Wissens nach überall öffentlich in D verfügbar, da gesetzlich verpflichtend.

2. schauen was ein grob vergleichbares Objekt zur Miete kostet. Der Blick in den Mietspiegel wäre nicht verkehrt. 

3. Den Zins der sich daraus ergibt mit dem Liegenschaftszinsen laut Gutachterausschuss vergleichen. 

 

Instandhaltung würde ich der Literatur entnehmen. Hochhäuser sind am teuersten, freistehende EFH sind in der Instandhaltung am zweitteuersten, Reihenhäuser am billigsten, DHH und Nichthochhaus-Geschosswohnungsbau liegt dazwischen.

Falls Geschosswohnungsbau in Frage kommt würde ich immer die wirtschaftlichste Wohnalternative prüfen: Wohnen im teilweise selbstgenutzten MFH.

[o0Pascal0o]

vor 28 Minuten von Metasom:

Erstmal bei den Banken anfragen, welche Fremdkapitalkosten

Je nach Eigenkapitalanteil (dieser kommt ja vom Depot dann, die 80.000€ nicht vom Depot reichen ja nur für etwas mehr als die Kaufnebenkosten, wie Notar) sind das 3,5%-4% an Zinskosten. Mit dem Risiko/ der Chance, dass sie sich nach 10 Jahren ändern.

 

Die Frage ist, ob meine breiten thesaurierenden ETFs (steuerlich günstig, da vor 2009 erworben) besser performen als die 3,5%-4%. Oder halt ein Anteil vom Depot bis ich zu der 3,5%-Schwelle gelange. Das ist doch im Grunde die einfache Rechnung:

 

ETF-%-Anstieg vs. effektive Zins der Bank. Was ist nach 30 Jahren 180.000€ in diesem Depot werd und was hat mich nach 30 Jahren 4% Zinseszins der Bank gekostet auf stattdessen geliehene 180.000€. Oder übersehe ich da etwas?

[Metasom]

Musstest du die Vorabpauschale auf die gekauften ETFs vor 2009 zahlen?

 

vor einer Stunde von o0Pascal0o:

Das ist doch im Grunde die einfache Rechnung: ETF-%-Anstieg vs. effektive Zins der Bank.

 

Wenn du nur nach den Kapitalkosten schaust, ja sicher. Fremdkapital kostet dich 3,50 % bis 4,00 % und deine Opportuntiätskosten sind die steuerfreie Wertsteigerung deiner Wertpapiere. Wenn ich mit dir einer Wette abschließen würde, würde ich definitiv darauf setzen, dass deine CAGR über 4,00 % von heute bis ins Jahre 2034/2035 liegt. 

 

Ich würde steuerfreie ETF-Anteile (kommt darauf an, welcher Index und bei welchem Anbieter) nicht so leicht aus meinen Händen geben. Das ist eine einmalige Gelegenheit. Eine Beleihung käme ebenfalls in Frage, nur macht die Bank dabei nicht mit. Und die Liquidität nach dem erhöhten Eigenkapitalanteil bekommst du auch nicht wieder. 

 

Die Frage ist, ob du mit dem Leverage klar kommst und nachts besonnen schläfst. 

[herbert_21]

Depot behalten und die bereits von dir abgesprochen Erhaltungskosten keineswegs unterschätzen.

 

Kommer sagt: 1,5% des Kaufpreises pro Jahr.

 

Das ist viel Geld und muss sich in guten und schlechten Zeiten (Krankheit, Karenz, Jobverlust) ausgehen, auch wenn man bei manchen Sanierungen den Zeitpunkt bestimmen kann. Bei anderen aber nicht.

 

Für Hausbesitzer gilt dann im Zweifelsfall: Liquidität vor Rendite. Lieber etwas mehr Leverage zu Beginn. Tilgen kann man später noch immer, nachbeleihen kann schwierig sein und ist mit Kosten verbunden.

 

Ein Tipp aus meiner Lebenserfahrung, hatte mit 50% Eigenkapital finanziert und refinaziere gerade.

[Caveman8]

Ich persönlich würde das Depot nicht in die Finanzierung einbringen. Die 80k EK sollten doch abzüglich Nebenkosten bereits einer 80% Finanzierung entsprechen, da ist der Hebel von weiterem EK nicht mehr besonders hoch. Maximal könnte man sich überlegen so viel ETF zu verkaufen um auf eine 70% Finanzierung zu kommen (die Banken rechnen quasi immer nur in 10% Schritten. Zusätzliches EK ohne die nächste Schwelle zu reißen bringt quasi nichts). 

[Sapine]

Ganz so einfach finde ich die Rechnung nicht. Grundsätzlich geht es um die Frage, ob man gehebelt investieren will. Das ist eine Chance aber auch ein Risiko. Daher die grundsätzliche Frage, ob Du dir das Risiko leisten willst und kannst. Davon abgesehen muss es ja nicht um die Frage gehen, maximal hebeln oder alternativ alles verkaufen. Ich vermute mal das Optimum liegt irgendwo dazwischen. Dafür muss man aber genauer hinschauen und rechnen. 

