Kapitalimmobilie - Gutachten

[1965Löwe]

Hallo zusammen,

 

ich bin 24 Jahre alt und jetzt kurz davor mir eine Kapitalimmobilie zu kaufen, jedoch gibt es da noch einige Bedenken meiner Seits. Ich kenne mich in der Thematik kaum aus und dies wäre logischerweise meine erste Immobilie.

 

Rheinmain Gegend (Ecke Frankfurt/Main, in 5 Minuten in Frankfurt) , 68qm, 382.000€, Haus Baujahr 1979, 3 Gehminuten vom Main, PKW Stellplatz, Wohnung Kernsaniert (Wasser, Strom, Heizung, Küche, Bad alles neu), In der gleichen Stadt wird aktuell ein Neubau errichtet - 64qm für knapp 300.000€. 

Vom Verkäufer gibt es die ersten 2 Jahre einen Tilgungszuschuss von 2% p.a + Verkäufer übernimmt Kaufnebenkosten (Steuer und Notar) - dies ist auch im Kaufvertrag festgehalten.

Da gibt es schon 2 Dinge die mich stutzig machen -  der Preis und die Zuschüsse vom Verkäufer. Das ganze läuft über Tecis (einem unabhängigen Finanzberater). Der Verkäufer ist Condo (eine Firma aus Hamburg, die sich spezialisiert haben Wohnungen zu kaufen und zu sanieren und zu verkaufen). Die Zuschüsse seitens des Verkäufer werden so begründet, dass die Bücher leer werden müssen.

 

Das nächste was mich stutzig macht ist folgendes im Gutachten:

Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 44 Jahren ist zugrunde zu legen.

Es kann mit hinreichender Sicherheit davon ausgegangen werden, dass - trotz fortlaufender Tätigung wirtschaftlich zumutbarer Investitionen - nach Ablauf der o.g. Restnutzungsdauer

●  eine Vermietung des Gebäudes im Bestand nicht mehr wirtschaftlich ist,

●  wirtschaftliche Nachfolgenutzungen für das Gebäude nicht vorhanden sind,

●  ein Restwert des Gebäudes nicht mehr vorhanden ist.

 

- Mir wurde es so erklärt, dass es für das Finanzamt wichtig sei bezüglich der AfA, wenn jedoch im Gutachten steht, dass es kein Restwert mehr gibt und ich dies in 10, 20 Jahren verkaufen möchte, dann werde ich vermutlich Verlust gemacht habe, korrekt? Hat die Wohnung nach 44 Jahren keinen Wert mehr?

 

Thema Finanzierung: 4,07% Zinsen, kein Eigenkapital, 1% Tilgung - alles bewusst gewählt um so wenig Einsatz wie möglich für die KAI zu haben. Garantierte Kaltmiete für die ersten 2 Jahre 970€ kalt.

 

Bis jetzt rät mir jeder davon ab, sei es Makler oder auch ein Kollege der mehrere Immobilien schon gekauft hat.

Noch wichtig zu erwähnen: Ich bin da selbst nebenberuflich tätig bei Tecis und bekomme dafür auch Provision für den Kauf.

 

Was sagt ihr dazu? 

 

[Ramstein]

vor 7 Minuten von 1965Löwe:

Bis jetzt rät mir jeder davon ab, sei es Makler oder auch ein Kollege der mehrere Immobilien schon gekauft hat.

Noch wichtig zu erwähnen: Ich bin da selbst nebenberuflich tätig bei Tecis und bekomme alleine für diesen Kauf 2.200€ Provision und ich bin ganz unten. Weitere Mitarbeiter erhalten entsprechend nicht mehr Provision. 

 

Was sagt ihr dazu? 

Ich rate auch dringend ab.

[1965Löwe]

Gerade eben von Ramstein:

Ich rate auch dringend ab.

Okay danke dir, mit welcher Begründung? Einfach um Erfahrung zu sammeln und Entscheidungen nachvollziehen zu können.

[Ramstein]

vor 4 Minuten von 1965Löwe:

Okay danke dir, mit welcher Begründung? Einfach um Erfahrung zu sammeln und Entscheidungen nachvollziehen zu können.

 

Im Gegensatz zu den Verkäufern kennst du dich nicht aus. Vermietung erfordert Aufwand. Was ist nicht saniert/auf Neubaustand? Wieso zahlt der Verkäufer? Tecis: alle roten Ampeln gehen an! Und du sollst (steuerpflichtige) Provision für den Verkauf an dich bekommen? Das schreit m. E. laut "unseriös".  Garantierte Miete deckt nicht die Kosten. Was ist, wenn die Garantie in 2 Jahren ausläuft? Da kann noch so viel mit Steuerersparnis argumentiert werden, für mich ein absolutes nono.

Wenn du Geld anlegen willst, dann am Kapitalmarkt. Aber nicht über Tecis!

[1965Löwe]

vor 12 Minuten von Ramstein:

 

Im Gegensatz zu den Verkäufern kennst du dich nicht aus. Vermietung erfordert Aufwand. Was ist nicht saniert/auf Neubaustand? Wieso zahlt der Verkäufer? Tecis: alle roten Ampeln gehen an! Und du sollst (steuerpflichtige) Provision für den Verkauf an dich bekommen? Das schreit m. E. laut "unseriös".  Garantierte Miete deckt nicht die Kosten. Was ist, wenn die Garantie in 2 Jahren ausläuft? Da kann noch so viel mit Steuerersparnis argumentiert werden, für mich ein absolutes nono.

Wenn du Geld anlegen willst, dann am Kapitalmarkt. Aber nicht über Tecis!

Auf Nebaustandard ist die gesamte Wohnung. Ansonsten ist die Fassade in 2019 erneuert worden, das Dach auch vor ein paar Jahren. Für die Vermietung kommt eine Gesellschaft auf, diese würde ich jeden Monat auch bezahlen - natürlich auch der Mieter.  Die ersten 2 Jahren würde ich einen Gewinn monatlich machen (mit der Steuerersparnis), nach 2 Jahren dann ca. 300€ mtl. drauf zahlen.

 

Wieso nicht mit Tecis? Ich bin da noch sehr neu dabei und kenne mich mit dem gesamten noch nicht so aus.

[PrivateBanker]

1. Warum soll ich eine 44 Jahre alte Wohnung teurer kaufen, als einen Neubau?

2. Echt sozial der Verkäufer und das alles umsonst - Spoiler

3. Kein Eigenkapitaleinsatz

4. Wo ist das Argument Steuern sparen und dann noch Altersvorsorge?  Sarkasmus!

 

Lese jetzt, dass du selbst noch ganz unten in der Nahrungskette stehst bei denen.

"Wenn wir den Schrott nicht am Markt platzieren, dann müssen halt unsere Fusssoldaten herhalten"

 

Mein Rat: Erst mal fachlich weiterbilden und in Hauptberuf investieren. Finger weg wenn du dich nicht finanziell ruinieren willst

 

[Ramstein]

vor 7 Minuten von 1965Löwe:

Für die Vermietung kommt eine Gesellschaft auf, diese würde ich jeden Monat auch bezahlen - natürlich auch der Mieter.

Natürlich nicht. Verwalterkosten sind m. W. nicht als Nebenkosten umlegbar.

[1965Löwe]

vor 8 Minuten von PrivateBanker:

1. Warum soll ich eine 44 Jahre alte Wohnung teurer kaufen, als einen Neubau?

2. Echt sozial der Verkäufer und das alles umsonst - Spoiler

3. Kein Eigenkapitaleinsatz

4. Wo ist das Argument Steuern sparen und dann noch Altersvorsorge?  Sarkasmus!

 

Lese jetzt, dass du selbst noch ganz unten in der Nahrungskette stehst bei denen.

"Wenn wir den Schrott nicht am Markt platzieren, dann müssen halt unsere Fusssoldaten herhalten"

 

Mein Rat: Erst mal fachlich weiterbilden und in Hauptberuf investieren. Finger weg wenn du dich nicht finanziell ruinieren willst

 

Mein Grund für die alte Wohnung waren tatsächlich die gesparten Nebenkosten, dass der Neubau erst ab 2026 bezugsfähig ist und die 2% Tilgungszuschuss. Aber wenn man logisch nachdenkt ist das immer noch dumm und teurer als ein Neubau.

[Caribbean001]

vor einer Stunde von Ramstein:

Ich rate auch dringend ab.

Nicht nur dringend, sondern dringend dringend dringend. DU hast beim Kauf eine Bruttomietrendite von 3%, in 100 Jahren würde ich das nicht machen. 

vor 47 Minuten von Ramstein:

Verwalterkosten sind m. W. nicht als Nebenkosten umlegbar.

Korrekt. 