 

1) Es mag Positionen im Altdepot geben, von denen man sich leichter trennt als andere. D.h. man müsste sich konkret die Positionen anschauen, ob faule Eier darunter sind.

 

2) Gerade die Schwellwerte für günstigere Zinsen sollte man noch mal genau anschauen. Vielleicht reicht es aus, 15 % vom Depot zu versilbern, um für den Kredit entsprechend Zinsen zu sparen. Da würde ich Excel bemühen

 

3) Es macht wenig Sinn, renditeschwache Positionen zu behalten und gleichzeitig Zinsen zu zahlen. Daher würde ich das Depot auch mit Blick darauf genau anschauen und risikoarme Anlagen bis auf Reserve versilbern. 

[smarttrader]

Die Frage stellt sich ja grundsätzlich immer erst, wenn die Bank ihre Bewertung vorgenommen hat.

 

Von daher würde ich erstmal:

1. Der Bank die Immobilie vorstellen

2. Gutachter beauftragen und Gutachten erstellen lassen

3. Mit dem Verkäufer in Verhandlungen treten

4. Bank mit den verhandelten Kaufpreis und Gutachten einen Finanzierungsvorschlag entwerfen lassen

5. Finanzierungszusage abwarten

6. Kaufabsichtserklärung unterschreiben

7. 2 weitere Institute anfragen um Konditionen evtl. zu verhandeln

8. Notartermin

 

[Cepha]

Bei einem Kredit von 220.000 Euro über 20 Jahre zu 3,5% Zins/a komme ich auf eine monatliche Rückzahlsumme von 1290 Euro. Dein Budget liegt bei maximal 1500 Euro/Monat

 

Die Restschuld nach 10 Jahren Zinsbindung wäre dann bei rund 129.000 Euro.

 

Wo genau siehst Du da jetzt ein grundsätzliches Problem? Wieso sprichst Du von 30-jährigen Darlehen?

 

Das Depot würde ich zumindest soweit auflösen, bis Du zu einem Shwellenwert für einen günstigeren Zins kommst.

 

Eine weitere Überlegung ist, das Depot soweit aufzulösen, bis Du zu einem Kredit über 15 oder gar 10 Jahre Laufzeit kommst, damit ersparst Du Dir mögliche Sorgen bzgl. Zinsänderungen.

Schon mit nur 20k aus dem Depot kannst Du bei 200.000 Euro Kredit und 3,5%/a und unter 1500€7Monat die Laufzeit auf 15 Jahre verkürzen. Die Restschuld nach 10 Jahren reduziert sich auf 78k. Was soll da noch großartig passieren?

 

Ich nehme mal an die 80k Eigenkapital und 180k Depot sind addititiv?

 

Aus welchen Bestandteilen besteht das Depot? Falles es RK1 enthält ist die Frage, warum Du einen Kredit von 3,5% aufnehmen sollst und damit ein Depot mit Kredit zu hebeln, das einen RK1 Bestandteil hat, der sich schlechter verzinst?

Sind wirklich alle Aktien(fonds) Bestandteile vor 2009 gekauft worden oder ist das eine "Ausrede"? Sind die überhaupt so toll, dass man die weiter behalten möchte, Steuern hin oder her?

 

---

 

Ansonsten bei der Bank erkundigen, welche Zinsen denn unter welchen bedingungen möglich sind, dann kann man auch mit realen Zahlen rechnen.

 

 

[oktavian]

Ich würde mir auch die zu erwartenden Nebenkosten /Dämmung anschauen und nicht nur die Kaltmiete. Sind die 1.500 schon gerechnet mit 1.000 wegfallender Kaltmiete?

[Cepha]

vor 30 Minuten von oktavian:

Ich würde mir auch die zu erwartenden Nebenkosten /Dämmung anschauen und nicht nur die Kaltmiete. Sind die 1.500 schon gerechnet mit 1.000 wegfallender Kaltmiete?

Wenn das komplette Depot aus gekauften Werten von vor 2009 besteht wird die Sparrate die letzten 15 Jahre vermutlich nicht so hoch gewesen sein.

[Jennerwein]

vor 11 Stunden von o0Pascal0o:

Was würdet ihr tun?

 

A) Depot 180.000€ breite(World, EM, Euro600) ETFs(Therausierer) von vor 2009 gekauft: Verkaufen und einen besseren Zins bei der Bank bekommen + auf weniger geliehenes Geld Zinsen bezahlen.

 

 

[oktavian]

vor einer Stunde von Cepha:

Wenn das komplette Depot aus gekauften Werten von vor 2009 besteht wird die Sparrate die letzten 15 Jahre vermutlich nicht so hoch gewesen sein.

Umso wichtigere wäre eine genaue Prognose der Nebenkosten Strom, Heizbedarf usw. und ob auch wirklich nichts an konkreter Instandhaltung anfallen wird. Man kann zwar mit %/ Jahr rechnen, aber theoretisch könnte trotzdem bei der Heizung, Dach o.Ä. kurzfristig Handlungsbedarf bestehen.

[cfbdsir]

vor 7 Stunden von herbert_21:

Kommer sagt: 1,5% des Kaufpreises pro Jahr.

Die Instandhaltung ist primär baumasseabhängig (physikalisch vom umbauten Raum). In der gleichen Großstadt variieren die Preise um einige hundert Prozent pro Volumeneinheit. So variierenauch die Instandhaltungskosten pro Kaufpreiseinheit um einige hundert Prozent.

 

Die Wohnfläche ist auch ein schlechter Schätzer, da sie im Verhältnis zu den Baumassen erheblich variieren kann. Ein modernes billig errichtetes EFH ohne Garage, Keller und Dachboden sowie niedrigen Decken, dünnen Wänden, ohne Schornstein, schmaler Treppe hat bis zu dreimal kleinere Baumassen als eine gründerzeitliche unterkellerte  Villa mit hohen DECKEN, großem Dachspeicher im Verhältnis zur Wohnfläche. 

 

Bei Miteigentum sind die Kosten nicht stark beeinflussbar. Ein eigenes Haus kann man selbst pflegen oder auch jahrzehntelang vernachlässigen, sodass hier keine Liquiditätsengpässe entstehen können. 

[o0Pascal0o]

vor 10 Stunden von oktavian:

Ich würde mir auch die zu erwartenden Nebenkosten /Dämmung anschauen und nicht nur die Kaltmiete. Sind die 1.500 schon gerechnet mit 1.000 wegfallender Kaltmiete?

Also Kaltmiete aktuell 1000€. 1.500€ wäre dann die Rate. Die Kaltmiete zahle ich dann logischerweise nicht mehr. Also 50% mehr monatliche Kosten für die Quasiemiete, ohne dass ich etwas für den Erhalt der Immobilie getan habe.

 

  

vor 10 Stunden von Cepha:

Wenn das komplette Depot aus gekauften Werten von vor 2009 besteht wird die Sparrate die letzten 15 Jahre vermutlich nicht so hoch gewesen sein.

Richtig. Die Sparrate steckt in den 80.000€ Eigenkapital.

[oktavian]

vor 2 Stunden von o0Pascal0o:

Also 50% mehr monatliche Kosten für die Quasiemiete

Tilgung wären keine Kosten. Zudem wären die Nebenkosten abzuklären. Klar macht eine Immobilie als Eigentümer mehr Arbeit als als Mieter. Andererseits würde das Mietausfallwagnis bei Eigennuttung entfallen. Auch würden Investition zur Effizienzsteigerung wie PV oder selbst gedämmtes Dach direkt zu einer Nachsteuerrrendite führen, weil Ersparnisse nicht besteuert werden. Insgesamt klingt das sehr unausgegoren. Der Umzug würde Geld kosten und dass nichts am Haus verändert werden soll, ist auch unwahrscheinlich.

[smarttrader]

Nun warten wir erstmal auf belastbare Zahlen und dann können wir immer noch diskutieren.

[zoni]

Ich war vor ein paar Jahren in einer ähnlichen Situation.

Ich habe einen Teil meines Depots dann aufgelöst, um einen günstigeren Zins zu bekommen. Wenn du z.B. mit 40% Eigenkapital günstiger fährst, würde ich den entsprechenden Betrag aus dem Depot entnehmen,

Bis zur Rente sollte die Immo m.E. abbezahlt sein. Ich würde ggf. mit Sondertilgungen planen. Der "Rest" des Depots steht ja notfalls dann zur Bedienung der Restschuld zur Verfügung.

Je nachdem um was für eine Immo es sich handelt, ist 265k wenig. Kosten für (energetische) Sanierung usw. schon einkalkuliert? da kommen schnell noch mal sechsstellige Beträge obendrauf...

[ZfT]

Am 20.2.2024 um 08:09 von Caveman8:

 (die Banken rechnen quasi immer nur in 10% Schritten. Zusätzliches EK ohne die nächste Schwelle zu reißen bringt quasi nichts). 

 

Das gilt so pauschal auch nicht mehr.  Mache Banken rechnen zwar noch so, andere aber auch genauer in 1% (?) Schritten. Fest steht natürlich nach wie vor, ohne EK wirds verhältnismäßig sehr teuer.

[Caveman8]

Zumindest die ING DiBa, Check24 und Interhyp haben bis letztes Jahr so gerechnet. 
Bis dahin war der folgende Rechner ja immer sehr verlässlich:

 

https://www.fmh.de/zinsen-vergleiche/immobilienkredit-vergleich

 

*nach einem ersten Test scheinen die 10% „Mauern“ nach wie vor einen sehr großen Einfluss zu haben. 

[Sapine]

Wobei Banken selten mit dem Kaufpreis rechnen