[PrivateBanker]

vor 59 Minuten von 1965Löwe:

Mein Grund für die alte Wohnung waren tatsächlich die gesparten Nebenkosten, dass der Neubau erst ab 2026 bezugsfähig ist und die 2% Tilgungszuschuss. Aber wenn man logisch nachdenkt ist das immer noch dumm und teurer als ein Neubau.

Wie ist deine persönliche Wohnsituation?

Schon Wohneigentum? Wenn nicht, dann erst mal das angehen.

[1965Löwe]

vor 8 Minuten von PrivateBanker:

Wie ist deine persönliche Wohnsituation?

Schon Wohneigentum? Wenn nicht, dann erst mal das angehen.

Wohne noch zu Hause bei Mama

Zu meiner Frage bezüglich des Gutachtens - ist die Wohnung nach 44 Jahren dann nichts mehr Wert oder ist das fürs Finanzamt wichtig? 

[satgar]

vor 2 Stunden von 1965Löwe:

Ich kenne mich in der Thematik kaum aus

Alarm, Alarm. Man kauft erst WENN man sich auskennt !!

 

vor 2 Stunden von 1965Löwe:

Tecis

Üblicher Strukturvertrieb wo die Leute verheizt werden und erstmal ihre ganzen Freunde, Familie und Bekannte fleißig abgrasen sollen. Alarm! Lass die Finger davon. 

vor 21 Minuten von 1965Löwe:

Wohne noch zu Hause bei Mama

Alarm! Komm erstmal beruflich an mit deinem hauptjob, bekomm eine eigene Wohnung für dich , steh auf eigenen Beinen, also werd sprichwörtlich erwachsen. Lass dir nicht so eine Bude aufquatschen. Das es dir alle ausreden wollen, ist absolut richtig und berechtigt. 

[1965Löwe]

vor 7 Minuten von satgar:

Alarm, Alarm. Man kauft erst WENN man sich auskennt !!

 

Üblicher Strukturvertrieb wo die Leute verheizt werden und erstmal ihre ganzen Freunde, Familie und Bekannte fleißig abgrasen sollen. Alarm! Lass die Finger davon. 

Alarm! Komm erstmal beruflich an mit deinem hauptjob, bekomm eine eigene Wohnung für dich , steh auf eigenen Beinen, also werd sprichwörtlich erwachsen. Lass dir nicht so eine Bude aufquatschen. Das es dir alle ausreden wollen, ist absolut richtig und berechtigt. 

 Gerade bei den letzten Sätze bin ich tatsächlich auch bei dir. Ich habe zwar eine abgeschlossene Ausbildung, aber bin noch so jung. Zumal vergleichbare Wohnungen teilweise 150.000€ weniger kosten dort. 

[B.Axelrod]

vor 2 Stunden von 1965Löwe:

Bis jetzt rät mir jeder davon ab, sei es Makler oder auch ein Kollege der mehrere Immobilien schon gekauft hat.

Noch wichtig zu erwähnen: Ich bin da selbst nebenberuflich tätig bei Tecis und bekomme dafür auch Provision für den Kauf.

 

Was sagt ihr dazu? 

Lass es- das sind Fix&Flip-Objekte. TECIS ist ähnlich, wie damals AWD(?) von Maschmeyer ein Struki-Laden.

Der Gewinn liegt im günstigen Einkauf und das Aufpeppen wird nur insoweit vorgenommen, das es dem Standort entspricht und noch genug Gewinn hängenbleibt.

"Mietgarantien" oder hohe Mieten sagen überhaupt nichts aus.

Du weißt nicht, ob der Mietvertrag nicht "getürkt" ist- also absichtlich hoch abgeschlossen und hintenrum erhält der Mieter eine "Entschädigung". Zufällig zieht dieser dann kurz nach Kauf aus und Du kannst die Miete nicht mehr erzielen.

Gilt ähnlich für Mietgarantien-

Du müsstest Dir die Protokolle der letzten WEG-Sitzungen durchlesen- dort werden künftige Sanierungsmaßnahmen des Allgemeineigentums

in der Regel erwähnt. 

Man merkt, das Du leider keine Ahnung hast, wo da die Fallstricke sind.

Ohne "Tilgungszuschuss" wäre die Immo vom ersten Tag an ein Minusgeschäft.

Du hast 19.000 für die Hypothek zu zahlen, kriegst aber nicht mal 12.000 Kaltmiete.

Das ist doch Wahnsinn, sich sowas ans Bein zu binden.

Ein erster Ansatz für die Immosuche:

https://thinkimmo.com/search

[LongtermInvestor]

vor 2 Stunden von 1965Löwe:

ich bin 24 Jahre alt und jetzt kurz davor mir eine Kapitalimmobilie zu kaufen

Hast aber bisher bei Mama im Kinderzimmer gewohnt und willst Dir eine Schrottimmobilie ans Bein binden. Meinst Du das ernst?

[chirlu]

vor 4 Stunden von Ramstein:

vor 4 Stunden von 1965Löwe:

Noch wichtig zu erwähnen: Ich bin da selbst nebenberuflich tätig bei Tecis und bekomme alleine für diesen Kauf 2.200€ Provision und ich bin ganz unten. Weitere Mitarbeiter erhalten entsprechend nicht mehr Provision.

 

 

Falsches „nicht“? In jedem Fall stellt sich die Frage, warum man im Ergebnis an sich selbst eine Provision zahlen sollte, die man dann versteuern muss.

[Fintastik]

Servus.

vor 5 Stunden von 1965Löwe:

Rheinmain Gegend (Ecke Frankfurt/Main, in 5 Minuten in Frankfurt) , 68qm, 382.000€

~5.600€/qm - Wo liegt die Wohnung, denn ich gehe davon aus das der Quadratmeterpreis zu hoch sein wird und das Objekt nicht in Frankfurt liegt. 

vor 5 Stunden von 1965Löwe:

Thema Finanzierung: 4,07% Zinsen, kein Eigenkapital, 1% Tilgung

Sicher das eine Bank da mit macht?

1% Tilgung ist zu wenig für eine gescheite Abzahlung des Objekts und deinem "Vermögenszuwachs".

vor 5 Stunden von 1965Löwe:

Garantierte Kaltmiete für die ersten 2 Jahre 970€ kalt

Nehmen wir tatsächlich mal die "garantierten" 970€ Kalt, käme eine Mietrendite von maximal 3,..% heraus, eher darunter.

Damit generierst du keinen positiven Cashflow.

vor 5 Stunden von 1965Löwe:

nebenberuflich tätig bei Tecis

Warte mal... Tecis ist doch eine Finanzberatung?

Je nachdem was deine nebenberufliche Tätigkeit dort ist, solltest du nicht Andere bei Ihren Finanzen beraten?

vor 5 Stunden von 1965Löwe:

Bis jetzt rät mir jeder davon ab, sei es Makler oder auch ein Kollege der mehrere Immobilien schon gekauft hat.

... + die im Forum raten davon ab.

vor 4 Stunden von Ramstein:

Verwalterkosten sind m. W. nicht als Nebenkosten umlegbar

Da hast du Recht, Verwalterkosten sind nicht umlegabr.

[Bast]

vor 12 Stunden von 1965Löwe:

Noch wichtig zu erwähnen: Ich bin da selbst nebenberuflich tätig bei Tecis und bekomme dafür auch Provision für den Kauf.

 

vor 12 Stunden von 1965Löwe:

Ich kenne mich in der Thematik kaum aus und dies wäre logischerweise meine erste Immobilie.

Du machst das (semi-)professionell und kennst Dich kaum aus? Du bekommst eine Provision - zahlt die dann der Käufer? Bis Du der Käufer? Bekommst Du Geld oder zahlst Du Geld?

[ein_johannes]

Bei Immobilien aus einem Strukturvertrieb verdient der Alteigentümer gut, der Vertrieb macht sich richtig die Taschen voll und der Käufer erhält ein Produkt, das derart teuer ist das er häufig erst nach Jahrzehnten wieder auf 0 ist. Das ist kein Scherz, ich habe oft Immobilien von anfang der 90er auf dem Tisch, wo die Grundschuld von damals noch eingetragen ist und die Leute sind heute, 30 Jahre später und am Ende eines wahnsinnig tollen Immobilienzyklus auf ner schwarzer null angekommen.

 

Ist ja auch logisch. Warum sollte der Verkäufer sonst Lust auf dieses klein-klein haben ? Warum sollte der Vertrieb mit Provisionen um sich werfen, noch einen Tilgungszuschuss geben und eine Mietgarantie oben drauf legen ?! Wer zahlt diese Kosten letztlich ? Wäre das Produkt gut (und fair bepreist), so würde es seinen Käufer auf dem ganz normalen Markt finden, so wie die anderen 95 % der Immobilien.

 

Mein Rat als Immobilienmensch: Wenn du Lust auf Immobilien hast, mache Immobilien. Aber Immobilien sind Arbeit, du züchtest dir einen 2. Job, sei dir dessen bewusst. Wenn du keine Lust auf Immobilien oder einen 2. Job hast, dann lass es. Und Finger Weg von Strukturvertriebsimmobilien !

[Kastor]

vor 17 Stunden von 1965Löwe:

Ich bin da selbst nebenberuflich tätig bei Tecis und bekomme dafür auch Provision für den Kauf.

 

vor 17 Stunden von Ramstein:

Tecis: alle roten Ampeln gehen an! Und du sollst (steuerpflichtige) Provision für den Verkauf an dich bekommen? Das schreit m. E. laut "unseriös".

Damit ist schon alles gesagt.

 

Denn:

vor 16 Stunden von 1965Löwe:

Wieso nicht mit Tecis? Ich bin da noch sehr neu dabei und kenne mich mit dem gesamten noch nicht so aus.

Du wirst dich auskennen, sobald du ausreichend gemolken wurdest. Da hat wohl jemand seinen Leo (= leicht erreichbares Opfer) gefunden.

 

vor 17 Stunden von 1965Löwe:

Ich bin da selbst nebenberuflich tätig bei Tecis und

„…sorge dafür, dass jemand anderes an mir verdient.“ (Ergänzung meinerseits)

=> Sofort damit aufhören und alle „lieben“ Kontakte blocken - eine Option für dich?

 

Bevor ich mich einen Strukturvertrieb anschließe, würde ich mich ehrenamtlich engagieren - da erwirtschafte ich keinen materiellen Verlust, sondern stifte ideellen Gewinn und mache anderen eine Freude.

[Malvolio]

Ratschlag Nr. 1: Das mit der Immobilie bleiben lassen und lieber erstmal eine solide finanzielle Basis aufbauen.

Ratschlag Nr. 2: Den Job bei Tecis aufgeben und sich beruflich bzw. ausbildungstechnisch umorientieren. 

Ratschlag Nr. 3: Sich weiterbilden!

 

Viel Erfolg dabei!

 

[1965Löwe]

Hallo, vielen Dank euch allen!

 

Kurz dort zur Tätigkeit bei Tecis, ich mache dies nur nebenberuflich, komme hauptberuflich aus einer ganz anderen Richtung. Meine Aufgabe bei Tecis ist eine Neukundenaquise. Für die Beratung (z.B. beim Thema BU oder auch Immobilien) gibt es dort Spezialisten. 

 

Nach all euren Antworten und unzähligen Gespräche werde ich es lassen. Wie ihr es sagtet: Warum sollte ich mehr Geld für eine ältere Wohnung ausgeben, als für einen Neubau, die gesamten Gewinne für Tecis und co müssen reingeholt werden und die Wohnung ist einfach zu teuer. Ja die Wohnung ist zwar kernsaniert, und das Haus wo die Eigentumswohnung drinnen ist, ist auch in einem guten Zustand (Fassade, Dach beides in den letzten 5-7 Jahren neu gemacht), aber bis ich bei 0 bin wird es dauern. Lieber unabhängig von einem Vertrieb eine Wohnung Kaufen - und vorher Wissen aneignen. Könnt ihr hierzu Bücher empfehlen?

 

Zum Thema Gutachten aber nochmal, dahingehend hat mir noch keiner eine Lösung gegeben, was dies zu bedeuten hat.

 

[Ramstein]

vor 1 Minute von 1965Löwe:

Lieber unabhängig von einem Vertrieb eine Wohnung Kaufen - und vorher Wissen aneignen.

Nein. Besser die Finger von Immos lassen.

[1965Löwe]

vor 1 Minute von Ramstein:

Nein. Besser die Finger von Immos lassen.

Und wieso? Wenn man doch sich genug Wissen angeeignet hat über Jahre 

[satgar]

vor 5 Minuten von 1965Löwe:

Kurz dort zur Tätigkeit bei Tecis, ich mache dies nur nebenberuflich, komme hauptberuflich aus einer ganz anderen Richtung. Meine Aufgabe bei Tecis ist eine Neukundenaquise. Für die Beratung (z.B. beim Thema BU oder auch Immobilien) gibt es dort Spezialisten. 

Ist dir klar, dass du deine guten Freunde, Bekannte und Familie diesen Vertrieb „angedeihen“ lässt, wo überteuerte und oftmals ungeeignete Produkte vermittelt werden und deine Kontakte es im Nachhinein dir ankreiden werden?! Willst du das wirklich? Lies im Forum mal was zu Tecis. Du wirst zahlreiche negative Berichte finden.